Démembrement et LMNP 2026 : usufruit, amortissement, donation NP, IFI et 5 cas chiffrés
Patrice, 68 ans, deux enfants adultes et trois biens LMNP : transmettre sans écraser ses héritiers de droits devient une priorité. Le démembrement de propriété répond à cette question. L'usufruitier conserve les loyers et amortit le droit d'usufruit (CE 24/04/2019 n° 419912), pendant que le nu-propriétaire hérite plus tard sans droits (art. 1133 CGI). D'après LMNP.AI, à 68 ans la nue-propriété vaut 60 % selon le barème art. 669 CGI, et l'abattement de 100 000 € / enfant / 15 ans (art. 779) fait souvent tomber les droits à zéro.
Ce guide actualisé pour 2026 couvre : (1) l'amortissement par l'usufruitier (jurisprudence CE 419912), (2) le barème art. 669 CGI complet par tranche d'âge, (3) la donation en nue-propriété avec abattement art. 779 CGI (100 000 € / 15 ans), (4) la procédure notariale (coût, pièces, délais), (5) l'extinction et ses conséquences fiscales, (6) l'impact LFI 2025 art. 84 + piège LF2024 art. 774 bis (quasi-usufruit successoral), (7) l'IFI (art. 968 + 964), (8) le démembrement de parts de SARL de famille, (9) le démembrement croisé entre époux, (10) le piège SCPI meublée démembrée, (11) 5 cas chiffrés complets, (12) une checklist anti-erreur. Pour la transmission générale : succession et donation LMNP. Pour la fiscalité LMNP et les seuils LMP, nos guides dédiés sont complémentaires.
Mis à jour le 17 avril 2026. Références : Code civil art. 578 à 624 (usufruit), 587 (quasi-usufruit), 600 (inventaire), 601 (caution), 605-606 (réparations), 617-618 (extinction), 622 (renonciation), 796-0 bis (exonération époux) · CGI art. 35-I-5° bis (BIC meublé), 8 (translucidité), 150 VB II (PV), 669 (barème usufruit), 774 bis (quasi-US successoral, LF2024), 779 (abattement donation), 964 (seuil IFI 1,3 M€), 968 (IFI usufruitier), 1133 (extinction sans droits), 1400 (taxe foncière), 39 C (amortissement) · LF2024 n° 2023-1322 du 29/12/2023 art. 26 · LFI 2025 n° 2025-127 du 14/02/2025 art. 84 · CE 24/04/2019 n° 419912 (amortissement usufruit) · CAA Nancy 22/02/2018 n° 17NC00780 (précurseur, sous réserve) · Cons. const. n° 2017-758 DC 28/12/2017 (IFI usufruit légal) · BOI-BIC-AMT-10-40 · BOI-PAT-IFI-20-20-30-10 · BOI-ENR-DMTG-10-40 · ACTU BOFiP 2024-00131 (art. 774 bis).
Par Quentin Hagnéré
Fondateur LMNP.AI · CIF / COA / COBSP · 10+ ans en location meublée
Sur 3 000+ loueurs LMNP accompagnés par LMNP.AI, un sur cinq envisage le démembrement pour transmettre sereinement à ses enfants. Ce guide consolide les 7 pièges doctrinaux (CE 2019, art. 774 bis, réintégration LF 2025, Jeanbrun LFI 2026) et 5 cas chiffrés pour les 3 profils d'âge types. Guide complémentaire au guide succession/donation LMNP.
Sommaire
- Qu'est-ce que le démembrement en location meublée ?
- Droits et obligations : usufruitier vs nu-propriétaire
- L'usufruitier peut-il amortir ? (jurisprudence CE 2019)
- Barème art. 669 CGI complet par tranche d'âge
- Donation en nue-propriété : la stratégie de transmission
- Procédure notariale : coût, pièces et délais
- Extinction de l'usufruit : conséquences fiscales
- Impact LFI 2025 art. 84 : démembrement comme bouclier
- Démembrement et LFI 2026 Jeanbrun : incompatibilité
- LFSS 2026 : clarification PS 17,2 % vs 18,6 %
- Usufruit viager vs temporaire vs conventionnel
- Démembrement de parts (SARL famille, SCI)
- Démembrement croisé entre époux
- Piège SCPI meublée démembrée : pas LMNP
- IFI et démembrement : art. 968 et exceptions
- Quasi-usufruit + LF2024 art. 774 bis + trame convention
- Abus de droit L64 LPF : les montages à risque
- Démembrement LMNP et non-résidents
- Démembrement et résidences services (EHPAD, étudiante)
- Financement bancaire de la nue-propriété
- Démembrement vs 4 autres stratégies de transmission
- DPE et loi Climat : qui paie les travaux ?
- 5 cas pratiques chiffrés
- Les 7 erreurs fréquentes
- Checklist anti-erreur 10 points
- Jurisprudence vérifiée 2017-2026 et zones grises
- Sources officielles
- FAQ — 24 questions fréquentes
Qu'est-ce que le démembrement en location meublée ?
Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété en deux droits distincts : l'usufruit (le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus) et la nue-propriété (le droit de disposer du bien, sans en jouir). En location meublée, c'est l'usufruitier qui loue, perçoit les loyers et déclare les revenus en BIC.
Le démembrement intervient typiquement dans deux contextes :
- Donation : un parent donne la nue-propriété de son bien meublé à ses enfants, conserve l'usufruit (et les loyers), puis les enfants récupèrent la pleine propriété au décès du parent — sans droits de succession supplémentaires.
- Succession : au décès d'un propriétaire, le conjoint survivant reçoit l'usufruit (art. 757 Code civil ou donation entre époux art. 1094-1) et les enfants la nue-propriété.
| Aspect | Usufruitier | Nu-propriétaire |
|---|---|---|
| Droit | Jouir du bien + percevoir les revenus | Disposer du bien (vendre la NP) |
| Loyers | Les perçoit et les déclare (BIC) | Aucun revenu |
| Statut LMNP | Oui (exploitant) | Non |
| Amortissement | Oui (sur la valeur de l'usufruit) | Non |
| Réparations entretien | À sa charge (art. 605) | — |
| Grosses réparations | — | À sa charge (art. 606) |
| Taxe foncière | À sa charge (art. 1400 CGI) | — |
| CFE | À sa charge (exploitant) | — |
| IFI (art. 968 CGI) | Déclare la pleine propriété | Ne déclare rien |
Qui paie quoi entre usufruitier et nu-propriétaire en location meublée ?
L'usufruitier a le droit de conclure seul des baux meublés sans l'accord du nu-propriétaire, à condition que la durée du bail soit inférieure à 9 ans (art. 595 Code civil). Un bail meublé classique d'1 an ou un bail mobilité entrent dans ce cadre.
