Mis à jour le 24 août 2026 — sources en fin d'article.

LMNP : le statut de loueur en meublé non professionnel en 2026, du premier loyer à la revente

LMNP veut dire loueur en meublé non professionnel. Rien à souscrire : c'est le régime d'imposition automatique de tout particulier qui loue un logement garni de meubles. Dès le premier loyer meublé, l'article 35, I-5° bis du code général des impôts range vos recettes en bénéfices industriels et commerciaux — les BIC, la catégorie des commerçants, la seule qui autorise à déduire l'usure du logement. Pas en revenus fonciers, la catégorie du logement loué vide, et aucune option n'en fait sortir.

Le seul vrai choix est ailleurs : micro-BIC ou régime réel. Le micro applique un abattement de 50 %, une remise automatique censée couvrir vos charges, et s'arrête là. Le réel déduit vos charges réelles et surtout l'amortissement : l'usure comptable du logement, retirée du loyer imposable sans rien débourser. Sur le studio de ce guide, l'écart atteint 1 983 € dès la première année.

Dans les deux cas, vous payez votre tranche d'impôt sur le revenu — le taux qui frappe votre dernier euro gagné — plus 18,6 % de prélèvements sociaux (revenus 2025 et suivants). À la revente, ce taux social redescend à 17,2 % : deux taux, deux bases, c'est la confusion la plus fréquente. Chaque question a ensuite sa page dédiée : ce guide oriente, il ne traite pas tout.

1. Vous êtes LMNP sans l'avoir demandé

Le texte est court. L'article 35, I-5° bis du CGI classe en bénéfices industriels et commerciaux « les bénéfices réalisés par les personnes physiques qui donnent en location directe ou indirecte des locaux d'habitation meublés ». Il ajoute : « y compris lorsqu'elle est exercée à titre occasionnel ». Ni plancher de recettes, ni durée minimale : un studio loué deux mois l'été, 1 360 € encaissés, relève déjà des BIC. Aucune démarche ne permet de « devenir LMNP » : vous l'êtes le jour où le locataire entre.

« Non professionnel » ne juge ni votre sérieux ni le nombre de logements : c'est un seuil de recettes, détaillé en section 7. On peut exploiter cinq appartements et rester LMNP, en louer un seul et basculer en professionnel.

Le statut couvre trois familles : la longue durée (bail d'un an, neuf mois pour un étudiant), la courte durée du meublé de tourisme loué à la nuitée, et les résidences de services — étudiantes, seniors, tourisme, EHPAD — où un exploitant gère et vous verse un loyer. Même catégorie fiscale, seuils et règles sociales différents.

Dernier piège : louer une chambre chez vous relève de l'article 35 bis du CGI, pas de l'article 35, I-5° bis. Deux textes, deux régimes.

→ Le statut LMNP · La location meublée.

2. Onze objets séparent un meublé d'un logement nu

Ce n'est pas une appréciation, c'est une liste. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 impose onze catégories d'équipements. Faites le tour du logement :

1. literie, avec couette ou couverture ;
2. volets ou rideaux occultants dans les chambres ;
3. plaques de cuisson ;
4. four ou four à micro-ondes ;
5. réfrigérateur, et congélateur ou compartiment à −6 °C au maximum ;
6. vaisselle en nombre suffisant pour les occupants ;
7. ustensiles de cuisine ;
8. table et sièges ;
9. étagères de rangement ;
10. luminaires ;
11. matériel d'entretien adapté au sol (aspirateur ou balai).

Cette liste est d'ordre public : une clause de bail qui prétend l'écarter est réputée non écrite. S'il manque un seul de ces objets, le logement reste juridiquement une location nue quel que soit l'intitulé du contrat : bail de trois ans au lieu d'un an, imposition en revenus fonciers.

Le coût de l'oubli, chiffré. Un trois-pièces loué 10 000 € par an, avec matelas, table et réfrigérateur, mais sans plaque de cuisson ni vaisselle. Au réel meublé, l'amortissement ramenait le résultat à zéro. Requalifié en nu, le propriétaire passe aux revenus fonciers. L'abattement du micro-foncier, 30 % de remise sur les loyers nus, laisse une base de 7 000 €. Impôt à 30 % : 2 100 €. Prélèvements sociaux à 17,2 %, le taux des revenus fonciers, maintenu par le IV de l'article L. 136-8 du code de la sécurité sociale : 1 204 €. 3 304 € par an. L'administration peut remonter trois ans, avec 10 % de majoration (art. 1758 A du CGI) et 0,20 % d'intérêt par mois (art. 1727). La plaque de cuisson valait 60 €.

