Mis à jour le 28 août 2026 — droits de mutation 2026, arrêté DPE du 13 août 2025, article 39 C du CGI.

LMNP neuf ou ancien : ce que change vraiment la base amortissable

Neuf ou ancien, la réponse tient dans un calcul. À budget égal, le neuf coûte 4 300 € de frais d’achat — droits versés au Trésor public et rémunération du notaire — contre 11 100 € pour l’ancien : 6 800 € d’écart en faveur du neuf.

L’écart se retourne ensuite. Au régime réel — celui où l’on déduit ses dépenses réelles au lieu d’un abattement forfaitaire —, ces frais et les travaux gonflent la base amortissable : la valeur du logement retirée chaque année des loyers imposables sans rien débourser, comme une usure comptable. Le lot ancien rénové en retire 1 297 € de plus par an et rapporte 4,68 % de loyer contre 3,84 %. Le statut et le régime sont traités dans le guide investir en LMNP en 2026.

Une réserve : on ne peut pas amortir plus que le loyer diminué des charges. Nos deux lots paient déjà zéro impôt ; ce que l’ancien gagne, c’est de la durée.

1. Poste par poste : 200 000 € investis, un lot neuf et un lot ancien

« Le neuf coûte 20 à 30 % de plus au mètre carré », lit-on souvent : ce n’est pas une règle générale. On construit là où le foncier reste disponible, rarement dans les quartiers où l’ancien se vend le plus cher — selon la ville, l’écart se resserre ou s’inverse. Seule compte la comparaison au quartier, sur des ventes signées. Deux lots, même budget : un T2 neuf de 40 m² à 4 700 €/m² acheté sur plan, un T2 ancien de 46 m² à 3 000 €/m² à rénover.

Un seul poste explique l’écart. Le neuf est vendu avec de la TVA : il ne supporte qu’une taxe de publicité foncière réduite à 0,70 % (A de l’article 1594 F quinquies du CGI), soit 0,71 % du prix une fois ajoutés 2,14 % de frais d’assiette (b du V de l’article 1647). L’ancien paie les droits pleins : la part du département vaut 3,80 % par défaut, 4,50 % au plus après délibération (article 1594 D), et peut être portée à 5,00 % pour les actes signés entre le 1^er avril 2025 et le 31 mars 2028 (article 116, II-A de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025) ; pour un acte passé à compter du 1^er avril 2028, le taux redevient celui en vigueur au 31 janvier 2025. Ce n’est plus l’exception : 88 des 100 départements et collectivités du barème officiel appliquent 5,00 %, onze sont restés à 4,50 % et l’Indre seule à 3,80 % (tableau DGFiP au 1^er juin 2026) ; c’est le cas ici. S’y ajoutent 1,20 % pour la commune (article 1584) et 2,37 % de frais d’assiette sur la seule part départementale (a du V de l’article 1647) : 6,32 % au total, contre 5,81 % dans les onze départements à 4,50 % et 5,09 % dans l’Indre — les chiffres que publie impots.gouv.fr. Le taux réduit réservé aux primo-accédants ne vise que la résidence principale, jamais un investissement locatif (article 1594 F septies). Le reste — rémunération du notaire, pièces avancées — est presque identique : 2 900 € contre 2 400 € (frais de notaire en LMNP, simulateur).

2. Les frais et les travaux grossissent la base amortissable, le terrain jamais

« Prix + travaux = base amortissable », lit-on partout : c’est faux, et la part de terrain amortie à tort est réintégrée en cas de contrôle.

Trois règles. Un : les frais de notaire peuvent être ajoutés au prix du logement au lieu d’être déduits en une fois (article 38 quinquies de l’annexe III au CGI), sans retour et pour toutes vos acquisitions. Deux : ajoutés au prix, ils se partagent comme lui entre terrain et murs — un terrain ne s’use pas, il ne s’amortit jamais. Trois : les travaux d’amélioration ne portent que sur les murs, ils s’amortissent en entier.

