LMNP neuf ou ancien en 2026 : quel est le plus rentable ?

Vous hésitez entre un appartement neuf clé en main et un bien ancien à rénover pour votre premier LMNP. Les vendeurs de neuf vous promettent « zéro souci, frais de notaire réduits, TVA récupérable ». Les agents immobiliers de l'ancien vous vantent « 7 % de rendement brut, du cachet, du centre-ville ». Qui croire ?

Ce guide tranche le débat chiffres en main. On compare 10 critères — frais de notaire, TVA, amortissement, DPE, rentabilité, plus-value post-réforme 2025 — sur 5 cas pratiques réels de 150 000 à 500 000 €. Spoiler : dans 5 cas sur 5, l'ancien gagne. Mais le neuf a deux territoires où il reste imbattable. On vous explique lesquels.

1. Neuf ou ancien : la vraie question en 2026

Posons le décor. En 2026, le marché du LMNP a été bouleversé par deux réformes majeures : la loi Le Meur du 19 novembre 2024 (urbanisme et fiscalité des meublés de tourisme) et surtout la loi de finances 2025, qui a introduit la réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente. Ces deux textes rebattent totalement les cartes.

La vraie question n'est donc plus « neuf ou ancien » dans l'absolu. C'est : quel bien correspond à mon profil, à ma TMI, à mon horizon de détention et à mes objectifs patrimoniaux ? Un jeune cadre à TMI 30 % avec un horizon 20 ans ne fera pas les mêmes arbitrages qu'un retraité à TMI 11 % qui veut du cash-flow immédiat.

Bon à savoir : Le débat « neuf vs ancien » concerne uniquement le mode d'acquisition. Une fois le bien acheté, le régime fiscal LMNP est identique : régime réel ou micro-BIC, déclaration 2031, CFE, amortissement par composants. Ce qui change, c'est la base amortissable, les frais d'entrée, la TVA et le DPE.

Pour trancher, nous allons passer en revue 10 critères chiffrés. Commençons par le plus visible : les frais d'acquisition.

2. Frais de notaire : l'écart de 10 000 €

C'est l'argument n°1 des commerciaux du neuf. Et il est vrai. Un bien en VEFA supporte des frais de notaire compris entre 2 % et 3 % du prix, contre 7 % à 8 % dans l'ancien. La différence tient à la taxe de publicité foncière (TPF), réduite à 0,715 % dans le neuf (art. 1594 F quinquies A du CGI combiné à l'art. 257 I) contre 5,80 % à 5,81 % dans l'ancien.

Concrètement, sur un bien à 200 000 €, vous économisez environ 10 000 € de frais d'acquisition dans le neuf, plus 800 à 2 000 € de taxe foncière exonérés les deux premières années. C'est un acompte de démarrage non négligeable.

Attention : Depuis la LF 2025 (art. 116), les départements peuvent majorer les DMTO de +0,5 point pendant 3 ans (avril 2025 - mars 2028). La quasi-totalité des départements a activé cette hausse. Les primo-accédants en résidence principale sont exonérés, mais pas les investisseurs LMNP.

Mais attention : cette économie de 10 000 € se retrouve souvent dans le prix. Un appartement neuf est en moyenne vendu 20 à 30 % plus cher au m² qu'un ancien équivalent dans le même quartier. Sur un T2 de 40 m² à Lyon, cela peut représenter 40 000 à 60 000 € d'écart. Autant dire que les frais de notaire « réduits » sont largement compensés par la surcote à l'achat.

Passons maintenant au seul véritable cadeau fiscal du neuf : la TVA.

3. TVA récupérable : le joker du neuf en résidence services

C'est l'arme secrète du neuf, celle que l'ancien ne peut pas rivaliser. Dans une résidence services para-hôtelière — étudiante, senior, EHPAD, tourisme classée avec services — vous pouvez récupérer 20 % de TVA sur le prix d'achat HT.

Concrètement, sur un studio neuf facturé 240 000 € TTC en résidence étudiante, vous récupérez 40 000 € de TVA auprès de l'administration fiscale. Votre coût net d'acquisition tombe à 200 000 €. C'est l'un des rares vrais avantages structurels du neuf.

