Mis à jour le 1^er septembre 2026 — sources en fin d’article.

Louer un meublé en copropriété : ce que la clause d’habitation bourgeoise change vraiment

Vous venez d’acheter dans un immeuble collectif, et le règlement de copropriété — le contrat de l’immeuble, annexé à votre acte de vente — porte une clause d’« habitation bourgeoise ». Ai-je le droit de louer meublé ? Presque toujours oui, sans l’autorisation de personne.

Le règlement fixe la destination de l’immeuble — ce à quoi il sert : habitation, commerce, ou les deux — et ne peut imposer aucune restriction qui ne soit pas justifiée par elle (article 8, I, alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Ce qui va au-delà est réputé non écrit. Or loger un locataire qui a là sa résidence principale reste un usage d’habitation, meublé ou vide.

Cette page traite ce cas-là, et lui seul : un bail d’un an, un locataire qui a sa vie à cette adresse. Le meublé de tourisme obéit à des règles bien plus dures depuis la loi du 19 novembre 2024 : voir le meublé de tourisme en copropriété. Le cadre fiscal est dans la location meublée, le contrat dans le meublé de longue durée.

1. Une clause ne vaut que si la destination de l’immeuble la justifie

Une clause ne vaut donc pas parce qu’elle est écrite, mais parce qu’elle protège quelque chose. Sinon elle est réputée non écrite (article 43), censée n’avoir jamais existé, et n’importe quel copropriétaire peut la faire écarter par le juge. Aucun délai n’enferme cette demande : « la prescription de l’article 42 n’est pas applicable à l’action tendant à faire déclarer une clause non écrite en application de l’article 43 » (3^e chambre civile, 7 mai 2008, n° 07-13.409, Bull. 2008, III, n° 76). Une clause rédigée en 1974 se conteste donc encore aujourd’hui.

La Cour de cassation l’a jugé sur une clause frontale : les appartements « ne pourront être consacrés à la location meublée sans l’autorisation de l’assemblée générale ». Clause écartée, parce que le même règlement autorisait expressément l’exercice d’une profession libérale, aux inconvénients comparables (3^e chambre civile, 8 juin 2011, n° 10-15.891, publié au bulletin, la mention des arrêts de principe). Le litige portait sur du meublé de courte durée ; la méthode vaut a fortiori à l’année.

Demandez d’abord en quoi la restriction est justifiée par la destination — et, avant même d’acheter, réclamez au notaire le règlement, l’état descriptif de division et les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années (article L. 721-2 du code de la construction et de l’habitation) : la clause d’usage s’y lit en dix minutes.

2. Bourgeoise simple ou exclusive : la clause vise les activités, pas votre bail

« Habitation bourgeoise » ne dit rien du standing du locataire : la formule désigne l’usage du local, en deux versions dont aucune ne parle du bail.

La première ligne est identique dans les deux colonnes, et c’est la seule qui vous concerne : un locataire qui a chez vous sa résidence principale n’exerce aucune activité dans les murs, et le meublé ne se distingue du vide que par l’équipement. La clause exclusive interdit à ce locataire d’ouvrir un cabinet, pas à vous de le loger. Le partage vient de la Cour de cassation : « si en principe la simple clause d’habitation bourgeoise n’interdit pas toute activité professionnelle, il en va autrement d’une activité artisanale » (chambre sociale, 15 juin 1962, publié au bulletin, n° 554 — arrêt rendu sur un bail, la clause étant rédigée dans les mêmes termes en copropriété). La clause simple laisse donc passer le cabinet libéral, jamais l’atelier. La rédaction exacte de votre règlement reste ce qui tranche.

Une clause d’usage ne trie pas davantage les occupants : un règlement exigeant des personnes « de bonne vie et mœurs » ne permet pas d’écarter certaines catégories socioprofessionnelles (3^e chambre civile, 23 novembre 2017, n° 16-20.805, inédit, donc non publié au bulletin). Reste opposable le trouble réel — tapage, dégradations : chacun use de son lot sans « porter atteinte […] à la destination de l’immeuble » (article 9, I).

Le geste, à la signature. Remettez au locataire les extraits du règlement, pas les soixante pages : destination de l’immeuble, usage des parties privatives et communes, quote-part de charges du lot (80/1000 pour notre T2) — article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicable au meublé par son article 25-3.

3. L’assemblée générale ne peut pas voter votre interdiction

La crainte la plus répandue : qu’une assemblée excédée vote l’interdiction des meublés. Elle n’en a pas le pouvoir.

