Mis à jour le 20 août 2026 — sources en fin d'article.

Passage LMNP à LMP : ce qui change dès le franchissement des 23 000 €

Un bien loué le 1er octobre qui encaisse 6 500 € pèse 25 800 € aux yeux de l'administration : les recettes sont ramenées à douze mois. Le seuil des 23 000 € est franchi dès la première année, avec trois fois moins d'argent sur le compte. Si vos recettes meublées dépassent en plus vos autres revenus d'activité, vous êtes LMP — sans l'avoir demandé et sans pouvoir le refuser. Ce qui change est d'abord social : les 18,6 % de prélèvements cèdent la place aux cotisations de la Sécurité sociale des indépendants.

1. Des recettes annualisées, jamais un bénéfice

Le franchissement se constate sur l'année civile, pour tout le foyer fiscal — vous, votre conjoint, vos rattachés — et porte sur des recettes, les loyers encaissés avant toute charge, jamais sur un bénéfice (BOI-BIC-CHAMP-40-10).

• Ce qui entre dans les 23 000 € : les loyers acquis, charges et taxes comprises, de toutes les locations meublées du foyer — longue durée, saisonnier, résidence avec services —, indemnités d'assurance incluses.
• Ce qui n'y entre pas : les loyers de location nue, qui sont des revenus fonciers, et ceux d'un local commercial équipé.
• Les recettes sont ramenées à douze mois la première et la dernière année, au prorata du temps d'exploitation : 6 500 € encaissés depuis le 1er octobre, c'est 6 500 × 365 / 92 = 25 800 €.

2. Ni option, ni formulaire, ni refus possible

L'article 155, IV, 2 du CGI constate la situation à partir de vos chiffres : vous ne pouvez ni provoquer le LMP, ni y renoncer une fois les deux conditions réunies.

Le filtre du registre du commerce, censuré en 2018 et abrogé en 2020, a laissé deux critères purement chiffrés : la bascule tombe sans prévenir — mais elle est annuelle et réversible, sans effet rétroactif.

3. Ce qui bascule la première année, et ce qui ne bouge pas

4. Le coût réel : 340 € de plus, et une cotisation due même en déficit

Vous percevez 34 000 € de loyers meublés et 20 000 € de revenus d'activité : vous êtes LMP. Votre résultat au réel s'établit à 12 000 €, et votre tranche marginale d'imposition — le taux qui frappe votre dernier euro de revenu, lisible sur votre avis d'imposition — est de 30 %.

L'assiette — la somme sur laquelle les cotisations se calculent — vaut le revenu professionnel diminué d'un abattement de 26 %, soit 12 000 × 74 % = 8 880 €. Chaque branche s'y applique, CSG-CRDS comprise.

Le surcoût net est ici de 340 € par an, et vous validez en échange des trimestres de retraite et une couverture invalidité-décès. Ordre de grandeur, hors formation professionnelle : sur un résultat nul ou négatif, la cotisation minimale reste due, quand un LMNP déficitaire ne paie rien. Chiffrez le vôtre avec le simulateur de cotisations LMP.

5. Les démarches, dans l'ordre : une seule est nouvelle

Il n'existe aucune formalité propre au LMP : tout ce qui suit vaut déjà pour un LMNP, sauf l'affiliation. Dans l'ordre :

1. Vérifiez que vous avez un SIRET. La déclaration au guichet des formalités des entreprises est due dans les quinze jours suivant le début de la location. Sinon : vous ne pouvez déclarer aucun loyer.
2. Affiliez-vous à la Sécurité sociale des indépendants auprès de l'Urssaf (6° de l'art. L. 611-1 du code de la sécurité sociale), qui appelle désormais vos cotisations. Sinon : elles restent dues et se rattrapent, majorations comprises.
3. Provisionnez la régularisation. Les premières cotisations sont appelées sur un revenu estimé, puis régularisées l'année suivante. Sinon : un an de rattrapage arrive d'un coup — le point de friction le plus fréquent.
4. Déposez au bon endroit. Au réel : liasse 2031 — la déclaration de résultats de votre activité — et annexes 2033, puis report sur la 2042-C-PRO, mais rubrique des BIC professionnels. Sinon : votre résultat est traité comme celui d'un non-professionnel, déficit compris. Voir la déclaration des revenus meublés et la comptabilité du LMP.

6. Redescendre sous 23 000 € : le retour est automatique

Dès qu'une des deux conditions cesse d'être remplie sur une année civile, vous redevenez LMNP au titre de cette année, sans démarche ni délai de carence.

Un exemple. Vous êtes LMP avec 26 000 € de recettes. L'année suivante, un studio reste vide quatre mois : vos recettes tombent à 21 500 €, vous voilà LMNP. Le résultat repasse aux 18,6 % et la cotisation minimale cesse d'être due — à condition d'avoir signalé la fin de l'affiliation à l'Urssaf, faute de quoi les appels continuent.

Vos amortissements réputés différés — la part que la loi vous a empêché de déduire, mise en réserve sans limite de temps — restent mobilisables dès qu'un bénéfice réapparaît. Le sort des déficits LMP non imputés s'analyse au cas par cas : voir sortir du LMP.

7. Anticiper : tout se joue avant le 31 décembre

Le statut ne se refuse pas, mais les deux grandeurs qu'il compare se pilotent — avant le 31 décembre. Passé cette date, l'année est jouée, quelle que soit la date de votre déclaration au printemps.

• Répartir les biens. Le test porte sur le foyer fiscal : répartir entre deux foyers distincts change le résultat ; entre conjoints d'un même foyer, non.
• Décaler d'un mois ne sert presque à rien. L'annualisation neutralise la date de départ : 6 500 € depuis le 1er octobre et 4 310 € depuis le 1er novembre pèsent tous deux 25 800 €. Seul un report à l'année suivante décale le franchissement.
• Arbitrer une partie du parc en location nue. Les revenus fonciers sortent du test des deux côtés : ni dans les 23 000 €, ni dans les autres revenus d'activité.
• Vérifier avant de céder. Une cession en cours d'année déclenche l'annualisation, et peut faire franchir le seuil au pire moment.

8. Pour aller plus loin

• Comparer les statuts LMNP et LMP poste par poste — les deux conditions et le comparatif complet.
• Chiffrer la charge : cotisations sociales LMNP et LMP, plafonds et seuils.
• Si la situation change : sortir du LMP, LMP et retraite.
• Les postes touchés : plus-value LMP, déficit meublé, IFI.

Mise à jour : 20 août 2026. Sources : CGI, art. 155 IV, 154 bis, 156 I 1° ter, 201 et 202 ter ; code de la sécurité sociale, art. L. 611-1, 6° ; BOI-BIC-CHAMP-40-10 et 40-20 ; décrets n° 2024-688 et n° 2025-708 (assiette sociale) ; arrêté du 22 décembre 2025 (PASS 2026) ; Conseil constitutionnel, n° 2017-689 QPC ; Urssaf.

Guide informatif ; les exemples chiffrés sont des ordres de grandeur. En cas de doute, consultez un expert-comptable.