Mis à jour le 25 août 2026 — LFSS 2026, LFI 2026 et art. 150 VB III intégrés.

Investir en LMNP : la méthode de calcul, du prix d’achat à la revente

Investir en LMNP — loueur en meublé non professionnel — c’est acheter un logement, le meubler, le louer, et déclarer les loyers en bénéfices industriels et commerciaux : la catégorie fiscale des commerçants, qui autorise des déductions impossibles en location vide. Tout tient à un mécanisme : au régime réel, vous déduisez l’amortissement du logement — son usure comptable, retirée du loyer imposable chaque année sans rien débourser. Résultat courant : zéro impôt pendant toute la durée du crédit.

Mais un LMNP se juge sur trois nombres. Le rendement net-net : ce qui reste du loyer une fois charges et impôt payés. L’effort d’épargne : ce que vous sortez de votre poche chaque mois. L’impôt de sortie : ce que le fisc prélève le jour de la revente. Les deux premiers se calculent avant de signer ; le troisième a changé le 15 février 2025. Ce guide est une méthode, pas un catalogue de villes : si vous découvrez le statut, commencez par le guide du loueur en meublé non professionnel ; l’imposition est détaillée dans le guide de la fiscalité LMNP.

Et non, le LMNP n’est pas supprimé en 2026 : les loyers restent des BIC, l’amortissement reste déductible. C’est la sortie qui a changé. Pour les ventes conclues depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits réduisent le prix d’achat retenu pour la plus-value (article 150 VB, III du CGI) : l’avantage est devenu partiellement remboursable à la revente.

1. Le seul chiffre qui compte : le net-net, pas les 5,4 % de brut

Trois rendements circulent ; on ne montre presque jamais le bon.

Le brut divise le loyer annuel par le prix affiché : c’est le chiffre des annonces, il ignore frais, charges et impôt. Le net de charges retire ce qui ne se récupère pas sur le locataire, puis rapporte le reste au coût réel — 220 800 € ici, frais de notaire et mobilier compris, pas 200 000 €. Le net-net retire en plus l’impôt : il dépend donc du régime fiscal, le micro-BIC, où le fisc retranche d’office la moitié des loyers et impose l’autre, ou le régime réel, où vous déduisez vos dépenses réelles et l’amortissement (sections 4 à 6).

Entre l’annonce et la réalité, 3 points. Entre les deux régimes, 1,19 point, soit 2 624 € par an. Un rendement se mesure hors crédit : le financement s’apprécie à part, par l’effort d’épargne mensuel (section 7).

2. Choisir le bien : six critères qui se vérifient avant l’offre

1. La tension locative réelle, pas la moyenne de la ville. Comptez les meublés comparables dans un rayon de 500 mètres, et depuis combien de jours ils sont en ligne : une ville réputée « tendue » peut avoir un quartier saturé de T2 étudiants. Voir nos guides LMNP par ville.

2. Le DPE — le diagnostic de performance énergétique, la lettre de A à G de l’annonce. La loi ne parle pas de « classes interdites » mais d’un niveau minimal exigé pour qu’un logement soit décent, quand le locataire y a sa résidence principale : F depuis le 1^er janvier 2025, E au 1^er janvier 2028, D au 1^er janvier 2034 (article 6 de la loi n° 89-462), sans report voté. Un F acheté en 2026 doit donc remonter d’une classe : chiffrez ces travaux dans votre offre. Voir le DPE en location meublée.

3. Les charges non récupérables et la taxe foncière. Non récupérable veut dire : vous les payez, vous ne les refacturez pas au locataire. Les deux lignes les plus sous-estimées — 800 € de copropriété et 1 200 € de taxe foncière, soit 2 000 €, 18,5 % du loyer annuel. Exigez les trois derniers appels de fonds et le dernier avis d’imposition. Voir la taxe foncière.

