TVA et LMNP 2026 : exonération, récupération, déclaration et guide complet
Non, la majorité des LMNP ne sont pas soumis à la TVA : la location meublée à usage d'habitation est exonérée en vertu du premier alinéa du 4° de l'article 261 D du CGI (le a de ce 4° a été abrogé par l'art. 84 de la loi de finances pour 2024). En revanche, les loueurs qui fournissent au moins 3 des 4 prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, ménage régulier, linge, accueil) pour des séjours de 30 nuitées maximum sont assujettis de plein droit. C'est aussi le cas en résidence de services gérée. LMNP.AI fait le point sur les taux, la franchise en base, les régimes déclaratifs, la récupération de TVA et la régularisation sur 20 ans.
Mis à jour le 19 mars 2026 — Sources : CGI, BOFiP, Conseil d'État — ~11 500 mots — Lecture : 45 min
Sommaire
- Principe : la location meublée est exonérée de TVA
- Quand un LMNP est-il assujetti à la TVA ?
- Quels sont les taux de TVA applicables ?
- Quels sont les seuils de franchise en base en 2026 ?
- Régimes déclaratifs : simplifié, réel normal et mini-réel
- Comment récupérer la TVA sur un investissement LMNP ?
- Crédit de TVA et remboursement
- Déclaration de TVA : obligations et formulaires
- Comment fonctionne la régularisation TVA sur 20 ans ?
- 5 exemples chiffrés
- Cas particuliers
- Quelles sont les erreurs fréquentes à éviter ?
- Contrôle fiscal TVA en LMNP
- Cessation d'activité et conséquences TVA
- Chronologie des réformes TVA 2024-2026
- FAQ (27 questions)
- Références légales
1. Principe : la location meublée est exonérée de TVA
La règle générale est claire : les locations de locaux meublés à usage d'habitation sont exonérées de TVA, sans possibilité d'option. Le caractère occasionnel ou permanent de la location, sa périodicité et le montant des loyers n'ont aucune influence sur cette exonération.
Article 261 D, 4° du CGI, premier alinéa : « Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d'habitation. » Ce sont ces locations que le 4° exonère ; le a de ce 4°, qui portait avant 2024 l'exception para-hôtelière, a été abrogé par l'art. 84 de la loi de finances pour 2024.
En pratique, cela signifie que la grande majorité des LMNP ne sont pas concernés par la TVA. Si vous louez un appartement meublé à un locataire pour sa résidence principale (bail d'un an ou de 9 mois pour un étudiant) dans le cadre du statut LMNP, vous ne facturez pas de TVA et vous ne pouvez pas en récupérer.
Cette exonération s'applique aussi bien aux locations longue durée qu'aux locations saisonnières classiques (type Airbnb), à condition de ne pas fournir de prestations para-hôtelières.
Conséquence directe : un LMNP exonéré de TVA ne peut pas déduire la TVA sur ses achats (immobilier, mobilier, travaux). La TVA payée est une charge définitive, potentiellement déductible au régime réel comme composante du prix d'acquisition.
TVA et régime réel : une subtilité importante
Pour un LMNP exonéré de TVA, la TVA payée sur les achats (mobilier, travaux, honoraires) n'est pas récupérable auprès du Trésor public. En revanche, au régime réel BIC, cette TVA fait partie intégrante du prix d'acquisition et peut être :
- Amortie : la TVA sur le mobilier et les travaux est intégrée dans la valeur amortissable (ex : canapé acheté 1 200 euros TTC = amorti sur 1 200 euros, pas 1 000 euros HT)
- Déduite en charge : la TVA sur les petites dépenses (fournitures, produits d'entretien) est déduite comme charge d'exploitation
En résumé : un LMNP exonéré ne récupère pas la TVA, mais il la déduit indirectement via les amortissements et les charges déductibles au régime réel. C'est une distinction fondamentale que beaucoup d'investisseurs confondent. Chez LMNP.AI, nos experts-comptables spécialisés accompagnent aussi bien les LMNP exonérés que les LMNP assujettis à la TVA.
2. Quand un LMNP est-il assujetti à la TVA ?
L'exception à l'exonération est prévue par l'article 261 D 4 b) du CGI, entièrement réécrit par l'article 84 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024. Cette refonte fait suite à l'arrêt fondateur du Conseil d'État du 5 juillet 2023 (n° 471877, dit "Winterfell"), qui avait jugé l'ancien article 261 D partiellement contraire à la directive TVA européenne.