Ce que l'usufruitier paie
- Taxe foncière (art. 1400 CGI)
- CFE (en tant qu'exploitant LMNP)
- Charges d'exploitation : assurance PNO, frais de gestion, entretien courant, copropriété courante
- Réparations d'entretien (art. 605 Code civil)
Ce que le nu-propriétaire supporte
- Grosses réparations (art. 606 Code civil) : gros murs, voûtes, poutres, toiture entière, murs de soutènement
L'usufruitier peut-il amortir le bien en LMNP ?
C'est la question la plus débattue du démembrement en meublé — et la jurisprudence a tranché en faveur de l'usufruitier.
La réponse : oui, mais sur la valeur de l'usufruit seulement
Le Conseil d'État (24 avril 2019, n° 419912) a confirmé que l'usufruitier peut amortir le droit d'usufruit inscrit à l'actif de son activité BIC. L'affaire concernait une usufruitière (Mme B.) louant en meublé une villa au Cap d'Antibes. Le CE a précisé que la base amortissable est la valeur du droit d'usufruit — et non la valeur en pleine propriété — amortie sur l'espérance de vie de l'usufruitier selon les tables INSEE. La CAA Nancy (22 février 2018, n° 17NC00780) avait ouvert la voie dans le même sens quelques mois plus tôt.
| Type d'usufruit | Base d'amortissement | Durée d'amortissement |
|---|---|---|
| Usufruit acquis à titre onéreux | Prix d'acquisition de l'usufruit | Durée contractuelle (temporaire) ou espérance de vie (viager). Cas particulier : achat en viager + LMNP |
| Usufruit reçu par donation | Valeur usufruit selon art. 669 CGI | Espérance de vie INSEE de l'usufruitier |
| Usufruit successoral (conjoint survivant) | Valeur usufruit selon art. 669 CGI | Espérance de vie INSEE de l'usufruitier |
Âge : 65 ans → usufruit = 40 % (art. 669 CGI)
Valeur usufruit = 300 000 x 40 % = 120 000 EUR
Dont terrain (25 %) = 30 000 EUR (non amortissable)
Base amortissable = 120 000 - 30 000 = 90 000 EUR
Espérance de vie INSEE à 65 ans : environ 20 ans (homme) / 24 ans (femme)
Amortissement annuel = 90 000 / 20 = ~4 500 EUR/an
Économie IR + PS annuelle (TMI 30 % + PS 18,6 % depuis LFSS 2026) = ~2 187 EUR/an
En pleine propriété, l'amortissement serait de ~6 750 EUR/an (225 000 EUR base / ~33 ans). Le démembrement réduit la base mais raccourcit la durée.
Comment calculer la valeur de l'usufruit avec le barème art. 669 CGI ?
Le barème de l'article 669 du CGI sert à calculer la valeur fiscale de l'usufruit et de la nue-propriété. Il est utilisé pour les droits d'enregistrement (donation, succession), l'IFI et — en pratique — comme base d'amortissement du droit d'usufruit en LMNP. Inchangé depuis la LF 2004, ce barème est la pierre angulaire de toute opération de démembrement.
Usufruit viager (selon l'âge de l'usufruitier)
| Âge usufruitier | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété |
|---|---|---|
| < 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| > 91 ans | 10 % | 90 % |
Pour Patrice, 68 ans : l'usufruit vaut 40 %, la nue-propriété 60 %. Sur un bien à 300 000 €, donner la NP à ses 2 enfants = base taxable 180 000 €, soit 90 000 € par enfant — intégralement couverts par l'abattement 100 000 € art. 779 CGI. Zéro droits de donation.
Usufruit temporaire (à durée fixe)
Pour un usufruit consenti à durée déterminée (au profit d'une personne morale ou conventionnel), la valeur est de 23 % par tranche de 10 ans entamée, plafonnée à 30 ans (soit 69 % maximum).
| Durée usufruit temporaire | Valeur usufruit | Valeur NP |
|---|---|---|
| 10 ans ou moins | 23 % | 77 % |
| 11 à 20 ans | 46 % | 54 % |
| 21 à 30 ans (plafond) | 69 % | 31 % |
Pourquoi la donation en nue-propriété est-elle la stratégie de transmission LMNP la plus efficace ?
C'est l'utilisation la plus courante du démembrement en LMNP. Le parent donne la nue-propriété de son bien meublé aux enfants, conserve l'usufruit (et les loyers). Au décès, les enfants récupèrent la pleine propriété sans aucun droit de succession (art. 1133 CGI).
| Âge du donateur | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 ans et plus | 20 % | 80 % |
Abattement : chaque parent peut donner 100 000 EUR par enfant tous les 15 ans sans droits de donation (art. 779 CGI). Un couple de 55 ans avec un bien à 400 000 EUR peut donner la NP (200 000 EUR) à 2 enfants = 4 abattements de 100 000 EUR = 0 EUR de droits. Pour approfondir, consultez notre guide succession et donation LMNP.
Frais de notaire pour la donation
La donation de la nue-propriété est un acte notarié obligatoire (immobilier). Les frais comprennent :
- Émoluments du notaire : proportionnels à la valeur de la NP (barème dégressif, environ 1,5-2 % sur les premiers 100 000 EUR)
- Taxe de publicité foncière : 0,715 % de la valeur de la NP
- Contribution de sécurité immobilière : 0,10 %
Ordre de grandeur : pour un bien de 300 000 EUR (NP 150 000 EUR), comptez environ 3 000 à 5 000 EUR de frais notariés (hors droits de donation). Ces frais ne sont pas déductibles fiscalement, ni pour le donateur ni pour le donataire. Pour le détail des frais de notaire en LMNP, consultez notre guide frais de notaire LMNP.
Le timing optimal : quand donner ?
La tranche 51-60 ans (surlignée dans le tableau ci-dessus) est le sweet spot pour la donation. À cet âge :
- La nue-propriété ne vaut que 50 % du bien → l'abattement de 100 000 EUR couvre souvent la totalité
- L'usufruitier a encore 25-35 ans d'espérance de vie pour continuer à amortir et percevoir les loyers
- Le bien a le temps de prendre de la valeur avant l'extinction — et cette plus-value échappe totalement aux droits de succession
Avant 50 ans, l'usufruit vaut 60-70 % : la NP est faible et l'opération est moins intéressante. Après 70 ans, la NP vaut 60-70 % : les abattements risquent de ne pas suffire et il y a moins de temps pour amortir.
Les étapes concrètes pour mettre en place le démembrement
- Consulter un notaire ET un expert-comptable — le notaire rédige l'acte, l'expert-comptable calcule l'impact fiscal (amortissement de l'usufruit, changement de base comptable)
- Acte notarié de donation avec réserve d'usufruit — signé chez le notaire, publicité foncière
- Mise à jour du cadastre — le fichier cadastral doit mentionner l'usufruitier (sinon la taxe foncière arrive au mauvais destinataire)
- Immatriculation LMNP de l'usufruitier — sur le Guichet Unique (formalites.entreprises.gouv.fr) dans les 15 jours, obtention d'un SIRET au nom de l'usufruitier
- Option régime réel si souhaitée — pour amortir le droit d'usufruit. Voir notre guide passer au régime réel
- Rédiger une convention de quasi-usufruit (optionnel mais recommandé) — en prévision d'une éventuelle revente du bien démembré
Procédure notariale : coût, pièces et délais en 2026
La donation en nue-propriété nécessite obligatoirement un acte notarié. Comprendre la procédure permet d'anticiper coûts et délais pour planifier la transmission au mieux.
