Dépôt de garantie en location meublée 2026 : montant, restitution, retenues et comptabilité LMNP
Le dépôt de garantie en location meublée est plafonné à 2 mois de loyer hors charges (article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989). Le bailleur dispose de 1 à 2 mois après la remise des clés pour le restituer, sous peine d'une pénalité de 10 % du loyer par mois de retard. Ce guide LMNP.AI détaille les règles de versement, de restitution, les retenues autorisées, la grille de vétusté du mobilier et la comptabilisation en LMNP au régime réel.
Mis à jour en mars 2026 avec la jurisprudence récente (Cass. 3e civ. 16/11/2023 sur l'état des lieux unilatéral), les règles spécifiques à la location saisonnière, au bail mobilité et à la colocation meublée.
Sommaire
- Qu'est-ce que le dépôt de garantie en location meublée ?
- Quel est le montant maximum du dépôt de garantie ?
- Comment et quand verser le dépôt de garantie ?
- Quels sont les délais de restitution ?
- Quelles pénalités en cas de retard de restitution ?
- Quels motifs de retenue sont autorisés ?
- Vétusté vs dégradation : comment calculer la retenue ?
- Grille de vétusté du mobilier en location meublée
- Copropriété : la provision de 20 % sur le dépôt
- Dépôt de garantie en colocation meublée
- Bail mobilité et location saisonnière : quelles règles ?
- Comment comptabiliser le dépôt de garantie en LMNP ?
- Que faire en cas de litige sur le dépôt ?
- Dépôt de garantie en SCI et en indivision
- Prescription et modèle de mise en demeure
- Les 10 erreurs les plus fréquentes
- Cas pratiques chiffrés
1. Qu'est-ce que le dépôt de garantie en location meublée ?
Le principe est simple : quand un locataire emménage dans votre meublé, il vous confie une somme d'argent en guise de garantie. Si tout se passe bien et que le logement est rendu en bon état, vous lui rendez cette somme à son départ. En cas de problème (dégradations, loyers impayés), vous pouvez garder tout ou partie de cette somme pour compenser le préjudice.
Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au bailleur lors de la signature du bail. Il garantit l'exécution des obligations du locataire : paiement des loyers, des charges et remise en état du logement à la fin du bail.
En location meublée, le dépôt de garantie est encadré par l'article 25-6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (modifiée par la loi ALUR du 24 mars 2014). Les règles de restitution sont fixées par l'article 22 de la même loi.
Terminologie importante
Le terme « caution » est souvent utilisé à tort pour désigner le dépôt de garantie. En droit, la caution désigne la personne qui se porte garante du locataire (le garant), pas la somme d'argent versée. Sur LMNP.AI, nous utilisons le terme juridique exact : dépôt de garantie.
Le dépôt de garantie est facultatif : la loi ne l'impose pas. Le bailleur peut choisir de ne pas en demander. En pratique, la très grande majorité des bailleurs LMNP en demandent un car il constitue la protection principale contre les dégradations et les impayés.
2. Quel est le montant maximum du dépôt de garantie ?
Concrètement, pour un appartement meublé loué 800 € par mois hors charges, vous pouvez demander jusqu'à 1 600 € de dépôt de garantie — soit deux mois de loyer. C'est le double de ce qui est autorisé en location vide, car le risque est plus élevé quand vous fournissez tout le mobilier.
Le montant du dépôt de garantie varie selon le type de bail. Voici le tableau comparatif complet :
| Type de bail | Montant maximum | Base légale |
|---|---|---|
| Location meublée classique | 2 mois de loyer HC | Art. 25-6 loi 89-462 |
| Location vide | 1 mois de loyer HC | Art. 22 loi 89-462 |
| Bail mobilité | Interdit | Art. 25-17 loi 89-462 |
| Location saisonnière (Airbnb) | Libre (20-30 % du séjour) | Code civil (non soumis loi 89-462) |
| Loyer trimestriel | Interdit | Art. 22 al. 1 loi 89-462 |
Pourquoi 2 mois en meublé contre 1 mois en vide ? Le plafond majoré de 2 mois compense le risque supplémentaire lié au mobilier fourni par le bailleur : un locataire peut endommager les meubles, l'électroménager et les équipements obligatoires (décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015).
