Mis à jour le 1er septembre 2026 — sources en fin d’article.
LMNP outre-mer : trois règles changent, tout le reste est identique à la métropole
Il n’existe pas de « statut LMNP outre-mer ». Dans les cinq départements et régions d’outre-mer — Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte — le code général des impôts s’applique tel quel : même micro-BIC, où le fisc retire d’office la moitié des loyers ; même régime réel, où l’on déduit ses charges réelles ; mêmes 18,6 % de prélèvements sociaux — la CSG et ses satellites, en plus de l’impôt — depuis les revenus 2025. Louer meublé à Fort-de-France se déclare comme à Rennes.
Trois choses changent : la TVA, les aides ultramarines, qui ferment presque toutes la porte au meublé, et une réduction d’impôt réservée à ceux qui habitent sur place. Pour la rentabilité et le choix du régime : la méthode de calcul d’un investissement en LMNP. Chaque règle est rattachée ici à son texte et à son territoire : « DOM-TOM » ne veut plus rien dire en fiscalité.
Rédigé par Quentin Hagnéré
Expert en gestion de patrimoine — Fondateur de LMNP.AI et Hagnéré Patrimoine. CIF, COA, COBSP. Chaque règle citée ici est rattachée à son article du code général des impôts et à son territoire.
1. Le régime est le même — mais seulement dans les cinq départements
Le code général des impôts y régit vos loyers sans adaptation. Abattement de 50 % du micro-BIC (article 50-0 ; 30 % pour un meublé de tourisme non classé), régime réel, amortissement — l’usure comptable du logement, retirée du loyer imposable chaque année sans rien débourser —, seuil du loueur professionnel (article 155, IV : plus de 23 000 € de recettes et des recettes supérieures aux autres revenus d’activité du foyer) : tout est identique.
Ailleurs, rien de tout cela : ces territoires votent leur propre impôt — loi organique n° 2007-223 du 21 février 2007 pour Saint-Barthélemy et Saint-Martin, article 74 de la Constitution pour la Polynésie française, Wallis-et-Futuna et Saint-Pierre-et-Miquelon. Parler de « micro-BIC à Papeete » n’a aucun sens.
| Territoire | CGI applicable ? | TVA applicable ? |
|---|---|---|
| Guadeloupe, Martinique, La Réunion | Oui | Oui — 8,5 % et 2,10 % (art. 296) |
| Guyane, Mayotte | Oui | Non (art. 294) |
| Saint-Martin, Saint-Barthélemy, Saint-Pierre-et-Miquelon, Wallis-et-Futuna, Polynésie, Nouvelle-Calédonie | Non — fiscalité locale | Non |
Exemple. Un T2 loué à l’année à Saint-Denis de La Réunion, 24 000 € encaissés en 2026. Le micro-BIC court jusqu’à 83 600 € de recettes 2026 (77 700 € en 2025) : vous y restez. Abattement de 50 %, base 12 000 €, taxée à votre taux marginal — celui qui frappe la dernière tranche de vos revenus, 11, 30 ou 41 % — plus 18,6 %. Voir la fiscalité du LMNP et l’amortissement.
2. La TVA : nulle en Guyane et à Mayotte, 8,5 % et 2,10 % ailleurs
L’article 294 du CGI énonce que la TVA « n’est provisoirement pas applicable » en Guyane et à Mayotte : aucune taxe payée, donc rien à récupérer et aucune déclaration à déposer.
Dans les trois autres, l’article 296 remplace les taux métropolitains : 8,50 % au lieu de 20 %, 2,10 % au lieu de 5,5 % ou 10 %. Le champ des opérations taxées ne bouge pas.
Un meublé loué sans services est hors du champ de la TVA : rien à facturer, rien à récupérer. Seul y entre le meublé para-hôtelier, qui ajoute au logement trois services au moins sur quatre — petit déjeuner, nettoyage régulier, linge de maison, réception « même non personnalisée » (article 261 D, 4°). Le b vise les séjours de trente nuitées au plus ; le b bis, les locations résidentielles sans condition de durée, résidences étudiantes et seniors.
Exemple. Un studio neuf à 150 000 € HT en résidence de services. En métropole : 30 000 € de TVA (20 %) récupérables, loyer à l’exploitant à 10 %. En Martinique : 12 750 € (8,5 %) et un loyer à 2,10 %. En Guyane : 0 €. Encore faut-il que le bien ait supporté la taxe : racheté d’occasion, rien à reprendre. Tout le mécanisme : la TVA en location meublée.
3. Girardin, zone franche, crédit d’impôt : presque rien pour un meublé
On lit souvent que l’outre-mer permettrait de « défiscaliser son LMNP ». Les textes disent l’inverse.
Article 199 undecies A. Son volet logement neuf est fermé depuis le 31 décembre 2017 (a à d, f et g du 2). Ne restent que la réhabilitation et la confortation contre le risque sismique ou cyclonique, au e du 2, pour des travaux achevés au plus tard le 31 décembre 2029 — date portée de 2023 à 2029 par la loi de finances pour 2023, article 13. Le logement doit ensuite être occupé par le propriétaire à titre de résidence principale, ou loué nu à quelqu’un qui en fait la sienne, pendant cinq ans. Le BOFiP écarte les « immeubles affectés à l’exercice de la profession de loueur en meublé » (BOI-IR-RICI-80-10-20-10, § 130).
