Mis à jour le 2 septembre 2026 — sources en fin d’article.

Passer par une conciergerie Airbnb : ce que ça coûte, ce que ça change à votre fiscalité

Une conciergerie Airbnb exploite à votre place un meublé de tourisme — un logement loué à la nuitée à des voyageurs de passage : annonce, calendrier, clés, ménage, linge. Elle se paie 15 à 25 % des loyers (fourchette de marché, septembre 2026), plus 20 % de TVA que vous ne récupérerez pas.

Deux conséquences que le marché tait. Cette commission ne se déduit qu’au régime réel, où l’on retranche ses dépenses réelles au lieu d’un forfait. Et si la conciergerie rend pour votre compte trois des quatre services de l’article 261 D, 4°, b du code général des impôts, vos loyers deviennent taxables à la TVA. Le cadre général figure dans le guide du meublé de tourisme en 2026.

1. Prestataire ou mandataire : la ligne qui fait entrer votre conciergerie dans la loi Hoguet

La conciergerie prestataire intervient sur le bien : ménage, blanchisserie, remise des clés. Un travail matériel — contrat d’entreprise, art. 1710 du code civil. La location reste vôtre.

La conciergerie mandataire intervient dans la location : elle publie l’annonce, contracte, encaisse et vous reverse. Elle agit en votre nom : c’est un mandat (art. 1984), avec diligence (art. 1992) et reddition de comptes (art. 1993).

L’art. 1^er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, vise ceux qui, « d’une manière habituelle, … prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui » et relatives à « la location …, saisonnière ou non, en nu ou en meublé ». « Saisonnière » est dans le texte : la courte durée n’y échappe pas.

Publier, contracter et encaisser pour vous impose une carte professionnelle — pas un label, une condition légale. Elle suppose une garantie financière, qui rembourse les loyers encaissés en votre nom s’ils disparaissent, et une assurance de responsabilité civile professionnelle (art. 3) ; la convention doit être écrite (art. 6) ; exercer sans carte coûte six mois d’emprisonnement et 7 500 € d’amende (art. 14). Sanction pour elle ; pour vous, les 13 640 € qui transiteront sans garantie.

2. 20 % des loyers, plus 20 % de TVA que vous ne récupérez pas

Le taux — 15 à 25 %, fourchette de marché relevée en septembre 2026 — n’est fixé par aucun texte : la rémunération d’un mandataire est libre (art. 1984 du code civil). Son affichage, lui, est obligatoire : tout professionnel qui met en relation bailleurs et locataires doit afficher ses prix maximums pratiqués, TTC et en indiquant qui les paie, en vitrine comme sur son site (arrêté du 10 janvier 2017, art. 1 et 2). Un taux annoncé sans barème affiché est déjà un signal. Reste que le taux compte moins que l’assiette, la somme sur laquelle il se calcule. Sur un séjour de 500 € dont 80 € de ménage, 20 % portent sur 500 € ou sur 420 € : 16 € d’écart par séjour, 640 € sur quarante. Le ménage refacturé est imposable : voir la refacturation du forfait ménage.

Second oubli : elle facture 20 % de TVA sur sa commission, sauf franchise en base (art. 293 B du CGI). Une entreprise ordinaire la récupère ; pas vous, la location meublée étant exonérée de TVA (art. 261 D, 4° du CGI). Votre coût réel est le montant taxe comprise.

Exemple — T2 meublé de tourisme classé, ville moyenne.

Le 3 % retenu ici est le taux hôte des frais partagés d’Airbnb, le voyageur acquittant en plus 14,1 à 16,5 %. Les annonces pilotées par un logiciel de gestion locative — le cas courant d’une conciergerie — relèvent des frais uniques : environ 15,5 % à la charge du seul hôte. Vérifiez laquelle des deux s’applique avant de reprendre ce tableau, l’écart suffit à inverser le résultat (barème Airbnb, septembre 2026).

+645 € par an, parce qu’elle remplit mieux et loue plus cher : à nuitées et prix égaux, elle coûterait 2 304 € pour rien.

3. Déduire la commission : oui au réel, jamais au micro-BIC

Vos loyers meublés sont imposés en BIC — bénéfices industriels et commerciaux, la catégorie des activités commerciales.