4. La réglementation locale. L’encadrement des loyers — un plafond au mètre carré fixé par arrêté préfectoral, qu’on n’a pas le droit de dépasser — s’applique en 2026 dans neuf territoires, chacun délimité par son propre décret : Paris, Lille, Plaine Commune, Est Ensemble, Lyon-Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, le Pays Basque (décret n° 2023-981) et Grenoble-Alpes Métropole (décret n° 2023-1046 du 16 novembre 2023). Attention : le périmètre se lit commune par commune, et parfois quartier par quartier — à Grenoble, 13 communes sont couvertes en entier et 8 seulement en partie. Vérifiez l’adresse exacte, jamais le nom de la métropole. Cette expérimentation (article 140 de la loi ELAN n° 2018-1021, portée de cinq à huit ans par la loi 3DS n° 2022-217) s’achève fin novembre 2026, sans pérennisation votée : si vous achetez là, calculez au loyer plafonné. Voir l’encadrement des loyers et la loi Le Meur.

5. La liquidité à la revente. Regardez le délai de vente des biens comparables : un T2 dans un immeuble de 40 lots se revend ; un studio de 14 m² au 5^e sans ascenseur, beaucoup moins.

6. Le loyer meublé réellement atteignable. Le meublé se loue plus cher que le nu, dans une proportion très variable, et aucun écart national ne fait autorité : ne bâtissez jamais un calcul sur un « +20 % » entendu quelque part.

3. Le ticket d’entrée a augmenté : l’investisseur paie 0,5 point de droits en plus

On lit encore partout « 7 à 8 % de frais de notaire ». Le chiffre est daté. L’article 116 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) a autorisé les départements à porter leur droit de mutation — la taxe prélevée sur chaque vente, le plus gros morceau des frais de notaire — de 4,50 % à 5,00 %, pour les actes passés entre le 1^er avril 2025 et le 31 mars 2028. Au barème officiel du 1^er juin 2026, 88 des 100 lignes du tableau DGFiP affichent 5,00 % : onze départements seulement sont restés à 4,50 % — Hautes-Alpes, Alpes-Maritimes, Ardèche, Charente, Drôme, Lozère, Oise, Hautes-Pyrénées, Saône-et-Loire, Guadeloupe, Mayotte —, et l’Indre est à 3,80 % (impots.gouv.fr, tableau DMTO au 1^er juin 2026). L’addition atteint alors 6,32 % du prix : 5,00 % pour le département, 1,20 % pour la commune (article 1584 du CGI), plus 2,37 % de frais d’assiette prélevés par l’État sur la seule part départementale, soit 0,12 point (article 1647, V-a) — contre 5,81 % là où le département est resté à 4,50 %, et 5,09 % dans l’Indre. Ce qui vous concerne : les primo-accédants échappent à la hausse pour leur résidence principale ; les investisseurs locatifs, non.

L’épargne à mobiliser dépasse donc l’apport bancaire : 20 000 € d’apport, 15 800 € de frais, 5 000 € de mobilier, 5 000 € de réserve, soit 45 800 € à sortir. La réserve n’est pas facultative : un mois sans locataire ou un ravalement voté en assemblée générale se paient comptant. Voir les frais de notaire et le simulateur.

4. Calculer le net-net : charges, CFE, 18,6 % de prélèvements sociaux et votre TMI

Deux prélèvements frappent le même résultat. L’impôt sur le revenu, à votre taux marginal d’imposition — le taux qui s’applique à votre dernier euro gagné : 30 % dans notre exemple, 11 % ou 41 % chez d’autres. Puis les prélèvements sociaux — CSG, CRDS et prélèvement de solidarité — dus en plus, au même taux pour tout le monde.

Attention à ce taux. La LFSS 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, article 12) a porté la CSG sur les revenus du patrimoine de 9,2 % à 10,6 %. Les prélèvements sociaux sur le résultat d’une location meublée sont donc de 18,6 % — et non 17,2 %, qu’on lit encore très souvent : « En location nue : 17,2 %. En location meublée : 18,6 % » (impots.gouv.fr). Il vaut dès les revenus 2025, déclarés en 2026. La CSG déductible — la part retranchée de votre revenu imposable l’année suivante — reste à 6,8 points (article 154 quinquies, II du CGI) : la hausse n’est pas déductible.

