Mis à jour le 25 août 2026 — barèmes en vigueur au 1^er juillet 2026, sources en fin d’article.

Les plafonds du LMNP et du LMP : quel seuil s’applique à quelle année de recettes

Un plafond de location meublée ne veut rien dire tant qu’on ignore sur quelle année de recettes il porte. Les recettes, ce sont tous vos encaissements de l’année — loyers, charges refacturées, ménage, taxe de séjour —, avant toute déduction. 77 700 € et 83 600 € sont exacts tous les deux : ils ne visent pas la même année.

Le micro-BIC est le régime simplifié du meublé : aucune comptabilité, l’impôt porte sur vos loyers diminués d’un abattement, un pourcentage retiré d’office pour vos charges. Le plafond pour y rester : 77 700 € sur vos recettes 2025, déclarées au printemps 2026, puis 83 600 € sur vos recettes 2026 à 2028. Cela vaut pour la longue durée, le tourisme classé et les chambres d’hôtes, avec 50 % d’abattement. Tourisme non classé : 15 000 € et 30 %. Pour rester LMNP, loueur en meublé non professionnel, plutôt que LMP : encaisser 23 000 € ou moins de loyers meublés dans l’année, ou garder des revenus de travail supérieurs. Vous découvrez le statut ? Lisez d’abord le guide complet du statut LMNP.

Deux avertissements. Un seuil dépassé ne produit presque jamais son effet tout de suite. Le micro-BIC se perd sur les recettes de l’année précédente ou de l’avant-dernière, la CFE sur celles d’il y a deux ans, le LMP se juge chaque année. Et le même montant peut cacher deux règles : les 23 000 € du LMP et ceux de l’affiliation URSSAF vivent dans deux codes différents.

1. Tous les seuils du meublé, chacun avec son année de recettes et son article

Trois absences volontaires. Les 188 700 € et l’abattement de 71 % se sont éteints pour le tourisme classé avec les recettes 2024, leur dernière année d’application ; les 945 000 € visent l’hôtellerie (section 3 et section 8). Et la TVA n’a pas sa place dans ce tableau : la location meublée d’habitation en est exonérée (article 261 D, 4° du CGI), de sorte que la franchise en base de l’article 293 B ne joue que pour la para-hôtellerie — celle qui sert le petit déjeuner, le linge, le ménage et la réception. Le sujet a son guide : la TVA en location meublée.

2. 77 700 € ou 83 600 € : les deux sont justes, ils ne visent pas la même année

Le seuil du micro-BIC ne bouge pas tous les ans : l’article 50-0 du CGI le réactualise une fois tous les trois ans. Sa version en vigueur au 1^er juillet 2026 (décret n° 2026-562 du 29 juin 2026) ouvre une nouvelle période. D’où deux valeurs exactes en même temps :

• recettes 2023, 2024 et 2025 → 77 700 €, le seuil de la déclaration du printemps 2026 ;
• recettes 2026, 2027 et 2028 → 83 600 €, celui des déclarations de 2027 à 2029.

Un plafond n’est donc jamais « le plafond 2026 » : c’est le plafond des recettes de telle année. La période précédente : 72 600 €, recettes 2020 à 2022.

Exemple. Marc encaisse 80 000 € de loyers meublés en 2025, puis 80 000 € en 2026. Sur ses recettes 2025 il est au-dessus des 77 700 € ; sur ses recettes 2026, en dessous des 83 600 €. Le même montant, à un an d’écart, ne produit pas le même effet. Et comme la sortie se juge sur deux années (section 4), ce dépassement isolé ne le fait pas basculer.

3. Ce que vous louez décide de votre seuil : 83 600 €, 15 000 € — et 50 % pour les chambres d’hôtes

L’article 50-0 range les activités en trois lignes, et la location meublée n’est pas là où l’on croit. Un meublé de tourisme est dit classé quand il a obtenu de une à cinq étoiles, après visite d’un organisme accrédité, pour cinq ans. L’étiquette ne change pas le logement ; elle change le seuil.

Sur les recettes 2025 : 77 700 €, 188 700 € pour la ligne hôtellerie, et déjà 15 000 €. Ces 188 700 € et 77 700 € ont valu pour les recettes 2023 à 2025 (article 50-0, 1 du CGI, version en vigueur au 1^er janvier 2025). La revalorisation triennale du 1^er janvier 2026 les a portés à 203 100 € et 83 600 € pour les recettes 2026 à 2028.