Règle clé
Le montant du dépôt de garantie est figé pour toute la durée du bail. Il ne peut être ni révisé, ni augmenté au renouvellement, même si le loyer a été réévalué. Toute clause prévoyant une révision du dépôt est réputée non écrite (article 4 loi 89-462).
3. Comment et quand verser le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie est versé à la signature du bail. Le bailleur ne peut pas exiger le versement avant la signature (article 22 al. 2 loi 89-462). Voici les règles pratiques :
Modes de paiement acceptés
- Virement bancaire : recommandé car traçable
- Chèque : le bailleur doit l'encaisser rapidement (validité : 1 an et 8 jours)
- Espèces : le locataire a droit à un reçu (uniquement pour les montants inférieurs à 1 000 €)
Attention : encaissez le chèque immédiatement
Contrairement à une idée reçue, le bailleur doit encaisser le chèque de dépôt de garantie. Un chèque non encaissé expire après 1 an et 8 jours, et il est impossible de vérifier qu'il est provisionné sans l'encaisser. En comptabilité LMNP au régime réel, l'encaissement génère l'écriture au compte 165.
Aides au financement du dépôt (côté locataire)
Le locataire peut financer son dépôt de garantie via :
- LOCA-PASS (Action Logement) : avance remboursable à taux zéro sur 25 mois maximum
- FSL (Fonds de Solidarité Logement) : aide non remboursable sous conditions de ressources
- Mobili-Jeune : aide pour les alternants de moins de 30 ans
4. Quels sont les délais de restitution du dépôt de garantie ?
En clair, le compteur commence à tourner le jour où le locataire vous rend les clés. Si tout est en ordre, vous avez 1 mois pour lui rendre son argent. Si des dégradations sont constatées, vous disposez de 2 mois pour faire chiffrer les réparations et restituer le solde.
Les délais de restitution sont fixés par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Le point de départ est la remise des clés au bailleur ou à son mandataire :
| Situation | Délai maximum | Pénalité si retard |
|---|---|---|
| État des lieux conforme | 1 mois | 10 % loyer/mois de retard |
| État des lieux non conforme (dégradations) | 2 mois | 10 % loyer/mois de retard |
Conditions pour que le délai commence à courir
- Les clés doivent être remises en mains propres ou par lettre recommandée avec accusé de réception
- Le locataire doit communiquer sa nouvelle adresse au bailleur
- Sans nouvelle adresse, la pénalité de retard ne s'applique pas
En cas de vente du bien en cours de bail, l'obligation de restitution du dépôt de garantie est transférée au nouveau propriétaire (article 22 alinéa 7 loi 89-462). L'ancien propriétaire est libéré de cette obligation.
5. Quelles pénalités en cas de retard de restitution ?
Le législateur a prévu un mécanisme dissuasif pour les bailleurs qui traînent à rendre le dépôt. Autrement dit, chaque mois de retard vous coûte de l'argent — et la note monte vite.
Si le bailleur ne restitue pas le dépôt dans les délais, il doit verser une pénalité automatique de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé (article 22 alinéa 2 loi 89-462).
Exemple de calcul
Cas pratique : retard de 4 mois
- Loyer mensuel HC : 800 €
- Dépôt de garantie : 1 600 € (2 mois)
- Retard : 4 mois
- Pénalité : 4 × 80 € (10 % de 800 €) = 320 €
- Total dû au locataire : 1 600 € + 320 € = 1 920 €
Exception : la pénalité ne s'applique pas si le locataire n'a pas communiqué sa nouvelle adresse. C'est pourquoi il est recommandé aux locataires d'envoyer leur nouvelle adresse par LRAR dès le déménagement.
6. Quels motifs de retenue sont autorisés ?
Concrètement, vous ne pouvez pas garder le dépôt de garantie « parce que le logement a vieilli ». L'usure normale est à votre charge. En revanche, si le locataire a causé des dommages au-delà de l'usure normale — un trou dans le mur, un meuble cassé, des loyers impayés — vous avez le droit de retenir de quoi compenser. La règle d'or : chaque euro retenu doit être justifié par un document (devis ou facture).
