Mis à jour le 21 août 2026 — chaque chiffre est vérifié sur les textes officiels listés en fin d'article.
Location meublée : ce que dit la loi, quel bail, quel statut et quelle fiscalité en 2026
Un studio, 12 000 € de loyers dans l'année, un propriétaire imposé à 30 %. Loué vide — on dit aussi « nu » —, il coûte 3 965 € d'impôt et de prélèvements sociaux. Loué meublé au micro-BIC — le régime par défaut, qui efface d'office la moitié du loyer : 2 916 €. Loué meublé au régime réel, charges déduites et amortissement compris — l'usure comptable du logement et des meubles, retirée du loyer imposable chaque année sans rien débourser : 1 227 €. Même appartement, même loyer, trois fois moins d'impôt.
Le meublé est fragile pour la même raison : il suffit qu'une des onze catégories d'équipements du décret de 2015 manque — une couette — pour que le juge requalifie le bail en location vide et ramène vos loyers aux 3 965 €. Louer meublé change trois choses. Le contrat : un an au lieu de trois, un mois de préavis, deux mois de dépôt. Le statut : vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) dès le premier loyer, sans rien demander. La fiscalité : des bénéfices commerciaux et non des revenus fonciers, l'amortissement en plus, 18,6 % de prélèvements sociaux.
Cette page est-elle pour vous, et qu'est-ce qui a changé cette année ?
- Vous louez déjà en meublé. Trois nouveautés 2026 : prélèvements sociaux à 18,6 % (contre 17,2 %) depuis les revenus 2025, plafond du micro-BIC porté à 83 600 € pour vos recettes 2026, un DPE qui a peut-être gagné une classe si le chauffage est électrique. Vos trois vérifications : en tête de la section 7 ; l'arbitrage en section 6.
- Vous n'avez encore rien loué : vous achetez, vous héritez, le logement est vide. Section 7 — huit gestes dans l'ordre, dont le premier peut arrêter le projet. Si vous héritez, lisez aussi la fin de la section 6 : la valeur déclarée à la succession fixera votre amortissement. Un logement laissé vide sera taxé dès 2027.
- Vous louez vide et hésitez à meubler. Les trois chiffres d'ouverture sont votre réponse ; le détail en section 2.
- Vous louez à la nuitée ou à la semaine. Meublé de tourisme : les règles de bail de cette page ne sont pas les vôtres.
Rédigé par Quentin Hagnéré
Expert en gestion de patrimoine — Fondateur de LMNP.AI et Hagnéré Patrimoine. CIF, COA, COBSP. Guide d'entrée de la série location meublée : voir aussi le statut LMNP.
1. Onze catégories de meubles : il suffit qu'une manque pour que le bail bascule en location vide
La définition tient en une phrase, et elle est d'ordre public : aucune clause du bail ne permet d'y déroger.
Le logement doit d'abord être décent (décret n° 2002-120), puis équipé des onze catégories du décret n° 2015-981. Ce décret fixe des catégories, pas des quantités : il ne dit ni combien d'assiettes ni combien d'étagères. C'est une catégorie absente qui fait basculer le bail.
| N° | Catégorie d'équipement (décret n° 2015-981) |
|---|---|
| 1 | Literie comprenant couette ou couverture |
| 2 | Dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres — volets, stores ou rideaux occultants |
| 3 | Plaques de cuisson |
| 4 | Four ou four à micro-ondes — l'un ou l'autre suffit |
| 5 | Réfrigérateur et congélateur, ou réfrigérateur avec un compartiment à -6 °C ou moins |
| 6 | Vaisselle nécessaire à la prise des repas |
| 7 | Ustensiles de cuisine |
| 8 | Table et sièges |
| 9 | Étagères de rangement |
| 10 | Luminaires |
| 11 | Matériel d'entretien ménager — balai, serpillière, aspirateur si moquette |
S'il en manque une seule, le locataire peut demander au juge la requalification du bail en location vide : trois ans de durée, un mois de dépôt, loyers renvoyés des bénéfices commerciaux vers les revenus fonciers. Vous perdez du même coup l'amortissement, le levier qui fait descendre l'impôt de 2 916 € à 1 227 € dans l'exemple d'ouverture. Poste par poste : les 11 équipements obligatoires.
