micro-BIC ou régime réel ?
Comparez gratuitement le micro-BIC et le régime réel en location meublée. Estimez votre fiscalité sur plusieurs années et identifiez le régime le plus avantageux selon votre situation.
Simulation indicative basée sur des hypothèses constantes.
Les résultats ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé.
Complétez les 3 étapes pour obtenir votre résultat
Achat récent pour mise en location meublée
Indiquez le prix d'achat du bien (hors frais de notaire).
Bien détenu depuis un certain temps
Si votre logement était en location nue, résidence principale ou secondaire, indiquez sa valeur de marché au moment du passage en meublé.
Valeur totale du mobilier : meubles, literie, électroménager, vaisselle, décoration...
Mobilier neuf
Indiquez le montant total de vos achats (factures).
Mobilier d'occasion ou existant
Estimez la valeur de marché actuelle (prix de revente sur Le Bon Coin par exemple).
Comprend les droits de mutation (communément appelés "frais de notaire").
Environ 7-8% du prix d'achat dans l'ancien, 2-3% dans le neuf.
Uniquement si "charge acquéreur"
Ajoutez les frais d'agence uniquement s'ils sont à votre charge (et non à celle du vendeur).
Si les frais d'agence sont "charge vendeur", ils sont déjà inclus dans le prix d'achat : ne les comptez pas.
Montant total des travaux de rénovation réalisés avant la mise en location meublée.
Ces travaux seront amortis sur 15 ans au régime réel.
Indiquez le montant total annuel de vos loyers perçus.
Incluez les provisions ou forfaits pour charges locatives que vous facturez à votre locataire.
Charges annuelles payées par le propriétaire :
- Taxe foncière
- Charges de copropriété
- Assurance PNO (propriétaire non occupant)
- Frais de gestion locative / agence
- Entretien courant
- CFE (Cotisation Foncière des Entreprises)
- Comptabilité annuelle
À inclure :
- Intérêts d'emprunt annuels
- Assurance emprunteur
À ne PAS inclure :
Le capital remboursé n'est pas une charge déductible. Seuls les intérêts et l'assurance comptent.
Nombre d'années restantes sur votre crédit immobilier.
Les intérêts d'emprunt diminuent chaque année. Le simulateur prend en compte cette décroissance pour une estimation plus précise.
Complétez les paramètres à gauche pour obtenir une analyse comparative instantanée et identifier votre régime fiscal optimal.
Comment fonctionne ce simulateur
micro-BIC vs régime réel ?
Ce simulateur compare les deux régimes fiscaux applicables en LMNP : le micro-BIC et le régime réel simplifié.
Il repose sur des algorithmes fiscaux précis qui projettent vos revenus sur 20 ans, intégrant les amortissements par composants (Gros œuvre, Toiture, Mobilier, etc.).
Le saviez-vous ? Plus de 85% des investisseurs LMNP ont intérêt à choisir le régime réel grâce à la puissance de l'amortissement.
Projection 20 ans
Visualisation de l'avantage cumulé et de la fin progressive des amortissements par composant.
Précision Fiscale
Calculs basés sur les plafonds 2025 et les taux d'abattement mis à jour (Meublés classés vs non-classés).
Micro-BIC ou régime réel :
comment choisir en LMNP ?
Le choix entre ces deux régimes est la décision la plus impactante pour votre rentabilité nette.
Le régime micro-BIC
Simplicité Forfaitaire
Le régime par défaut pour les revenus ne dépassant pas 77 700 €. Une solution simple mais souvent moins optimisée.
- Pas de comptabilité à tenir
- Déclaration directe (5ND)
- Aucune déduction possible
Le régime réel
Optimisation Maximale
Permet de déduire 100% de vos charges et de pratiquer l'amortissement comptable pour neutraliser votre impôt.
L'amortissement comptable
Défalquez la dévalorisation technique du bâti de vos revenus sans aucune sortie de cash.