Au micro-BIC, le fisc retire de vos recettes un abattement, pourcentage forfaitaire censé couvrir toutes vos dépenses : rien d’autre à retrancher. Il vaut 50 % pour un meublé de tourisme classé (recettes 2025 : 77 700 € ; recettes 2026 : 83 600 €) et 30 % pour un non classé, sous 15 000 € de recettes (art. 50-0 du CGI) — d’où l’intérêt du classement en meublé de tourisme.

Au régime réel, elle se déduit en totalité, TVA comprise puisque vous ne la récupérez pas (art. 39, 1 du CGI) : 3 274 €. Encore faut-il un bénéfice à effacer.

• Résultat positif. Tranche à 30 % — le taux qui frappe votre dernier euro — plus 18,6 % de prélèvements sociaux sur le résultat BIC, soit 48,6 % (taux simplifié, qui ignore la CSG déductible) : 1 590 € d’impôt en moins, la conciergerie à 1 684 € net.
• Résultat déjà nul. Fréquent au réel : l’amortissement, l’usure comptable du logement retirée du résultat sans rien débourser, a déjà absorbé les loyers. La commission creuse alors un déficit, imputable dix ans sur vos seuls bénéfices futurs de location meublée non professionnelle (art. 156, I, 1° ter du CGI). Gain décalé, pas supprimé.

Le régime se choisit dans la fiscalité d’une location Airbnb.

4. Le vrai risque : trois services sur quatre rendus pour votre compte

Une barrière d’abord : la TVA n’est pas l’impôt sur le revenu. Rien ici ne change votre imposition : vos recettes restent des BIC. Une seule question : devrez-vous facturer la TVA à vos voyageurs ?

L’art. 261 D, 4°, b du CGI taxe les hébergements de trente nuitées au plus offrant, outre le local meublé, au moins trois de ces quatre services : petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, réception, même non personnalisée, de la clientèle. Ces trois derniers mots sont dans la loi : exiger un accueil personnalisé est un contresens. Ce régime, c’est la para-hôtellerie.

Le chaînon qui manque partout : ces services n’ont pas à être rendus par vous. Le § 60 de BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 exige la mise à disposition du local meublé « par l’hébergeur (ou par une personne agissant en son nom et pour son compte) » ; le § 70 admet, pour le petit déjeuner, le recours « à un tiers ». Une conciergerie « tout compris » coche trois cases — ménage, linge, accueil — pour votre compte. Le résultat vous est imputé.

Le § 100 admet une réception à distance, « par l’intermédiaire d’un système de communication électronique ». La décision du Conseil d’État du 12 novembre 2025, n° 498267 (8^e et 3^e ch. réunies, inédit au recueil Lebon) n’a annulé que les deux phrases « Remarque » des § 80 et 90, dans leur rédaction du 7 août 2024 ; le surplus des conclusions, dont le recours contre le § 100, a été rejeté. La précision que personne ne fait : ces deux remarques avaient été réécrites le 26 mars 2025, avant la décision, et le BOFiP en vigueur les porte toujours, bornées aux séjours de cinq nuits au plus (§ 80 et 90). C’est le raisonnement que le Conseil d’État a censuré : ne bâtissez pas un montage TVA sur cette seule tolérance. La boîte à clés, elle, n’est pas condamnée — mais elle ne suffit pas à elle seule : le § 100 exige qu’une alternative d’accueil physique soit proposée.

Ce que ça change — même T2, acheté neuf sur plan (VEFA) 220 000 € taxe comprise dont 36 667 € de TVA :

Acheté d’occasion, le bien n’a supporté aucune TVA : rien à récupérer. Sous la franchise en base, vous ne facturez ni ne déduisez rien. Tout le sujet : la para-hôtellerie en 2026.

5. Ce que la conciergerie ne portera jamais à votre place

Le mandat transfère des gestes, pas vos obligations personnelles.