Le bailleur peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie pour les motifs suivants, à condition de fournir des justificatifs (Cass. civ. 3, 15 février 2012) :
| Motif de retenue | Justificatifs requis | Précision |
|---|---|---|
| Loyers impayés | Avis d'échéance, relevé de compte | Y compris loyers de la période de préavis |
| Réparations locatives | EDL comparatif + devis ou factures | Dégradations au-delà de l'usure normale |
| Nettoyage | Photos + facture ménage professionnel | Si le logement est rendu sale vs EDL d'entrée |
| Charges non régularisées | Décompte des charges | Régularisation annuelle non encore effectuée |
| Provision charges copropriété | Appel de charges copropriété | Maximum 20 % du dépôt (voir section 9) |
Ce que le bailleur ne peut PAS retenir
- L'usure normale (vétusté) des équipements et du logement
- Les travaux d'amélioration (modernisation du logement)
- Les réparations qui incombent au propriétaire (gros œuvre, étanchéité)
- Les frais sans justificatif (devis ou facture obligatoire)
Le bailleur est-il obligé de réaliser les travaux ? Non. La jurisprudence confirme que le propriétaire peut retenir le montant des réparations sans obligation de réaliser effectivement les travaux. La retenue compense le préjudice subi, indépendamment de la réalisation des travaux.
7. Vétusté vs dégradation : comment calculer la retenue ?
Imaginez une peinture posée il y a 8 ans : même sans locataire, elle aurait jauni et se serait écaillée par endroits. C'est la vétusté — l'usure naturelle du temps. En revanche, si le locataire a percé 15 trous dans le mur pour accrocher des tableaux sans les reboucher, c'est une dégradation. La distinction est essentielle car la vétusté est toujours à votre charge en tant que propriétaire, tandis que les dégradations peuvent justifier une retenue sur le dépôt.
La vétusté est définie par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 comme « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement ». Elle est toujours à la charge du propriétaire.
Principe de calcul avec la grille de vétusté
La grille de vétusté fixe pour chaque élément :
- Une durée de vie théorique (ex : peinture = 7-10 ans)
- Un taux d'abattement annuel (ex : 10 % par an)
- Une franchise éventuelle (période sans usure)
- Une valeur résiduelle minimale (ex : 10 %)
| Élément | Durée de vie | Abattement/an | Exemple après 5 ans |
|---|---|---|---|
| Peinture murale | 7-10 ans | 10-14 % | Coût neuf 1 000 € → part locataire 400 € |
| Moquette / sol souple | 7 ans | 14 % | Coût neuf 800 € → part locataire 240 € |
| Faïence / carrelage | 20 ans | 5 % | Coût neuf 600 € → part locataire 450 € |
| Robinetterie | 10-12 ans | 8 % | Coût neuf 200 € → part locataire 120 € |
| Papier peint | 5-7 ans | 15-20 % | Coût neuf 400 € → part locataire 100 € |
Formule de calcul
En clair, plus un équipement est ancien, moins le locataire paie en cas de casse. Un robinet neuf cassé après un mois ? Le locataire paie quasiment le prix du neuf. Le même robinet cassé après 8 ans ? Il ne paie presque rien, car le robinet était déjà en fin de vie.
Retenue = Coût de remplacement à neuf × (1 − abattement annuel × nombre d'années)
Exemple : robinet cassé après 5 ans, coût neuf 200 €, abattement 8 %/an → 200 € × (1 − 0,08 × 5) = 200 € × 60 % = 120 € à charge du locataire
La Cour de cassation a confirmé que même avec une clause de remise en état dans le bail, les règles de vétusté s'appliquent (Cass. 3e civ. 21 décembre 2017, n° 16-26.565). Le bailleur doit démontrer que les dégradations excèdent l'usure normale.
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8. Grille de vétusté du mobilier en location meublée
C'est la grande particularité de la location meublée par rapport à la location vide : en plus du logement lui-même, vous devez gérer l'usure de tout le mobilier — lit, canapé, électroménager, vaisselle. Chaque objet a une durée de vie théorique. Un canapé IKEA n'est pas éternel : après 7 à 10 ans d'usage normal, il est considéré comme « amorti ». Si un locataire l'abîme après 6 ans, vous ne pouvez pas lui réclamer le prix du neuf.
