Mis à jour le 1er septembre 2026 — sources en fin d’article.
Investir en LMNP dans une résidence d’affaires : ce que le rendement affiché ne dit pas
Une résidence d’affaires est un appart-hôtel pour salariés en déplacement : des logements meublés autonomes, avec accueil et ménage. Vous n’y achetez pas un appartement à louer, mais un logement lié à une société qui l’exploite par un bail commercial — le contrat qui vous prive de son usage contre un loyer.
Deux conséquences. La TVA de 20 % promise vient des services de l’exploitant, pas des vôtres. Et le rendement affiché est calculé hors taxes, avant des charges que le bail ne peut pas vous retirer.
Le montage d’ensemble est dans le guide pour investir en LMNP en résidence de services, le contrat dans celui du bail commercial en LMNP. Ici, la seule classe d’actif « affaires ».
Rédigé par Quentin Hagnéré
Expert en gestion de patrimoine — Fondateur de LMNP.AI et Hagnéré Patrimoine. CIF, COA, COBSP. Chaque article cité est relevé dans sa version en vigueur publiée par Légifrance.
1. Un appart-hôtel pour salariés en mission, ni hôtel ni meublé de tourisme
Logement complet avec coin cuisine, séjours de la nuitée au mois, clientèle professionnelle : la société qui exploite assure accueil, ménage et linge. Vous ne croisez jamais l’occupant — votre locataire, c’est l’exploitant. Fil rouge de la page : un T1 neuf à 145 000 € TTC, toutes taxes comprises, loué 5 100 € par an. Chiffres d’hypothèse, posés pour faire tourner les calculs : aucun barème ne fixe un prix d’achat ni un loyer de bail commercial. Reprenez les montants de votre dossier, la méthode ne change pas.
| Hôtel | Résidence d’affaires | Meublé de tourisme (par vous) | |
|---|---|---|---|
| Qui rend les services | L’hôtelier | L’exploitant | Vous |
| Ce qui vous lie | Rien | Bail commercial | Contrat avec l’occupant |
| Déclaration en mairie, enregistrement | Sans objet | Hors sujet | Obligatoires |
La dernière ligne surprend : déclaration en mairie et numéro d’enregistrement — plus le plafond de 120 jours quand le logement est une résidence principale (art. L. 324-1-1 du code du tourisme) — pèsent sur qui met le meublé à disposition d’une clientèle de passage. L’exploitant, pas vous. Pour louer vous-même : le meublé de tourisme.
2. « Résidence d’affaires » n’existe pas au code du tourisme : le vrai clivage est le classement
L’expression est un nom commercial : aucun texte ne la définit. La catégorie voisine est réglementée — la résidence de tourisme de l’article D. 321-1 du code du tourisme : logements meublés en ensemble homogène, locaux collectifs, location à la journée, à la semaine ou au mois. Beaucoup d’appart-hôtels d’affaires sont classés, beaucoup non.
La différence décide de la durée de votre loyer. L’article L. 145-7-1 du code de commerce impose neuf ans sans résiliation triennale — l’exploitant ne peut plus partir tous les trois ans — mais aux seules résidences de tourisme classées (art. L. 321-1 du code du tourisme). Non classée, la résidence en sort. Et la protection ne joue pas non plus sur les baux renouvelés (Cass. 3e civ., 7 septembre 2023, n° 21-14.279, publié au bulletin).
Avant de signer : réclamez l’arrêté de classement, valable cinq ans (art. D. 321-6 du code du tourisme), et vérifiez la résidence sur le répertoire d’Atout France. En 2023, le parc comptait 2 300 résidences de tourisme, soit 710 000 lits, dont environ 60 % classées (Fédération nationale des résidences de tourisme, chiffre repris par la Direction générale des entreprises, page mise à jour le 25 juillet 2024 — pas d’actualisation depuis). Quatre résidences sur dix ne sont donc pas classées. L’oubli coûte, sur notre T1, les six années que vous croyiez fermes — 30 600 €.