La CFE surprend les primo-investisseurs. La cotisation foncière des entreprises est un impôt local dû par toute activité professionnelle — louer un studio meublé en est une. Vous en êtes exonéré l’année de création (article 1478, II) ; ensuite, la commune fixe votre base entre 250 et 7 769 € en 2026 (article 1647 D), et rien n’est dû jusqu’à 5 000 € de recettes, borne incluse. Voir la CFE et les charges déductibles.

Soit 48,6 % du résultat (30 + 18,6) — formule simplifiée, qui néglige l’effet de la CSG déductible l’année suivante.

Les charges réelles du fil rouge : taxe foncière 1 200 €, copropriété non récupérable 800 €, assurance propriétaire non occupant 200 €, comptabilité 179 €, CFE 200 €, entretien et vacance 300 € — 2 879 €, plus 5 700 € d’intérêts d’emprunt la première année.

5. L’amortissement efface l’impôt — mais il ne s’impute jamais sur votre salaire

L’amortissement constate l’usure comptable du logement : chaque année, vous retirez du loyer imposable une fraction de la valeur du bien, sans sortir un euro. Il ne se calcule pas « sur 30 ans ». L’administration impose la méthode par composants : on découpe l’immeuble en parties — gros œuvre, toiture, installations, agencements — et chacune s’amortit sur sa durée d’usage (BOI-BIC-AMT-10-40-10 ; article 15 bis de l’annexe II au CGI). Le terrain ne s’amortit jamais : il ne s’use pas.

Soit 3,4 % de la base amortissable hors terrain ; la fourchette habituelle va de 2,5 à 3,5 %. La part de terrain, 17 % ici, tourne autour de 15 à 20 % en province, bien plus dans les villes centres. Voir l’amortissement LMNP.

Le plafond que presque personne n’explique. L’amortissement ne peut pas créer de perte fiscale : il n’est déductible que dans la limite du loyer encaissé moins les autres charges (article 39 C, II, 2° du CGI). Traduction : une fois vos autres dépenses payées, il absorbe ce qui reste de loyer, pas un euro de plus. L’excédent n’est pas perdu — il part en report, sans limite de durée, et se déduira à mesure que les intérêts d’emprunt diminuent.

Sur dix ans : 32 700 € déduits, 28 600 € en report. Le résultat reste nul toute la durée du crédit. Mais quand les intérêts ont disparu, si le stock est épuisé, l’impôt réapparaît — préparez-le.

Et le déficit ? Si vos charges hors amortissement dépassent vos loyers, vous créez une perte. Elle ne descend jamais sur votre salaire : elle s’impute « exclusivement sur les revenus provenant d’une telle activité au cours de celles des dix années suivantes » (article 156, I, 1° ter du CGI) — elle attend de futurs loyers meublés. Voir le déficit LMNP.

6. Micro-BIC ou réel : ce n’est pas le plafond qui tranche, c’est votre taux de charges

Les seuils, toujours avec leur année. Le micro-BIC n’est ouvert que sous un plafond de recettes, revalorisé tous les trois ans, en dernier lieu par le décret n° 2026-562 du 29 juin 2026 (article 50-0 du CGI) :

Deux pièges. Un seuil cité sans son année ne veut rien dire : 77 700 € et 83 600 € sont exacts tous les deux, mais pas pour la même année de recettes. Et l’abattement majoré de 71 % des chambres d’hôtes n’existe plus : 50 % désormais (article 7 de la loi Le Meur n° 2024-1039 du 19 novembre 2024).

La règle de décision est ailleurs. Le plafond dit si le micro-BIC est possible, pas s’il est le bon choix. C’est votre taux de charges qui tranche : dès que charges réelles plus amortissements dépassent 50 % des loyers, le réel gagne, puisque le micro n’accorde que 50 %. Fil rouge : 2 879 + 5 700 + 6 347 = 14 926 €, soit 138 % des loyers. Écart annuel : 2 624 €.