- Déduction intérêts et travaux
- Impôt souvent nul (0€)
- Report des déficits à l'infini
Pourquoi le réel est mécaniquement supérieur
Contrairement au micro-BIC qui "légalise" un profit théorique, le régime réel reflète la réalité économique : votre bien s'use.
L'administration vous autorise à déduire cette "usure" (amortissement) de vos loyers. Résultat : vous encaissez du cash mais votre bénéfice imposable reste proche de zéro.
Zéro impôt long terme
Pendant 10 à 20 ans selon le montant des travaux et du crédit.
Déficits reportables
Si vos charges sont supérieures aux loyers, l'excédent est stocké pour les années futures.
Pourquoi une simulation est indispensable avant de choisir
Une décision mal informée peut vous coûter plusieurs milliers d'euros sur 20 ans.
Chaque situation est unique
Travaux, emprunt, mobilier, type de location... Ces paramètres changent radicalement la rentabilité.
La TMI fait la différence
Votre tranche marginale d'imposition (11%, 30%, 41%) impacte directement l'économie réalisée.
La durée compte
La durée de détention prévue change la perspective sur l'amortissement du bâti.
Crédit vs Comptant
Un financement à crédit renforce l'intérêt du régime réel via la déduction des intérêts.
2 minutes suffisent
Obtenez une réponse immédiate, gratuite et sans engagement pour votre projet.
Décision éclairée
Évitez les choix fiscaux par défaut qui peuvent grever vos revenus locatifs nets.
Un simulateur technique pensé pour les loueurs
100% Gratuit
Accès Illimité
Sans attente
Réponse Directe
Fiable
Méthode LMNP.AI
Exportable
Format PDF
Besoin d'une analyse
plus précise
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Ce simulateur utilise des modèles standardisés. Pour une optimisation millimétrée tenant compte de vos travaux réels et de vos dates d'acquisition précises...
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Tout savoir sur le micro-BIC et le réel
Les réponses techniques de nos experts pour éclairer votre choix fiscal en location meublée.
Le régime réel est mécaniquement plus avantageux dès lors que vos charges réelles et vos amortissements dépassent l'abattement forfaitaire. Dans 85% des cas, le réel permet de réduire son impôt à zéro pendant plus de 10 ans, là où le micro-BIC taxe 50% de vos recettes brut.
Le point de bascule se situe au moment où la somme de vos charges décaissées (taxe foncière, assurance, intérêts, copropriété) et de vos amortissements (2,5% à 4% de la valeur du bien annuel) est supérieure à 50% des loyers. C'est presque systématiquement le cas avec un crédit immobilier.
Absolument. Il est possible d'opter pour le régime réel même si vous étiez précédemment au micro-BIC. L'option doit être notifiée à l'administration fiscale avant le début de l'année concernée (souvent via le dépôt de la première liasse 2031). Le logiciel LMNP.AI vous accompagne dans cette transition.
- 50% Location meublée classique (Plafond 77 700 €)
- 30% Meublés de tourisme NON classés (Plafond 15 000 €)
- 71% Meublés de tourisme CLASSÉS (Plafond 77 700 €)
L'amortissement est une charge non décaissée. C'est la constatation comptable de l'usure du bien. En divisant la valeur de votre appartement par composants (toiture, électricité, etc.) sur plusieurs années, vous créez une charge fictive qui s'oppose à vos loyers et annule mathématiquement votre impôt.
En LMNP, l'expert-comptable n'est pas obligatoire. Vous pouvez décider de faire votre comptabilité vous-même avec un logiciel comme LMNP.AI. C'est une solution légale, sécurisée et beaucoup plus économique qui vous permet de générer votre liasse fiscale 2031 en quelques clics.
Oui, nos algorithmes sont basés sur le Code Général des Impôts et mis à jour pour les lois de finances 2025-2026. Cependant, un simulateur reste une projection. Pour une certitude absolue, notre logiciel complet analyse vos documents d'acquisition et vos factures de travaux.