Pièces à fournir
- Titre de propriété du bien démembré
- Extrait cadastral récent (commune)
- État civil complet du donateur et des donataires (copies intégrales)
- RIB de chaque partie
- Évaluation indépendante du bien (expertise pour patrimoine > 300 000 €) ou références DVF récentes
- Justificatif TMI / situation fiscale du donateur (avis d'imposition récent)
- État des dettes liées au bien (tableau d'amortissement du prêt)
Coût pour un bien de 300 000 € en pleine propriété
| Poste | Base | Montant |
|---|---|---|
| Émoluments notariaux proportionnels | Barème décret 8/03/1978 sur PP 300 000 € | ≈ 2 800 € |
| TPF (taxe publicité foncière) | 0,60 % × valeur NP (150 000 €) | 900 € |
| CSI (contribution sécurité immobilière) | 0,10 % × valeur NP | 150 € |
| TVA sur émoluments | 20 % × 2 800 | 560 € |
| Total frais notariés | — | ≈ 4 410 € |
| DMTG (à ajouter si > abattement 100k) | Barème ligne directe 5-45 % | Variable |
Délais
De la première consultation à la signature : 4 à 8 semaines en moyenne. Étapes : prise de contact, réunion d'analyse patrimoniale, projet d'acte, signature, inscription au SPF (Service de la Publicité Foncière) sous 1 mois après signature, mise à jour du fichier cadastral (formulaire 6704 IL) à déposer sous 90 jours pour redirection des avis de taxe foncière à l'usufruitier.
Extinction de l'usufruit : le moment où tout bascule
Au décès de l'usufruitier (usufruit viager) ou à l'arrivée du terme (usufruit temporaire), l'usufruit s'éteint automatiquement (art. 617 Code civil). Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété.
Conséquences fiscales
- Pas de droits de succession sur la reconstitution de la pleine propriété (art. 1133 CGI)
- Pas de plus-value : l'extinction n'est pas une cession à titre onéreux
- Pas de réintégration LF2025 : les amortissements déduits par l'usufruitier ne sont pas réintégrés (pas de cession)
- Cessation d'activité BIC pour l'usufruitier : les déficits reportables et amortissements non déduits sont perdus
Le nouveau plein propriétaire peut-il amortir ?
Oui. Le nu-propriétaire devenu plein propriétaire peut démarrer une activité LMNP et inscrire le bien à l'actif à sa valeur vénale actuelle — potentiellement bien plus élevée que la valeur au moment de la donation. Il crée un nouveau plan d'amortissement à zéro sur cette base.
Bien acquis à 200 000 EUR en 2010.
Donation NP en 2020 quand le bien vaut 280 000 EUR.
Décès de l'usufruitier en 2035 quand le bien vaut 380 000 EUR.
Le nouveau plein propriétaire inscrit le bien à 380 000 EUR (valeur vénale).
Nouvelle base amortissable (hors terrain 25 %) = 285 000 EUR.
C'est un avantage majeur : le bien est "re-valorisé" et re-amortissable sur sa valeur actuelle.
La LF 2025 réintègre-t-elle les amortissements en cas d'extinction d'usufruit ?
Depuis la LF2025 (art. 84), les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Mais cette réintégration ne joue qu'en cas de cession à titre onéreux.
- Décès de l'usufruitier → pas de cession
- Arrivée du terme → pas de cession
- Les amortissements déduits sont conservés
- Pas de plus-value à payer
- Vente de l'usufruit → cession à titre onéreux
- Réintégration des amortissements déduits
- Plus-value imposable
Conclusion LMNP.AI : le démembrement est devenu encore plus avantageux depuis la LF2025. L'usufruitier amortit pendant la durée de l'usufruit (économie d'impôt annuelle), puis l'usufruit s'éteint naturellement — sans cession, sans plus-value, sans réintégration. C'est le seul mécanisme qui permet de bénéficier des amortissements LMNP en échappant totalement à la réintégration.
Le démembrement est-il compatible avec le statut Jeanbrun de la LFI 2026 ?
La LFI 2026 (n° 2026-103 du 19 février 2026) a créé un nouveau régime de « bailleur privé » dit Jeanbrun qui autorise un amortissement déductible des revenus fonciers pour certains investissements locatifs nus. Ce régime suscite des questions car il pourrait concurrencer le LMNP classique sur le segment longue durée.
Arbitrage LMNP démembré vs Jeanbrun en pleine propriété
| Critère | LMNP démembré (usufruitier) | Jeanbrun (PP, foncier) |
|---|---|---|
| Démembrement | Oui (usufruit amortissable) | Exclu (sauf reprise conjoint) |
| Durée d'engagement | Aucune (activité BIC libre) | 9 ans minimum (location nue) |
| Transmission en franchise | Extinction art. 1133 CGI | PV foncier barème 22/30 ans |
| Réintégration amortissements | Non (si extinction) | Oui à la revente |
| Bail Le Meur / DPE 2034 | Applicables (meublé) | DPE 2034 (F interdits 2028) |
Conclusion LMNP.AI : pour un objectif de transmission patrimoniale, le LMNP démembré reste incontesté. Jeanbrun cible les primo-investisseurs en location nue longue durée avec un horizon 9-15 ans — profil différent. Les deux régimes ne sont pas substituables pour un patrimoine familial à transmettre.
La LFSS 2026 augmente-t-elle les prélèvements sociaux du démembrement LMNP ?
La LFSS 2026 a introduit une contribution additionnelle autonomie (CFA) de 1,4 point sur certains revenus du capital — ce qui a déclenché une vague de confusion sur les forums patrimoniaux.
Répartition 2026 des prélèvements sociaux applicables à l'usufruitier LMNP
- CSG 10,6 % (art. L136-6 CSS, hausse +1,4 pt LFSS 2026 pour revenus du patrimoine)
- CRDS 0,5 % (art. 14 ord. n° 96-50 du 24/01/1996)
- Prélèvement de solidarité 7,5 % (art. 235 ter CGI)
- Total : 18,6 % — nouveau taux BIC meublés depuis le 1er janvier 2026 (dont 6,8 pts de CSG déductibles, fraction inchangée)
Pour les usufruitiers qui basculent LMP (seuil art. 155 IV CGI), les PS 18,6 % sont remplacés par des cotisations SSI d'environ 30 % du bénéfice après amortissement — c'est une considération à intégrer pour piloter le seuil de 23 000 € de recettes annuelles.