La spécificité de la location meublée est que le bailleur fournit un mobilier complet (décret n° 2015-981). Ce mobilier subit une usure que la grille de vétusté doit intégrer.
| Mobilier obligatoire | Durée de vie | Abattement/an | Valeur résiduelle min. |
|---|---|---|---|
| Literie (matelas + sommier) | 10 ans | 10 % | 10 % |
| Canapé / fauteuil | 7-10 ans | 10-15 % | 10 % |
| Table et chaises | 10-15 ans | 7-10 % | 10 % |
| Rangements (étagères, commode) | 10-15 ans | 7-10 % | 10 % |
| Plaques de cuisson | 10-12 ans | 8-10 % | 10 % |
| Réfrigérateur / congélateur | 10-12 ans | 8-10 % | 10 % |
| Four / micro-ondes | 10 ans | 10 % | 10 % |
| Lave-linge (si fourni) | 8-10 ans | 10-12 % | 10 % |
| Rideaux / stores / voilages | 5-7 ans | 15-20 % | 0 % |
| Vaisselle et ustensiles | 3-5 ans | 20-30 % | 0 % |
| Luminaires | 10 ans | 10 % | 10 % |
Cas pratique : canapé dégradé après 5 ans
- Valeur d'achat du canapé : 800 €
- Durée de vie : 8 ans, abattement : 12 %/an
- Vétusté après 5 ans : 5 × 12 % = 60 %
- Valeur résiduelle : 800 € × (1 − 0,60) = 320 €
- Retenue maximale sur le dépôt : 320 € (pas 800 €)
Conseil LMNP.AI : annexez une grille de vétusté à votre bail et réalisez un inventaire détaillé du mobilier avec photos et valeurs d'achat lors de l'état des lieux d'entrée. Cet inventaire est obligatoire en location meublée (article 25-5 loi ALUR) et distinct de l'état des lieux du logement.
9. Copropriété : la provision de 20 % sur le dépôt
Quand votre bien est dans une copropriété, vous avez un problème pratique : au moment où le locataire part, vous ne connaissez pas encore le montant exact des charges de copropriété de l'année en cours. La loi vous autorise donc à garder temporairement une petite partie du dépôt — 20 % maximum — le temps d'avoir les chiffres définitifs.
Lorsque le logement loué se situe dans une copropriété, le bailleur peut retenir une provision maximale de 20 % du dépôt de garantie après le départ du locataire (article 22 loi 89-462, modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014).
Pourquoi cette provision ?
Le bailleur ne connaît pas encore le montant exact des charges de copropriété à la date de départ du locataire. Les charges définitives ne sont connues qu'après l'approbation des comptes en assemblée générale de copropriété, qui a lieu une fois par an.
Comment ça fonctionne ?
Exemple : provision copropriété
- Dépôt de garantie : 1 600 € (2 mois de loyer)
- Provision retenue : 20 % = 320 €
- Restitution immédiate : 1 600 € − 320 € = 1 280 €
- AG copropriété : le bailleur régularise dans le mois suivant
- Si charges dues < 320 € → restitution du surplus au locataire
- Si charges dues > 320 € → le bailleur ne peut pas réclamer la différence
La Cour de cassation a confirmé que la régularisation définitive doit intervenir dans le mois suivant l'approbation des comptes (Cass. 3e civ. 31 mai 2018). Le bailleur et le locataire peuvent aussi convenir d'un solde de tout compte immédiat, sans attendre l'AG.
10. Dépôt de garantie en colocation meublée
La colocation ajoute une complexité que beaucoup de bailleurs sous-estiment : quand un colocataire part au bout d'un an et que les autres restent, à qui rendez-vous le dépôt ? La réponse courte : pas à celui qui part — du moins pas directement.
