Résidence secondaire en LMNP : fiscalité, bail et obligations 2026
Oui, vous pouvez louer votre résidence secondaire en LMNP — que ce soit en location saisonnière (Airbnb, Booking) ou en bail code civil longue durée. La fiscalité est identique au LMNP classique : BIC au micro-BIC ou au régime réel avec amortissements. Mais la résidence secondaire impose des obligations spécifiques : taxe d'habitation majorée, enregistrement mairie, changement d'usage, et pas d'exonération de plus-value à la revente. LMNP.AI vous guide.
Ce guide couvre les deux cas de figure (louer sa propre RS vs acheter pour louer à un locataire RS), la fiscalité LMNP applicable, les obligations loi Le Meur 2024, et toutes les taxes (TH, CFE, taxe de séjour). Mis à jour mars 2026.
Sommaire
- Les deux cas de figure : louer sa RS vs investir pour louer en RS
- Quel bail utiliser ? Code civil vs saisonnier
- Fiscalité LMNP : micro-BIC vs régime réel
- Toutes les taxes : TH, CFE, taxe de séjour
- Loi Le Meur 2024 : ce qui change
- Changement d'usage et déclaration en mairie
- Plus-value à la revente : pas d'exonération RP
- IFI, assurance PNO et cotisations sociales
1. Les deux cas de figure : louer sa RS vs investir pour louer en RS
C'est la distinction que personne ne fait clairement — et c'est pourtant fondamental. Il existe deux situations très différentes :
Vous possédez une résidence secondaire (maison de vacances, appartement en station) et vous la louez en meublé pendant vos absences.
- Location saisonnière (Airbnb, Booking)
- Usage mixte : personnel + locatif
- Charges et amortissements au prorata des jours loués
- Enregistrement mairie + taxe de séjour
Vous achetez un bien et le louez en meublé à un locataire dont ce n'est pas la résidence principale (pied-à-terre, société, expatrié).
- Bail code civil (durée et loyer libres)
- Location à 100 % (pas d'usage personnel)
- Charges et amortissements déductibles à 100 %
- Pas de taxe de séjour, pas d'enregistrement tourisme
En clair : dans le cas 1, vous êtes un particulier qui arrondit ses fins de mois. Dans le cas 2, vous êtes un investisseur immobilier classique — la seule différence avec un bail meublé classique, c'est que votre locataire n'y habite pas à titre principal, ce qui vous donne accès au bail code civil (beaucoup plus souple).
Exemple chiffré : l'impact du prorata
Appartement à 200 000 €, charges annuelles 5 000 €, amortissements 6 000 € :
- Cas 1 (votre RS, louée 120 jours/an) : déduction = 120/365 = 33 % → 3 617 € déduits
- Cas 2 (bail code civil, loué 365 jours/an) : déduction = 100 % → 11 000 € déduits
À revenu locatif égal, la déduction est 3 fois supérieure dans le cas 2.
Erreur fréquente : confondre les deux cas
Beaucoup d'articles mélangent « louer sa maison de vacances sur Airbnb » et « investir dans un pied-à-terre à louer en bail code civil ». Les obligations, le bail, la fiscalité (prorata vs 100 %) et les contraintes administratives sont radicalement différentes.
2. Quel bail utiliser ? Code civil vs saisonnier
Le type de bail dépend de la durée et du profil du locataire. Voici les deux options :
| Critère | Bail saisonnier | Bail code civil |
|---|---|---|
| Durée | < 90 jours consécutifs | Libre (1 mois à plusieurs années) |
| Loyer | Libre | Libre (pas d'encadrement) |
| Dépôt de garantie | Libre | Libre (pas de plafond) |
| Renouvellement | Non | Tacite reconduction possible |
| Enregistrement mairie | Obligatoire | Non requis |
| Taxe de séjour | Oui | Non |
| Changement d'usage | Selon commune | Selon commune |
| Usage type | Touristes, vacanciers | Société, pied-à-terre, expatrié |
Pas de limite de 120 jours pour une RS
La limite de 120 jours/an (art. L324-1-1 du Code du tourisme) ne concerne que la location de sa résidence principale. Pour une résidence secondaire, il n'y a pas de plafond de jours. Vous pouvez louer 365 jours par an si vous le souhaitez. En revanche, la commune peut imposer un changement d'usage.