Article 199 undecies B, le Girardin industriel. Son g exclut « toutes les activités immobilières et les activités de location de meublés de tourisme au sens de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme ». L’exclusion et son unique exception viennent du même texte, l’article 75 de la loi de finances pour 2024, pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2024. Restent éligibles les meublés de tourisme classés dont l’exploitant réalise directement les quatre prestations du b du 4° de l’article 261 D — la réception ne pouvant être confiée à un tiers (BOI-BIC-RICI-20-10-10-40, § 125) —, et les chambres d’hôtes de l’article L. 324-3 du code du tourisme. Sans prestations, rien — voir la défiscalisation immobilière.
Articles 44 quaterdecies et 244 quater W. La zone franche d’activité efface 50 % du bénéfice imposable d’une entreprise ultramarine, dans la limite de 150 000 € par exercice de douze mois (article 44 quaterdecies, II). Taux porté à 80 % et plafond à 300 000 € en Guyane et à Mayotte, dans les secteurs prioritaires, et — depuis la loi de finances pour 2026 — dans les communes de La Réunion à fort taux de pauvreté (III ; loi de finances pour 2026, article 18, et décret n° 2026-421 du 29 mai 2026). Le crédit d’impôt outre-mer, lui, porte sur les investissements productifs. Tous deux renvoient aux secteurs éligibles au 199 undecies B : même exclusion, comme pour les ZRR et zones France ruralités revitalisation.
Exemple. 40 000 € de bénéfice en zone franche : la moitié exonérée, environ 6 000 € d’impôt épargné à 30 % de taux marginal. Le loueur en meublé : 0 €.
Hors meublé, deux précisions. Le plafond des avantages fiscaux cumulables en un an (article 200-0 A) passe de 10 000 € à 18 000 € avec une réduction d’impôt outre-mer (articles 199 undecies A, B et C) ou une SOFICA. Et le Pinel outre-mer s’est éteint le 31 décembre 2024 ; il visait la location vide.
4. Si vous habitez dans un DROM : 30 % ou 40 % d’impôt en moins, vite plafonnés
Le 3 du I de l’article 197 réduit l’impôt sur le revenu des résidents ultramarins : 30 %, sans dépasser 2 450 €, en Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion ; 40 %, sans dépasser 4 050 €, en Guyane et à Mayotte. Le taux retenu est celui de votre domicile au 31 décembre de l’année d’imposition, et la réduction couvre alors les revenus de l’année entière (BOI-IR-LIQ-20-30-10, § 50 et 140). Dans ce cas courant, rien à demander : l’administration l’applique d’après l’adresse déclarée. Une exception : si vous quittez un DROM pour la métropole en cours d’année, la réduction ne porte que sur les revenus de la période ultramarine et doit être demandée sur la déclaration, rubrique par rubrique (même BOFiP, § 110 à 130).
Deux limites. La réduction ne touche que l’impôt calculé au barème, ce tableau de taux par tranche appliqué à vos revenus. Les prélèvements sociaux restent entiers. Et le plafond vaut pour le foyer : celui qui sature déjà les 2 450 € avec ses salaires ne gagnera rien sur sa location.
9 000 € de bénéfice au réel, taux marginal 30 %, domicile en Martinique
- Barème : 9 000 × 30 % = 2 700 €
- Réduction de 30 %, plafond non atteint : − 810 €
- Prélèvements sociaux 18,6 % : 1 674 €, non réduits
- Total 3 564 € au lieu de 4 374 €
On lit parfois 5 100 € et 6 700 € : périmés, la loi de finances pour 2019 les a abaissés dès les revenus 2018.
La réduction suppose que vous habitiez le département, pas seulement le bien. Si vous vivez hors de France, ce sont d’autres règles — voir le LMNP non-résident.
5. Ce qu’il faut faire, dans l’ordre
- Situez le bien avant de signer : dans les cinq DROM le CGI s’applique, ailleurs non.
- Chiffrez la TVA avant le financement : 20 % espérés, 8,5 % obtenus — ou zéro. Sur le studio à 150 000 € HT, un trou de 17 250 € à 30 000 €.
- Refaites le calcul sans aide ultramarine : aucune ne vise un meublé loué sans prestations.
- Optez à temps pour le réel : au plus tard à la date limite de dépôt de votre déclaration de revenus de l’année précédente (article 50-0, 4 du CGI), sinon micro-BIC toute l’année.
- Domicilié sur place ? Vérifiez ce qui reste de votre plafond de 2 450 € ou 4 050 €.
6. Pour aller plus loin
Mise à jour : 1er septembre 2026. Sources : code général des impôts, articles 44 quaterdecies, 50-0, 155, 175, 197, 199 undecies A, 199 undecies B, 200-0 A, 244 quater W, 261 D, 294 et 296 ; ordonnances n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 (recodification de la TVA dans le code des impositions sur les biens et services, articles 261 D, 294 et 296 du CGI abrogés par son article 9 au 1er janvier 2027) et n° 2026-671 du 27 juillet 2026 (report du transfert au 1er janvier 2027) ; loi organique n° 2007-223 du 21 février 2007 ; loi n° 2022-1726 du 30 décembre 2022 de finances pour 2023, article 13 ; loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023, articles 75 et 84 ; loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, article 12 ; loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 18, et décret n° 2026-421 du 29 mai 2026 ; BOFiP BOI-TVA-GEO-20, BOI-IR-RICI-80-10-20-10, BOI-BIC-RICI-20-10-10-40, BOI-BIC-CHAMP-80-10-85, BOI-IR-LIQ-20-20-10-10 et BOI-IR-LIQ-20-30-10 ; impots.gouv.fr.
Guide informatif. Les collectivités du Pacifique et les collectivités à fiscalité propre relèvent de leur propre code des impôts : vérifiez auprès du service fiscal local.
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