La colocation meublée, très répandue en LMNP (colocations étudiantes, jeunes actifs), obéit à des règles spécifiques pour le dépôt de garantie :
Bail unique (colocation solidaire)
- Plafond : 2 mois du loyer total HC (pas 2 mois par colocataire)
- Versement : chaque colocataire verse sa quote-part à la signature
- Restitution : uniquement au départ du dernier colocataire
- Un colocataire sortant ne peut pas exiger du bailleur la restitution de sa part
- Il doit s'arranger avec son remplaçant ou les autres colocataires
Baux individuels
- Plafond : 2 mois du loyer individuel de chaque colocataire
- Restitution : individuelle, au départ de chaque colocataire
- Chaque bail est indépendant avec son propre état des lieux
Clause de solidarité (article 8-1 loi 89-462)
La solidarité du colocataire sortant et de son garant prend fin :
- Immédiatement si un nouveau colocataire signe le bail
- 6 mois après la date effective du congé si aucun remplaçant
Conseil bailleur LMNP
Privilégiez les baux individuels en colocation meublée. La gestion du dépôt est plus simple (restitution individuelle au départ) et évite les litiges entre colocataires. C'est aussi plus protecteur : chaque colocataire a son propre dépôt et son propre état des lieux.
11. Bail mobilité et location saisonnière : quelles règles ?
Bail mobilité : dépôt de garantie interdit
Le bail mobilité est un contrat de courte durée (1 à 10 mois) réservé aux locataires en situation de mobilité professionnelle ou étudiante (stage, mutation, formation). Contrairement au bail meublé classique, il interdit strictement tout dépôt de garantie (article 25-17 loi 89-462). Toute clause exigeant un dépôt est réputée non écrite — c'est-à-dire que même si vous l'écrivez dans le bail, elle est juridiquement inexistante.
Alternatives pour le bailleur :
- Garantie Visale (gratuite, Action Logement) : couvre les loyers impayés et les dégradations
- Caution (garant personne physique) : autorisée en bail mobilité
Location saisonnière (Airbnb, Booking) : montant libre
En location saisonnière, les règles changent complètement. Vous sortez du cadre protecteur de la loi de 1989 pour revenir au droit commun des contrats. En pratique, cela signifie que vous fixez librement le montant du dépôt et les conditions de restitution — mais aussi que le locataire ne bénéficie pas de la pénalité automatique de 10 % en cas de retard.
La location saisonnière (meublé de tourisme) n'est pas soumise à la loi du 6 juillet 1989. Le dépôt de garantie est régi par le Code civil (régime général des contrats). Conséquences :
| Critère | Location longue durée | Location saisonnière |
|---|---|---|
| Plafond dépôt | 2 mois loyer HC | Libre (20-30 % du séjour) |
| Délai restitution | 1-2 mois | Fin du séjour (contractuel) |
| Pénalité retard | 10 % loyer/mois | Aucune (droit commun) |
| Base légale | Loi 89-462 | Code civil art. 1713 et suivants |
Airbnb et le dépôt de garantie
Airbnb ne gère pas de dépôt de garantie classique. La plateforme propose AirCover pour les hôtes, une protection intégrée couvrant jusqu'à 3 millions de dollars de dommages. Booking.com permet au propriétaire de paramétrer un dépôt pré-autorisé sur carte bancaire du voyageur. Pour les réservations directes hors plateforme, le dépôt est contractuel et ses conditions doivent figurer dans le contrat de location saisonnière.
Arrhes vs acompte vs dépôt de garantie
En location saisonnière, trois sommes d'argent peuvent circuler entre vous et le voyageur, et chacune a un rôle bien distinct. Les confondre peut vous coûter cher en cas de litige :
- Arrhes (par défaut si non précisé dans le contrat) : chaque partie peut se désister — le locataire perd les arrhes, le bailleur les rend au double
- Acompte : engage les deux parties définitivement — si le locataire annule, il doit payer la totalité
- Dépôt de garantie : couvre les dégradations pendant le séjour, restitué en fin de séjour
En résumé : les arrhes et l'acompte concernent la réservation (et ses conditions d'annulation), tandis que le dépôt de garantie concerne les dégradations pendant le séjour. Précisez toujours la nature exacte de chaque somme dans votre contrat de location saisonnière.
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Essayer LMNP.AI gratuitement12. Comment comptabiliser le dépôt de garantie en LMNP ?
