Mis à jour le 24 août 2026 — loi du 6 juillet 1989, articles 22, 25-6 et 25-17.

Dépôt de garantie en location meublée : combien demander, quand le rendre, ce que vous pouvez retenir

Vous cherchez deux chiffres : combien demander, et sous quel délai rendre. Le plafond est de deux mois de loyer hors charges — le loyer seul, sans la somme demandée chaque mois d'avance pour l'eau ou les parties communes. C'est l'article 25-6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « deux mois de loyer en principal ».

Vous la rendez dans le mois qui suit la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, dans les deux mois sinon (article 22). Chaque mois de retard commencé vous coûte 10 % du loyer mensuel hors charges. En bail mobilité, aucun dépôt n'est autorisé.

Le dépôt n'est pas un loyer d'avance : c'est une somme que vous détenez et devrez rendre. Pour le cadre d'ensemble, partez des règles générales de la location meublée. Un exemple court tout le guide : studio à 800 € hors charges, 100 € de charges, dépôt de 1 600 €, clés le 30 septembre.

1. Deux mois de loyer hors charges, et pas un euro de plus

« Loyer en principal » (article 25-6), c'est le loyer seul, provisions de charges exclues. Sur notre studio : 1 600 €, pas 1 800 €, l'erreur numéro un. Le chapitre du meublé est d'ordre public — aucune clause du bail ne peut y déroger (article 25-3) : la part demandée en trop n'est pas due, et le locataire réclame ses 200 €.

Trois points rarement dits :

• le dépôt est facultatif : aucun texte ne l'impose ;
• il est interdit si le loyer se paie d'avance pour plus de deux mois — un loyer trimestriel —, sauf demande de mensualisation (article 22) ;
• il est figé : il ne suit pas l'indexation du loyer et ne rapporte aucun intérêt.

Ce doublement paie le mobilier confié : les onze équipements obligatoires du décret n° 2015-981, de la literie aux plaques de cuisson. Le montant figure au contrat : rédiger un bail meublé conforme.

Si le locataire conteste : l'article 25-3 rend l'article 22 applicable aux meublés, et l'article 25-6 n'y déroge que sur le plafond. Délais, pénalité et provision viennent du 22.

2. En bail mobilité, le dépôt de garantie est interdit

L'interdiction ne se contourne pas : ni chèque de réservation encaissé « au cas où », ni provision pour dégradations rebaptisée. Sur un bail mobilité à 800 €, vous partez sans les 1 600 € du bail classique.

Deux remplacements. La caution : un proche qui s'engage par écrit à payer à sa place. La garantie Visale, gratuite, d'Action Logement, dont les deux plafonds sont systématiquement confondus : impayés de loyers et charges jusqu'à 36 mois sur les trois premières années du bail — un bail mobilité durant dix mois au plus, ce plafond n'y est jamais atteint ; dégradations, 2 mois de loyer et charges seulement, soit 1 800 € ici (fiche F33453, 23 janvier 2026).

L'article 22-1 interdit de cumuler une caution familiale avec Visale ou une assurance loyers impayés, sauf locataire étudiant ou apprenti. Dépôt et Visale, eux, se cumulent : la caution, le garant et la garantie Visale.

3. Un mois si l'état des lieux de sortie est conforme, deux mois sinon

Le compteur démarre à la remise des clés : pas à la fin du préavis, pas à l'état des lieux (article 22). En main propre ou par recommandé, à vous ou à l'agence qui gère pour vous.

L'état des lieux décrit le logement pièce par pièce et se signe à deux, à l'entrée puis à la sortie. Sortie conforme à l'entrée : un mois pour rendre. Le moindre écart — dégradation, meuble manquant, logement sale : deux mois, et chaque euro retenu devra être justifié.

Clés rendues le 30 septembre, sortie conforme : les 1 600 € sont dus au plus tard le 31 octobre. Un fauteuil manque à l'inventaire ? Vous avez jusqu'au 30 novembre.

Le jour des clés, dans l'ordre :

1. l'état des lieux de sortie avec le locataire, inventaire en main ;
2. l'adresse de son nouveau domicile notée dessus — sans elle, la pénalité de retard ne court pas contre vous ;
3. la remise des clés datée ;
4. le virement, ou le décompte poste par poste, avant la date butoir.