Usufruit viager vs temporaire : quel choix ?
| Critère | Usufruit viager | Usufruit temporaire |
|---|---|---|
| Durée | Jusqu'au décès de l'usufruitier | Durée fixe (ex : 10, 15, 20 ans) |
| Valorisation | Barème art. 669 (selon âge) | 23 % par période de 10 ans (art. 669 II) |
| Durée amortissement | Espérance de vie INSEE | Durée restante du contrat |
| Cas d'usage principal | Donation NP aux enfants | Cession usufruit à une société |
| Extinction | Décès (date imprévisible) | Terme fixe (date certaine) |
| IFI | Usufruitier = pleine propriété | Usufruitier = pleine propriété |
Démembrement de parts de SARL de famille ou SCI
Le démembrement peut porter non pas sur le bien immobilier directement, mais sur les parts de la société qui le détient. C'est souvent plus avantageux. Pour choisir la bonne structure, consultez nos comparatifs LMNP ou SCI et LMNP et SCI IS.
Avantages du démembrement de parts vs démembrement du bien
- Décote pour non-liquidité (10-30 %) sur la valeur des parts → réduction des droits de donation
- Minoration par les dettes : si la société a un emprunt en cours, la valeur des parts est diminuée d'autant
- Amortissements intacts : le bien est amorti par la société, pas par l'usufruitier des parts. Le plan d'amortissement n'est pas affecté par le démembrement
- Souplesse : le démembrement de parts est plus simple à gérer qu'un démembrement immobilier direct (pas de modification cadastrale)
Art. 8 dernier alinéa du CGI : en société de personnes (SARL de famille, SNC), l'usufruitier des parts est imposé sur sa quote-part de bénéfice. Les amortissements du bien restent calculés au niveau de la société.
Valeur totale des biens : 500 000 EUR
Emprunt restant : -200 000 EUR
Valeur nette parts : 300 000 EUR
Décote non-liquidité (20 %) : -60 000 EUR
Valeur retenue pour la donation : 240 000 EUR
NP à 55 ans (50 %) = 120 000 EUR
Abattement 100 000 EUR par parent/enfant → droits quasi nuls
En démembrement direct du bien (sans décote ni dettes), la base aurait été 300 000 EUR (600 000 x 50 %) — soit 160 000 EUR de plus. La décote et les dettes font toute la différence.
IFI et démembrement : qui déclare quoi ?
Contrairement à une idée reçue, le démembrement ne permet pas de réduire l'IFI pour l'usufruitier.
Principe (art. 968 CGI) : l'usufruitier est redevable de l'IFI sur la valeur en pleine propriété du bien — pas seulement sur la valeur de l'usufruit. Le nu-propriétaire ne déclare rien à l'IFI. C'est une règle dérogatoire au droit commun, défavorable à l'usufruitier.
Exception : quand le démembrement résulte de l'art. 757 du Code civil (usufruit légal du conjoint survivant) ou de l'art. 1094-1 (donation entre époux), l'IFI est réparti entre usufruitier et nu-propriétaire selon la valeur respective de leurs droits.
Le démembrement croisé entre époux protège-t-il vraiment le conjoint survivant ?
Le démembrement croisé est une stratégie patrimoniale puissante : chaque époux détient la nue-propriété d'un bien et l'usufruit du bien de l'autre. À l'extinction (décès d'un conjoint), la pleine propriété se reforme sur la tête du survivant sans droits de mutation (exonération totale entre époux mariés ou pacsés, art. 796-0 bis CGI).
Conditions et avantages
- Réservé aux époux mariés ou partenaires de PACS (pas concubinage)
- Mise en place chez notaire, généralement dans le cadre d'une donation entre époux ou d'un changement de régime matrimonial
- Liquidation post-mortem simplifiée : pas de blocage en indivision, pas d'estimation à recalculer
- Optimisation de la transmission aux enfants en seconde génération (l'usufruitier devenu plein propriétaire pourra à son tour redémembrer au profit des enfants)
Cette stratégie est particulièrement adaptée aux couples avec patrimoine LMNP > 500 000 € qui souhaitent assurer la protection du survivant et anticiper la transmission. À organiser avec un notaire et un CGP, en articulation avec d'éventuelles assurances-vie démembrées.
Piège SCPI meublée démembrée : pourquoi ça ne marche pas en LMNP
Les SCPI à l'IS (la grande majorité du marché : Corum, Pierval, Iroko, Remake) ne permettent pas à l'usufruitier de bénéficier du statut LMNP. Les bénéfices sont taxés à l'IS au niveau de la SCPI puis redistribués sous forme de dividendes (PFU 30 % ou option barème).
Les SCPI fiscalement translucides (art. 8 CGI, généralement SCPI dites "fiscales" : Pinel, Malraux, Denormandie) permettent à l'usufruitier de déclarer sa quote-part directement, mais ces SCPI investissent en location nue (revenus fonciers), pas en location meublée. Aucun BOFiP ne confirme l'accès au statut LMNP via parts de SCPI démembrées de manière dédiée.
Schémas SCPI démembrement classiques (PERL, iPlus, Lyon Demeures Nouvelles) : la nue-propriété est vendue avec décote (30-40 %) sur 10-20 ans, l'usufruit étant détenu par un bailleur social. À l'extinction, l'investisseur récupère la pleine propriété de parts de SCPI ordinaires (revenus fonciers ou IS), pas un statut LMNP.
Recommandation LMNP.AI : pour un démembrement effectif en LMNP, privilégier le démembrement direct d'un bien immobilier ou de parts de SARL de famille meublée.
Quasi-usufruit + LF2024 art. 774 bis : le piège des successions ouvertes après 2023
Le quasi-usufruit (art. 587 Code civil) porte sur des sommes d'argent ou des biens consomptibles. Il intervient typiquement quand un bien démembré est vendu en cours d'usufruit : l'usufruitier reçoit le prix de vente avec obligation de restituer l'équivalent à l'extinction. Sans quasi-usufruit, le NP recevrait sa part directement.
Avant LF2024
La créance de restitution du nu-propriétaire était systématiquement déductible de la succession de l'usufruitier (art. 768 CGI), réduisant les droits de succession à payer par les héritiers.
Après LF2024 (loi n° 2023-1322 art. 26)
Exception majeure (BOFiP 26/09/2024)
Le quasi-usufruit issu d'une vente de bien démembré avec réemploi reste déductible si :
- La convention de quasi-usufruit est rédigée AVANT la vente du bien
- Le contribuable peut prouver l'absence de but principalement fiscal (motivation patrimoniale réelle)
- L'usufruitier conserve une certaine autonomie de décision sur l'emploi des fonds
Recommandation pratique : avant toute vente d'un bien démembré, faire rédiger par le notaire une convention de quasi-usufruit notariée. Sans cette convention préalable, la créance peut être requalifiée et exclue de la déductibilité succession. Sources : Cheuvreux, FAC-Associés, blog Bornhauser.
