Taxe d'habitation en location meublée : THRS, Airbnb et majoration 2026

La taxe d'habitation sur les résidences principales a été supprimée en 2023 — mais celle sur les résidences secondaires (THRS) est non seulement maintenue, elle explose. En 2025, les majorations en zone tendue atteignent en moyenne 41 % et certaines communes appliquent le maximum de 60 %.

Pour un loueur en meublé, la question est cruciale : qui paie ? Le propriétaire ou le locataire ? Peut-on l'éviter en Airbnb ? Ce guide couvre tout, avec la jurisprudence du Conseil d'État (décembre 2024), la loi Le Meur, et les stratégies concrètes pour réduire la facture.

Mis à jour le 19 mars 2026 · Temps de lecture : 22 min

1. La taxe d'habitation est-elle supprimée en location meublée ?

C'est la source de confusion numéro un. La réponse courte : oui et non, selon la situation du logement.

Depuis 2023, la taxe d'habitation sur les résidences principales est définitivement supprimée pour tous les ménages (art. 16 de la loi de finances pour 2020). Concrètement, si votre locataire meublé habite le bien toute l'année comme sa résidence principale, il ne paie plus de taxe d'habitation. Fin de l'histoire.

En revanche, la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) est maintenue — et elle a même tendance à augmenter. Sont concernés :

• Les meublés de tourisme (Airbnb, Booking, Abritel...)
• Les résidences secondaires louées une partie de l'année
• Les biens vacants entre deux locataires au 1er janvier
• Les biens dont le propriétaire conserve la disposition même partiellement

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2. Qui paie la taxe d'habitation en location meublée ?

Tout repose sur une date : le 1er janvier. La personne qui a la disposition du logement à cette date est redevable pour toute l'année (art. 1408-I CGI). Un jour de plus ou de moins peut tout changer.

En clair : si vous louez en longue durée et que votre locataire est en place au 1er janvier, vous n'avez rien à payer. Si vous louez en saisonnier ou si le bien est vacant à cette date, c'est vous qui payez la THRS.

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3. THRS et meublé de tourisme / Airbnb : ce que dit le Conseil d'État

C'est le point le plus important de ce guide pour les loueurs saisonniers. Le Conseil d'État a tranché le 23 décembre 2024 (n° 492174) : les exploitants de meublés de tourisme sont quasi systématiquement redevables de la THRS.

Les faits

M. et Mme A. possédaient trois gîtes classés meublés de tourisme à Cast (Finistère), proposés à la location courte durée via des plateformes numériques. Assujettis à la taxe d'habitation 2022 sur deux de ces gîtes, ils avaient contesté et le tribunal administratif de Rennes leur avait donné raison, estimant que les forts taux d'occupation prouvaient qu'ils ne se réservaient pas la jouissance des biens.

La décision du Conseil d'État

Le Conseil d'État a annulé le jugement et rejeté la demande de décharge. Son raisonnement est limpide :

• Le propriétaire qui propose son bien sur une plateforme peut accepter ou refuser les réservations à sa guise
• Il conserve donc la "disposition ou jouissance" du bien au sens de l'article 1408-I du CGI
• Peu importe qu'il ait effectivement loué le bien 365 jours par an — ce qui compte, c'est qu'il pouvait l'utiliser personnellement à tout moment

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4. La majoration THRS en zone tendue (5 à 60 %)

C'est le mécanisme qui fait exploser la facture. Les zones tendues sont des territoires où la demande de logements dépasse fortement l'offre (art. 232 CGI). Plus de 3 600 communes sont concernées en France.

Dans ces zones, les communes peuvent voter une majoration de 5 à 60 % de la part communale de THRS (art. 1407 ter CGI). L'objectif affiché : inciter les propriétaires à remettre leurs logements sur le marché locatif longue durée plutôt que de les exploiter en Airbnb ou les garder en résidences secondaires.

En clair : si votre Airbnb est à Paris, Lyon, Bordeaux, Nice ou dans une station balnéaire, vous avez de grandes chances de subir une majoration de 40 à 60 %. Sur une THRS de base de 1 000 EUR, la majoration à 60 % ajoute 600 EUR — soit 1 600 EUR au total, juste pour la taxe d'habitation. Au niveau national, la THRS a rapporté 3,2 milliards EUR en 2024 — c'est un impôt que les collectivités n'ont aucune intention de réduire.

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5. La THRS est-elle déductible en LMNP ?