Une résolution « interdisons la location meublée » n’a donc aucune portée sur les lots existants, quelle que soit la majorité qui l’a votée. Modifier les stipulations du règlement relatives à la destination de l’immeuble suppose, elle, l’unanimité des voix de tous les copropriétaires (dernier alinéa du même article). Le d) de l’article 26, ajouté par l’article 6 de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, ne vise que les meublés de tourisme — et seulement dans les copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale, pour les lots qui ne sont pas la résidence principale du copropriétaire : voir le meublé de tourisme en copropriété.

Rien à lui déclarer par ailleurs : l’article 9-2 n’impose de l’informer que pour un lot « qui fait l’objet de la déclaration prévue à l’article L. 324-1-1 du code du tourisme ». À l’année, aucune information n’est due, ni au syndic ni à la mairie — voir le changement d’usage.

4. Vos travaux : dès que la façade est touchée, il faut un vote

Chez vous, vous êtes libre : sols, peintures, cuisine, mobilier ne regardent personne. Tout change dès que le chantier sort de vos murs.

L’article 25 b) soumet à l’autorisation de l’assemblée les travaux faits aux frais d’un copropriétaire « affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ». Il y faut la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non : 501 millièmes sur 1 000, un absent étant une voix qui manque. À défaut, si le projet réunit un tiers de ces voix (334 millièmes), l’assemblée revote aussitôt à la majorité des présents — passerelle de l’article 25-1.

Exigent un vote : fenêtres et volets, climatisation extérieure, sortie de hotte ou VMC en façade, porte palière, percement d’un mur porteur. L’article 25 e) ajoute la nouvelle répartition des charges qu’impose un changement d’usage d’une partie privative.

Le sort fiscal de la dépense se joue dans les travaux en LMNP. Le geste, avant le chantier : faire inscrire le projet à l’ordre du jour de la prochaine assemblée.

5. Les charges : vous payez tout au syndicat, vous n’en refacturez qu’une partie

Le débiteur du syndicat des copropriétaires — la collectivité de tous les propriétaires de l’immeuble —, c’est vous, jamais votre locataire. Vous payez tout, puis vous refacturez ce qui est récupérable.

L’article 10 pose deux clés : services collectifs et équipements communs selon « l’utilité objective » qu’ils présentent pour chaque lot — un rez-de-chaussée paie moins d’ascenseur —, parties communes selon vos millièmes, la part de l’immeuble que pèse votre lot.

S’y ajoute le fonds de travaux, l’épargne obligatoire de la copropriété : au moins 2,5 % des travaux du plan pluriannuel adopté et 5 % du budget prévisionnel ; sans plan, 5 % du budget. Siège : article 14-2-1 depuis le 1^er janvier 2023 — « article 14-2 » est périmé.

Ces 240 € ne reviennent pas : l’article 14-2-1 exclut tout remboursement « à l’occasion de la cession d’un lot ». Seule issue, à négocier dans le compromis : que l’acquéreur vous en verse l’équivalent en sus du prix.

Sur ces 4 800 €, ce que vous refacturez suit une liste limitative fixée par décret en 1987 : ni honoraires de syndic, ni gros travaux, ni fonds de travaux — voir les charges récupérables. Le reste se déduit au réel — le régime des dépenses réelles, non de l’abattement forfaitaire — de votre résultat BIC, la catégorie fiscale de la location meublée : celui que frappent votre impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux depuis les revenus 2025 (LFSS 2026, loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, article 12).

6. Pour aller plus loin

Mise à jour : 1^er septembre 2026. Sources : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, articles 8, 9, 9-2, 10, 14-2-1, 25, 25-1, 26 (version en vigueur depuis le 21 novembre 2024), 42 et 43 ; loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, article 6 ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 3 et 25-3 ; article L. 721-2 du code de la construction et de l’habitation ; code du tourisme, article L. 324-1-1 ; LFSS 2026, loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, article 12 ; service-public.gouv.fr, « Bail d habitation : documents remis par le propriétaire (bailleur) » (fiche F2066) ; Cour de cassation, chambre sociale, 15 juin 1962 (Bull. n° 554) ; Cour de cassation, 3^e chambre civile, 7 mai 2008, n° 07-13.409 (Bull. 2008, III, n° 76), 8 juin 2011, n° 10-15.891 (Bull. 2011, III, n° 97) et 23 novembre 2017, n° 16-20.805 (inédit).

Guide informatif. Un règlement de copropriété est un contrat propre à votre immeuble : sa lecture prime sur toute règle générale.