Mis à jour le 24 août 2026 — sources en fin d'article.

Démembrement et LMNP : usufruitier, nu-propriétaire, qui déclare quoi

Un logement démembré et loué meublé n'a qu'un seul déclarant : l'usufruitier. C'est lui qui encaisse les loyers, donc lui qui exerce l'activité de loueur en meublé. Le nu-propriétaire n'inscrit rien. C'est aussi lui qui amortit — mais son usufruit, ce droit d'usage limité dans le temps, pas la valeur du logement. Si le bien est vendu, chacun est imposé sur sa part du prix, calculée au barème de l'article 669 du CGI d'après l'âge de l'usufruitier au jour de la vente.

Démembrer, c'est couper la propriété en deux : l'usufruit, le droit d'encaisser les loyers, et la nue-propriété, celui de posséder les murs sans rien toucher tant que l'usufruit dure. Cas courant : un parent donne la nue-propriété à ses enfants. Les règles communes à tous les loueurs sont dans notre guide du loueur en meublé non professionnel ; ici, ce que le démembrement change.

1. L'usufruitier encaisse les loyers : c'est lui qui déclare

Le code civil ne laisse aucune marge : les loyers sont des fruits civils — l'argent que le bien produit — acquis jour par jour à l'usufruitier (art. 578, 582 et 584). Ni option, ni arrangement de famille.

Qui encaisse les loyers exerce l'activité de location meublée, imposée en BIC — les bénéfices industriels et commerciaux, la catégorie fiscale du meublé (art. 35, I, 5° bis du CGI). L'usufruitier s'immatricule, obtient un SIRET — son numéro d'activité — et remplit la 2042 C PRO, l'annexe réservée aux revenus d'activité. Le nu-propriétaire, lui, ne peut pas être loueur en meublé sur ce bien.

Sur le bénéfice, les prélèvements sociaux — CSG, CRDS et prélèvement de solidarité, en plus de l'impôt sur le revenu — atteignent 18,6 % depuis la LFSS 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, art. 12). Les 17,2 % souvent cités sont ceux de la location vide.

Ses trois gestes, dans l'ordre :

1. S'immatriculer au guichet unique de l'INPI dans les 15 jours qui suivent le début de l'activité (art. R. 123-239 du code de commerce). Au-delà, l'administration peut retenir une activité occulte et remonter 10 ans au lieu de 3 (art. L. 169 du LPF).
2. Déposer la 1447-C-SD avant le 31 décembre de l'année de début, pour la CFE, la taxe annuelle des activités (art. 1477, II du CGI).
3. Opter pour le régime réel dans le délai de dépôt de la déclaration de revenus de la première année d'activité (art. 50-0, 4 du CGI, issu de l'art. 7 de la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021). Ensuite, l'option se prend avant la date limite de la déclaration de revenus de l'année précédente. Sinon, micro-BIC : 50 % d'abattement et zéro amortissement.

La taxe foncière est établie au nom de l'usufruitier (art. 1400, II du CGI) : le nom du nu-propriétaire figure à la suite sur l'avis, sans l'obliger à payer (BOI-IF-TFB-10-20-20).

2. Qui amortit : l'usufruitier amortit son usufruit, pas le logement

L'amortissement — l'usure comptable du logement, retirée chaque année du loyer imposable sans rien débourser — reste ouvert à l'usufruitier. Le Conseil d'État l'a jugé sur un cas identique : usufruit viager d'un logement loué meublé, imposé en BIC. Un usufruit inscrit à l'actif de l'activité, la liste des biens qui produisent les loyers, est amortissable, parce que ses effets prendront fin à une date calculable, tirée de l'âge de l'usufruitier et des tables de mortalité de l'INSEE (CE, 10e-9e ch. réunies, 24 avril 2019, n° 419912 : 20 ans dans cette affaire).

Décisif : la base amortissable n'est pas la valeur du logement, c'est celle du droit d'usufruit, fixée dans l'acte. Le prix payé jadis par le donateur et ses amortissements passés ne sont pas repris. On en retire la part du terrain : le sol ne s'use pas, il ne s'amortit jamais.

Une réserve à connaître. L'administration n'a jamais aligné sa doctrine sur cet arrêt. Le BOFiP maintient que l'usufruitier « ne peut pratiquer aucun amortissement » (BOI-BIC-AMT-10-20, § 260, version en vigueur du 5 août 2026), position déjà servie sur un meublé démembré au réel (RM Frassa n° 01405, JO Sénat du 14 décembre 2017, p. 4494). Amortir son usufruit est donc un droit à faire valoir devant le juge, pas une tolérance acquise : le dossier se prépare avant, avec le comptable.

Le nu-propriétaire n'amortit rien : aucune recette, aucune activité. Et l'amortissement ne peut jamais creuser de déficit, un résultat négatif (art. 39 C, II-2 du CGI) : la part bloquée s'impute sur les bénéfices suivants, sans limite de durée.