2. Meublé ou vide : bail d'un an contre trois ans, 50 % d'abattement contre 30 %
Meublé et vide relèvent de la même loi du 6 juillet 1989, mais de deux blocs distincts : titre Ier pour le vide, titre Ier bis pour le meublé.
| Critère | Location meublée | Location vide |
|---|---|---|
| Durée minimale du bail | 1 an, renouvelé automatiquement (9 mois pour un étudiant) | 3 ans, ou 6 ans si le bailleur est une société |
| Préavis du locataire | 1 mois partout, à tout moment, sans motif | 3 mois, réduit à 1 mois en zone tendue |
| Préavis du bailleur | 3 mois avant le terme, avec motif | 6 mois avant le terme, avec motif |
| Dépôt de garantie | 2 mois de loyer, charges non comprises | 1 mois de loyer, charges non comprises |
| Régime fiscal des loyers | Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), amortissement possible | Revenus fonciers : les loyers d'un logement vide |
| Abattement forfaitaire | 50 % au micro-BIC (30 % en tourisme non classé) | 30 % au micro-foncier |
| Prélèvements sociaux sur le résultat | 18,6 % depuis les revenus 2025 | 17,2 % |
En clair : le meublé achète de la souplesse et un régime plus favorable, au prix d'une rotation plus rapide — le locataire part quand il veut avec un mois de préavis, et chaque relocation coûte des semaines de vacance et une remise en état. Ce n'est pas pour autant un régime allégé : l'article 25-3 lui applique une large part des règles du vide, protections du locataire comprises.
Nouveauté 2026 : la location vide a aussi un amortissement (art. 47 de la loi de finances pour 2026), mais étroitement encadré — logements collectifs acquis de fin février 2026 au 31 décembre 2028, neuf ans de location, plafonds de loyers et de ressources, déduction bloquée à 8 000 € par an et par foyer fiscal. Le meublé en est exclu ; son propre amortissement n'a aucun plafond. Si vous détenez déjà le logement ou si vous en héritez, il ne vous concerne pas : location nue ou location meublée.
3. Résidence principale, meublé de tourisme, résidence de services : l'usage commande tout le reste
La loi classe les meublés par usage du logement, et cet usage commande contrat, démarches et fiscalité. Cette page traite de la première, la plus courante.
- La résidence principale du locataire — il y habite au moins huit mois par an : studios étudiants, T2 à l'année, colocations. Le bail relève des articles 25-3 à 25-11. Voir le bail meublé classique en détail.
- Le meublé de tourisme — loué « à la journée, à la semaine ou au mois » à une clientèle de passage (art. L. 324-1-1 du code du tourisme). Régime à part : enregistrement obligatoire partout, taxe de séjour, changement d'usage, 120 jours par an au plus en résidence principale. Voir le meublé de tourisme après la loi Le Meur.
- La résidence de services — étudiante, senior, EHPAD, affaires : vous achetez un lot meublé et signez un bail commercial avec l'exploitant, qui vous verse le loyer. Même fiscalité, risques propres : baisse de loyer au renouvellement, défaillance de l'exploitant. Voir investir en LMNP en résidence de services.
4. Quatre contrats possibles, un seul est le bon : trois questions pour trancher
« Bail meublé » recouvre plusieurs contrats, et signer le mauvais coûte cher : un bail mobilité conclu avec un locataire non éligible devient un bail d'un an reconductible.
- Le logement sera-t-il la résidence principale du locataire ? Non — résidence secondaire, société, séjour saisonnier : la loi de 1989 ne s'applique pas, le contrat relève du Code civil. Oui : question 2.
- Pour combien de temps ? Moins de dix mois, locataire en formation, en mutation ou en mission : bail mobilité, sans dépôt de garantie. Neuf mois, étudiant : bail étudiant, sans reconduction. Sinon : bail meublé d'un an, reconduit tacitement — renouvelé au terme sans démarche de votre part.
- Combien d'occupants sans lien de couple ? Deux ou plus : colocation, en bail unique avec clause de solidarité (plus protecteur) ou en baux individuels (plus simple si l'un part).
Le comparatif critère par critère : comparer tous les types de baux meublés.
5. Vous êtes LMNP par défaut : le passage en LMP se subit, il ne se choisit pas
Dès la première location meublée, vous êtes loueur en meublé non professionnel. Ce n'est ni un régime à demander ni une case à cocher : c'est la situation de tout bailleur qui ne remplit pas les conditions du professionnel.
Le passage en loueur en meublé professionnel (LMP), lui, se subit. Deux conditions doivent être réunies la même année (art. 155, IV du CGI) :
- les recettes annuelles de location meublée de votre foyer fiscal — vous, votre conjoint, vos personnes à charge — dépassent 23 000 € ;
- et elles dépassent les autres revenus d'activité de ce foyer : salaires, pensions, bénéfices des indépendants.
40 000 € de loyers face à 60 000 € de salaires laissent donc en LMNP. L'inscription au registre du commerce n'est pas exigible. Ce n'est pas qu'un changement de guichet : les prélèvements sociaux à 18,6 % laissent place aux cotisations des travailleurs indépendants, plus lourdes en général, mais qui ouvrent des droits à retraite et à maladie. Voir les démarches du statut LMNP, le statut LMP et leurs cotisations sociales.