Si vous vendez en cours de bail, l'obligation de rendre passe à l'acquéreur : faites-le écrire dans l'acte. Voyez aussi un état des lieux opposable, fiche F31269.

4. 10 % du loyer par mois de retard commencé

Passé le délai, ce qui reste dû est majoré de 10 % du loyer mensuel en principal, par période mensuelle commencée (article 22). « Commencée » est le mot qui coûte cher : un jour de retard vaut un mois entier.

Exemple. Dépôt dû le 31 octobre, versé le 5 février : novembre, décembre, janvier et février font quatre périodes commencées, soit 4 × 80 € = 320 €. Vous devez 1 920 €, 20 % de plus que le dépôt, et la majoration n'a aucun plafond. Une seule échappatoire : le locataire ne vous a jamais transmis sa nouvelle adresse.

Il a trois ans pour agir ; ensuite, plus rien n'est réclamable en justice (article 7-1). Jusqu'à 5 000 €, une tentative amiable est obligatoire avant le juge (article 750-1 du code de procédure civile) ; la commission départementale de conciliation, gratuite, où bailleurs et locataires siègent à parité, rend son avis en deux mois (article 20). Loyers en jeu ? La procédure en cas de loyers impayés.

5. Ce que vous pouvez retenir, et les trois preuves exigées

Vous pouvez retenir, et seulement des sommes dûment justifiées (article 22) : loyers et charges impayés, préavis compris ; réparations locatives — les petits travaux à la charge du locataire, listés par le décret n° 87-712 du 26 août 1987 ; nettoyage ; mobilier manquant ou cassé.

Vous ne pouvez pas retenir : la vétusté — l'usure due au temps ou à l'usage normal (article 4 du décret n° 2016-382) —, les travaux d'amélioration, les réparations qui vous incombent. La loi ne laisse pas de marge : les réparations locatives ne sont pas à la charge du locataire lorsqu'elles sont occasionnées par vétusté (article 7 d de la loi du 6 juillet 1989 ; article 1755 du code civil). Une peinture jaunie par le temps relève de l'usure normale. Pour la retenir, c'est à vous de démontrer un usage anormal — et aucune clause du bail ne vous dispense de cette preuve.

Trois preuves, sans lesquelles le juge vous fera tout rendre :

1. Deux états des lieux contradictoires, signés par les deux parties présentes. Un état des lieux de sortie dressé par le seul bailleur, qui n'a rien tenté pour l'établir contradictoirement, ne prouve aucune dégradation (Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-19.422). Locataire absent ? Commissaire de justice, le nouveau nom de l'huissier : frais partagés par moitié (article 3-2), après convocation par recommandé sept jours à l'avance (Cass. 3e civ., 26 octobre 2023, n° 22-20.183).
2. Un devis ou une facture par poste : « remise en état, 600 € » ne tient pas. Vous n'êtes pas obligé de faire les travaux — la retenue répare un préjudice, pas un chantier.
3. L'inventaire du mobilier signé à la remise des clés et à leur restitution (article 25-5) : voyez l'inventaire du mobilier.

Exemple. Canapé acheté 800 €, lacéré après trois ans. Vous ne retenez pas 800 € : l'usure se déduit. Si le bail annexe une grille qui donne au canapé une durée de vie théorique de huit ans, trois ans sont consommés et vous retenez la valeur résiduelle, 500 €. Ce chiffre vient de la grille, pas de la loi : aucun texte ne fixe de décote annuelle sur le mobilier. L'article 4 impose seulement que la grille définisse « une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels », et il vise les matériaux et équipements du logement, pas les meubles. Elle reste facultative et n'est opposable que si vous l'avez choisie ensemble à la signature, parmi celles issues d'un accord collectif de location (article 4 du décret n° 2016-382, en vigueur depuis le 1^er juin 2016). Sans grille, rien ne se calcule d'office : la retenue se prouve pièce par pièce — inventaire d'entrée et de sortie, facture d'achat, devis de remplacement — et le juge apprécie l'usure. Voir la grille de vétusté.