L’ancien retire 1 297 € de plus par an alors qu’il a payé 6 800 € de frais en plus : 22 365 € de son prix ne seront jamais amortis, mais ses 43 700 € de travaux, intégralement. Le taux de 3,633 % vient du découpage du bâtiment par éléments, du gros œuvre sur 60 ans aux menuiseries sur 15 (amortissement par composants, simulateur). Les 43 700 € de travaux s’amortissent ici sur 16 ans en moyenne, soit 2 702 € par an : isolation et menuiseries (22 000 €), chauffage et réseaux (12 700 €), cuisine et salle de bains (9 000 €). Aucun barème ne s’impose : la durée se fixe d’après les usages de la profession (2° du 1 de l’article 39 du CGI), l’administration ne remettant pas en cause un écart inférieur à 20 % (BOI-BIC-AMT-10-40-10, § 240) — les fourchettes publiées pour le logement vont de 15 à 30 ans pour les installations techniques, de 5 à 15 ans pour les agencements (BOI-ANNX-000115). Les 15 % de terrain sont eux aussi une hypothèse : aucun forfait n’existe, la répartition se fait « d’après les circonstances de fait propres à chaque cas particulier » (BOI-BIC-AMT-10-20, § 230). Et une peinture reste une charge déduite tout de suite (les travaux en LMNP).

3. Ce surcroît d’amortissement ne sert que si le loyer le porte

L’amortissement ne peut pas dépasser le loyer encaissé moins les autres charges — copropriété, taxe foncière, assurance propriétaire non occupant, cotisation foncière des entreprises, comptable. C’est le plafond de l’article 39 C, II-2 du CGI : le résultat tombe à zéro, jamais en dessous. La part écartée se garde sans limite de durée (39 C, II-3) et se déduira les années où le loyer laissera de la place.

Les deux lots sont à zéro impôt et à zéro prélèvements sociaux — CSG, CRDS et prélèvement de solidarité, 18,6 % du bénéfice d’une location meublée depuis les revenus 2025 (f du I de l’article L. 136-6 du code de la sécurité sociale), contre 17,2 % en location vide. La base supplémentaire de l’ancien n’allège pas l’impôt de l’année : elle allonge la durée du zéro et grossit un stock de reports, 15 343 € à dix ans contre 8 080 €. Deux nuances : les intérêts du crédit abaissent ce plafond, et ce que rembourse le locataire n’est pas une charge du bailleur (charges récupérables).

4. Le DPE a retourné l’arbitrage deux fois, la seconde le 1^er janvier 2026

Le DPE — le diagnostic qui classe un logement de A à G selon l’énergie qu’il consomme — a longtemps été l’argument massue du neuf. Deux faits ont réduit cet avantage.

La loi ne dit pas « interdit de louer » : elle fixe un niveau minimal de décence. L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 exige un logement « entre la classe A et la classe F » depuis le 1^er janvier 2025, puis E au 1^er janvier 2028 et D au 1^er janvier 2034 ; l’article 25-3 de la même loi l’applique au bail meublé. Aucun report voté au 28 août 2026. Un F reste louable jusqu’à fin 2027 — mais son loyer est gelé depuis le 24 août 2022 : ni indexation annuelle, ni hausse à la relocation.

L’arrêté du 13 août 2025 a ensuite changé le calcul du DPE des logements chauffés à l’électricité : le coefficient appliqué à cette énergie tombe de 2,3 à 1,9 au 1^er janvier 2026, et environ 850 000 logements sont sortis des classes F et G sans un euro de travaux (ministère de la Transition écologique) — des biens décotés en 2024, redevenus achetables. Sur notre exemple, isolation et menuiseries (22 000 €), chauffage et réseaux (12 700 €) font passer le lot de F à D et justifient 780 € de loyer au lieu de 640 € (DPE et location meublée).

5. Le neuf achète un délai et des garanties, pas une réduction d’impôt

L’achat sur plan. Vous payez au fil du chantier (article R. 261-14 du CCH), et un garant financier s’engage à achever l’immeuble si le promoteur défaille. Puis courent trois garanties : parfait achèvement un an sur les défauts signalés à la livraison, biennale deux ans sur les équipements démontables, décennale dix ans sur la solidité (articles 1792 et suivants du code civil). Mais le premier loyer n’arrive que douze à trente mois après la signature, et chaque mois de retard coûte 640 € ici (le LMNP en VEFA).

La taxe foncière. Une construction neuve en est exonérée deux ans (article 1383 du CGI), à condition de déclarer l’achèvement dans les 90 jours (article 1406) : oublier ce formulaire coûte environ 1 500 €. Rien n’est garanti : la commune peut ramener l’exonération à 40-90 %, l’intercommunalité la supprimer pour sa part (article 1639 A bis, taxe foncière en LMNP).