Trame minimale de convention de quasi-usufruit avant vente
Pour sécuriser la déductibilité de la créance de restitution, la convention rédigée avant la vente du bien démembré doit comporter au minimum les clauses suivantes :
| Clause | Contenu attendu |
|---|---|
| Parties et bien | Identification complète usufruitier / nu-propriétaires, origine du démembrement, référence cadastrale du bien |
| Assiette de la créance | Prix net vendeur après frais et impôts, quote-part revenant au NP selon le barème art. 669 CGI au jour de la vente |
| Indexation | Indice INSEE des prix à la consommation ou panier défini (sécurise la revalorisation et l'absence de mini-abus) |
| Garanties | Inscription hypothécaire sur un autre bien, ou nantissement de compte-titres, ou caution bancaire |
| Exigibilité | Au décès de l'usufruitier ou au terme de l'usufruit temporaire |
| Forme | Acte authentique ou SSP avec enregistrement à date certaine (rappel 118e Congrès des Notaires 2022) |
Sources : BOI-ENR-DMTG-10-40-20-20 MAJ 26/09/2024 · 118e Congrès des Notaires 2022 · Cass. com. 24 mai 2018 n° 16-21.173 (principe créance de restitution) · Cheuvreux 2024 · FAC-Associés 24/10/2024.
Abus de droit L64 et L64 A LPF : les montages à risque
Le démembrement est un outil d'optimisation parfaitement légal — mais certains montages sont requalifiés par l'administration fiscale sur le fondement de l'abus de droit (art. L64 LPF) ou du mini-abus de droit (art. L64 A LPF, but principalement fiscal). Le BOFiP BOI-CF-IOR-30-20 confirme que les transmissions anticipées de patrimoine avec réserve d'usufruit ne sont pas en soi visées par le mini-abus de droit.
Les lignes rouges des montages démembrement
| Montage | Traitement administratif | Sanction potentielle |
|---|---|---|
| Donation NP + rachat immédiat par le donateur | Abus de droit (L64 LPF) | Rappel DMTG + pénalité 80 % |
| Donation NP + cession rapide (< 12 mois) sans motivation patrimoniale | Présomption d'abus (donation fictive) | Requalification cession PP |
| Cession temporaire d'usufruit de parts SCI à holding IS sans substance | Abus de droit (but principalement fiscal) | Rappel IS + pénalité 80 % |
| Cession temporaire d'usufruit à holding avec substance économique réelle | Validé (jurisprudence constante) | Aucune |
| Donation-cession avec quasi-usufruit et non-réappropriation du prix | Validé (CE 10 février 2017) | Aucune |
| Apport d'usufruit viager à durée fixe > 30 ans à une société | Risque de requalification en cession temporaire | Taxation BIC/foncier intégrale |
Les 3 critères pour éviter la requalification
- Substance économique : le NP doit pouvoir prouver une capacité de financement réelle ou une motivation patrimoniale autre que fiscale (protection famille, anticipation transmission, gestion copropriété)
- Délai raisonnable : pas de cession du bien démembré dans les 12 à 24 mois suivant la donation sans justification documentée
- Absence de réappropriation : l'usufruitier ne doit pas récupérer le prix de vente en nue-propriété via une convention détournée
Sources : CADF séance 14/11/2024 · CE 10 février 2017 (donation-cession validée) · CE 31 mai 2024 n° 472442 · CAA Paris 28 mai 2025 (substance économique). La page LMNP.AI sur les 24 erreurs fréquentes en LMNP détaille d'autres cas pratiques.
Démembrement LMNP et non-résidents : les spécificités 2026
Le démembrement d'un bien LMNP en France pour un usufruitier ou un nu-propriétaire non-résident (expatrié, étranger) obéit à des règles spécifiques souvent négligées par les guides généralistes.
Revenus BIC : territorialité et retenue
- L'usufruitier non-résident est imposable en France sur les revenus BIC du bien situé en France (art. 164 B CGI). Déclaration via le SIPNR (Noisy-le-Grand), liasse 2031 et 2042-C-PRO avec case 5NG ou 5ND selon régime
- Taux minimum : 20 % jusqu'à 29 579 € (seuil 2026), 30 % au-delà (art. 197 A CGI), sauf option pour le taux moyen mondial sur demande
- Représentant fiscal accrédité : obligatoire pour toute cession immobilière supérieure à 150 000 € par un non-résident hors UE/EEE (art. 244 bis A CGI)
Prélèvements sociaux : l'exception européenne
| Résidence fiscale de l'usufruitier | PS applicables | Base juridique |
|---|---|---|
| UE / EEE / Suisse affilié sécu étrangère | 7,5 % (prélèvement solidarité seul) | CJUE 26/02/2015 C-623/13 de Ruyter + LFSS 2019 |
| Hors UE / EEE / Suisse | 17,2 % (intégral) | art. L136-6 CSS |
Démembrement, trust et conventions fiscales
Les résidents common law (États-Unis, Royaume-Uni) doivent vérifier que la convention fiscale bilatérale ne requalifie pas le démembrement en trust. Cette requalification peut entraîner une taxation surplombante aux USA (beneficiary) ou au Royaume-Uni (life interest trust).
Pour une analyse détaillée par pays, consultez notre guide LMNP non-résident expatrié.
IFI des non-résidents
Les non-résidents sont redevables de l'IFI uniquement sur les biens immobiliers situés en France (art. 964 et 965 CGI). L'usufruitier non-résident déclare la pleine propriété du bien selon la règle ordinaire art. 968 CGI, seuil 1 300 000 €.
Démembrement et résidences services LMNP (EHPAD, étudiante, senior, tourisme) ?
Question rarement traitée par les guides généralistes : peut-on démembrer un lot en résidence services (EHPAD, résidence étudiante, résidence senior, résidence de tourisme) ? La réponse est nuancée.
Principes applicables
- Le démembrement est techniquement possible sur tout bien immobilier, y compris un lot de résidence services
- L'usufruitier reste l'exploitant LMNP et signe le bail commercial avec le gestionnaire (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 + Code de commerce L145-1 et suivants)
- Les amortissements restent déductibles sur la valeur de l'usufruit (CE 419912 transposable)
4 points d'attention spécifiques
| Point | Impact démembrement |
|---|---|
| Engagement TVA 20 ans | Si bien acquis en VEFA avec récupération TVA, l'engagement de conservation 20 ans est incompatible avec un démembrement précoce. Le redressement TVA peut être proportionnel au temps non écoulé. |
| Exonération LFI 2025 art. 84 | Les résidences étudiants, seniors, handicapés et apprentis sont exclues de la réintégration amortissements — avantage cumulable avec le démembrement (extinction hors champ) |
| Défaillance du gestionnaire | Si le gestionnaire dépose le bilan, l'usufruitier subit la vacance locative. Le nu-propriétaire doit être associé aux décisions (AG copropriété, reprise en direct, changement de gestionnaire) via l'acte notarié |
| Extinction et renouvellement du bail | Le bail commercial se poursuit de plein droit au nouvel exploitant (NP devenu plein propriétaire). Le renouvellement est négocié avec ce dernier (art. L145-8 et L145-9 C. com.) |
Pour les spécificités des résidences : EHPAD et résidence seniors, résidence étudiante 2026, panorama résidences services LMNP.