Point de vigilance : vérifiez votre règlement de copropriété
Avant de louer votre RS en meublé, vérifiez que le règlement de copropriété ne l'interdit pas. Une clause d'« habitation bourgeoise exclusive » interdit toute activité commerciale, y compris la location meublée saisonnière. Une clause d'« habitation bourgeoise simple » autorise les professions libérales et la location — c'est le cas le plus courant. En cas de doute, consultez le syndic avant de publier une annonce.
Pour en savoir plus sur le bail code civil, consultez notre guide bail code civil en location meublée. Pour les différents types de baux, consultez notre comparatif complet.
3. Fiscalité LMNP : micro-BIC vs régime réel
La fiscalité est strictement identique que vous louiez votre RS ou un bien d'investissement classique. Les revenus sont déclarés en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), au micro-BIC ou au régime réel.
| Régime | Location longue durée | Saisonnier non classé | Saisonnier classé |
|---|---|---|---|
| Micro-BIC seuil | 77 700 € | 15 000 € | 77 700 € |
| Micro-BIC abattement | 50 % | 30 % | 50 % |
| Régime réel | Charges réelles + amortissements déductibles | ||
| Amortissements | 100 % (bien loué) | Prorata jours loués | Prorata jours loués |
Concrètement : si vous louez votre propre RS 120 jours par an sur Airbnb et que vous l'utilisez le reste du temps, vous ne pouvez déduire que 120/365e de vos amortissements et charges. Si le bien est loué en permanence (bail code civil à une société), c'est 100 %. C'est la différence fondamentale entre les deux cas de figure.
Exemple : combien d'impôt sur 12 000 € de loyers saisonniers (TMI 30 %) ?
- Micro-BIC non classé (30 %) : 12 000 - 3 600 = 8 400 € imposables → IR 2 520 € + PS 1 445 € = 3 965 €
- Micro-BIC classé (50 %) : 12 000 - 6 000 = 6 000 € imposables → IR 1 800 € + PS 1 032 € = 2 832 €
- Régime réel (charges 4 000 € + amortissements prorata 2 000 €) : 12 000 - 6 000 = 6 000 € → IR 1 800 € + PS 1 032 € = 2 832 €
Le classement en meublé de tourisme ou le régime réel permettent d'économiser plus de 1 100 €/an par rapport au micro-BIC non classé. Pour simuler votre situation : simulateur micro-BIC vs réel.
Loi Le Meur : micro-BIC saisonnier non classé = 30 % / 15 000 €
Depuis la loi Le Meur 2024, les meublés de tourisme non classés ne bénéficient plus que de 30 % d'abattement avec un plafond de 15 000 € de recettes. Si vous louez votre RS en saisonnier sans la faire classer, le micro-BIC est devenu très défavorable. Le régime réel est presque toujours préférable.
4. Toutes les taxes : TH, CFE, taxe de séjour
C'est le sujet que les guides concurrents traitent le plus mal. Voici le récapitulatif complet des taxes applicables à une RS louée en LMNP.
Taxe d'habitation résidence secondaire (THRS)
Depuis 2023, la taxe d'habitation sur la résidence principale est supprimée — mais la THRS est maintenue (art. 1407 du CGI). Le propriétaire la paie si le bien est vacant au 1er janvier ou s'il l'occupe.