Concrètement, si vous revendez au bout de 10 ans un bien dont vous aviez récupéré 40 000 € de TVA, vous devez reverser la moitié (20 000 €). C'est pour cela qu'on dit que la TVA récupérable « enferme » l'investisseur dans un horizon long terme.

Alerte risque exploitant : Le cas Orpea (2022-2024) a rappelé que le bail commercial d'une résidence services peut être renégocié à la baisse de 20 à 40 % si l'exploitant est en difficulté. Vérifiez la solidité financière du gestionnaire avant de signer (bilans 3 ans, références, taux d'occupation).

Indemnité d'éviction et risques bail commercial en résidence services

L'achat en résidence services s'accompagne d'un bail commercial de 9 à 12 ans, régi par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce. Deux risques spécifiques, souvent passés sous silence par les commerciaux, méritent une attention particulière.

1. Indemnité d'éviction (art. L145-14 C. com.) — en cas de non-renouvellement du bail commercial à son terme, le bailleur (vous) doit verser à l'exploitant une indemnité d'éviction égale à la valeur marchande du fonds de commerce qu'il perd, sauf motif grave et légitime. En pratique, l'indemnité représente 2 à 3 années de loyers bruts. Pour un lot loué 6 000 €/an, c'est 12 000 à 18 000 € à sortir de sa poche. De facto, l'investisseur est enfermé dans le renouvellement, ce qui affaiblit sa position en cas de renégociation à la baisse.

2. Renégociation à la baisse et faillites d'exploitants — la période 2022-2025 a été marquée par des défaillances en cascade : Orpea (redressement judiciaire, plan de continuation 2023), Domitys, Colisée, plusieurs exploitants de tourisme. Les baux commerciaux ont été renégociés à la baisse de 15 à 40 % sur certains lots, ou résiliés avec reprise par un nouvel exploitant aux conditions moins avantageuses. L'actualité Orpea 2022-2025 a été documentée par l'AMF et les rapports parlementaires sur le grand âge.

3. Décote à la revente — sur le marché secondaire des résidences services, les décotes observées par Masteos, Drimo et les études notariales ESPI sont de 20 à 30 % en moyenne par rapport au prix de vente initial en VEFA. Sur un lot acheté 180 000 € en 2015, une revente 2025 à 130 000-140 000 € est courante, hors résidences ultra-premium. Cette décote s'explique par l'illiquidité du marché secondaire, la méfiance des acquéreurs face aux risques exploitant et l'obsolescence des résidences les plus anciennes.

Exemple chiffré : résidence étudiante achetée 220 000 € TTC en VEFA en 2015, TVA 44 000 € récupérée, loyer annuel 8 000 €. Revente en 2026 après 11 ans : prix de cession 160 000 € (−27 %), indemnité d'éviction évitée car bail commercial poursuivi avec le successeur, mais reversement TVA 9/20^e = 19 800 €. Bilan net de la détention 11 ans : 88 000 € de loyers perçus, −19 800 € TVA, −60 000 € décote = résultat quasi neutre, en dehors de l'économie d'impôt LMNP sur les loyers.

Un cas particulier : les travaux de rénovation lourde dans l'ancien (au sens de l'art. 257 I 2° CGI — remise à neuf de la majorité du gros œuvre ou des seconds œuvres) ouvrent également droit à la TVA déductible. C'est rare mais juridiquement possible.

Hors résidences services, pas de TVA à récupérer. Le neuf classique (VEFA appartement lambda) n'offre aucun avantage TVA pour le LMNP.

4. Amortissement : l'ancien avec travaux prend l'avantage

L'amortissement est le cœur du régime réel LMNP. C'est lui qui neutralise l'impôt sur vos loyers pendant 10 à 20 ans. Mais la base amortissable n'est pas la même selon que vous achetez du neuf ou de l'ancien.

La décomposition par composants (PCG art. 214-9) est identique dans les deux cas : terrain non amortissable (10-20 % de la valeur), gros œuvre sur 40-50 ans, façade et étanchéité sur 25-30 ans, toiture 25 ans, installations techniques 15-20 ans, agencements 10-15 ans, mobilier 5-10 ans. On détaille tout cela dans notre tableau complet des amortissements par composant.