→ Équipements et baux du meublé · Nue ou meublée, le comparatif.

3. Micro-BIC ou régime réel : le seul arbitrage qui change votre impôt

Le micro-BIC s'applique par défaut, sans rien demander : vous déclarez vos loyers bruts, l'administration retranche l'abattement, le calcul s'arrête là. Aucune dépense réelle n'est déductible : ni intérêts d'emprunt, ni taxe foncière, ni travaux, ni assurance. Le régime réel est sur option : vous déduisez vos charges réelles, sur facture, et l'amortissement du bien.

Les seuils s'apprécient par année de recettes, et ils viennent de changer : un seuil cité sans son année n'est pas exploitable.

Article 50-0 du CGI, version au 1^er juillet 2026 (décret n° 2026-562 du 29 juin 2026) ; abattements et seuil de 15 000 € : article 7 de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024.

Le point de bascule : le réel l'emporte dès que vos charges, amortissement compris, dépassent l'abattement — avec un emprunt en cours, dès la première année.

Sur le studio de Lyon.

• Micro-BIC : 8 160 × 50 % = 4 080 € imposables. Impôt à 30 % = 1 224 €, prélèvements sociaux à 18,6 % = 759 €. 1 983 € à payer.
• Régime réel : 8 160 − 7 129 € de charges = 1 031 € avant amortissement, absorbés par l'amortissement (section 4). Résultat 0 €, impôt 0 €.
• Écart : 1 983 € dès la première année, pour 179 € de comptabilité déjà comptés.

Comment opter. Dans le délai de dépôt de la déclaration de revenus souscrite au titre de l'année précédente, soit en mai-juin (art. 50-0, 4 du CGI) ; la première année, jusqu'à la date limite de dépôt de la déclaration de résultat. L'option vaut un an et se reconduit tant que vous ne la dénoncez pas.

Le micro garde trois terrains : un bien acheté comptant, sans intérêts à déduire ; un bien déjà amorti ; une tranche à 0 ou 11 % avec des loyers modestes.

→ Le micro-BIC · Le régime réel · La fiscalité LMNP · Simulateur micro-BIC ou réel.

4. L'amortissement : 3 721 € retirés du loyer imposable sans rien débourser

L'amortissement, c'est l'usure comptable du logement : chaque année, vous retirez de votre loyer imposable une fraction de la valeur du bien, sans sortir un euro. C'est ce mécanisme qui explique qu'un LMNP au réel paie souvent zéro impôt pendant dix à quinze ans.

Le terrain ne s'amortit pas : il ne s'use pas. Il faut le sortir du prix avant tout calcul, et cette ventilation est le premier point vérifié en cas de contrôle. Sa part suit la tension du marché : 1 à 2 % en zone très rurale, 30 à 40 % en métropole moyenne, 50 à 70 % à Paris, Lyon ou Nice. Elle se justifie avec des ventes comparables et le plan cadastral, jamais avec un forfait.

Le bâtiment se découpe ensuite par composants, chacun avec sa durée de vie, comptée à neuf : gros œuvre 35 % de la valeur sur 75 ans, façade et étanchéité 15 % sur 15 ans, réseaux 20 % sur 30 ans, agencements 30 % sur 15 ans — sur un bien ancien, on retranche son âge. L'amortissement global « à 3 % par an », souvent lu en ligne, ne correspond à aucune de ces durées. Le mobilier s'amortit sur 5 à 10 ans.

Sur le studio de Lyon. Terrain à 30 % du prix = 54 000 €, donc bâtiment amortissable 126 000 €. Par composants ≈ 2,5 % par an = 3 150 €. Mobilier 4 000 € sur 7 ans = 571 €. Total théorique : 3 721 €.

Sauf que l'article 39 C, II du CGI interdit à l'amortissement de créer un déficit : il annule le bénéfice, il ne creuse pas de perte. Le résultat avant amortissement n'étant que de 1 031 €, on n'impute que 1 031 € : résultat zéro. Les 2 690 € restants ne sont pas perdus : ils sont mis en réserve sous le nom d'amortissements réputés différés (ARD), un stock reportable sans limite de durée. Ils effaceront les bénéfices des années suivantes, quand les intérêts d'emprunt auront baissé.