Mythe : « La taxe d'habitation a été supprimée »
Faux pour les résidences secondaires. Seule la TH sur la résidence principale a été supprimée en 2023. La TH sur les RS est maintenue intégralement — et même surtaxée en zone tendue. C'est un piège pour les propriétaires de RS qui entendent « la TH est supprimée » et croient que cela les concerne.
Surtaxe en zone tendue : jusqu'à +60 %
Les communes en zone tendue (art. 1407 ter du CGI) peuvent voter une majoration de 5 à 60 % de la part communale de la THRS. Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Marseille appliquent la surtaxe maximale de 60 %. Sur une THRS de base de 2 000 €, la surtaxe peut atteindre 1 200 € supplémentaires.
CFE (Cotisation Foncière des Entreprises)
Toute activité de location meublée, même non professionnelle, est soumise à la CFE (art. 1447 du CGI). Le propriétaire la paie — pas le locataire. Comptez entre 200 et 1 500 €/an selon la commune. La première année d'activité est exonérée.
Taxe de séjour (saisonnier uniquement)
Si vous louez en saisonnier, la taxe de séjour est due. C'est le locataire qui la paie, mais c'est vous (ou la plateforme Airbnb/Booking) qui la collectez et la reversez à la commune. En bail code civil longue durée, pas de taxe de séjour.
5. Loi Le Meur 2024 : ce qui change pour les RS louées
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a renforcé les contraintes sur les meublés de tourisme. Voici l'impact sur les résidences secondaires.
DPE obligatoire pour tout bail d'habitation
Depuis 2021 (art. L126-26 du CCH), le DPE doit être fourni au locataire pour tout bail d'habitation meublé, y compris en bail code civil. En revanche, les interdictions de location des passoires thermiques (classes F et G) ne visent que les logements loués comme résidence principale. La loi Le Meur ajoute des contraintes DPE spécifiques aux meublés de tourisme.
- Enregistrement national obligatoire : numéro d'enregistrement sur toute annonce de location saisonnière. Les plateformes (Airbnb, Booking) doivent vérifier ce numéro.
- DPE renforcé pour le tourisme : les meublés de tourisme doivent avoir un DPE classé E minimum (calendrier progressif). Les passoires thermiques (F, G) seront interdites à la location saisonnière dès 2025 (G) et 2028 (F).
- Quotas municipaux : les communes peuvent fixer des quotas de meublés de tourisme dans leur PLH/PLU.
- Micro-BIC raboté : abattement réduit à 30 % / 15 000 € pour les non classés (vs 50 % / 77 700 € avant).
- Changement d'usage élargi : toutes les communes (même < 200 000 hab) peuvent instaurer un régime d'autorisation.
Bail code civil longue durée : moins impacté
La loi Le Meur cible principalement les meublés de tourisme (location saisonnière). Si vous louez en bail code civil longue durée (à une société, un expatrié), vous n'êtes pas concerné par l'enregistrement, les quotas et le DPE tourisme. C'est un avantage stratégique du bail code civil pour les RS.
6. Changement d'usage et déclaration en mairie
Dans certaines communes, transformer un logement en meublé de tourisme constitue un changement d'usage soumis à autorisation préalable (art. L631-7 du CCH).
En clair : un « changement d'usage », c'est le fait de transformer un logement (usage d'habitation) en local destiné à la location touristique (usage commercial). Dans certaines villes, vous devez demander une autorisation à la mairie avant de publier une annonce sur Airbnb ou Booking. Sans cette autorisation, vous risquez une amende pouvant atteindre 50 000 € par logement (art. L651-2 du CCH).
Communes concernées
- Communes de plus de 200 000 habitants (Paris, Lyon, Marseille, Toulouse, Nice, Nantes, Strasbourg, Montpellier, Bordeaux, Lille)
- Communes des départements 92, 93 et 94 (petite couronne parisienne)
- Toute commune ayant pris une délibération en ce sens (depuis la loi Le Meur 2024)
À Paris : compensation obligatoire
À Paris, le changement d'usage est soumis à une obligation de compensation : transformer une surface commerciale équivalente en logement. Le coût peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros par m². C'est souvent un obstacle rédhibitoire pour les particuliers.
