Expert-comptable LMNP à Saint-Denis
Depuis le 1er septembre 2025, la commune nouvelle de Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine comprise, soumet au permis de louer tout logement de plus de 15 ans, quel que soit le quartier ; trois secteurs de loyers de référence s'y appliquent.
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Louer en meublé à Saint-Denis : les repères officiels
149 077 habitants (population municipale 2023). Sources et dates en bas de page.
Zonage
Zone tendue
Liste « zone tendue » du décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025.
Prix médian des appartements
4 155 € / m²
4 167 € / m² pour l'ensemble du département
Prix médian des maisons
3 957 € / m²
4 034 € / m² pour l'ensemble du département
Loyer d'annonce d'un appartement vide
21,0 € / m² par mois
Charges comprises, 3e trimestre 2025.
Prix : médiane des ventes de 2021 à 2025 (données DVF), affichée à partir de 20 ventes. Loyer : indicateur de loyer d'annonce au 3e trimestre 2025 pour un appartement type de 52 m² loué vide, charges comprises, et non un loyer meublé ; * estimation calculée à l'échelle de l'intercommunalité ou d'un groupe de communes voisines, faute d'au moins 100 annonces dans la commune. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
Une commune nouvelle, un permis de louer unique
L'arrêté du préfet de la Seine-Saint-Denis du 13 juin 2024 a créé, au 1er janvier 2025, la commune nouvelle de Saint-Denis, dont Pierrefitte-sur-Seine est commune déléguée. Le conseil de territoire de Plaine Commune a ensuite étendu à toute la ville nouvelle l'autorisation préalable de mise en location, par une délibération du 4 février 2025, avec une entrée en vigueur au 1er septembre 2025.
Tout propriétaire d'un logement construit depuis plus de 15 ans doit donc obtenir l'autorisation avant de signer le bail, quel que soit le quartier ; les logements sociaux en sont exclus. La demande se fait en ligne sur permisdelouer.saintdenis.fr, plateforme ouverte le 1er août 2025, ou par courrier au service de la Ville, qui instruit les dossiers par délégation de Plaine Commune.
Infra 1, infra 2 et Pierrefitte : trois grilles de loyers
Comme tout le territoire de Plaine Commune, Saint-Denis est soumise à l'encadrement du niveau des loyers depuis le 1er juin 2021, meublés compris, jusqu'au 24 novembre 2026, sauf prorogation. L'arrêté préfectoral du 28 avril 2026, en vigueur depuis le 1er juin 2026, y distingue « Saint-Denis infra 1 » (secteur 311) et « Saint-Denis infra 2 » (secteur 312, commun avec L'Île-Saint-Denis), délimités par une carte annexée, ainsi que la commune déléguée de Pierrefitte-sur-Seine (secteur 317). Pour un studio meublé en appartement construit avant 1946, le loyer de référence majoré est de 28,4 €/m² en 311, 27,4 €/m² en 312 et 24,1 €/m² à Pierrefitte.
Paris 8, prix de vente et fiscalité locale
À la rentrée 2024, le SIES recense 20 418 inscrits dans les composantes de l'université Paris 8 situées à Saint-Denis, enseignement à distance compris, pour 26 252 étudiants dans l'ensemble des établissements de la commune. De 2021 à 2025, les 3 911 ventes d'appartements ressortent à une médiane DVF de 4 155 €/m², juste sous celle du département (4 167 €/m²), et les 428 ventes de maisons à 3 957 €/m². Le loyer d'annonce 2025 d'un appartement type loué vide, charges comprises, atteint 21 €/m², quatrième valeur des vingt communes suivies du département ; ce n'est pas un loyer meublé.
Le fichier des délibérations 2026 de la DGFiP inscrit pour Saint-Denis une majoration de 60 % de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, délibération du 25 septembre 2025 selon ce fichier : elle vise les logements meublés non affectés à l'habitation principale, comme un meublé de tourisme libre au 1er janvier. La taxe de séjour relève d'une délibération de Plaine Commune, au régime du réel, applicable depuis 2023 selon la DGFiP.