Financement bancaire de la nue-propriété : pourquoi est-ce si difficile ?
Dans 80 % des cas, une banque française refusera de financer l'acquisition de la seule nue-propriété par un emprunt classique. C'est un obstacle majeur rarement mentionné par les commercialisateurs de démembrement ab initio.
Pourquoi les banques bloquent
- Le bien ne peut pas être mis en location par le nu-propriétaire → pas de revenus locatifs à intégrer dans le calcul du taux d'endettement (35 % HCSF)
- La saisie d'un bien démembré est juridiquement complexe en cas de défaut (la banque ne peut vendre que la NP, pas la PP)
- Crédit Logement refuse généralement de cautionner un prêt NP seul ; l'hypothèque conventionnelle est préférée mais coûte plus cher
- Certaines banques plafonnent le montant à ~10 % de la valeur du bien en pleine propriété
Solutions pratiques
- Apport personnel élevé : viser 30-50 % d'apport pour sécuriser le dossier
- Caution hypothécaire d'un autre bien (résidence principale du parent ou d'un frère/sœur)
- Mise en gage d'un portefeuille titres / assurance-vie (nantissement)
- Financement intra-familial par reconnaissance de dette à taux d'intérêt conforme (taux légal 2026)
- Passer par une SARL de famille qui emprunte au nom de la société, puis démembrer les parts après remboursement partiel
Sources : retours de plusieurs CGP référencés LMNP.AI · Crédit Logement (position 2024) · Inter-Invest guide acquisition nue-propriété. Cet angle n'est quasiment pas traité dans le top 10 Google — pourtant c'est la principale contrainte pratique rencontrée par les primo-accédants au démembrement.
Démembrement vs 4 autres stratégies de transmission : quel outil choisir ?
Le démembrement n'est pas la seule option pour transmettre un patrimoine LMNP en franchise ou quasi-franchise de droits. Tableau comparatif des 5 stratégies les plus courantes (patrimoine LMNP hypothétique 500 000 €, donateur 55 ans, 2 enfants adultes).
| Stratégie | Coût fiscal transmission | Souplesse | Amortissement conservé | Cas typique |
|---|---|---|---|---|
| Démembrement (donation NP) | 0 à 10 % NP + 4 400 € frais notaire | Faible (acte notarié figé) | Oui pour l'usufruitier | Transmission patrimoine familial 45-65 ans |
| SARL de famille | 0 à 8 % parts (décote 10-30 %) | Forte (parts divisibles) | Oui (dans la société) | Patrimoine > 500 k€, multi-biens |
| SCI à l'IS | PFU 30 % sur dividendes + droits parts | Moyenne (option IS irrévocable) | Oui mais amortissement sans limite LMNP | Capitalisation long terme, TMI 45 % |
| Assurance-vie (clause bénéficiaire démembrée) | 0 droit sur 152 500 €/bénéficiaire avant 70 ans (art. 990 I) | Très forte (changement bénéficiaire) | Non (pas un support LMNP) | Liquidités / diversification |
| Donation simple en pleine propriété | Droits DMTG 0-45 % selon part taxable | Nulle (transmission sèche) | Enfant démarre un nouveau plan | Enfant autonome, situation simple |
Recommandation LMNP.AI : le choix se fait rarement entre une seule stratégie. Les montages les plus robustes combinent souvent démembrement + SARL de famille (double décote + abattement 779) ou démembrement + assurance-vie (anticipation succession + liquidités). Pour un diagnostic personnalisé, consultez un CGP ou un notaire — nous pouvons vous orienter vers des partenaires LMNP.AI qui maîtrisent ces combinaisons.
DPE et loi Climat 2034 : qui paie les travaux en démembrement ?
La loi Climat et Résilience n° 2021-1104 impose un calendrier strict pour la sortie des passoires thermiques : interdiction de location des G en 2025, des F en 2028, des E en 2034. En démembrement, la question de la prise en charge des travaux DPE oppose souvent usufruitier et nu-propriétaire.
Cadre civil
| Type de travaux DPE | Charge civile | Déductibilité fiscale |
|---|---|---|
| Isolation extérieure (gros œuvre) | Nu-propriétaire (art. 606 C. civ.) | Aucune en LMNP pur |
| Remplacement chaudière | Usufruitier (art. 605 C. civ.) | Déductible LMNP réel |
| Isolation combles, fenêtres | Usufruitier (entretien) | Déductible LMNP réel |
| Réfection toiture | Nu-propriétaire (art. 606) | Aucune en LMNP pur |
Recommandations LMNP.AI
- Anticiper : prévoir dans l'acte de démembrement une convention de prise en charge par l'usufruitier des travaux DPE (avec clause d'indemnisation à l'extinction)
- Voter en AG copropriété : si bien en copro, l'usufruitier vote pour les travaux d'entretien, le NP pour les gros travaux structurels — coordonner les deux
- MaPrimeRénov bailleur (loi de finances 2025) : éligibilité de l'usufruitier-bailleur. Voir notre guide MaPrimeRénov bailleur LMNP
- Sortir du démembrement avant les échéances 2034 si patrimoine en zone tendue avec DPE F ou G non rénovable rentablement
5 cas pratiques chiffrés
Bien : T3 meublé valant 300 000 EUR. Couple marié, 55 ans, 2 enfants.
NP = 50 % = 150 000 EUR. Par enfant par parent : 150 000 / 2 parents / 2 enfants = 37 500 EUR (sous l'abattement de 100 000 EUR).
Droits de donation : 0 EUR. Au décès, les enfants récupèrent 100 % du bien sans droits supplémentaires.
Situation : M. Martin décède. Mme Martin (68 ans) reçoit l'usufruit du studio meublé loué (valeur 150 000 EUR). Les enfants reçoivent la NP.
Usufruit (68 ans) = 40 % = 60 000 EUR. Base amortissable (hors terrain 20 %) = 48 000 EUR.
Espérance de vie à 68 ans (femme) : ~21 ans (INSEE). Amortissement = 48 000 / 21 = 2 286 EUR/an.
Mme Martin continue l'activité LMNP et amortit son usufruit.
Situation : usufruitier ayant amorti 80 000 EUR en 15 ans au régime réel.
Si vente de l'usufruit : réintégration des 80 000 EUR dans la PV → impôt supplémentaire ~29 000 EUR (19 % + 17,2 %).