Concrètement, un bien ancien à 200 000 € + 50 000 € de travaux génère une base amortissable d'environ 250 000 €, contre 200 000 € pour un neuf équivalent à prix identique. Les 50 000 € de travaux s'amortissent en moyenne sur 10 ans, soit 5 000 €/an de charges supplémentaires — qui s'ajoutent aux 6 à 8 000 € d'amortissement du bâti. Au total, l'ancien rénové neutralise l'impôt pendant 15 à 25 ans, contre 10 à 15 ans dans le neuf.

Plafonnement de l'amortissement (art. 39 C CGI) et ARD : le report illimité

L'amortissement LMNP est soumis à un double régime de plafonnement codifié à l'article 39 C du CGI, qui constitue paradoxalement l'un des avantages les plus puissants du régime — et souvent le plus mal compris.

• Art. 39 C I CGI : l'amortissement déduit au titre d'un exercice ne peut créer ou aggraver un déficit. Autrement dit, la dotation aux amortissements est plafonnée au montant du bénéfice imposable avant amortissement (loyers diminués des charges déductibles hors amortissement).
• Art. 39 C II CGI : la fraction d'amortissement non déduite en raison du plafonnement est reportée sans limite de durée sous forme d'ARD — amortissements réputés différés. Elle sera déductible sur les exercices bénéficiaires ultérieurs, de manière perpétuelle, tant que l'activité LMNP est maintenue.

Avantage structurel unique du LMNP : contrairement au déficit BIC non professionnel hors amortissement (imputable sur les bénéfices BIC non-pro des 10 années suivantes seulement — art. 156 I 1° ter CGI), les ARD n'expirent jamais. Un stock d'ARD constitué à 35 ans peut être consommé à 60 ans. C'est un actif fiscal différé qui suit l'activité tant qu'elle existe.

Exemple chiffré : un bien génère chaque année 12 000 € de loyers, 7 000 € de charges (intérêts, copro, taxe foncière), soit un bénéfice avant amortissement de 5 000 €. La dotation théorique d'amortissement calculée s'élève à 10 000 €/an (bâti + travaux + mobilier). Déduction plafonnée à 5 000 € → résultat fiscal nul. Les 5 000 € restants basculent en ARD. Sur 10 ans, le stock atteint 50 000 € d'ARD, utilisable plus tard (baisse des intérêts d'emprunt, remboursement du crédit, revalorisation des loyers) pour continuer à neutraliser l'impôt pendant encore plusieurs années.

Ce mécanisme fait qu'un LMNP bien piloté peut rester fiscalement neutre pendant 25 à 30 ans, même après l'épuisement des amortissements courants du bâti. L'ancien rénové, qui génère plus d'amortissement que de bénéfice pendant les 10 premières années, accumule systématiquement des ARD et bénéficie pleinement de ce report illimité.

Bon à savoir : La distinction entre travaux d'amélioration (amortissables) et travaux d'entretien/réparation (déductibles en charges l'année de paiement) est documentée dans le BOFiP BOI-BIC-AMT-10-40. Refaire une toiture = amélioration. Repeindre les murs = entretien.

Autrement dit : dans l'ancien rénové, vous cumulez deux boucliers fiscaux (bâti + travaux). Dans le neuf, vous n'en avez qu'un. C'est la principale raison pour laquelle l'ancien l'emporte dans la majorité des cas pratiques que nous verrons plus loin.

Répartition terrain / bâti par zone géographique

La base amortissable exclut la valeur du terrain, non amortissable par nature (BOFiP BOI-BIC-AMT-10-20 n° 60, CE 15 février 2016 n° 367467). La quote-part terrain varie fortement selon la zone : plus la tension foncière est forte, plus la valeur du sol pèse lourd, ce qui réduit mécaniquement la base amortissable. Bien la calibrer est décisif — un terrain surévalué de 10 points, c'est 20 à 30 % d'amortissement en moins sur 30 ans.

Méthodes de valorisation acceptées par l'administration (BOI-BIC-AMT-10-40-10 n° 180 à 220) :

• Méthode par comparaison : prix au m² d'un terrain nu comparable dans un rayon de quelques centaines de mètres (base DVF, données Etalab ou cadastre).
• Méthode par évaluation directe : valeur vénale du terrain à la date d'acquisition, généralement établie par un professionnel (notaire, expert foncier).
• Méthode par décomposition technique (retenue par la jurisprudence CE 15 février 2016 n° 367467) : évaluation séparée du bâti via coût de reconstruction à neuf, puis déduction pour obtenir la valeur terrain par différence.
• Méthode forfaitaire : application d'un pourcentage standard selon la zone (non reconnue en tant que telle, mais admise si justifiée par les autres méthodes). À éviter seule — toujours croiser avec au moins une autre méthode.