Oui, intégralement, au régime réel simplifié. La THRS est une charge d'exploitation déductible des revenus BIC au même titre que la taxe foncière et la CFE. Elle se déclare à la ligne 250 du formulaire 2033-B (Impôts, taxes et versements assimilés).

Concrètement, si votre TMI (tranche marginale d'imposition) est de 30 % et que vous payez 1 600 EUR de THRS majorée, la déduction vous fait économiser 1 600 x 47,2 % = 755 EUR (30 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux). La THRS réelle nette tombe à 845 EUR. C'est significatif, mais ça reste une charge lourde.

En micro-BIC, la THRS est couverte par l'abattement forfaitaire — vous ne pouvez pas la déduire individuellement. C'est un argument de plus pour passer au régime réel si vous louez en saisonnier en zone tendue. Consultez notre liste complète des charges déductibles en LMNP pour maximiser vos déductions.

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6. Le cumul des taxes locales : THRS + CFE + TF + taxe de séjour

C'est le sujet qui fâche les loueurs saisonniers. En location meublée de tourisme, vous pouvez cumuler quatre taxes locales distinctes, plus l'impôt sur le revenu. Deux réponses ministérielles du 3 juin 2025 ont officiellement confirmé que ce cumul est légal. Pour tout savoir sur la CFE en LMNP, consultez notre guide dédié.

En clair : pour un Airbnb en zone tendue, la charge fiscale locale (TF + THRS majorée + CFE) peut facilement dépasser 3 à 5 mois de loyer par an. C'est un élément crucial du calcul de rentabilité que beaucoup d'investisseurs sous-estiment.

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7. Comment éviter ou réduire la THRS ?

La THRS n'est pas une fatalité. Voici les stratégies validées par la jurisprudence ou la loi — et celles qui ne fonctionnent pas.

Stratégie 1 : Le mandat de gestion exclusif (validée par le CE)

Confiez votre bien à une agence via un mandat de gestion exclusif, stipulant que vous ne pouvez pas utiliser le bien personnellement, que vous n'intervenez pas dans le calendrier des réservations, et que toute fermeture temporaire doit être notifiée à l'agence. Ce mandat doit être daté avant le 1er janvier.

C'est la seule stratégie validée par la jurisprudence du CE (arrêt du 23/12/2024, à contrario). Les plateformes type Airbnb ne proposent pas ce type de contrat — d'où l'assujettissement systématique des loueurs en direct. Pour en savoir plus sur les obligations des loueurs saisonniers, consultez notre guide fiscalité Airbnb 2026.

Stratégie 2 : L'exploitation via une société — ne fonctionne plus depuis 2025

Stratégie 3 : Le classement en meublé de tourisme (zone FRR)

Les communes situées en zone France ruralités revitalisation (FRR) peuvent délibérer pour exonérer de THRS les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes (art. 1414 bis CGI, modifié par la loi n° 2025-127 du 14 février 2025). Si votre bien est situé dans une commune FRR, faites classer votre meublé et surveillez les délibérations de votre commune. Hors zone FRR, cette exonération n'est pas disponible.

Ce qui ne fonctionne PAS

• Louer 365 jours par an — le CE a jugé que ça ne change rien (arrêt 492174)
• Exploiter via une société (SARL, SCI IS) — ne fonctionne plus depuis 2025 (art. 1407-II CGI supprimé par la LFI 2025)
• Déclarer le bien comme "loué toute l'année" — insuffisant sans mandat exclusif
• Faire une déclaration au fisc — nécessaire mais pas suffisant seul

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8. Cas pratiques chiffrés : 3 scénarios

Voici trois profils concrets pour mesurer l'impact réel de la THRS sur la rentabilité d'un investissement LMNP.

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9. Les 5 erreurs fréquentes sur la taxe d'habitation en location meublée

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10. Cas particuliers : bail mobilité, colocation, résidence services, SCI

Bail mobilité

Le bail mobilité dure de 1 à 10 mois. Si un locataire en bail mobilité occupe le bien au 1er janvier, c'est lui qui est redevable de la TH. Mais comme le bail mobilité est court, le bien est souvent vacant au 1er janvier entre deux locataires — dans ce cas, le propriétaire est redevable de la THRS.

En pratique, les bailleurs en bail mobilité paient souvent la THRS. Pensez-y dans votre calcul de rentabilité.

Colocation meublée

En colocation, la TH est établie au nom de l'un des colocataires (le premier par ordre alphabétique en général). Si le logement est la résidence principale des colocataires, ils sont exonérés (suppression TH résidences principales). Si c'est la résidence secondaire d'un des colocataires, il est redevable de la THRS pour sa part.