6. En copropriété, 20 % du dépôt peuvent attendre l'arrêté des comptes

En immeuble collectif, l'article 22 vous laisse arrêter les comptes provisoirement et garder une provision dûment justifiée, plafonnée à 20 % du dépôt, jusqu'à l'arrêté annuel des comptes : le décompte définitif des charges de l'immeuble, approuvé en assemblée générale.

Exemple. Dépôt de 1 600 € : vous rendez 1 280 € dans le délai normal et gardez 320 €. L'assemblée approuve les comptes en mai. Charges du locataire à 250 € ? Vous les conservez et versez les 70 € restants dans le mois qui suit. À 500 € ? Vous gardez les 320 € et réclamez les 180 € de solde au titre de la régularisation annuelle (article 23).

Le contresens à éviter : on lit parfois que le bailleur perdrait la part de charges dépassant les 20 %. Faux : les 20 % plafonnent la retenue sur le dépôt, pas la dette du locataire.

7. Le dépôt n'est pas une recette : compte 165, et impôt sur ce que vous gardez

À l'encaissement, rien n'est imposable : cette somme n'est pas un revenu, c'est une dette envers le locataire. Au régime réel — celui où vous déduisez vos dépenses réelles et tenez une comptabilité —, il s'inscrit au passif, parmi vos dettes : débit 512 Banque / crédit 165 Dépôts et cautionnements reçus. La restitution fait l'écriture inverse.

Ce que vous gardez devient imposable : la dette envers le locataire disparaît, votre actif net augmente, et cette hausse est un bénéfice imposable (article 38, 2 du CGI). Pour des dégradations, la somme retenue est une indemnité, donc un produit : débit 165 / crédit 758 Indemnités et autres produits — c'est l'intitulé du compte depuis les exercices ouverts au 1^er janvier 2025 (règlement ANC n° 2022-06, homologué par arrêté du 26 décembre 2023). La réparation reste une charge à part : la compensation entre comptes est interdite (article 1011-5 du plan comptable général).

Pour des loyers impayés, pas de second produit : le loyer est déjà rattaché au résultat au fur et à mesure de son échéance (article 38, 2 bis du CGI). Il est donc déjà enregistré, avec une créance au compte 411 Clients. La retenue sur le dépôt ne fait que solder cette créance : débit 165 / crédit 411. Le recréditer en compte de produits reviendrait à payer deux fois l'impôt sur le même loyer. Le résultat remonte ensuite à la déclaration 2031-2033, celle du meublé.

Exemple. Vous conservez les 500 € du canapé. Au réel, deux prélèvements se cumulent. Votre tranche marginale, le taux qui frappe votre dernier euro de revenu : disons 30 %. Et 18,6 % de prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité) sur le résultat du meublé depuis la LFSS 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, article 12 ; impots.gouv.fr). Total 48,6 %, soit environ 243 €. Au micro-BIC, l'abattement de 50 % — le fisc retire d'office la moitié de vos recettes — ramène la note à 122 € ; ce régime court jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026 (77 700 € pour les recettes 2025, article 50-0 du CGI). Formule simplifiée : elle ignore la CSG déductible, qui ramène le coût réel autour de 46,6 %.

L'erreur à éviter : enregistrer le dépôt en recette dès l'encaissement — vous paieriez de l'impôt sur une somme à rendre. Voyez comptabilité LMNP, micro-BIC, régime réel.

8. Pour aller plus loin

Voir aussi : état des lieux, grille de vétusté, comptabilité LMNP.

Mise à jour : 24 août 2026. Sources : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (art. 3-2, 7, 7-1, 8-1, 20, 22, 22-1, 23, 25-3 à 25-6, 25-17) ; art. 1755 du code civil ; décrets n° 87-712, n° 2015-981, n° 2016-382 (art. 4) ; art. 750-1 du code de procédure civile, rétabli par le décret n° 2023-357 du 11 mai 2023 ; CGI art. 38 et 50-0 ; plan comptable général, règlement ANC n° 2014-03 (art. 1011-5, 1121-1) et règlement ANC n° 2022-06 homologué par arrêté du 26 décembre 2023 ; LFSS 2026 n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, art. 12 ; service-public.gouv.fr F31269, F33453 ; impots.gouv.fr — prélèvements sociaux sur les locations ; Cass. 3e civ. n° 22-19.422, n° 22-20.183. Guide informatif.