→ L'amortissement en détail · Estimer la valeur du terrain · Simulateur d'amortissement.

5. Ce que vous payez vraiment : votre tranche d'impôt, plus 18,6 %

Le résultat d'un LMNP s'ajoute à vos autres revenus et subit votre tranche marginale : 0, 11, 30, 41 ou 45 %. S'y ajoutent les prélèvements sociaux, qui ne sont pas de l'impôt mais s'y additionnent.

Depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, art. 12), la CSG sur les revenus du patrimoine passe de 9,2 à 10,6 %. Les prélèvements sociaux atteignent 18,6 % : 10,6 de CSG, 0,5 de CRDS, 7,5 de prélèvement de solidarité.

Pourquoi 1,4 point de plus que le nu ? Le BIC du loueur figure au f du I de l'article L. 136-6 du code de la sécurité sociale, et la dérogation qui maintient la CSG à 9,2 %, au IV de l'article L. 136-8, ne vise que les revenus fonciers. Sur impots.gouv.fr, au 17 juillet 2026 : « En location nue : 17,2 %. En location meublée : 18,6 % ».

Attention à la date d'effet. Pour les revenus du patrimoine — dont votre BIC — la hausse s'applique dès les revenus 2025, déclarés au printemps 2026 ; le 1^er janvier 2026 ne concerne que les produits de placement.

La somme taxée suit le régime : loyers après abattement au micro, résultat net au réel — un résultat nul ne supporte aucun prélèvement social.

Additionnés, impôt et prélèvements sociaux font 29,6 % dans la tranche à 11 %, 48,6 % à 30 %, 59,6 % à 41 %. Ce raccourci ignore la CSG déductible : le coût réel à 30 % tourne plutôt autour de 46,6 %.

Sur le studio de Lyon, au micro-BIC : 4 080 € de base → 759 € de prélèvements sociaux, dont 277 € de CSG déductible de votre revenu de l'année suivante. La fraction déductible reste fixée à 6,8 points (art. 154 quinquies, II du CGI) : les 1,4 point de hausse sont non déductibles, et la part déductible de la CSG tombe de 74 % à 64 %.

→ La fiscalité LMNP · Les cotisations sociales.

6. Les cinq gestes de l'année, du SIRET à la case 5NI

1. S'immatriculer, dans les quinze jours. La déclaration de début d'activité se dépose sur le guichet des formalités des entreprises, procedures.inpi.fr, au plus tard quinze jours après l'entrée du locataire (art. R. 123-5 du code de commerce). Vous recevez un SIREN, le numéro qui identifie votre activité, puis un SIRET sous deux à quatre semaines. Gratuite, cette formalité ne crée aucune société : c'est elle qui ouvre l'accès au régime réel.

2. Choisir son régime. L'option pour le réel se coche sur le formulaire de création ; les années suivantes, elle se notifie au service des impôts des entreprises dans le délai de dépôt de la déclaration de revenus (mai-juin).

3. Au régime réel, établir la liasse fiscale. La liasse est le jeu de formulaires comptables de votre activité : déclaration de résultat 2031-SD et annexes 2033-A à 2033-E — bilan, compte de résultat, tableau des amortissements. Elles se télétransmettent au service des impôts des entreprises à la mi-mai. Au micro-BIC, elle n'existe pas.

4. Reporter sur la 2042 C PRO, l'annexe de la déclaration de revenus réservée aux activités non salariées, à déposer fin mai ou début juin selon le département. Case 5NI au micro-BIC longue durée, 5NG pour un classé ou une chambre d'hôtes, 5NH pour un tourisme non classé ; au réel, 5NA en bénéfice et 5NY en déficit. La case 5ND, encore citée en ligne, n'est plus celle du meublé de longue durée.

5. Déclarer la CFE. Formulaire 1447-C, une fois, avant le 31 décembre de l'année de début. Vous êtes exonéré la première année civile (art. 1478, II du CGI) et en permanence si vous louez une partie de votre propre habitation principale (art. 1459). Ensuite, quelques centaines d'euros par an, déductibles au réel.

Ce que coûte l'oubli. Déposée en retard mais spontanément, une déclaration coûte 10 % de majoration ; réclamée par une mise en demeure et non déposée dans les trente jours, 40 % (art. 1728 du CGI). De un à quatre.

→ La déclaration LMNP · Créer son activité · La liasse 2031-2033 · La comptabilité LMNP · La CFE.