Résidence services (EHPAD, étudiante, tourisme)

En résidence services avec bail commercial, le propriétaire ne conserve généralement pas la disposition du bien (bail commercial longue durée avec l'exploitant). C'est l'exploitant qui est redevable de la THRS. Depuis 2025, l'exploitant paie la THRS en plus de la CFE (suppression de l'exonération des personnes morales). En pratique, les propriétaires en résidence services ne paient généralement pas la THRS eux-mêmes, car c'est l'exploitant qui a la disposition du bien.

SCI et SARL de famille

Jusqu'en 2024, les personnes morales payant la CFE étaient exonérées de TH (ancien art. 1407-II CGI). Depuis 2025, cette exonération a été supprimée (loi n° 2025-127, art. 110). Les SCI à l'IS et SARL de famille paient désormais la THRS en plus de la CFE. La société reste pertinente pour d'autres avantages (transmission, responsabilité limitée, transparence fiscale BIC), mais pas pour éviter la THRS.

Bien vacant (non meublé)

Si votre bien est totalement vide et non meublé au 1er janvier, il n'est pas soumis à la THRS (pas de meublés = pas "affecté à l'habitation meublée"). En revanche, il peut être soumis à la taxe sur les logements vacants (TLV) en zone tendue (art. 232 CGI). Les deux taxes ne sont pas cumulables.

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11. Questions fréquentes sur la taxe d'habitation en location meublée (16 questions)

La taxe d'habitation est-elle supprimée en location meublée ?

La TH sur les résidences principales a été supprimée pour tous les ménages depuis 2023. Mais la THRS (taxe d'habitation sur les résidences secondaires) est maintenue et concerne les meublés de tourisme, Airbnb, résidences secondaires louées une partie de l'année, et biens vacants dont le propriétaire conserve la disposition.

Qui paie la taxe d'habitation en location meublée ?

La TH est due par l'occupant au 1er janvier. En location longue durée, c'est le locataire (exonéré si résidence principale depuis 2023). En location saisonnière ou Airbnb, c'est le propriétaire qui paie la THRS, car il conserve la disposition du bien. Le Conseil d'État l'a confirmé le 23 décembre 2024 (n° 492174).

Les meublés de tourisme Airbnb paient-ils la THRS ?

Oui, quasi systématiquement. Le Conseil d'État a jugé que le propriétaire qui propose son bien sur une plateforme conserve la disposition du logement, car il peut accepter ou refuser les réservations. Il est donc redevable de la THRS, même s'il a loué 365 jours par an. Seul un mandat de gestion exclusif interdisant toute occupation personnelle peut fonder une exonération.

Qu'est-ce que la majoration THRS en zone tendue ?

En zone tendue (plus de 3 600 communes), les communes peuvent voter une majoration de 5 à 60 % de la part communale de THRS (art. 1407 ter CGI). En 2025, le taux moyen est de 41 % et 40 % des communes concernées appliquent le maximum de 60 %. Cette majoration cible les logements non affectés à l'habitation principale.

La THRS est-elle déductible en LMNP ?

Oui, la THRS est intégralement déductible des revenus BIC au régime réel simplifié. Elle se déclare à la ligne 250 du formulaire 2033-B. En micro-BIC, elle est couverte par l'abattement forfaitaire. Pour un Airbnb en zone tendue avec THRS majorée de 60 %, la déductibilité au réel atténue significativement l'impact.

Comment éviter la THRS sur un meublé de tourisme ?

La seule stratégie validée par la jurisprudence est un mandat de gestion exclusif daté avant le 1er janvier, interdisant toute occupation personnelle. Attention : exploiter via une société ne fonctionne plus depuis 2025 (suppression de l'art. 1407-II CGI par la LFI 2025). En zone FRR, les communes peuvent exonérer les meublés classés (art. 1414 bis CGI).

Peut-on cumuler THRS et CFE ?

Oui, le cumul est légal et confirmé par deux réponses ministérielles du 3 juin 2025. Les locations saisonnières peuvent être soumises à la THRS ET à la CFE, que ce soit pour les personnes physiques ou les sociétés. Depuis la LFI 2025, les personnes morales payant la CFE ne sont plus exonérées de TH (abrogation de l'art. 1407-II CGI).

Qu'est-ce que la règle du 1er janvier ?