Questions fréquentes à Saint-Denis
Pierrefitte forme le secteur 317 de l'arrêté préfectoral du 28 avril 2026, distinct des deux secteurs de Saint-Denis. Pour un studio meublé en appartement construit avant 1946, le loyer de référence majoré y est de 24,1 €/m², contre 28,4 €/m² dans le secteur 311 ; d'autres valeurs s'appliquent selon l'époque de construction et le nombre de pièces. L'arrêté vaut jusqu'au 24 novembre 2026, sauf prorogation du dispositif.
Non. La ville exclut les logements construits il y a moins de 15 ans, ainsi que les logements sociaux et les renouvellements, reconductions et avenants des baux conclus avant le 1er janvier 2019. L'âge se compte à partir de l'achèvement des travaux, à la date de dépôt de la demande. Au-delà de 15 ans, l'autorisation doit être obtenue avant chaque nouveau bail, quel que soit le quartier, y compris à Pierrefitte.
Ce n'est pas la commune : le fichier des délibérations de la DGFiP rattache la taxe de séjour de Saint-Denis à Plaine Commune, au régime du réel, avec une délibération applicable depuis 2023. Les tarifs par catégorie d'hébergement se consultent sur taxesejour.impots.gouv.fr. Si ce meublé n'est affecté à l'habitation principale de personne au 1er janvier, la majoration de 60 % de taxe d'habitation sur les résidences secondaires inscrite pour 2026 peut aussi s'appliquer.
Les autres communes en Seine-Saint-Denis
Zonage, prix et loyers des principales communes du département sur la page Seine-Saint-Denis.
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Sources
- INSEE, populations municipales 2023 en vigueur au 1er janvier 2026 (via geo.api.gouv.fr, COG 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Ministère de la Transition écologique, liste des communes selon le zonage TLV, après le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, consulté le 15 septembre 2026.
- Etalab, Statistiques DVF : prix médian au m² des ventes de 2021 à 2025 (10 semestres, mise à jour du 17 juillet 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Carte des loyers 2025 : estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (appartement type non meublé, charges comprises), consulté le 15 septembre 2026.
- Arrêté du 13 juin 2024 portant création de la commune nouvelle de Saint-Denis (JORF n° 0001 du 1er janvier 2025, texte n° 36), consulté le 15 septembre 2026.
- Ville de Saint-Denis, « Historique de la commune nouvelle », consulté le 15 septembre 2026.
- Plaine Commune, conseil de territoire du 4 février 2025, délibération n° CT-25/4126 (extension du périmètre d'autorisation préalable de mise en location sur le territoire de Saint-Denis), consulté le 15 septembre 2026.
- Ville de Saint-Denis, « Permis de louer » (mise à jour le 31 juillet 2025), consulté le 15 septembre 2026.
- Plaine Commune, « Permis de louer », consulté le 15 septembre 2026.
- Préfet de la région d'Île-de-France, arrêté n° IDF-2026-04-28-00033 du 28 avril 2026 fixant les loyers de référence pour l'EPT Plaine Commune, consulté le 15 septembre 2026.
- Décret n° 2020-1619 du 17 décembre 2020 (périmètre de l'encadrement des loyers de Plaine Commune), consulté le 15 septembre 2026.
- SIES, effectifs d'étudiants inscrits, détail par établissement et composante (rentrée 2024), commune de Saint-Denis, consulté le 15 septembre 2026.
- DGFiP, tarifs de taxe de séjour délibérés (delta à partir de 2024), enregistrements de Saint-Denis, consulté le 15 septembre 2026.
- Délibérations sur les taxes de séjour (DGFiP), consulté le 15 septembre 2026.
Page mise à jour le 15 septembre 2026.
Guides pratiques LMNP
Tout comprendre sur la fiscalité et la comptabilité en location meublée
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