Deux points, franchement. Les chambres d’hôtes ont 50 % d’abattement, jamais 71 % : on lit souvent l’inverse en ligne, par assimilation à l’hôtellerie, alors qu’elles ne sont pas au 1° de l’article 50-0. Et les 15 000 € du tourisme non classé, créés par l’article 7 de la loi Le Meur (n° 2024-1039), ne suivent pas la revalorisation triennale.

L’abattement ne descend jamais sous 305 € (article 50-0, 1) : sur 500 € de recettes non classées, 30 % donneraient 150 €, ce sont donc 305 € qui jouent, et 195 € restent imposables.

Exemple. Julie loue un gîte non classé et encaisse 18 000 € en 2026. Au-dessus des 15 000 €, le réel finira par s’imposer à elle. Qu’elle le fasse classer, et elle passe dans la ligne à 83 600 €, avec 50 % d’abattement au lieu de 30 %. Sa base imposable tombe de 12 600 € à 9 000 €, soit 3 600 € de moins par an. Le classement est le seul levier pour remonter d’un seuil à l’autre.

L’option et le calcul de l’abattement : le micro-BIC en LMNP.

4. Dépasser une année ne fait pas sortir du micro-BIC : c’est l’année précédente ou la pénultième

C’est la règle la moins bien comprise du micro-BIC. L’article 50-0, 1 réserve le régime à ceux dont les recettes n’excèdent pas le seuil « l’année civile précédente ou la pénultième année » — la pénultième, c’est l’avant-dernière. On regarde donc les deux années d’avant : le seuil respecté sur l’une des deux suffit.

Exemple, lu dans le tableau. En 2027, 2025 est sous le seuil avec 70 000 € : le micro-BIC tient malgré le dépassement de 2026. En 2028, les deux années de référence sont au-dessus : le réel devient obligatoire, même si 2028 redescend à 75 000 €. Le dépassement se paie deux ans plus tard.

Ce que le réel change : une vraie comptabilité et une liasse fiscale, le jeu d’imprimés n° 2031, à télétransmettre chaque printemps. Ce n’est pas une punition — l’amortissement, l’usure comptable du logement retirée du loyer imposable sans rien débourser, y annule souvent l’impôt. Mais c’est une obligation, et ne pas déposer la liasse coûte des majorations.

La règle des deux années vaut aussi pour les 15 000 €, mais pas pour le LMP, jugé chaque année, ni pour la CFE, qui a la sienne.

Le seuil se juge sur la totalité des recettes du foyer fiscal. Et en indivision — plusieurs propriétaires d’un même bien, après un héritage —, le Conseil d’État a jugé (CE, 9^e-10^e ch. réunies, 14 novembre 2025, n° 495516, tables du recueil Lebon) que les seuils se comptent sur la totalité des recettes de l’entreprise, jamais part par part. Une indivision ne fait pas non plus une société de fait. Voir le LMNP en indivision.

5. La première année, tous les seuils se recalculent au prorata des jours de location

Si vous démarrez ou arrêtez en cours d’année, vos recettes sont d’abord ramenées à douze mois, puis comparées au seuil : c’est le prorata, la proportion des jours de location. La règle vaut pour le micro-BIC (BOI-BIC-DECLA-10-10-20) comme pour les 23 000 € du LMP (BOI-BIC-CHAMP-40-10). On lit parfois que seul le LMP serait proratisé : les deux le sont.

Exemple. Vous mettez un studio en location le 1^er septembre 2026, soit 122 jours d’activité.

• Seuil LMP effectif : 23 000 × 122/365 = 7 688 €. Au-delà, la première condition est déjà remplie.
• Seuil micro-BIC longue durée : 83 600 × 122/365 = 27 943 €.

Point rarement écrit : le micro-BIC s’applique automatiquement l’année de création et la suivante, faute d’année de référence. Le réel ne s’impose qu’à partir de la troisième année, et seulement si le seuil a aussi été franchi la deuxième. Notez la date de la première annonce ou du premier bail : c’est elle qui compte, pas la date d’achat.