La TH est due par la personne qui dispose du logement au 1er janvier (art. 1408-I CGI). Si un locataire longue durée occupe le bien à cette date, c'est lui le redevable. Si le propriétaire conserve la disposition (saisonnier, bien vacant), c'est lui qui paie la THRS. Un jour de différence peut changer le redevable.

La taxe d'habitation s'applique-t-elle en bail mobilité ?

Cela dépend de la situation au 1er janvier. Si un locataire en bail mobilité occupe le bien à cette date, c'est lui le redevable. Mais le bail mobilité étant court (1-10 mois), le bien est souvent vacant au 1er janvier, auquel cas le propriétaire paie la THRS. En pratique, les bailleurs en bail mobilité paient souvent la THRS.

Mon locataire longue durée paie-t-il la taxe d'habitation ?

Si le logement meublé est la résidence principale de votre locataire et qu'il l'occupe au 1er janvier, il est exonéré depuis 2023. Il ne paie rien. Si c'est sa résidence secondaire, il est redevable de la THRS. En tant que propriétaire, vous n'êtes pas concerné par la TH dans ce cas.

Comment est calculée la THRS ?

La THRS est calculée sur la valeur locative cadastrale du logement, à laquelle on applique les taux votés par la commune et l'intercommunalité. En zone tendue, la commune peut ajouter une majoration de 5 à 60 % de la part communale. Le montant peut varier de quelques centaines d'euros à plusieurs milliers selon la localisation.

Que se passe-t-il si mon bien est vacant au 1er janvier ?

Si votre bien meublé est vacant entre deux locataires, vous êtes redevable de la THRS si vous conservez la disposition du bien. Si le bien est totalement vide et non meublé, il peut être soumis à la taxe sur les logements vacants (TLV) en zone tendue (art. 232 CGI). Les deux taxes ne sont pas cumulables.

La loi Le Meur change-t-elle la THRS ?

Oui, indirectement. La loi Le Meur (19 novembre 2024) renforce les pouvoirs des maires (quotas, zones de régulation, sanctions) et abaisse les abattements micro-BIC dès 2025. Par ailleurs, les communes en zone FRR peuvent délibérer pour exonérer de THRS les meublés classés et chambres d'hôtes (art. 1414 bis CGI). Ces dispositions combinées changent l'équation fiscale des meublés de tourisme.

La THRS concerne-t-elle les résidences services ?

En résidence services avec bail commercial, le propriétaire ne conserve généralement pas la disposition du bien (bail commercial longue durée avec l'exploitant). C'est l'exploitant qui est redevable, et depuis 2025 il paie la THRS en plus de la CFE. En pratique, les propriétaires en résidence services ne paient généralement pas la THRS eux-mêmes. Vérifiez les clauses de votre bail.

Comment contester la THRS ?

Déposez une réclamation au service des impôts avant le 31 décembre de l'année suivant la mise en recouvrement. Motifs : erreur sur le redevable (bien occupé par un locataire longue durée au 1er janvier), erreur sur la valeur locative, ou application d'une exonération (mandat exclusif, meublé classé en zone FRR). Joignez tous les justificatifs.

Exploiter via une société permet-il d'éviter la THRS ?

Non, plus depuis 2025. L'ancien article 1407-II du CGI exonérait les personnes morales payant la CFE, mais il a été supprimé par la LFI 2025 (loi n° 2025-127, art. 110). Depuis 2025, les sociétés (SARL, SCI à l'IS) paient la THRS en plus de la CFE. Deux réponses ministérielles du 3 juin 2025 confirment ce cumul. La société reste utile pour d'autres raisons, mais pas pour éviter la THRS.

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Pour aller plus loin

• Charges déductibles LMNP — liste complète des charges déductibles au régime réel, dont la THRS
• CFE et LMNP — cotisation foncière des entreprises, calcul, exonérations
• Fiscalité Airbnb 2026 — micro-BIC, régime réel, loi Le Meur et ses impacts
• Régime réel LMNP — pourquoi le régime réel est crucial pour déduire la THRS
• Classement meublé de tourisme — obtenir les étoiles pour bénéficier des exonérations THRS en zone FRR
• Enregistrement Airbnb et déclaration mairie — obligations loi Le Meur 2024
• SARL de famille LMNP — exploiter en société pour éviter la THRS
• LMNP ou SCI à l'IS — comparatif incluant l'impact THRS
• Comptabilité LMNP — comment comptabiliser la THRS en charges
• Bail mobilité — impact sur la taxe d'habitation