Les deux réductions d’impôt du neuf n’existent plus : le Pinel est clos aux investissements postérieurs au 31 décembre 2024, le Censi-Bouvard aux acquisitions postérieures au 31 décembre 2022. Reste la TVA à 20 %, récupérable quand le logement est loué à l’exploitant d’une résidence à services hôteliers (c du 4° de l’article 261 D du CGI), mais remboursable en partie si l’on revend avant vingt ans sans que l’acheteur reprenne l’activité. Attention à la référence : l’article 261 D est abrogé au 1^er janvier 2027, la TVA quittant le CGI pour le code des impositions sur les biens et services (ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025, art. 9 ; transfert reporté du 1^er septembre 2026 au 1^er janvier 2027 par l’ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026). La règle de fond ne bouge pas, seule la numérotation change, et les anciennes références au CGI restent utilisables jusqu’au 30 juin 2028.

6. Dix ans plus tard : le neuf est devenu de l’ancien

Le neuf démarre mieux : loyer plein dès la 1^re année, taxe foncière exonérée deux ans. L’ancien perd six mois de travaux, puis reprend l’avantage.

+ 5 920 € pour l’ancien : l’écart vient du loyer, pas de la fiscalité — les deux lots sont à zéro impôt sur toute la période.

Reste la sortie. Depuis le III de l’article 150 VB du CGI (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84), les amortissements effectivement déduits gonflent la plus-value taxée à la revente — l’écart entre le prix de vente et le prix d’achat. Les fractions gardées de côté ne sont jamais reprises : 15 343 € que le lot ancien emporte. Le neuf n’y échappe pas : les exceptions du texte visent les résidences universitaires, seniors et médico-sociales, pas celles de tourisme. À dix ans, les abattements pour durée de détention (article 150 VC) ne retirent que 30 % de la base imposée à l’impôt sur le revenu et 8,25 % de celle des prélèvements sociaux, taxées à 19 % + 17,2 % = 36,2 % : la reprise coûte alors environ 18 900 € à l’ancien, 17 200 € au neuf, et l’écart des dix ans revient à 4 200 € (la revente, la plus-value).

Sur le prix enfin : la TVA, la marge du promoteur et la commercialisation ne se retrouvent pas au marché de seconde main — dix ans plus tard, le logement se revend comme de l’ancien, sur un marché plus profond. En résidence gérée s’ajoute l’indemnité d’éviction due à l’exploitant (article L. 145-14 du code de commerce).

7. Pour aller plus loin

Avant d’acheter : quel bien acheter, le premier achat.

Mise à jour : 28 août 2026. Sources : CGI, art. 39 C (II-2 et II-3), 38 quinquies de l’ann. III, 42 septies, 150 VB III, 150 VC, 1383, 1406, 1584, 1594 D, 1594 F quinquies A, 1594 F septies, 1639 A bis, 1647 V (a et b), 261 D 4° (abrogé au 1^er janvier 2027 par l’ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025, art. 9, report par l’ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026) ; CSS, art. L. 136-6 ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 6 et 25-3 ; loi n° 2021-1104, art. 159 IV ; arrêté du 13 août 2025 ; loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84 et 116 (II-A et IV, version en vigueur au 21 février 2026, modifiée par la loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 121) ; CCH, art. R. 261-14 ; code civil, art. 1792 et s. ; code de commerce, art. L. 145-14 ; BOFiP BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 § 100, BOI-BIC-AMT-10-20 § 230, BOI-BIC-AMT-10-40-10 § 240, BOI-ANNX-000115, BOI-ENR-DMTOI-10-20 (17/06/2026), BOI-IF-TFB-10-60, BOI-IR-RICI-220 ; service-public.gouv.fr, fiche F31151 ; impots.gouv.fr, frais payés chez le notaire (6,32 % au maximum dans l’ancien, 0,71 % dans le neuf) ; DGFiP, taux des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière au 1^er juin 2026 (88 collectivités sur 100 au taux départemental de 5,00 %).

Guide informatif. Les montants chiffrés sont ceux d’un exemple : la part de terrain (15 % ici), les durées de composants, le découpage des travaux, les loyers (640 et 780 €/mois) et la taxe foncière (750 €/an) sont des hypothèses, pas des barèmes. Aucun texte ne les fixe : la ventilation terrain/construction se fait d’après les circonstances de fait propres à chaque cas (BOI-BIC-AMT-10-20, § 230) et les durées d’après les usages de la profession (2° du 1 de l’article 39 du CGI). Les droits départementaux varient d’un département à l’autre.