6. 23 000 € ne suffisent pas à faire un LMP : il faut aussi la prépondérance

1. Plus de 23 000 € de recettes meublées sur l’année civile. Recettes brutes et TTC, pour le foyer fiscal entier : loyers, charges refacturées, ménage, taxe de séjour. Votre bénéfice n’entre pas dans le calcul.
2. La prépondérance : ces recettes doivent dépasser les autres revenus d’activité du foyer, tout ce qui rémunère un travail. Salaires, autres bénéfices commerciaux, bénéfices agricoles, professions libérales, rémunérations de gérants majoritaires de l’article 62 — retenus nets.

La troisième condition encore citée partout, l’inscription au registre du commerce et des sociétés, n’existe plus. Le Conseil constitutionnel l’a jugée contraire à la Constitution le 8 février 2018 (décision n° 2017-689 QPC), alors qu’elle figurait à l’article 151 septies, VII : la location d’immeubles n’étant pas un acte de commerce, un particulier ne peut pas s’inscrire au RCS. Le législateur en a tiré les conséquences — l’article 49 de la loi de finances pour 2020 (n° 2019-1479 du 28 décembre 2019) a supprimé la condition de l’article 155, IV-2, dont le 1° est aujourd’hui abrogé. Un site qui vous réclame encore un extrait K bis pour devenir LMP raisonne sur une version périmée du CGI.

Exemple. Sophie, retraitée, touche 14 000 € de pension et encaisse 28 000 € de loyers meublés.

Sophie touche 14 000 €/an de retraite et perçoit 28 000 € de loyers meublés. Piège majeur : contrairement à une idée reçue tenace, les pensions de retraite comptent dans la comparaison — le 2 du IV de l'art. 155 CGI vise les traitements et salaires au sens de l'art. 79 du CGI, qui englobe expressément les pensions et rentes viagères (BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 150), retenues pour leur montant net après abattement de 10 % (§ 160), soit 12 600 €. Donc 28 000 € > 12 600 € : elle bascule automatiquement en LMP au 31/12, même sans s'en rendre compte. Affiliation SSI obligatoire dans les 60 jours du dépassement (art. R.613-2 CSS). À l'inverse, un retraité dont la pension nette dépasse ses loyers reste LMNP.

Les deux conditions sont remplies, elle est LMP au 31 décembre sans l’avoir voulu. Le prix : des cotisations d’indépendant sur son bénéfice, minimum dû compris, là où elle payait 18,6 %. Même piège pour les étudiants et les sans-emploi.

Non-résidents. L’article 53 de la loi de finances pour 2026 (n° 2026-103 du 19 février 2026) a modifié la façon dont la prépondérance s’apprécie quand le foyer est imposé hors de France. Si vous êtes expatrié, ne transposez pas la règle ci-dessus sans lire ce texte dans sa version en vigueur.

Ce que change la bascule : LMP ou LMNP, le passage du LMNP au LMP, le statut LMNP.

7. Le même 23 000 € vous affilie à l’URSSAF sans faire de vous un LMP

Il existe trois régimes sociaux en meublé, et non deux. Les 23 000 € apparaissent dans deux d’entre eux.

Ce n’est pas qu’une affaire de taux. Les 18,6 % sont un prélèvement pur, qui n’ouvre aucun droit. Les cotisations de la sécurité sociale des indépendants portent sur votre bénéfice, avec un minimum dû même à résultat nul, et ouvrent des droits à la retraite et à la maladie.

L’article L. 611-1, 6° du code de la sécurité sociale affilie aux indépendants quiconque loue des meublés de courte durée au-delà des 23 000 € de l’article 155, IV-2, 2° du CGI, quel que soit son statut fiscal. Courte durée signifie : à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. L’option pour le régime général reste ouverte. D’où le cumul possible, LMNP pour l’impôt et indépendant pour l’URSSAF.

Pour les chambres d’hôtes, l’article L. 611-1, 5° retient un autre déclencheur : le revenu imposable, et non les recettes, dépassant 13 % du plafond annuel de la sécurité sociale — la référence de la plupart des cotisations. Soit 6 248 € en 2026 (PASS de 48 060 €, arrêté du 22/12/2025), contre 6 123 € en 2025.