Exemple chiffré Paris : bien ancien 250 000 € frais compris dans le 11^e. Ratio terrain 35 % → valeur terrain 87 500 €, base amortissable bâti 162 500 €. À l'inverse, un bien identique en prix à Limoges (ratio terrain 12 %) donne 30 000 € de terrain et 220 000 € de bâti amortissable, soit 57 500 € de base amortissable supplémentaire sur 30 ans — un puissant effet de levier fiscal en province.

5. Rentabilité brute et nette : le match des chiffres

Au-delà des frais et de la fiscalité, c'est la rentabilité finale qui compte. Et là, les chiffres du marché sont clairs.

Concrètement, un ancien rénové conserve 1 à 1,5 point de rendement net en plus d'un neuf équivalent, soit sur 20 ans une différence de 40 000 à 80 000 € sur un investissement à 200 000 €. Pourquoi ? Parce que le prix au m² de l'ancien est plus faible (effet dénominateur), et que le loyer de l'ancien de caractère est souvent plus élevé au m² que celui du neuf périphérique.

Pour simuler précisément votre cas, utilisez notre simulateur de rentabilité LMNP, qui intègre les frais de notaire, les amortissements et la fiscalité réelle.

Mais ces rendements supposent que le bien ancien est en bon état. Ce qui nous amène au point faible majeur de l'ancien : le DPE.

6. DPE et travaux : le vrai risque de l'ancien

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu un critère de sélection majeur en 2026. Et c'est ici que le neuf prend une vraie longueur d'avance.

Un bien neuf livré depuis 2022 respecte la RE2020 (arrêté du 4 août 2021) qui impose un double plafond : Bbio max (besoin bioclimatique, indépendant des équipements) et Cepmax (consommation d'énergie primaire non renouvelable) — généralement 50-60 kWh_EP/m²/an pour le résidentiel. En pratique, un logement RE2020 obtient un DPE classe A (≤ 70 kWh/m²/an) ou B (≤ 110 kWh/m²/an). Aucun travaux énergétiques à prévoir avant 20 à 30 ans.

L'ancien, lui, est soumis au calendrier de la loi Climat & Résilience (art. 160) :

Concrètement, si vous achetez un ancien classé F en 2026, vous avez jusqu'au 31 décembre 2027 pour engager les travaux. Comptez 15 000 à 40 000 € selon la surface (isolation combles + murs + changement de chaudière + menuiseries). Ces travaux d'amélioration sont amortissables sur 10-15 ans — un avantage fiscal, mais un vrai cash-out à l'entrée.

Le bon réflexe : Demandez systématiquement le DPE au vendeur avant de négocier. Un bien F ou G doit faire l'objet d'une décote à l'achat équivalente au coût des travaux — c'est votre marge de négociation.

Financement des travaux : MaPrimeRénov' bailleur plafonnée à 20 000 € sur 5 ans par logement (décret n°2023-1472), jusqu'à 63 000 € HT en parcours accompagné rénovation d'ampleur pour les propriétaires occupants ; éco-PTZ jusqu'à 50 000 € sans intérêts pour bouquet « rénovation globale » (art. 244 quater U CGI, plafond relevé par LF 2022) ; certificats d'économie d'énergie (CEE) ; TVA réduite à 5,5 % sur les travaux d'amélioration énergétique (art. 278-0 bis A CGI) et 10 % sur les autres travaux d'amélioration (art. 279-0 bis CGI). Cumul possible avec crédits d'impôt locaux selon régions.

Sur ce critère, le neuf gagne sans discussion. Mais ce point fort est compensé par une faiblesse bien plus problématique : la plus-value à la revente.

7. Plus-value et réforme LF 2025 : la nouvelle donne

C'est la révolution fiscale de l'année. Depuis le 15 février 2025, l'article 84 de la loi de finances 2025 (codifié art. 150 VB II 2° ter du CGI) impose la réintégration des amortissements déduits pendant la période de location meublée dans le calcul de la plus-value imposable à la revente.