Quand opter ? La date limite est celle du dépôt de la déclaration de résultats de l’année précédente — en pratique, votre déclaration de revenus au printemps (article 7 de la loi de finances pour 2022). « Avant le 31 mai » n’est plus la bonne référence. Voir le micro-BIC, le régime réel et le comparateur.

7. Financer : la banque regarde 35 %, 25 ans, et vos loyers décotés

Aucun texte n’impose un apport. Ce qui contraint, c’est une norme du Haut Conseil de stabilité financière : taux d’effort maximal de 35 % assurance comprise — la part de vos revenus absorbée par les mensualités de tous vos crédits — et durée maximale de 25 ans, 27 ans quand le remboursement démarre plus tard, comme dans un achat sur plan (décision du 29 septembre 2021, economie.gouv.fr/hcsf), maintenue en mars 2026.

Les banques peuvent déroger, mais sur 20 % seulement de ce qu’elles prêtent chaque trimestre, et cette marge est fléchée : au moins 70 % à des résidences principales, 30 % à des primo-accédants (décision D-HCSF-2023-2 du 29 juin 2023). Il reste 6 % de la production trimestrielle pour un locatif hors des clous : ne comptez pas dessus.

Côté taux, l’Observatoire Crédit Logement/CSA relève 3,24 % au deuxième trimestre 2026, et en juin 3,12 % sur 15 ans, 3,22 % sur 20 ans, 3,30 % sur 25 ans (analyse du 2^e trimestre 2026). La Banque de France, seule mesure publique, retient 3,27 % en juin 2026 sur les crédits nouveaux à l’habitat hors renégociations (Stat Info, juin 2026). Ce sont des moyennes de marché, pas un barème : un dossier locatif est majoré de quelques dixièmes.

Vos loyers, eux, ne comptent jamais pour leur montant plein : la banque doit leur appliquer « des décotes […] afin de refléter le risque locatif » (article 4 de la décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021). Le niveau de cette décote n’est fixé par aucun texte — on entend souvent 30 %, c’est un usage de place, pas un barème publié. Deux règles, en revanche, sont écrites : le loyer se compte en brut, avant abattement fiscal et avant charges, intérêts d’emprunt et assurance compris, et il s’ajoute à vos revenus au dénominateur. Le retrancher de la mensualité, « le calcul différentiel […] est exclu » (FAQ HCSF du 29 janvier 2024, question 17).

Au micro-BIC, le même effort passerait à 615 €/mois : le régime fiscal, ce sont 219 € de trésorerie par mois. Le montage complet — apport, garantie, assurance emprunteur, loi Lemoine — est détaillé dans le guide du financement LMNP.

8. La sortie : depuis le 15 février 2025, vos amortissements reviennent dans la plus-value

La plus-value, c’est votre gain à la revente : prix de vente moins prix d’achat. Jusqu’en 2025, les amortissements déduits n’y entraient pas. Désormais si.

Ce que dit le texte. L’article 84 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) a créé un III à l’article 150 VB du CGI — le III, pas le II, qui ne contient que des majorations. Ce III diminue le prix d’acquisition du montant des amortissements admis en déduction, pour les ventes conclues à compter du 15 février 2025. Prix d’achat abaissé, donc gain taxable plus élevé. L’article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103) y a ajouté les amortissements de la location nue, depuis le 21 février 2026 (Légifrance).

Les exclusions, et elles seules. Quatre familles échappent à la reprise : les résidences universitaires (article L. 631-12 du CCH) et les résidences-services (L. 631-13) destinées à l’accueil exclusif d’étudiants, de jeunes de moins de trente ans en formation ou en apprentissage, ou de personnes de plus de 65 ans ; les établissements pour personnes âgées ou adultes handicapés (6° et 7° du I de l’article L. 312-1 du CASF) ; les résidences-services sous agrément (L. 7232-1 du code du travail) ou autorisation (L. 313-1 du CASF) ; les unités de soins de longue durée (L. 6143-5 du CSP). Les résidences de tourisme et d’affaires n’y figurent pas : leurs amortissements sont réintégrés.