Exemple. Karim est salarié à 50 000 € et encaisse 40 000 € de locations saisonnières en 2026. La prépondérance échoue, 40 000 € restant sous 50 000 € : il reste LMNP. Mais il dépasse 23 000 € en courte durée : il doit s’affilier aux indépendants. Ses loyers échappent aux 18,6 % pour subir des cotisations.

Taux et assiettes : les cotisations sociales du LMNP et du LMP. Vue d’ensemble : la fiscalité du LMNP.

8. Au régime réel, le seuil qui compte est 286 000 €, pas 945 000 €

Le réel se divise en simplifié et normal, et la frontière n’est pas celle qu’on lit partout. Louer un logement meublé d’habitation, c’est vendre une prestation de services, pas de la « fourniture de logement » au sens hôtelier. Le BOFiP — la doctrine officielle de l’administration, qu’elle doit appliquer — exclut « la location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés » de cette seconde catégorie (BOI-BAREME-000044 du 19/08/2026, I-C § 20).

La chaîne de références : le III de l’article 302 septies A bis du CGI renvoie à l’article L. 162-4 du code des impositions sur les biens et services, dont les montants figurent à l’article A. 162-7 (arrêté du 27/01/2026).

• Réel simplifié jusqu’à 286 000 € de recettes 2026-2028 — 254 000 € sur 2025.
• Au-delà : réel normal, liasse complète.
• Dispense de bilan et de compte de résultat sous 66 000 € de recettes (VI du même article). Le bilan photographie ce que vous possédez et devez au dernier jour de l’exercice ; le compte de résultat filme l’année.

Les 945 000 € rencontrés presque partout — et les 840 000 € du barème antérieur — visent la fourniture de logement au sens hôtelier, jamais le meublé d’habitation, même saisonnier.

Exemple. À 60 000 € de recettes 2026, vous relevez du simplifié et de la dispense de bilan. À 300 000 €, c’est le réel normal. Presque tous les loueurs restent au simplifié à vie.

Le régime et la liasse 2031 : le régime réel en LMNP. L’option : le passage au régime réel.

9. CFE : six tranches de 250 à 7 769 €, et une sortie à 5 000 € de recettes

La CFE est due par tout loueur en meublé, LMNP compris. Elle porte normalement sur la valeur locative du local, le loyer théorique retenu par l’administration. Quand cette valeur est faible — le cas général —, on paie une cotisation minimum, assise sur une base que la commune fixe dans une fourchette légale. Barème de l’article 1647 D du CGI dans sa version en vigueur au 1^er juillet 2026 (décret n° 2026-562 du 29 juin 2026), sur les recettes d’il y a deux ans.

Six tranches, et la première est bien « ≤ 10 000 € » : la tranche commençant à 5 001 €, que reproduisent beaucoup de tableaux, n’existe pas dans le texte. On trouve aussi « 247 € à 7 669 € » : c’est le barème 2025, celui de l’an dernier. Ces six bornes de recettes ne sont pas indexées : seules les fourchettes de base minimum sont revalorisées chaque année.

Trois portes de sortie :

• Recettes de 5 000 € ou moins : aucune cotisation minimum, sous le règlement européen dit de minimis (UE) 2023/2831, qui plafonne les aides publiques.
• Année de création : aucune CFE (article 1478, II), puis base réduite de moitié la deuxième année.
• Article 1459 : le 2° exonère de plein droit les pièces de la résidence principale louées meublées comme résidence principale du locataire ; le 3° exonère l’habitation personnelle, meublé classé compris — sauf délibération de la commune.

Exemple. Avec 9 000 € encaissés en 2024, votre CFE 2026 relève de la tranche « ≤ 10 000 € ». Base de 250 à 597 €, soit 63 € à 149 € à un taux communal de 25 %. À 4 800 € de recettes, rien.

Calcul et déclaration 1447-C : la CFE en LMNP.

10. Les seuils qui exonèrent : 760 € et 215 €/m² à l’entrée, 90 000 € à la sortie

Certains seuils ne coûtent pas d’impôt : ils en dispensent.

À l’entrée — l’article 35 bis du CGI. Son I exonère d’impôt les loyers d’une ou plusieurs pièces de votre résidence principale, louées comme résidence principale ou temporaire du locataire. Condition : que le loyer reste « raisonnable ». L’administration chiffre le mot — pour 2026, 215 € par m² et par an en Île-de-France, 159 € ailleurs. Son II exonère les chambres d’hôtes sous 760 € TTC de produit annuel.