En clair : avant 2025, vous amortissiez pendant 15 ans un bien 200 000 € (soit 80 000 € d'amortissements déduits), puis vous le revendiez 280 000 €. La plus-value était calculée sur 280 000 − 200 000 = 80 000 €. Depuis 2025, le prix d'acquisition est minoré des amortissements : 200 000 − 80 000 = 120 000 €. La plus-value imposable devient 160 000 € au lieu de 80 000 €.

Alerte réforme : Impact chiffré pour un bien revendu 10 ans après 80 000 € d'amortissements : surcoût d'environ +21 720 € d'impôt (IR 19 % + PS 17,2 % sur les 80 000 € supplémentaires). Les abattements pour durée de détention (22 ans IR / 30 ans PS) restent applicables.

Mais — et c'est ici que le neuf reprend l'avantage — la loi a prévu des exclusions expresses (art. 150 VB II 2° ter al. 2 du CGI) :

Nuance juridique importante : les résidences de tourisme classées ne sont pas exclues de la réintégration. Seules le sont les résidences services au sens strict du CCH L631-13 (avec services aux résidents). Vérifiez le statut exact de la résidence avant d'investir — une résidence qualifiée de « services » dans le marketing commercial n'est pas toujours éligible à l'exclusion fiscale.

Concrètement, un investisseur dans une résidence étudiante neuve avec TVA récupérée échappe à la réintégration et conserve l'avantage LMNP historique à la revente. Sur un bien détenu 15-20 ans, cela représente facilement 20 000 à 40 000 € d'économie fiscale par rapport à un neuf classique ou un ancien.

C'est le deuxième territoire où le neuf reste imbattable : les résidences services éligibles. Pour tout comprendre, consultez notre guide complet de la plus-value LMNP.

8. Garanties constructeur : le seul vrai plus du neuf

Dernier avantage structurel du neuf : les garanties légales. Les articles 1792 et suivants du Code civil imposent au constructeur :

Dans l'ancien, aucune de ces garanties. Seul le recours pour vices cachés (art. 1641 C. civ.) reste possible — et il est très souvent exclu par clause dans l'acte notarié. Vous achetez « en l'état ». Un audit technique pré-acquisition par un expert bâtiment (400 à 800 €) est fortement recommandé.

Concrètement, pour un investisseur averse au risque ou qui n'a aucune envie de gérer des travaux imprévus, le neuf apporte une tranquillité réelle pendant 10 ans. Pour un bricoleur averti ou un investisseur patient, l'ancien reste plus rentable — au prix de quelques tracas.

9. Tableau de synthèse neuf vs ancien en 2026

Récapitulons les 10 critères analysés en un seul tableau pour trancher visuellement.

Concrètement, sur les 10 critères analysés, l'ancien rénové remporte 5 manches (rentabilité brute, amortissement, liquidité revente, risque exploitant, rentabilité nette), le neuf résidence services en remporte 4 (frais, TVA, réintégration PV, garanties), et le neuf classique n'en remporte que 2. C'est une hiérarchie claire.

10. 5 cas pratiques chiffrés sur 20 ans

Rien ne vaut des cas concrets. Voici 5 profils types, budgets de 150 000 € à 500 000 €, tous calculés sur 20 ans avec les paramètres 2026 (taux nominal 3,9 %, PS 17,2 %, amortissement bâti 30 ans).

Cas 1 — Thomas, 32 ans, développeur, Lyon (TMI 30 %, budget 150 000 €)

Thomas, développeur web chez une startup lyonnaise, dispose de 30 000 € d'apport après 5 ans d'économies. Il cherche son premier investissement LMNP. Emprunt 20 ans à 3,9 %.

Gagnant : Ancien. Le prix au m² plus bas à la Croix-Rousse offre un meilleur rapport loyer/prix, et les travaux amortis sur 10 ans créent un bouclier fiscal puissant compensant largement les frais de notaire majorés.

Cas 2 — Julien & Claire, 45 ans, cadres, Bordeaux (TMI 30 %, budget 280 000 €)

Couple avec 2 enfants, revenus cumulés 95 000 €, 60 000 € d'apport. Ils cherchent un T3 en meublé longue durée.

Gagnant : Ancien. Les Chartrons offrent un loyer au m² 25 % supérieur au Bordeaux Lac, et la tension locative sur l'ancien de caractère garantit une vacance quasi nulle.