Si extinction par décès : pas de cession → pas de PV → pas de réintégration → 0 EUR d'impôt.
Économie : 29 000 EUR. Le démembrement est le bouclier ultime contre la réintégration LF2025.
Situation : SARL de famille avec 2 biens valant 600 000 EUR. Emprunt restant 250 000 EUR. Couple de 52 ans, 2 enfants.
Valeur nette parts : 600 000 - 250 000 = 350 000 EUR. Décote 20 % = 280 000 EUR.
NP (50 %) = 140 000 EUR. Par parent/enfant = 35 000 EUR (sous abattement 100 000 EUR).
Droits : 0 EUR. Plus avantageux que le démembrement direct (base 300 000 EUR au lieu de 140 000 EUR).
Situation : bien donné en NP en 2020 (valeur 250 000 EUR). Décès de l'usufruitier en 2040. Valeur du bien : 380 000 EUR.
Le nu-propriétaire (devenu plein propriétaire) inscrit le bien à 380 000 EUR.
Nouvelle base amortissable (hors terrain 25 %) = 285 000 EUR.
Amortissement annuel : ~8 500 EUR/an → économie IR ~4 100 EUR/an (TMI 30 %).
Le bien est ré-amortissable sur sa valeur actuelle, potentiellement plus élevée que la valeur initiale.
Les 7 erreurs fréquentes en démembrement LMNP
- Amortir sur la pleine propriété au lieu de la valeur de l'usufruit. Le CE (24 avril 2019, n° 419912) est clair : la base est la valeur du droit d'usufruit, pas la valeur du bien.
- Le nu-propriétaire qui se croit LMNP : il n'a aucun revenu locatif, ne peut pas être LMNP, ne peut pas amortir. Erreur classique.
- Oublier que l'usufruitier paie la taxe foncière (art. 1400 CGI). Beaucoup de nu-propriétaires paient par habitude parce que l'avis est à leur nom.
- Ne pas mettre à jour le cadastre après le démembrement. Les avis de taxe foncière arrivent au nu-propriétaire au lieu de l'usufruitier.
- Croire que le démembrement réduit l'IFI de l'usufruitier : faux, l'art. 968 CGI impose la pleine propriété à l'usufruitier (sauf exceptions successorales).
- Confondre cession et extinction d'usufruit : la cession (vente) déclenche une plus-value + réintégration LF2025. L'extinction (décès, terme) ne déclenche rien.
- Oublier la convention de quasi-usufruit (art. 587 Code civil) quand le bien démembré est vendu. Sans convention notariée, la créance de restitution du nu-propriétaire n'est pas déductible de la succession. Depuis la LF2024 (art. 774 bis CGI), seuls les quasi-usufruits d'origine conventionnelle (pas successorale) sont déductibles.
Checklist anti-erreur : 10 points avant de signer un démembrement LMNP
Avant de mettre en place un démembrement, parcourez cette checklist. Chaque point évite une erreur fréquente constatée en cabinet.
| # | Action | Pourquoi |
|---|---|---|
| 1 | Bilan patrimonial complet (CGP) | Identifier le bon moment et le bon véhicule |
| 2 | Choisir viager vs temporaire vs croisé | Selon âge, objectifs transmission et durée |
| 3 | Calculer la valeur usufruit / NP (barème 669) | Base d'amortissement et de droits de donation |
| 4 | Vérifier les abattements art. 779 CGI (100k/15 ans) | Optimiser la franchise de droits |
| 5 | Prévoir convention art. 606 (gros travaux) | Éviter conflits civils/fiscaux DPE |
| 6 | Convention de quasi-usufruit avant toute vente | Préserver déductibilité succession (art. 774 bis) |
| 7 | Acte notarié + dispense de caution art. 601 | Sécuriser la situation civile |
| 8 | Inventaire des meubles art. 600 C. civ. | Ordre public pour héritiers descendants |
| 9 | Imprimé 6704 IL → fichier cadastral | Avis taxe foncière à l'usufruitier (art. 1400) |
| 10 | Inscrire l'usufruit à l'actif BIC du LMNP | Activer l'amortissement (CE 419912) |
Jurisprudence vérifiée 2017-2026 et zones grises
Toutes les références ci-dessous ont été vérifiées sur Légifrance et Conseil-Etat.fr. Les arrêts non confirmés ont été écartés ou signalés « sous réserve ».
CE, 10e-9e ch. réunies, 24 avril 2019, n° 419912
Amortissement de l'usufruit viager par l'usufruitier-bailleur meublé
L'usufruit viager d'un immeuble inscrit à l'actif d'une activité BIC (location meublée) est amortissable. Base = valeur de l'usufruit (pas pleine propriété). Durée = espérance de vie INSEE de l'usufruitier. Décision fondatrice qui sécurise la stratégie de démembrement LMNP. Source : Légifrance CETATEXT000038420445.
Cass. com., 2 avril 2025, n° 23-22.537 — inédit
Répartition du passif successoral en présence de biens démembrés
En succession démembrée sans partage, le passif (emprunts, dettes) se répartit entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème art. 669 CGI au jour du décès. Impact direct sur la valorisation IFI et sur le calcul des droits de succession d'un patrimoine LMNP démembré. Source : Légifrance JURITEXT000051527533.
CE, 17 juin 2024, n° 488488
Plus-value de cession de titres démembrés
Précise le calcul du prix d'acquisition et la répartition du produit de cession entre usufruitier et nu-propriétaire lorsque les titres cédés étaient démembrés. Transposable mutatis mutandis aux parts de SCI et de SARL de famille démembrées loueuses en meublé.
CE, 31 mai 2024, n° 472442
Apport d'usufruit viager à durée fixe > 30 ans = cession temporaire
L'apport à une société d'un usufruit viager « pré-constitué » à durée fixe supérieure à 30 ans est requalifié en cession d'usufruit temporaire imposée selon l'art. 13-5 CGI (taxation BIC / foncier intégrale l'année de l'apport). Anti-abus majeur pour les montages de holding IS.
CADF, avis n° 2024-10 et n° 2024-14, séance du 14 novembre 2024
Deux montages de démembrement sanctionnés pour abus de droit
Avis 2024-10 : donation de nue-propriété suivie du rachat immédiat par le donateur = donation fictive, abus de droit, pénalité 80 %. Avis 2024-14 : cession temporaire d'usufruit de parts de SCI à une holding IS suivie d'augmentations de capital = montage artificiel sans substance. Source : CADF — séance 14/11/2024.
CAA Paris, 28 mai 2025, n° 24PA01225 et s.
Usufruit temporaire de parts SCI à une holding : la CAA contredit le CADF
La CAA de Paris a annulé le redressement fondé sur l'abus de droit concernant des cessions temporaires d'usufruit de parts de SCI à une holding. Motif : l'administration n'apportait pas la preuve que l'application littérale des textes contredisait l'intention du législateur. La Cour a notamment retenu la substance économique réelle de l'opération (financement, stratégie patrimoniale justifiée). Signal fort après les avis CADF 2019-42 et 2024-14. Sources : Mispelon Avocats · CMS Francis Lefebvre · Fiscalonline.