Exemple. Une chambre de 12 m² louée à un étudiant en Île-de-France reste exonérée jusqu’à 12 × 215 = 2 580 € par an, soit 215 € par mois charges comprises. Au premier euro au-dessus, c’est la totalité du loyer qui redevient imposable, pas le seul dépassement : tout ou rien. Voir louer une partie de sa résidence principale.

À la sortie — l’article 151 septies. Réservée au LMP, elle porte sur la plus-value professionnelle, le gain réalisé en revendant un bien inscrit à l’actif. Elle suppose cinq ans d’activité et se mesure sur la moyenne des recettes hors taxes des deux années civiles précédentes (article 151 septies, I et IV du CGI). La location meublée est expressément exclue de la catégorie « fourniture de logement » et de ses 250 000 € : elle relève des seuils des prestations de services — exonération totale jusqu’à 90 000 € inclus, dégressive de 90 000 € à 126 000 €, nulle au-delà (article 151 septies, II-1° et 2° du CGI ; BOI-BIC-CHAMP-40-20 § 420). Seules les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme relevant de la para-hôtellerie basculent sur 250 000 € et 350 000 € (BOI-BIC-CHAMP-40-20 § 430). Un LMNP qui revend relève du régime des particuliers : 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 %, avec réintégration au gain taxable des amortissements déduits (article 150 VB III du CGI). Voir la plus-value en LMNP.

L’IFI obéit à un autre critère que le LMP — l’erreur la plus répandue. L’article 964 déclenche l’impôt au-delà de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net taxable au 1^er janvier. L’exonération des actifs professionnels pose deux conditions cumulatives (CGI art. 975, V, 1°) : plus de 23 000 € de recettes annuelles, et plus de 50 % des revenus du foyer imposés en traitements et salaires, BIC, BA, BNC et article 62. Ce second rapport ne se calcule pas sur les recettes, mais sur le bénéfice commercial net annuel dégagé par la location meublée (BOI-PAT-IFI-30-10-10-10, § 60). Une activité déficitaire ne peut donc pas remplir la condition des 50 %. Voir l’IFI en location meublée.

11. Ce que vous devez faire, quand, et ce que coûte l’oubli

Les seuils ne se déclenchent pas seuls : ce sont vos déclarations qui les font connaître. Cinq rendez-vous.

Ce que coûte une option oubliée. Sur 30 000 € de loyers de longue durée, le micro-BIC et ses 50 % laissent 15 000 € imposables. Au réel, l’amortissement ramène souvent ce résultat près de zéro les premières années. À 30 % d’imposition, l’écart approche 7 300 € sur l’année perdue — calcul simplifié, qui ignore la CSG déductible. Le simulateur micro-BIC ou réel le refait sur vos montants.

12. Pour aller plus loin

Chaque seuil a son guide dédié.

Mise à jour : 25 août 2026. Sources : Code général des impôts, art. 35 bis, 50-0, 62, 151 septies, 155, 261 D, 293 B, 302 septies A bis, 964, 975, 1459, 1477, 1478, 1647 D, 1731 ; Code de la sécurité sociale, art. L. 136-6 et L. 611-1 ; code des impositions sur les biens et services, art. L. 162-4 et A. 162-7 ; BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-10, BOI-BIC-CHAMP-40-20 § 420 et § 430, BOI-BIC-DECLA-10-10-20, BOI-BAREME-000044, BOI-PAT-IFI-30-10-10-10 § 60 ; impots.gouv.fr ; loi n° 2019-1479 du 28/12/2019 de finances pour 2020, art. 49 ; loi n° 2026-103 du 19/02/2026 de finances pour 2026 ; décret n° 2026-562 du 29/06/2026 ; arrêtés du 22/12/2025 et du 27/01/2026 ; Conseil constitutionnel n° 2017-689 QPC du 8 février 2018 ; CE, 14 novembre 2025, n° 495516.

Guide informatif. Chaque seuil vaut pour l’année de recettes indiquée : ne le transposez pas à une autre année sans vérifier la version en vigueur du texte.