3. Les 20 % de TVA viennent des services de l’exploitant, pas des vôtres
Louer un logement meublé ne supporte pas de TVA : article 261 D, 4° du code général des impôts, rédaction issue de la loi de finances pour 2024 (loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023, art. 84), en vigueur du 31 décembre 2023 au 1er janvier 2027. Or récupérer la TVA, c’est se faire rembourser celle du promoteur, et l’État ne rembourse que si vos loyers sont taxés. Trois exceptions le permettent : les deux premières visent l’exploitant, la troisième est la vôtre.
| Texte | Ce qu’il vise |
|---|---|
| b | Secteur hôtelier : 3 des 4 prestations — petit déjeuner, nettoyage régulier, linge de maison, réception même non personnalisée — pour des séjours « n’excédant pas trente nuitées », reconduction possible |
| b bis | Location meublée résidentielle, mêmes 3 services sur 4, sans plafond de durée : les missions longues |
| c | Votre bail : location « consentie à l’exploitant » remplissant le b ou le b bis |
Encore faut-il l’avoir payée : cette TVA n’existe que sur du neuf ou de la VEFA, l’achat sur plan. D’occasion, rien à récupérer.
Reprenons le T1. 145 000 € TTC = 120 833 € hors taxes + 24 167 € de TVA remboursés — remboursés, pas acquis. L’article 207 de l’annexe II au CGI les acquiert par vingtièmes, un par année de location, et exige un décompte le jour de la vente (II et III). Vente la neuvième année sans reprise du bail : 24 167 × 12/20 = 14 500 € à rendre. Avec reprise par un acheteur qui facture la TVA, l’article 257 bis dispense de tout reversement : 0 €. Pas un « engagement de vingt ans » mais un délai (TVA en LMNP). L’article 261 D disparaît d’ailleurs le 1er janvier 2027, absorbé par le code des impositions sur les biens et services (abrogation par l’ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025, art. 9 ; bascule reportée du 1er septembre 2026 au 1er janvier 2027 par l’ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026, art. 2) : même régime, autre numérotation. Les références au CGI restent utilisables jusqu’au 30 juin 2028 (ord. n° 2026-671, art. 2).
4. Être assujetti à la TVA ne change rien à votre impôt sur le revenu
Être assujetti, c’est facturer de la TVA et en récupérer : cela ne dit rien de la case où vos loyers seront imposés. La TVA demande si le loyer est taxable ; l’impôt sur le revenu, dans quelle catégorie le déclarer. Récupérer 24 167 € ne change pas la réponse : vous restez LMNP, loueur en meublé non professionnel, imposé dans les BIC, les bénéfices industriels et commerciaux.
Deux régimes. Le micro-BIC retire d’office un abattement de 50 % — la moitié des loyers, sans justificatif — sous 83 600 € de recettes 2026 (77 700 € pour 2025), comptées hors taxes (art. 50-0 du CGI), case 5NI. Le régime réel déduit les charges réelles et l’amortissement, l’usure comptable du logement retirée du loyer imposable sans rien débourser.
Sur le T1 au micro-BIC : 2 550 € imposables, 765 € d’impôt dans une tranche à 30 %, plus 18,6 % de prélèvements sociaux — CSG, CRDS, prélèvement de solidarité (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, art. 12) —, soit 474 €. Total 1 239 €, que l’amortissement efface souvent au réel.
Vous ne devenez pas para-hôtelier, celui qui rend lui-même les services d’un hôtel : ni BIC professionnel, ni sécurité sociale des indépendants, ni plus-value professionnelle (para-hôtellerie). Le LMP, statut professionnel, suppose plus de 23 000 € TTC de recettes et plus que les autres revenus d’activité du foyer (art. 155, IV).
5. 4,22 % affichés, 3,51 % encaissés : où passe la différence
La plaquette divise un loyer hors taxes par un prix hors taxes. Vous, vous signez un chèque TTC le jour de l’acte, puis supportez des charges que le bail ne transfère pas.