CE, 29 septembre 2023, n° 473972 — neutralisé par la LF 2024 art. 23
Dutreil et location meublée : fin de la brèche
Le Conseil d'État avait admis par un REP (recours pour excès de pouvoir) que la location meublée pouvait être éligible au pacte Dutreil si elle constituait une activité commerciale. La LF 2024 art. 23 a modifié les art. 787 B et 787 C CGI pour exclure la location meublée d'habitation (seule la parahôtellerie strictement définie reste éligible). Avantage Dutreil désormais fermé pour le LMNP classique.
CE, 24 janvier 2018, n° 395015
Convention de répartition des bénéfices usufruitier / NP de parts sociales
La convention entre usufruitier et nu-propriétaire fixant la répartition des bénéfices courants et exceptionnels est opposable à l'administration fiscale si elle est enregistrée avant la clôture de l'exercice. À documenter dans tout montage démembrement + SARL de famille.
CE, 10 février 2017 — donation-cession avec quasi-usufruit validée
Condition : absence de réappropriation du prix par le donateur
Le schéma donation NP puis cession rapide avec réserve de quasi-usufruit n'est pas un abus de droit lorsque le donateur n'agit pas comme propriétaire du prix de vente (pas de réappropriation, respect de la convention de quasi-usufruit). Fondateur pour sécuriser la donation-cession avec liquidité.
CAA Nancy, 22 février 2018, n° 17NC00780
Précurseur de l'arrêt CE 2019
Arrêt frappé d'un pourvoi qui a abouti au CE 24/04/2019 n° 419912. Admet la déductibilité de l'amortissement de l'usufruit viager. Largement cité en doctrine concordante (AUREP, RF Patrimoine, Fiscalonline).
Cons. const., n° 2017-758 DC, 28 décembre 2017
Validation IFI : usufruitier redevable sur pleine propriété
Validation de la différence de traitement IFI entre usufruit légal (imposition partagée selon barème art. 669) et usufruit conventionnel (imposition pleine propriété sur l'usufruitier, art. 968 CGI). Pas de réduction d'IFI possible via démembrement conventionnel. Source : Conseil constitutionnel 2017-758 DC.
CJUE, 26 février 2015, C-623/13 — de Ruyter
Exonération CSG/CRDS pour les résidents UE affiliés à un régime européen
Les revenus du capital (dont BIC LMNP) perçus par des résidents UE/EEE/Suisse affiliés à un régime social européen sont exonérés de CSG/CRDS. Reste dû : le prélèvement de solidarité 7,5 %. Applicable à l'usufruitier non-résident d'un bien démembré LMNP.
⚠ Zones non encore tranchées (sous réserve)
- Art. 774 bis CGI (quasi-usufruit successoral) : aucun contentieux juridictionnel connu à date, seul le BOFiP du 26/09/2024 commente. Premiers arrêts attendus 2026-2027.
- Application de la LFI 2025 art. 84 (réintégration amortissements PV) en cas de vente d'un bien démembré en cours d'usufruit : pas de commentaire BOFiP. QE Sophie Mette AN n° 10097 (JO 07/10/2025, réponse 24/03/2026) confirme l'application immédiate de l'art. 84 sans distinction selon la date de mise en location.
- Durée d'amortissement de l'usufruit temporaire : durée contractuelle restante (doctrine dominante) ou durée révisable ? Pas de jurisprudence consolidée.
- Démembrement SCPI meublées en LMNP : aucun BOFiP dédié, doctrine majoritaire considère que le statut LMNP n'est pas accessible.
- Cumul démembrement + SARL famille : si l'usufruitier n'est pas associé, risque de remise en cause LMP. Position fiscale non tranchée, sécuriser par une entrée minoritaire au capital.
⚠ Zones non encore tranchées (sous réserve)
- Application de la LFI 2025 art. 84 (réintégration amortissements PV) en cas de vente d'un bien démembré : pas de commentaire BOFiP. Doctrine dominante : non-application à l'extinction naturelle (pas de cession).
- Durée d'amortissement de l'usufruit temporaire : durée contractuelle restante ou durée révisable ? Pas de jurisprudence consolidée.
- Démembrement SCPI meublées en LMNP : aucun BOFiP dédié, doctrine majoritaire considère que le statut LMNP n'est pas accessible.
- Articulation quasi-usufruit successoral + LF2024 : premières décisions contentieuses attendues 2026-2027 (art. 774 bis CGI).
- Cumul démembrement + SARL famille : si l'usufruitier n'est pas associé, risque de remise en cause LMP. Position fiscale non tranchée.
Sources officielles et références
Code civil (usufruit)
- Art. 578 (définition usufruit)
- Art. 582 (droits usufruitier)
- Art. 587 (quasi-usufruit)
- Art. 600 (inventaire), 601 (caution)
- Art. 605 (entretien), 606 (grosses réparations)
- Art. 617-618 (extinction, déchéance)
- Art. 622 (renonciation)
- Art. 796-0 bis (exonération époux)
- Art. 1094-1 (donation entre époux)
Code général des impôts
- Art. 8 (translucidité sociétés)
- Art. 35-I-5° bis (BIC meublé)
- Art. 39 C (amortissement)
- Art. 150 VB II (PV particuliers)
- Art. 669 (barème usufruit)
- Art. 757 (usufruit légal conjoint)
- Art. 774 bis (quasi-US successoral)
- Art. 779 (abattement donation 100 k€)
- Art. 964 (seuil IFI 1,3 M€)
- Art. 968 (IFI usufruitier)
- Art. 1133 (extinction sans droits)
- Art. 1400 (taxe foncière)
Textes 2023-2026
- LF 2024 n° 2023-1322 du 29/12/2023 art. 26 (art. 774 bis CGI)
- LFI 2025 n° 2025-127 du 14/02/2025 art. 84
- Loi Le Meur n° 2024-1039 du 19/11/2024
- LFSS 2026
- Loi Climat et Résilience n° 2021-1104
BOFiP & Jurisprudence vérifiée
- BOI-BIC-AMT-10-40 (amortissement)
- BOI-PAT-IFI-20-20-30-10 (IFI démembrement)
- BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50 (donation démembrement)
- BOI-ENR-DMTG-10-40-20-20 MAJ 26/09/2024 (art. 774 bis)
- ACTU BOFiP 2024-00131 (art. 774 bis)
- CE 24/04/2019 n° 419912 (amortissement usufruit)
- CAA Nancy 22/02/2018 n° 17NC00780 (sous réserve)
- Cons. const. n° 2017-758 DC du 28/12/2017
FAQ — 24 questions fréquentes sur le démembrement LMNP
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