Le logement est détenu par une SCI ? Vérifiez-le d'abord : louer en meublé fait en principe basculer une SCI de l'impôt sur le revenu à l'impôt sur les sociétés, irrévocablement — première question de la FAQ.
6. Micro-BIC ou régime réel : 50 % d'abattement forfaitaire contre l'amortissement de votre bien
L'article 35, I, 5° bis du CGI range les loyers d'un meublé dans les bénéfices industriels et commerciaux (BIC), même pour un particulier qui loue un seul studio. Si vous ne faites rien, vous êtes au micro-BIC : aucune démarche, aucune comptabilité, et un abattement — une part de vos loyers effacée d'office, sans justificatif. Son plafond a changé entre les recettes 2025 et 2026, d'où les chiffres contradictoires lus partout.
| Nature de la location | Abattement | Recettes 2025 (déclarées en 2026) | Recettes 2026 (déclarées en 2027) |
|---|---|---|---|
| Meublé de longue durée (résidence principale du locataire) | 50 % | 77 700 € | 83 600 € |
| Meublé de tourisme classé | 50 % | 77 700 € | 83 600 € |
| Meublé de tourisme non classé | 30 % | 15 000 € | 15 000 € (non revalorisé) |
Loi Le Meur n° 2024-1039 (art. 50-0 du CGI), abattement minimum 305 €. Plafonds : service-public.gouv.fr, fiche F32919, 21 février 2026.
Au-delà du plafond, le régime réel devient obligatoire ; en dessous, il se demande — on dit « lever l'option ». À qui : le service des impôts des entreprises, dont vous dépendez même pour un seul studio. Sous quelle forme : un courrier daté et signé, ou un message dans votre messagerie fiscale. Quand : dans le délai de dépôt de votre déclaration de revenus (art. 50-0, 4 du CGI) — l'administration en retenant une lecture plus stricte, envoyez-la avant début mai. L'option vaut un an et se reconduit tacitement : la marche à suivre, le micro-BIC, le régime réel.
Sur le résultat imposable, quel que soit le régime, s'ajoutent les prélèvements sociaux à 18,6 % depuis les revenus 2025 (LFSS 2026, art. 12) : ils ne remplacent pas l'impôt, ils viennent par-dessus. Votre TMI — le taux qui frappe vos derniers euros de revenu, donc vos loyers, qui s'ajoutent à votre salaire — figure sur votre avis d'imposition, vous n'avez pas à la calculer. Ajoutez-lui 18,6 points : c'est le coût d'un euro de résultat meublé, 29,6 % à 11 % de TMI, 48,6 % à 30 %, 59,6 % à 41 %. Taux bruts : 6,8 points de CSG restent déductibles du revenu de l'année suivante, soit environ deux points de moins à 30 % de TMI.
Les trois chiffres d'ouverture, démontrés — studio, 12 000 € de loyers, TMI 30 %
- Loué vide, micro-foncier : 3 965 €. Abattement de 30 %, donc une base imposable — la part du loyer qui reste taxée — de 8 400 €. Impôt sur le revenu 8 400 × 30 % (la TMI) = 2 520 €, prélèvements sociaux 8 400 × 17,2 % = 1 445 €.
- Loué meublé, micro-BIC : 2 916 €. Abattement de 50 %, base 6 000 €. Impôt 6 000 × 30 % = 1 800 €, prélèvements sociaux 6 000 × 18,6 % = 1 116 €.
- Loué meublé, régime réel : 1 227 €. Appartement valorisé 200 000 €, dont 160 000 € de bâti (le terrain ne s'amortit pas) et 8 000 € de mobilier. Charges payées 3 000 €, amortissement du bâti 160 000 € sur 30 ans = 5 333 €, du mobilier 8 000 € sur 7 ans = 1 143 €. Base : 12 000 − 3 000 − 5 333 − 1 143 = 2 524 €, × 48,6 % = 1 227 €.
1 689 € d'écart entre le micro-BIC et le réel, pour le même loyer. C'est cela, l'amortissement, en euros. Contreparties : tenir une comptabilité, et rendre ces amortissements à la revente. Détail : l'amortissement en LMNP.
La règle de bascule, en une ligne. Le réel l'emporte dès que vos charges déductibles et vos amortissements dépassent 50 % de vos loyers — exactement ce que le micro-BIC accorde sans justificatif. Dans l'exemple ci-dessus : 9 476 € pour 12 000 €, soit 79 %. En dessous de 50 %, le micro-BIC gagne, sans comptabilité ni honoraires.
2 916 € au micro-BIC. Combien au réel sur votre bien ?