7. 23 000 € : le seuil qui fait basculer en LMP, et les trois régimes sociaux

Le passage en loueur en meublé professionnel (LMP) est automatique : on ne le demande pas, on le subit. Deux conditions doivent être réunies en même temps (art. 155, IV-2 du CGI). D'abord, des recettes meublées supérieures à 23 000 € par an — les loyers réellement encaissés, charges comprises — pour tout le foyer fiscal. Ensuite, ces recettes supérieures aux autres revenus d'activité du foyer : salaires, pensions, bénéfices professionnels. L'inscription au registre du commerce n'est plus exigée depuis la décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018.

Le seuil de 23 000 € se proratise sur une année incomplète : on ramène les recettes à ce qu'elles auraient été sur douze mois. Exemple : un studio loué 45 nuits l'été à 100 € la nuit encaisse 4 500 €. Annualisé : 4 500 × 365 ÷ 45 = 36 500 €. Le seuil est franchi sans un euro de plus.

Il y a trois régimes sociaux, pas deux. Soit 18,6 % sur votre résultat, soit des cotisations de travailleur indépendant sur votre bénéfice, comme un artisan.

Ce que le LMP apporte : le déficit — charges supérieures aux loyers — s'impute sur l'ensemble de vos revenus, salaire compris (art. 156, I du CGI). Et la plus-value peut être exonérée après cinq ans d'activité si les recettes restent sous 90 000 € HT par an, partiellement entre 90 000 et 126 000 € (art. 151 septies). Ce qu'il coûte : des cotisations sur le bénéfice, dues même sans résultat. Et non, le code APE 68.20A ne déclenche aucune affiliation : c'est un code statistique, pas un régime.

→ La frontière LMP / LMNP · Les plafonds LMNP et LMP · Les cotisations sociales.

8. À la revente, les amortissements reviennent — mais la plus-value reste à 17,2 %

La plus-value, c'est l'écart entre le prix de revente et le prix d'achat. Son calcul a changé, et c'est le changement le plus lourd de ces deux dernières années.

L'article 150 VB, III du CGI, créé par la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84), oblige à retrancher du prix d'acquisition les amortissements déduits pendant la location. Chaque euro d'usure comptable qui a réduit votre impôt revient dans le calcul le jour de la vente, et la plus-value taxable gonfle d'autant. La règle vaut pour les cessions à compter du 15 février 2025. Ce texte n'est pas la loi Le Meur, dont l'article 7 ne touche que le micro-BIC.

Deux nuances. Le texte vise les amortissements « admis en déduction » : les ARD jamais imputés — le stock mis en réserve de la section 4 — ne devraient pas être réintégrés : c'est la lecture majoritaire, que la doctrine BOFiP n'a pas encore tranchée. Et les abattements pour durée de détention restent en place, jusqu'à l'exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans et de prélèvements sociaux à 30 ans (art. 150 VC du CGI ; art. L. 136-7 du CSS).

Le studio de Lyon, revendu 220 000 € au bout de 15 ans, 45 000 € d'amortissements pratiqués.

Sous l'ancienne règle, la plus-value brute n'aurait été que de 40 000 € et l'addition de 8 785 € : la réforme coûte 9 883 €. Pas de surtaxe, elle ne frappe qu'au-delà de 50 000 € de plus-value nette (art. 1609 nonies G du CGI).

Le réflexe inverse ne marche pas davantage : en SCI à l'impôt sur les sociétés, la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable, prix d'achat diminué de tous les amortissements (art. 39 duodecies du CGI), repris sans aucun abattement de durée. La SCI à l'IS n'est pas un abri.

→ La plus-value LMNP · Les résidences de services · Simulateur de plus-value.

9. À plusieurs, en société, en démembrement

En couple marié ou pacsé, un seul foyer fiscal : une activité, un SIRET, une liasse, même si chaque conjoint a son bien.

En indivision — plusieurs propriétaires d'un même bien, souvent après une succession —, l'indivision a son propre SIRET et dépose une liasse unique, dont le résultat est réparti. Piège tranché par le Conseil d'État le 14 novembre 2025 (n° 495516) : les seuils du micro-BIC s'apprécient sur le total des recettes de l'indivision, jamais part par part. Exemple : deux héritiers percevant 40 000 € chacun totalisent 80 000 €, au-dessus du seuil de 77 700 € des recettes 2025 : ils basculent tous les deux au réel.