3. Le barème de l'article 669 du CGI : ce que vaut l'usufruit

Une seule table sert à presque tout : droits de donation, base d'amortissement, partage du prix à la revente. Une exception à retenir : à l'IFI, l'usufruitier déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété (art. 968 du CGI) et le nu-propriétaire ne déclare rien — le partage au barème n'y est ouvert que dans trois cas limitatifs, dont l'usufruit légal du conjoint survivant.

La bascule d'anniversaire compte : à 68 ans l'usufruit vaut 40 %, le jour des 71 ans, 30 % — 30 000 € de moins sur un bien de 300 000 €. Un usufruit consenti pour une durée fixe suit une autre règle : 23 % de la pleine propriété par tranche de dix ans (art. 669, II).

Ce barème est forfaitaire : il s'impose pour les droits de donation, quelle que soit la structure retenue.

4. À la revente : chacun paie sur son droit

Quand les deux vendent ensemble, le prix se partage d'après la valeur réelle de chaque droit au jour de la vente. L'administration accepte en pratique le barème de l'art. 669, « en tenant compte de l'âge de l'usufruitier au jour de la vente » (BOI-RFPI-PVI-20-10-10, § 300) — et non au jour de la donation, comme on le lit souvent en ligne.

Chacun calcule sa plus-value — la différence entre son prix de vente et son prix d'achat — et paie 19 % d'impôt plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 %, avant les abattements liés à la durée de détention. Une différence : l'usufruitier doit réintégrer ses amortissements, les retrancher de son prix d'achat, ce qui gonfle sa plus-value (art. 150 VB, III du CGI ; cessions depuis le 15 février 2025). Le nu-propriétaire n'a jamais amorti : rien à réintégrer.

S'éteindre n'est pas vendre. Au décès de l'usufruitier ou au terme prévu, l'usufruit rejoint la nue-propriété sans aucun impôt ni taxe (art. 1133 du CGI) : seul chemin qui efface la réintégration. Ce jour-là, le nu-propriétaire devenu plein propriétaire reprend le bail, ouvre sa propre activité de loueur en meublé et repart d'un tableau d'amortissement neuf ; les amortissements que l'usufruitier n'avait pas déduits, eux, sont perdus. À ne pas confondre avec la première cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire : le produit n'est pas une plus-value mais un revenu, en BIC si le logement est loué meublé (art. 13, 5 du CGI).

5. Les travaux : qui paie l'entretien, qui paie la toiture

L'article 605 du code civil pose la règle : l'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien, les grosses réparations restent au propriétaire. Avec une exception qui change tout : « à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu ».

L'article 606 les énumère : gros murs et voûtes, poutres et couvertures entières, murs de clôture. Puis il tranche : « Toutes les autres réparations sont d'entretien. » Une chaudière, des fenêtres, une reprise partielle de toiture restent donc à l'usufruitier — qui, lui, les déduit de ses loyers.

D'où le décrochage : le nu-propriétaire paie sans rien déduire. Il n'encaisse aucun loyer, donc il n'a aucun revenu à minorer. La déduction de ces travaux du revenu global, que l'on lit encore en ligne, n'existe plus : elle a été supprimée par la loi de finances pour 2017 (loi n° 2016-1917 du 29 décembre 2016, art. 32) pour les dépenses supportées depuis le 1^er janvier 2017.

À faire écrire dans l'acte, dans cet ordre :

1. la répartition des travaux, si l'on s'écarte de la loi ;
2. l'indemnisation du nu-propriétaire à l'extinction ;
3. la mise à jour du cadastre, pour que l'avis de taxe foncière parte à l'usufruitier.

6. Pour aller plus loin

Mise à jour : 24 août 2026. Sources : Légifrance — code civil art. 578, 582, 584, 605, 606 ; code de commerce art. L. 123-36 et R. 123-239 ; LPF art. L. 169 ; CGI art. 13, 35, 39 C, 50-0, 150 VB, 669, 779, 784, 968, 1133, 1400, 1477 ; loi n° 2012-1510 du 29 décembre 2012 ; loi n° 2016-1917 du 29 décembre 2016, art. 32 (suppression de la déduction des grosses réparations du revenu global) ; loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021, art. 7 (délais d'option pour un régime réel) ; loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84 (art. 150 VB, III) ; loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025. BOFiP — BOI-RFPI-PVI-20-10-10, BOI-IF-TFB-10-20-20, BOI-PAT-IFI-20-20-30-10, BOI-BIC-AMT-10-20, § 260 (version en vigueur du 5 août 2026). Réponse ministérielle Frassa n° 01405, JO Sénat du 14 décembre 2017, p. 4494. impots.gouv.fr — prélèvements sociaux dus sur les revenus de location meublée. Conseil d'État, 10e-9e ch. réunies, 24 avril 2019, n° 419912.

Guide informatif. Un démembrement se rédige chez le notaire : ce que dit l'acte l'emporte sur les règles rappelées ici, qui ne s'appliquent qu'à défaut de clause contraire.