7. Plus-value à la revente : pas d'exonération résidence principale
C'est le point le plus important à anticiper. Contrairement à la résidence principale (exonérée), la plus-value sur une résidence secondaire est imposable au régime des plus-values des particuliers (art. 150 U du CGI).
- 19 % d'IR + 17,2 % de PS = 36,2 % avant abattements
- Surtaxe de 2 à 6 % si la PV nette dépasse 50 000 €
- Abattements pour durée de détention : exonération IR après 22 ans, exonération totale après 30 ans
Réforme LF 2025 : réintégration des amortissements
Depuis la loi de finances 2025 (art. 84), les amortissements déduits en LMNP au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Le prix d'acquisition est diminué des amortissements, ce qui augmente la PV imposable. C'est un paramètre à intégrer dès l'acquisition. Consultez notre guide plus-value LMNP pour le détail.
Concrètement : si vous achetez une RS 300 000 € et la revendez 380 000 € après 10 ans, avec 50 000 € d'amortissements déduits, votre PV brute (avec réintégration) est de 130 000 €. Après abattement IR de 30 % (6 % × 5 ans, de la 6e à la 10e année), l'IR sera de 130 000 × 70 % × 19 % = 17 290 €. Les PS bénéficient d'un abattement moindre (1,65 % × 5 ans = 8,25 %) : 130 000 × 91,75 % × 17,2 % = 20 510 €. Total : environ 37 800 € d'impôt. C'est pourquoi l'anticipation est cruciale.
Erreur fréquente : « Je vais y habiter 1 an avant de vendre pour l'exonération RP »
L'administration fiscale connaît cette stratégie et la requalifie si la résidence principale est « de complaisance ». Pour bénéficier de l'exonération RP, le bien doit être votre résidence principale effective et habituelle au jour de la vente : domiciliation fiscale, factures d'énergie, inscription sur les listes électorales. Un déménagement opportuniste quelques mois avant la vente est un risque fiscal réel.
8. IFI, assurance PNO et cotisations sociales
IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
La résidence secondaire, qu'elle soit louée ou non, est un actif immobilier taxable à l'IFI (art. 965 du CGI) — mais uniquement si votre patrimoine immobilier net total dépasse 1,3 million d'euros. Contrairement à la RP (décote de 30 %), la RS est valorisée à 100 % de sa valeur vénale (le prix auquel vous pourriez la vendre aujourd'hui). Les dettes afférentes (capital restant dû sur l'emprunt) sont déductibles. Pour en savoir plus : IFI et LMNP.
Assurance PNO
L'assurance PNO (propriétaire non occupant) est obligatoire en copropriété (loi ALUR, art. 9-1 de la loi du 10 juillet 1965). En maison individuelle, elle n'est pas obligatoire mais fortement recommandée — surtout pour une RS avec alternance usage personnel / location.
Cotisations sociales URSSAF
Si vos recettes de location saisonnière (meublé de tourisme) dépassent 23 000 €/an, vous êtes affilié obligatoirement au régime SSI (~30 % du bénéfice). En dessous, seuls les prélèvements sociaux de 17,2 % s'appliquent. Pour la location longue durée en bail code civil, le seuil URSSAF ne s'applique que si vous remplissez les conditions du statut LMP. Consultez notre guide cotisations sociales LMNP/LMP.
Guides complémentaires LMNP.AI
- Bail code civil en location meublée : guide complet
- Fiscalité Airbnb 2026 : micro-BIC, réel et loi Le Meur
- Les 7 types de baux en location meublée
- Plus-value LMNP : calcul et abattements
- Taxe de séjour en location meublée
- Classement meublé de tourisme : avantages
- DPE en location meublée : obligations et seuils
- Statut LMP : seuils, cotisations et fiscalité
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