En SCI, le meublé est un piège classique : une société civile immobilière à l'impôt sur le revenu qui loue meublé au-delà d'une part accessoire bascule d'office à l'impôt sur les sociétés, avec les conséquences de la section 8. La SARL de famille — réservée aux membres d'une même famille — y échappe en optant pour l'impôt sur le revenu : même régime BIC que le LMNP, avec des parts plus faciles à transmettre qu'un mur.

En démembrement, on coupe la propriété en deux : l'usufruit, qui encaisse les loyers et les déclare seul, et la nue-propriété, les murs sans les loyers. Le barème de l'article 669 du CGI fixe leur valeur selon l'âge de l'usufruitier : entre 61 et 70 ans, usufruit 40 %, nue-propriété 60 %. Donner la seule nue-propriété coûte donc 40 % de moins que donner le bien entier. La donation efface la plus-value latente et redonne une base d'amortissement à la valeur du jour, dans la limite de 100 000 € par parent et par enfant tous les quinze ans sans droits à payer (art. 779, I du CGI). En revanche, le pacte Dutreil — l'abattement de 75 % sur la transmission d'une entreprise familiale — est exclu pour la location meublée (art. 787 B du CGI, loi de finances pour 2024).

→ LMNP ou SCI Les 12 erreurs les plus coûteuses Ce que chacune coûte, et le geste qui la corrige. · Le démembrement · La SARL de famille · LMNP en indivision · LMNP en couple · Succession et donation.

10. Ce qui a changé en 2025 et 2026, texte par texte

Chaque chiffre de ce guide vient de l'un de ces textes, tous promulgués.

Le numéro d'enregistrement est dû dans toutes les communes depuis le 20 mai 2026 (art. L. 324-1-1, III du code du tourisme, version en vigueur au 20/05/2026, issue de la loi n° 2024-1039). Le téléservice national qui doit le délivrer n'est pas encore ouvert : la direction générale des entreprises annonce sa mise en service au 4^e trimestre 2026. En attendant, la déclaration se fait auprès de la commune, formulaire Cerfa 14004*04 ou téléservice communal (service-public.fr, fiche vérifiée le 21/05/2026). Les décrets n° 2026-196 et n° 2026-197 du 19 mars 2026 ne créent pas ce téléservice : ils organisent la transmission des données d'activité aux communes et désignent la DGE comme organisme public unique (art. R. 324-2-2 du code du tourisme).

Ce qui n'a pas eu lieu, et qu'on lit encore annoncé : le plafonnement de l'amortissement à 2 % ou 5 000 € par an n'a pas été retenu ; l'amortissement par composants est intact. Le Censi-Bouvard, lui, est clos : plus aucune souscription depuis le 31 décembre 2022.

Côté énergie, deux calendriers : la décence énergétique en résidence principale — F minimum depuis le 1^er janvier 2025, E en 2028, D en 2034 (art. 6 de la loi n° 89-462) — et celui des meublés de tourisme (art. L. 126-32 du CCH).

→ La réforme LMNP 2025-2026 · La loi Le Meur · DPE et location meublée.

11. Pour aller plus loin

Mise à jour : 24 août 2026. Sources : Légifrance — CGI art. 35, 35 bis, 39 C, 39 duodecies, 50-0, 150 U, 150 VB, 150 VC, 151 septies, 154 quinquies, 155, 156, 669, 779, 787 B, 1459, 1478, 1609 nonies G, 1727, 1728, 1758 A ; CSS art. L. 136-6, L. 136-7, L. 136-8, L. 611-1 ; code de commerce art. R. 123-5 ; code du tourisme art. L. 324-1-1, L. 324-2-1, R. 324-2 et R. 324-2-2 ; BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-10, BOI-BIC-AMT-10-40, BOI-BIC-AMT-10-50-40 ; impots.gouv.fr (fiche prélèvements sociaux, mise à jour du 17 juillet 2026) ; service-public.fr (location meublée non professionnelle) ; entreprises.gouv.fr (API meublés, mise à jour du 23 juillet 2026) ; guichet des formalités des entreprises ; décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 ; lois n° 2024-1039, n° 2025-127, n° 2025-1403 et n° 2026-103 ; décrets n° 2026-196, n° 2026-197 et n° 2026-562 ; Conseil constitutionnel n° 2017-689 QPC ; CE, 14 novembre 2025, n° 495516.

Guide informatif. Les seuils du micro-BIC dépendent de l'année de recettes : vérifiez toujours l'année avant de reprendre un chiffre.