Cas 3 — Patrick, 50 ans, ingénieur, Île-de-France (TMI 41 %, budget 250 000 €)

Patrick, 110 000 € de revenus, patrimoine déjà diversifié, cherche à défiscaliser. Apport 80 000 €. Il arbitre entre une résidence étudiante neuve à Orsay (TVA récupérable) et un studio ancien à Paris 11^e (prix réel 2026 : 12 000 à 13 500 €/m²).

Gagnant : Ancien. Malgré l'avantage TVA du neuf (36 000 € récupérés) et l'exonération de réintégration des amortissements, la décote à la revente d'une résidence services (20-30 %) neutralise une large partie du gain fiscal. Paris intra-muros reste la valeur refuge avec une plus-value nette imbattable à TMI 41 %. Le studio 18 m² à Paris 11^e à 220 000 € correspond au segment « petite surface à rafraîchir » réellement observable en 2026 sur SeLoger, Bien'ici et les données DVF.

Cas 4 — Michèle, 68 ans, retraitée, Antibes (TMI 11 %, budget 200 000 € cash)

Retraite confortable, patrimoine liquide, veut un meublé de tourisme classé pour compléter ses revenus.

Gagnant : Ancien. Le charme du Vieil Antibes permet un tarif semaine 60 % supérieur au neuf périphérique. En meublé de tourisme, l'emplacement prime toujours.

Arbitrage micro-BIC classé vs réel pour Michèle : avec 24 000 € de loyers annuels et un meublé de tourisme classé 3 étoiles, Michèle est sous le plafond de 77 700 € du micro-BIC classé (loi Le Meur du 19 novembre 2024, art. 50-0 CGI révisé). L'abattement forfaitaire de 50 % lui donne 12 000 € de revenu imposable → IR 11 % + PS 17,2 % = 3 384 €/an. Au régime réel, l'amortissement + les charges réduisent le bénéfice à environ 2 000 €/an → impôt 566 €/an. Le réel est donc plus puissant (≈ 2 800 € d'économie/an), mais impose la tenue d'une comptabilité avec expert-comptable (800 à 1 500 €/an). Conclusion pratique : pour Michèle, à TMI 11 % et sans envie de comptabilité, le micro-BIC classé reste simple et acceptable ; pour une TMI ≥ 30 %, le réel s'impose systématiquement.

Changement d'usage (art. L631-7 CCH) — alerte réglementaire : l'article L631-7 du Code de la construction et de l'habitation impose une autorisation préalable de changement d'usage pour transformer un local d'habitation en meublé de tourisme dans les communes de plus de 200 000 habitants et les 3 départements de la petite couronne parisienne (Paris, Hauts-de-Seine, Val-de-Marne, Seine-Saint-Denis). La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a étendu ce régime aux communes situées en zone tendue qui en font la demande délibérée (L631-7 al. 2). Antibes (76 000 habitants) n'entre pas automatiquement dans le dispositif, mais le règlement municipal antibois encadre déjà la durée maximale de location touristique à 120 jours par an pour les résidences principales. Sur la Côte d'Azur, Nice, Cannes, Saint-Tropez, Villeneuve-Loubet imposent désormais une autorisation avec compensation (obligation d'apporter une surface équivalente en logement classique). Amende en cas d'infraction (art. L651-2 CCH) : jusqu'à 50 000 € par logement, + astreinte jusqu'à 1 000 €/jour/m². Toujours consulter le PLU et le service urbanisme avant d'acheter pour du meublé de tourisme.

Cas 5 — Philippe, 55 ans, chef d'entreprise, Nantes (TMI 45 %, budget 600 000 €)

Dirigeant de PME, 180 000 € de revenus, apport 180 000 €, cherche à optimiser fiscalité et préparer la retraite. Il arbitre entre une résidence seniors neuve et deux T2 dans le centre de Nantes (prix réel 2026 : 4 500 à 5 500 €/m²).

Gagnant : Ancien. À TMI 45 %, la puissance fiscale du double amortissement (bâti + travaux) sur deux biens anciens neutralise l'impôt pendant 15+ ans, et la plus-value nantaise sur l'ancien du centre (Graslin, Decré, Bouffay) reste très supérieure à la décote d'une résidence services en revente. La diversification locative (2 baux, 2 secteurs) réduit aussi le risque de vacance par rapport au bail commercial unique du neuf services.