La comptabilisation du dépôt de garantie est un sujet que presque aucun guide ne traite. Pourtant, en LMNP au régime réel (le régime fiscal qui permet de déduire vos charges réelles et d'amortir le bien, par opposition au micro-BIC qui applique un abattement forfaitaire), le traitement comptable est important et impacte votre bilan.
Principe fondamental
L'idée est intuitive : l'argent du dépôt ne vous appartient pas. C'est de l'argent que vous gardez temporairement et que vous devrez probablement rendre. En comptabilité, on appelle ça une dette — et non un revenu. La conséquence directe : vous ne payez pas d'impôt dessus quand vous le recevez.
Le dépôt de garantie reçu du locataire est une dette envers le locataire, pas un revenu. Il s'inscrit au passif du bilan (la colonne de droite qui liste tout ce que vous devez) et ne génère aucun produit imposable à la réception.
Écritures comptables
| Opération | Débit | Crédit |
|---|---|---|
| Réception du dépôt | 512 Banque | 165 Dépôts et cautionnements reçus |
| Restitution intégrale | 165 Dépôts et cautionnements reçus | 512 Banque |
| Conservation partielle (dégradations) | 165 Dépôts et cautionnements reçus | 758 Produits divers de gestion courante + 512 Banque (pour la partie restituée) |
| Conservation pour impayés | 165 Dépôts et cautionnements reçus | 706 Prestations de services (loyers compensés) |
Autrement dit, le dépôt ne fait que des allers-retours entre votre compte banque (512) et votre ligne de dette (165). Il ne devient un revenu imposable que si vous le gardez définitivement — par exemple pour compenser des dégradations ou des loyers impayés.
Impact fiscal
| Situation | Régime réel | Micro-BIC |
|---|---|---|
| Réception du dépôt | Pas de produit imposable | Non déclaré |
| Restitution intégrale | Aucune incidence | Aucune incidence |
| Conservation définitive | Produit imposable (liasse 2031/2033) | À inclure dans les recettes BIC |
Erreur fréquente en comptabilité LMNP
Ne comptabilisez jamais le dépôt de garantie en charge (compte 6) ni en produit (compte 7) lors de sa réception. Il doit être inscrit uniquement au bilan (compte 165). Une erreur de comptabilisation fausse votre résultat fiscal et peut entraîner un redressement. Pour en savoir plus : Guide comptabilité LMNP.
TVA et dépôt de garantie
Pour les locations meublées classiques (exonérées de TVA), le dépôt de garantie est hors champ TVA. Pour les résidences de services avec TVA (EHPAD, résidences étudiantes avec 3+ services para-hôteliers), la TVA ne s'applique pas au dépôt lui-même, mais elle s'appliquera sur les retenues facturées en cas de conservation définitive.
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13. Que faire en cas de litige sur le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie est l'une des principales sources de litiges entre bailleurs et locataires. Que vous soyez propriétaire ou locataire, la bonne nouvelle est que la procédure est progressive et relativement simple : on commence toujours par une lettre, puis on passe à la conciliation gratuite, et ce n'est qu'en dernier recours qu'on va devant le juge. Voici la procédure complète en 4 étapes.
Étape 1 : mise en demeure (LRAR)
Le locataire envoie une lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur, rappelant :
- La date de remise des clés
- Le délai légal de restitution (1 ou 2 mois)
- La pénalité de 10 % par mois de retard
- L'intention de saisir la justice en cas de non-réponse
Étape 2 : Commission Départementale de Conciliation (CDC)
En cas de non-réponse ou de refus, le locataire peut saisir gratuitement la CDC (Commission Départementale de Conciliation). La commission tente de trouver un accord amiable entre les parties. Cette étape est obligatoire pour les litiges inférieurs à 5 000 €.
Étape 3 : conciliateur de justice
Alternative ou complément à la CDC : le conciliateur de justice est un bénévole assermenté qui propose une médiation gratuite. Il siège au tribunal judiciaire et à la mairie.
Étape 4 : saisine du Juge des Contentieux de la Protection (JCP)
En dernier recours, le locataire saisit le JCP du tribunal judiciaire du lieu du logement. Pas besoin d'avocat. Le juge peut ordonner la restitution du dépôt avec les pénalités de retard et des dommages et intérêts supplémentaires.