Un point rarement relevé. Le texte vise les amortissements admis en déduction en application de l’article 39 C (article 150 VB, III du CGI). Ceux restés en report ne l’ont jamais été : la fraction écartée par la limite « sera susceptible d’être déduite des résultats des exercices suivants » (BOI-BIC-AMT-20-40-10-20, § 100). Ici, environ 33 000 € reviendraient dans le calcul, et non les 61 300 € théoriquement pratiqués.

Pourquoi le point n’est pas tranché. Au 25 août 2026, aucun commentaire administratif ne porte sur ce III : le BOFiP consacré au prix d’acquisition en est toujours à sa version du 12 septembre 2012 (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10), et le BOFiP de la location meublée, pourtant mis à jour le 19 août 2026, ne cite ni l’article 150 VB III ni la loi du 14 février 2025. Or la fiche impots.gouv.fr du 10 juillet 2026 emploie une formule plus large que la loi : « les amortissements pratiqués dans le cadre de la détermination du résultat imposable doivent être réintégrés » (impots.gouv.fr). Deux lectures coexistent donc : faites vérifier avant de revendre sur ce fondement, et surveillez le prochain commentaire BOFiP.

Trois règles à ne pas confondre.

• Sur une plus-value immobilière de particulier, les prélèvements sociaux restent à 17,2 % — l’un des rares revenus maintenus à l’ancien taux (IV de l’article L. 136-8 du code de la sécurité sociale). Une revente LMNP est donc taxée 19 % + 17,2 % = 36,2 % avant surtaxe : les 18,6 % de la section 4 ne visent que le résultat courant.
• Il n’existe pas de « taux global de 36,2 % après abattement » : les deux abattements diffèrent, et chaque volet a sa propre assiette.
• Une surtaxe (article 1609 nonies G) ajoute 2 à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, seuil apprécié après abattement. Voir la plus-value.

9. Le vrai arbitrage : comparer l’économie annuelle et l’impôt de sortie

Économie d’impôt au régime réel : 2 624 € par an, 26 240 € sur dix ans. Surcoût de la réforme à la revente : 10 828 €. La réintégration reprend quatre années d’économie ; les six autres restent acquises. Bilan net : + 15 412 €. Le réel reste le bon choix — mais ce n’est plus une exonération, c’est un report d’impôt partiel.

La durée de détention pèse plus lourd que la réforme. Le gain taxable diminue chaque année à partir de la sixième, selon deux barèmes :

• à l’impôt sur le revenu : 6 % par an de la 6^e à la 21^e année, 4 % la 22^e — exonération totale à 22 ans (article 150 VC du CGI) ;
• aux prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6^e à la 21^e, 1,60 % la 22^e, puis 9 % par an — exonération totale à 30 ans (article L. 136-7 du code de la sécurité sociale).

Avant six ans, aucun abattement : vous payez plein pot.

Plus-value brute constante à 88 000 €, pour isoler la durée.

D’où la conclusion : un LMNP à crédit se raisonne sur quinze ans au moins. Revendre à cinq ans cumule l’impôt de sortie maximal, des frais d’acquisition non absorbés et les frais d’agence. Voir le simulateur.

10. Meublé ou nu ? Depuis février 2026, le nu s’amortit aussi — mais sous plafonds

L’article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, publiée au JO du 20 février) ouvre l’amortissement à la location nue — le logement loué vide — via les i et j du 1° du I de l’article 31 du CGI. Jusque-là, il était réservé au meublé. Le foncier en est exclu, « estimé forfaitairement à 20 % du prix d’acquisition » : l’amortissement porte donc sur 80 % du prix d’acquisition net de frais, majoré du montant des travaux dans l’ancien. Son taux dépend du niveau de loyer accepté.