Synthèse des 5 cas : L'ancien l'emporte dans les 5 situations, avec un écart moyen de 57 000 € sur 20 ans en faveur de l'ancien. Les facteurs décisifs : loyer au m² supérieur, double amortissement bâti + travaux, plus-value nette supérieure même avec la réintégration LF 2025.

11. Les 8 erreurs les plus fréquentes

Voici les pièges que nous voyons le plus souvent chez nos clients LMNP.AI. Éviter ces 8 erreurs peut économiser plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Concrètement, la plupart de ces erreurs viennent d'un manque d'anticipation du long terme. Un LMNP se juge sur 15-20 ans, pas sur le rendement vitrine année 1. Toute décision doit intégrer la fiscalité à la revente, les travaux à venir et le risque locataire/exploitant.

12. Arbre de décision : neuf ou ancien selon votre profil

Pour finir, voici une grille de décision simple basée sur votre profil et vos objectifs.

Dans tous les cas, faites tourner votre scénario dans un simulateur avant de signer. Le simulateur micro-BIC vs réel et le simulateur d'amortissement vous donneront les chiffres réels pour votre TMI.

Pour aller plus loin : consultez nos guides Investir en LMNP 2026, Quel bien choisir en LMNP et Premier achat LMNP : les 10 étapes.

Jurisprudence complémentaire clé

Quelques décisions structurantes pour bien comprendre le régime LMNP neuf/ancien :

• CE 24 février 2020 n° 420342 — démembrement LMNP : l'usufruitier qui loue meublé conserve la qualité de loueur meublé et le bénéfice du régime BIC. L'amortissement se calcule sur la valeur de l'usufruit au jour de l'acquisition.
• CE 15 février 2016 n° 367467 — ventilation terrain/bâti : le Conseil d'État valide la méthode par décomposition technique (évaluation séparée du bâti via coût de reconstruction, terrain par différence) quand aucune donnée comparative directe n'existe.
• CJUE 12 février 1998 Blasi C-346/95 — para-hôtellerie : pose le critère des prestations de services hôteliers pour la qualification d'activité soumise à TVA (reprise ensuite à l'art. 261 D 4° b CGI avec le seuil des 3 prestations sur 4).
• CJUE 26 février 2015 De Ruyter C-623/13 — prélèvements sociaux : les non-résidents affiliés à un autre régime de sécurité sociale UE ne sont pas soumis aux PS français sur leurs revenus LMNP.
• Cons. const. 8 février 2018 n° 2017-689 QPC — LMP : la suppression de la condition d'inscription au RCS pour qualifier un loueur de « professionnel » a été validée (effet rétroactif encadré par la LF 2020).

Mise à jour : avril 2026. Sources : CGI (art. 39 C I et II, 50-0, 150 VB II 2° ter, 150 VC, 156 I 1° ter, 207 III annexe II, 257 I, 261 D 4° b, 278 sexies, 1594 D, 1594 F quinquies A, 1647 D), C. com. art. L145-1 à L145-14 (baux commerciaux), CCH art. L631-7 et L631-12 et L631-13 et L651-2, loi de finances 2025 (art. 84 et 116, loi n° 2025-127 du 14 février 2025), loi Le Meur n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, loi Climat & Résilience n° 2021-1104 (art. 160), BOFiP BOI-BIC-AMT-10-40 (amortissement par composants), BOI-BIC-AMT-10-40-10 (ventilation terrain/bâti), BOI-BIC-AMT-10-30-30 (frais d'acquisition), BOI-RFPI-PVI-20-10-20 (plus-values immobilières), arrêté RE2020 du 4 août 2021, jurisprudences : CE 24 février 2020 n° 420342 (démembrement LMNP), CE 15 février 2016 n° 367467 (ventilation terrain/bâti), CJUE 12 février 1998 Blasi C-346/95 (para-hôtellerie), CJUE 26 février 2015 De Ruyter C-623/13 (PS non-résidents), Cons. const. 8 février 2018 n° 2017-689 QPC (LMP).

Ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Chaque situation patrimoniale est différente ; consultez un expert-comptable spécialisé LMNP pour une recommandation adaptée à votre profil.