Délai de prescription : 3 ans
Le locataire dispose de 3 ans pour agir en justice à compter de la date à laquelle le dépôt aurait dû être restitué (article 7-1 loi 89-462). Exemple : remise des clés le 1er mars 2026, EDL conforme → le dépôt devait être restitué le 1er avril 2026 → prescription le 1er avril 2029.
Jurisprudence clé : état des lieux unilatéral
La Cour de cassation a jugé qu'un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est imputable au bailleur, ne peut pas prouver les dégradations (Cass. 3e civ. 16 novembre 2023, n° 22-19.422). Le bailleur doit impérativement établir un EDL contradictoire ou faire appel à un commissaire de justice.
14. Dépôt de garantie en SCI et en indivision
Quand un bien est détenu à plusieurs — via une SCI (Société Civile Immobilière, une société créée pour détenir et gérer un bien immobilier) ou en indivision (propriété partagée entre plusieurs personnes sans société) — une question se pose : qui encaisse le dépôt et qui le restitue ? La réponse dépend de la structure juridique choisie.
SCI (Société Civile Immobilière)
- Encaissement : le dépôt est versé à la SCI en tant que personne morale bailleresse, pas aux associés personnellement
- Compte bancaire : le dépôt doit transiter par le compte bancaire de la SCI (pas un compte personnel d'associé)
- Comptabilisation : même écriture que pour un LMNP individuel (compte 165 au passif du bilan de la SCI)
- Restitution : c'est la SCI qui restitue, même si le gérant a changé
- Dissolution : en cas de dissolution de la SCI, l'obligation de restitution se transmet au liquidateur puis aux associés
Indivision
- Encaissement : le dépôt est encaissé par le ou les indivisaires désignés comme bailleurs dans le bail
- Gestion : la mise en location relève de la majorité des 2/3 des droits indivis (article 815-3 du Code civil)
- Restitution : l'obligation pèse sur tous les indivisaires, solidairement
- Vente du bien indivis : l'obligation de restitution se transmet au nouveau propriétaire (article 22 alinéa 7 loi 89-462)
15. Prescription et modèle de mise en demeure
La prescription est le délai au-delà duquel vous perdez le droit d'agir en justice. En clair, si votre ancien propriétaire ne vous a jamais rendu votre dépôt de garantie et que vous attendez trop longtemps sans rien faire, vous ne pourrez plus rien lui réclamer devant un tribunal. Ce délai est de 3 ans.
Délais de prescription
L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 fixe un délai de prescription de 3 ans pour toutes les actions dérivant du bail. Cela inclut :
| Action | Délai | Point de départ |
|---|---|---|
| Restitution du dépôt | 3 ans | Date à laquelle le dépôt aurait dû être restitué |
| Pénalité de retard 10 % | 3 ans | Chaque mois de retard ouvre un nouveau délai |
| Contestation des retenues | 3 ans | Date de notification de la restitution partielle |
| Régularisation provision copropriété | 3 ans | Date de l'AG approuvant les comptes |
Modèle de lettre de mise en demeure
Ce modèle est à envoyer en lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Il constitue la première étape obligatoire avant toute action en justice.
[Nom et adresse du locataire]
[Nom et adresse du bailleur]
Objet : Mise en demeure de restitution du dépôt de garantie
Lettre recommandée avec accusé de réception
Madame, Monsieur,
Par la présente, je vous mets en demeure de procéder à la restitution de mon dépôt de garantie d'un montant de [montant] euros, versé lors de la signature du bail le [date du bail] pour le logement situé au [adresse].
Je vous ai remis les clés le [date remise des clés]. L'état des lieux de sortie étant [conforme / non conforme] à l'état des lieux d'entrée, le délai légal de restitution de [1 / 2] mois (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) est expiré depuis le [date d'expiration].
Conformément à l'article 22 de la loi précitée, un retard de restitution ouvre droit à une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé, soit [montant pénalité] euros à ce jour.
À défaut de restitution sous 8 jours, je me verrai contraint(e) de saisir la Commission départementale de conciliation, puis le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de [ville].