La déclaration reste la vôtre. L’art. L. 324-1-1, III du code du tourisme oblige « toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme » à déclarer « préalablement en personne » : pas son mandataire. Le texte s’applique dans toutes les communes depuis le 20 mai 2026 et vise un téléservice national, dont la mise en service est annoncée au 4^e trimestre 2026 (DGE, page API meublés, 23 juillet 2026). D’ici là, la procédure reste celle de votre commune : Cerfa 14004*04 envoyé en mairie pour la déclaration simple, service en ligne communal là où l’enregistrement existe (service-public.gouv.fr, vérifié le 21 mai 2026). L’oubli coûte 10 000 €, amende administrative prononcée par la commune sans juge (V). Détail : l’enregistrement d’un meublé Airbnb, la réglementation ville par ville.

Votre statut social non plus. L’art. L. 611-1, 6° du code de la sécurité sociale rattache à la Sécurité sociale des indépendants le loueur de meublés dont les recettes dépassent 23 000 € (seuil de l’art. 155, IV, 2, 2° du CGI, auquel le 6° renvoie) quand les locaux sont loués à une clientèle « n’y élisant pas domicile » — la courte durée, même sans être loueur professionnel. Le même 6° ménage une option contraire, à exercer lors de l’affiliation, pour relever du régime général : elle suppose des recettes inférieures au seuil de l’art. 102 ter du CGI, soit 83 600 € pour 2026 à 2028 (art. L. 311-3, 35° du CSS). Fini les prélèvements sociaux : ce sont des cotisations d’indépendant, avec des minima dus même sans bénéfice. Une conciergerie qui porte vos recettes de 21 000 € à 25 000 € déclenche ce basculement. Voir les cotisations sociales du loueur en meublé.

6. Pour aller plus loin

Mise à jour : 2 septembre 2026. Sources : loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, art. 1^er, 3, 6 et 14 (Légifrance) ; code civil, art. 1710, 1984, 1992 et 1993 ; art. 261 D, 4°, b, 279, a, 39, 1, 50-0, 156, I, 1° ter et 293 B du CGI ; art. 207, II et III de l’annexe II au CGI (impots.gouv.fr) ; BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, § 60, 70, 80, 90 et 100, version en vigueur du 26 mars 2025 (BOFiP), la version du 7 août 2024 visée par le Conseil d’État restant consultable en ligne ; CE, 8^e et 3^e ch. réunies, 12 novembre 2025, n° 498267, inédit au recueil Lebon (Légifrance) ; arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière, art. 1 et 2, version en vigueur depuis le 1^er avril 2022 (Légifrance) ; art. L. 324-1-1, III et V du code du tourisme ; DGE, page « API meublés », mise à jour du 23 juillet 2026 ; service-public.gouv.fr, fiches F2043 et R14321, vérifiées le 21 mai 2026 ; art. L. 611-1, 6° et L. 311-3, 35° du code de la sécurité sociale (Légifrance, version en vigueur depuis le 28 février 2025) ; art. 155, IV, 2, 2° et 102 ter du CGI ; art. L. 2333-33 du CGCT ; LFSS 2026, loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, art. 12. L’art. 261 D du CGI est abrogé au 1^er janvier 2027 (ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025, art. 9 ; transfert d’abord fixé au 1^er septembre 2026, reporté par l’ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026) : les règles de TVA rejoignent le livre II du code des impositions sur les biens et services, à droit constant — trente nuitées et trois services sur quatre inchangés. Les anciennes références au CGI restent admises jusqu’au 30 juin 2028 (même ordonnance) ; les numéros d’articles de cette page seront repris d’ici là. Aucun texte ne fixe le niveau de la commission d’une conciergerie : le plafonnement du décret n° 2014-890 du 1^er août 2014 ne vise que la part de frais de mise en location imputable au locataire d’un logement loué en résidence principale, jamais un meublé de tourisme. L’affichage du barème, lui, est obligatoire (arrêté du 10 janvier 2017 précité) et la convention doit être écrite en précisant les conditions de détermination de la rémunération et qui en a la charge (loi n° 70-9, art. 6). Les taux de 15 à 25 % sont des observations de marché relevées en septembre 2026 ; les taux de plateforme proviennent du barème publié par Airbnb, consulté à la même date.

Guide informatif. Aucune conciergerie n’est nommée ni recommandée : ce sont les critères qui comptent, pas les marques.