| Ligne | Montant | Ce que c’est |
|---|---|---|
| Rendement annoncé | 4,22 % | 5 100 € / 120 833 € |
| Sur le prix décaissé | 3,52 % | 5 100 € / 145 000 € TTC |
| − CFE | − 350 € | cotisation foncière des entreprises, l’impôt local de toute activité ; l’art. 1647 D du CGI fixe une base minimum, pas une cotisation — 250 à 597 € sous 10 000 € de recettes, 250 à 7 769 € pour les tranches supérieures —, à multiplier par le taux voté par la commune et à majorer des frais de gestion (art. 1641) ; non transférable |
| − comptable et télétransmission de TVA | − 400 € | non transférables |
| − assurance propriétaire non occupant | − 110 € | |
| Loyer net | 4 240 € | 3,51 % du prix hors taxes |
Les trois charges retranchées sont des hypothèses, pas des tarifs. Le comptable et l’assurance propriétaire non occupant se négocient, aucun texte ne les encadre. La CFE, elle, dépend du taux voté par votre commune : entre le bas et le haut de la première tranche de l’article 1647 D du CGI (250 à 597 € de base, version en vigueur au 1er juillet 2026), la note double. Demandez les devis avant de refaire le calcul — c’est la seule manière d’obtenir votre rendement, et non le nôtre.
Le 3,52 % vaut tant que la TVA n’est pas revenue, définitivement dans l’occasion. Remboursée, la base redevient le prix hors taxes : le 4,22 % annoncé y devient 3,51 %.
Reste le poste absent du tableau : les grosses réparations de l’article 606 du code civil — gros murs, voûtes, poutres, réfection entière des couvertures. Un bail « triple net » ne peut pas vous les transférer ; le partage exact, et la défaillance de l’exploitant, sont dans le guide du bail commercial. Un appel de fonds de 6 000 € pour une toiture, c’est dix-sept mois de loyer net. Réclamez l’inventaire précis et limitatif des charges et l’état prévisionnel des travaux (art. L. 145-40-2 du code de commerce).
6. Le risque exploitant, chiffré : un marché encore très en dessous de 2019
Votre loyer ne dépend pas d’un locataire mais d’une entreprise, sur un marché convalescent. Au deuxième trimestre 2026, le tourisme d’affaires dans les hôtels et les autres hébergements collectifs gagne 6,0 % sur un an. Il reste pourtant 32,7 % en dessous de son niveau du deuxième trimestre 2019 (Insee, Informations rapides n° 196 du 19 août 2026). « Clientèle plus résiliente », lit-on parfois : les chiffres disent le contraire.
Un loyer garanti ne vaut que ce que vaut l’exploitant. Avant de signer, dans l’ordre :
- l’arrêté de classement — neuf ans fermes ou départ à trois ans, 30 600 € en jeu ;
- ses comptes annuels, déposés au greffe ;
- le taux d’occupation de cette résidence, pas de la marque ;
- la part des loyers propriétaires dans son chiffre d’affaires — la ligne qu’il coupera en premier.
TVA recuperee, vingtiemes a suivre, CFE a payer : qui en tient le compte ?
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7. Pour aller plus loin
Mise à jour : 1er septembre 2026. Sources : Légifrance — CGI, art. 261 D, 4°, 260 D, 279 a, 50-0, 155 IV, 150 VB III, 199 sexvicies, 257 bis, 1641, 1647 D ; annexe II au CGI, art. 207 (II et III) ; code de commerce, art. L. 145-1, L. 145-7-1, L. 145-40-2, R. 145-35 ; code civil, art. 606 ; code du tourisme, art. D. 321-1, D. 321-6, L. 321-1, L. 324-1-1 ; CCH, art. L. 631-12 et L. 631-13. BOFiP-Impôts : BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, BOI-TVA-LIQ-30-20-10 § 10, BOI-IR-RICI-220. Jurisprudence : Cass. 3e civ., 7 septembre 2023, n° 21-14.279, publié au bulletin. Lois : loi de finances pour 2024 (n° 2023-1322 du 29 décembre 2023, art. 84), loi de finances pour 2025 (n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84), LFSS 2026 (n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, art. 12), ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 (art. 9) et ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026 (art. 2 : bascule au 1er janvier 2027, références CGI utilisables jusqu’au 30 juin 2028). Insee, Informations rapides n° 196 du 19 août 2026. Direction générale des entreprises, « Les résidences de tourisme », mise à jour du 25 juillet 2024 (chiffres FNRT 2023).
Guide informatif. Le classement, le bail et les services rendus varient d’une résidence à l’autre : les pièces citées se lisent au dossier.
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