Sur notre fil rouge, le LMNP déduit 6 347 € par an, sans plafond de loyer ni de ressources. Le même bien loué vide sous ce statut suppose d’abord 30 % de travaux, soit 60 000 € : l’amortissement porte alors sur (200 000 + 60 000) × 80 %, et produit 6 240 € par an au taux intermédiaire de 3 %. Presque autant — mais pour 60 000 € investis en plus, neuf ans d’engagement, des plafonds de loyer et de ressources, un bâtiment d’habitation collectif et 8 000 € de déduction maximum. Une vraie option pour le locatif intermédiaire ; pas une alternative mécanique au LMNP.

Voir location nue ou meublée et LMNP ou SCI : en SCI à l’impôt sur les sociétés, la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable, prix d’achat moins amortissements pratiqués (article 39 duodecies). Ils y sont repris intégralement, sans abattement de durée : la SCI à l’IS n’est pas un abri.

11. Les cinq erreurs qui coûtent le plus cher au premier achat

1. Raisonner en rendement brut. Un bien à 7 % brut avec 3 000 € de charges non récupérables rapporte moins qu’un bien à 5,5 % brut bien tenu.

2. Ne pas anticiper le DPE. Acheter un F sans budgéter la remontée d’une classe, c’est acheter une interdiction de louer en 2028 (article 6 de la loi n° 89-462).

3. Oublier l’immatriculation. La déclaration de début d’activité se dépose sur le guichet des formalités des entreprises dans les quinze jours qui suivent la mise en location : c’est elle qui délivre votre SIRET. Passé ce délai, l’administration peut retenir une activité occulte — jamais déclarée — et son délai de reprise, la période sur laquelle elle peut revenir, passe de trois à dix ans (article L. 169 du LPF). Voir créer son activité LMNP et l’immatriculation SIREN.

4. Croire que le déficit se déduit du salaire. Il ne le fait pas : article 156, I, 1° ter du CGI, imputation exclusive sur les BIC non professionnels des dix années suivantes.

5. Signer un bail commercial de résidence de services sans le lire. Vous n’y louez pas à un particulier mais à un exploitant, l’entreprise qui gère la résidence et vous verse le loyer. Le bail dit qui paie quoi, à commencer par les grosses réparations des articles 605 et 606 du code civil. Un exploitant en difficulté peut demander une baisse, ou cesser de payer. Voir le LMNP en résidence de services.

Deux bascules, enfin. La para-hôtellerie — louer meublé avec des services d’hôtel, ce qui ouvre la récupération de la TVA — suppose trois des quatre services en plus du logement meublé : petit déjeuner, nettoyage régulier, linge de maison, réception (article 261 D, 4° du CGI). La TVA récupérée sur l’immeuble se régularise ensuite par vingtièmes si l’activité s’arrête avant vingt ans (article 207 de l’annexe II) : voir la TVA. Et l’on bascule en loueur meublé professionnel au-delà de 23 000 € de recettes TTC et dès qu’elles dépassent vos autres revenus d’activité — deux conditions cumulatives (article 155, IV-2 du CGI) : voir LMP ou LMNP.

12. Pour aller plus loin

Où investir : les guides par ville

Chiffrer et financer

Choisir le type de bien

Stratégies particulières

Mise à jour : 25 août 2026. Intègre la LFSS 2026 (loi n° 2025-1403 du 30/12/2025, art. 12), la LFI 2026 (loi n° 2026-103 du 19/02/2026, art. 47), l’actualisation du micro-BIC (décret n° 2026-562 du 29/06/2026) et la version de l’article 150 VB du CGI en vigueur au 21/02/2026. Sources : CGI art. 150 VB, art. 31, 1°-i et j, art. 156, art. 50-0, art. 39 C, art. 1647 D, art. 1609 nonies G (Légifrance) ; BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 et BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 (BOFiP) ; impots.gouv.fr et le tableau DMTO au 1^er juin 2026 ; décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 et sa FAQ du 29 janvier 2024 (Haut Conseil de stabilité financière) ; Banque de France, Stat Info Crédits aux particuliers, juin 2026 ; Observatoire Crédit Logement/CSA, analyse du 2^e trimestre 2026.

Guide informatif. Les montants sont des ordres de grandeur calculés sur les hypothèses affichées : aucun rendement n’est garanti.