Ma nouvelle adresse pour la restitution : [nouvelle adresse].
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.
[Signature]
- 3 ans de prescription pour agir (article 7-1 loi 89-462)
- LRAR de mise en demeure = étape 1 obligatoire
- Conciliation obligatoire pour les litiges inférieurs à 5 000 €
- Pas besoin d'avocat devant le Juge des contentieux de la protection
16. Les 10 erreurs les plus fréquentes sur le dépôt de garantie
En accompagnant des centaines de bailleurs LMNP, certaines erreurs reviennent systématiquement. Certaines sont de simples oublis, d'autres peuvent vous coûter cher devant un juge. Voici les pièges les plus courants à éviter absolument.
| # | Erreur | Conséquence |
|---|---|---|
| 1 | Demander plus de 2 mois de loyer | Clause réputée non écrite, remboursement du surplus |
| 2 | Exiger un dépôt en bail mobilité | Clause réputée non écrite (art. 25-17) |
| 3 | Retenir pour vétusté (usure normale) | Restitution ordonnée par le juge + pénalités |
| 4 | Retenir sans justificatifs (devis/factures) | Retenue annulée par le juge |
| 5 | Dépasser le délai de restitution | Pénalité automatique de 10 %/mois |
| 6 | Faire un EDL de sortie unilatéral | Aucune force probante (Cass. 16/11/2023) |
| 7 | Ne pas annexer de grille de vétusté | Calcul des retenues contestable par le locataire |
| 8 | Comptabiliser le dépôt comme un revenu | Erreur comptable → résultat fiscal faussé |
| 9 | Retenir plus de 20 % pour la copropriété | Surplus remboursable avec pénalités |
| 10 | Ne pas inventorier le mobilier à l'entrée | Impossible de prouver les dégradations du mobilier |
17. Cas pratiques chiffrés
Pour bien comprendre comment tout cela fonctionne concrètement, voici quatre situations réelles que rencontrent les bailleurs LMNP. Chaque cas détaille le calcul des retenues, la comptabilité et le montant final restitué.
Cas 1 : restitution intégrale (studio étudiant)
- Loyer : 550 € HC → dépôt : 1 100 € (2 mois)
- Bail 1 an, meublé classique
- EDL de sortie conforme à l'entrée
- Résultat : restitution de 1 100 € sous 1 mois
- Comptabilité LMNP : débit 165 / crédit 512 → aucune incidence fiscale
Cas 2 : retenue pour dégradations (T2 meublé)
- Loyer : 800 € HC → dépôt : 1 600 € (2 mois)
- Durée de location : 3 ans
- Dégradations constatées à la sortie :
- Porte intérieure cassée : coût remplacement 350 € (durée vie 20 ans, abattement 5 %/an → vétusté 15 % → 297,50 € à charge locataire)
- Plaque de cuisson hors service : coût neuf 250 € (durée vie 10 ans, abattement 10 %/an → vétusté 30 % → 175 € à charge locataire)
- Total retenues : 297,50 € + 175 € = 472,50 €
- Restitution : 1 600 € − 472,50 € = 1 127,50 € sous 2 mois
- Comptabilité LMNP : 472,50 € au crédit du 758, 1 127,50 € au crédit du 512
Cas 3 : provision copropriété + loyer impayé
- Loyer : 700 € HC → dépôt : 1 400 € (2 mois)
- Loyer impayé du dernier mois : 700 €
- Copropriété : provision 20 % = 280 €
- Restitution immédiate : 1 400 € − 700 € − 280 € = 420 €
- Après AG copropriété (charges réelles : 180 €) → surplus : 280 € − 180 € = 100 € à restituer
- Comptabilité : 700 € impayé → débit 165 / crédit 706 (produit imposable)
Cas 4 : location saisonnière avec dégradations
- Loyer du séjour (7 nuits) : 1 200 €
- Dépôt de garantie : 400 € (≈ 33 % du séjour)
- Dégradations : miroir de salle de bain cassé (150 €)
- Restitution : 400 € − 150 € = 250 € en fin de séjour
- Pas de délai légal : la restitution est contractuelle (fin de séjour)
- Pas de pénalité de 10 % (loi 89-462 non applicable)