LMNP.AI calcule vos amortissements, remplit la liasse 2031 — la petite déclaration comptable du régime réel — et la transmet aux impôts. Sans expert-comptable.
Vous avez hérité du logement, ou vous l'avez reçu en donation ? Pas de prix d'achat, et pourtant pas de perte d'amortissement : ce que vous amortissez, c'est la valeur vénale — la valeur de marché au jour de la transmission — retenue dans la déclaration de succession ou l'acte de donation. Elle remplace le prix d'achat, pour l'amortissement comme pour la plus-value. C'est le premier chiffre à retrouver dans l'acte. Voir succession et donation en LMNP.
7. Huit gestes pour louer, dans l'ordre — et trois vérifications si vous louez déjà
Vous louez déjà : les trois vérifications de 2026
- 1. Ressortez votre DPE. Le coefficient qui convertit l'électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9 le 1er janvier 2026 (arrêté du 13 août 2025) : environ 850 000 logements sortent de passoire sans travaux. Chauffage électrique, classe G ou F : faites rééditer l'étiquette sur l'observatoire DPE-Audit de l'ADEME, gratuitement et sans visite. Un G devenu F redevient louable.
- 2. Refaites l'arbitrage micro-BIC / réel : chaque euro de base coûte 1,4 point de plus depuis les revenus 2025. L'option se lève auprès du service des impôts des entreprises, avant début mai — forme et règle de bascule en section 6.
- 3. Surveillez vos périodes de vacance. Un logement inoccupé sera taxé à partir de 2027 — 17 % de la valeur locative la première année, puis 34 % — sauf occupation de plus de 90 jours consécutifs.
Si vous mettez un logement en location, voici l'ordre. Deux gestes sont régulièrement oubliés : l'assurance et la déclaration d'activité.
- Regardez le DPE. Classé G, le logement ne peut plus être loué en résidence principale depuis le 1er janvier 2025 ; les F suivront en 2028, les E en 2034. C'est le seul point qui peut arrêter le projet. Voir le DPE en location meublée.
- Vérifiez la décence : 9 m² sous 2,20 m ou 20 m³, chauffage, eau chaude, électricité aux normes. À défaut, le locataire peut saisir le juge.
- Meublez les onze catégories et annexez l'inventaire au bail : il en manque une, le bail peut être requalifié.
- Faites établir les diagnostics par un diagnostiqueur certifié : DPE, état des risques, plomb, amiante, gaz, électricité. Voir les diagnostics obligatoires.
- Souscrivez une assurance propriétaire non occupant (PNO), obligatoire en copropriété (art. 9-1 de la loi n° 65-557). L'attestation de votre locataire ne vous couvre pas : entre deux locations, personne n'assure le logement. Voir l'assurance PNO.
- Signez le bail et remettez les clés, après état des lieux contradictoire.
- Dans les 15 jours, déclarez votre activité sur formalites.entreprises.gouv.fr : vous ne créez pas de société, vous déclarez une activité en votre nom et recevez un SIRET, le numéro qui l'identifie. Sans lui, ni la 2042-C-PRO — l'annexe « revenus commerciaux » de la déclaration que vous remplissez déjà — ni la liasse 2031 ne peuvent être déposées. Voir créer son activité et déclarer ses revenus LMNP.
- Avant le 31 décembre de la première année, déposez la 1447-C pour la cotisation foncière des entreprises (CFE), la taxe locale de toute activité professionnelle. Elle n'est pas due l'année de création ; sa cotisation minimum ne s'applique pas sous 5 000 € de loyers encaissés (art. 1647 D). Voir la CFE du loueur en meublé.
8. Pour aller plus loin
Mise à jour : 21 août 2026. Textes : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (art. 3-3, 6, 7 g, 17, 22, 25-3 à 25-18) ; lois ALUR n° 2014-366, ELAN n° 2018-1021, Climat et résilience n° 2021-1104 art. 160, Le Meur n° 2024-1039 ; décrets n° 2002-120, n° 2015-981, n° 2026-196 et n° 2026-197 ; LF 2025 n° 2025-127 art. 84 ; LFSS 2026 n° 2025-1403 art. 12 ; LF 2026 n° 2026-103 art. 47 et 108 ; code du tourisme art. L. 324-1-1 ; loi n° 65-557 art. 9-1 ; CGI art. 35, 50-0, 150 VB, 154 quinquies, 155, 200 B, 206, 261 D, 1406 bis, 1647 D ; CSS art. L. 136-6 et L. 136-8 ; décision n° 2025-1159 QPC du 19 septembre 2025. Sources : Légifrance, décret n° 2015-981, service-public.gouv.fr, impots.gouv.fr, BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-10 et 40-20.
Guide informatif, ne constituant pas un conseil personnalisé.