Les 4 prestations para-hôtelières
Un LMNP est assujetti à la TVA s'il fournit un local meublé et au moins 3 des 4 prestations suivantes, pour des séjours n'excédant pas 30 nuitées consécutives. Les chambres d'hôtes et gîtes remplissent quasi-systématiquement ces critères :
| Prestation | Description | Précision |
|---|---|---|
| 1. Petit-déjeuner | Fourniture d'un petit-déjeuner | Peut être inclus dans le prix ou facturé en supplément |
| 2. Nettoyage régulier | Nettoyage régulier des locaux | La régularité s'apprécie au cas par cas : sur un séjour court, un ménage fait avant l'arrivée peut suffire (CE, 12/11/2025) |
| 3. Linge de maison | Fourniture de draps et serviettes | Un linge renouvelé avant l'entrée du client peut suffire sur un séjour court (CE, 12/11/2025) |
| 4. Accueil / réception | Réception de la clientèle, même non personnalisée | La loi n'exige ni accueil physique, ni accueil personnalisé ; une boîte à clés ne suffit pas à elle seule à caractériser la réception, mais elle peut en être la modalité de remise des clés |
Arrêt du Conseil d'État du 12 novembre 2025 (n° 498267, 8e-3e chambres réunies) : le CE a annulé les deux seules phrases "Remarque" des paragraphes 80 (nettoyage) et 90 (linge de maison) du BOFiP BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, dans sa version publiée le 7 août 2024. Ces phrases tenaient les critères pour nécessairement satisfaits du seul fait que la prestation avait été réalisée avant le début du séjour, pour les séjours de moins d'une semaine : elles ajoutaient à la loi. Les paragraphes 80 et 90 eux-mêmes ne sont pas annulés.
Portée concrète : ce qui disparaît, c'est l'automatisme, pas la solution. Le CE juge au contraire que, "pour un séjour de courte durée, ces conditions peuvent se trouver satisfaites" lorsque le linge a été renouvelé et le nettoyage fait avant l'entrée du client. Un ménage réalisé avant l'arrivée peut donc toujours suffire sur un court séjour ; ce que l'arrêt retire, c'est la présomption, pas la prestation : la régularité s'apprécie au cas par cas, au regard de la durée du séjour.
Que signifie concrètement "accueil de la clientèle" ?
Sur ce critère, l'arrêt du 12 novembre 2025 n'a rien changé : le recours dirigé contre le paragraphe 100 du BOFiP, celui qui traite de l'accueil, a été rejeté (article 3 du dispositif), le juge relevant que la doctrine n'énonce pas que la simple mise à disposition des clés par une boîte à clés suffirait par elle-même. Il faut partir du texte : l'article 261 D 4 b) et b bis) vise « la réception, même non personnalisée, de la clientèle ». La loi n'exige donc ni un accueil physique, ni un accueil personnalisé — exiger l'un ou l'autre reviendrait à ajouter à la loi, précisément le vice censuré par le Conseil d'État sur les deux autres critères :
- Accueil physique : remise des clés en main propre, visite du logement, explications — la modalité la plus simple à prouver, mais pas la seule admise
- Accueil non personnalisé : la loi le vise expressément, donc un dispositif standardisé ou automatisé peut valoir réception dès lors qu'il assure réellement l'accueil du client (application ou messagerie d'accueil avec assistance joignable, visio d'arrivée, conciergerie disponible pendant le séjour)
- Ce que le Conseil d'État a jugé sur la boîte à clés (cons. 7) : Le juge s'est borné à relever que la doctrine n'énonce pas qu'elle suffirait par elle-même, puis a rejeté le recours. Elle n'est donc ni condamnée, ni validée d'office : elle peut être la modalité de remise des clés d'une réception par ailleurs assurée
- Insuffisant en soi : une boîte à clés ou un code envoyé par SMS sans aucun service de réception derrière — remettre un code d'accès n'est pas recevoir la clientèle
Attention aux raisonnements en nombre de nuits : les deux "Remarque" annulées faisaient jouer un seuil de durée — moins d'une semaine — au terme duquel le nettoyage et le linge étaient tenus pour nécessairement réguliers du seul fait qu'ils avaient été assurés avant le début du séjour. Ce sont ces deux phrases, dans la version du BOFiP publiée le 7 août 2024, que le Conseil d'État a annulées le 12 novembre 2025, parce qu'elles ajoutaient à la loi. Le même arrêt juge en revanche que, sur un séjour de courte durée, les conditions peuvent se trouver satisfaites par un ménage fait et un linge renouvelé avant l'entrée du client. En pratique, votre sécurité vient de la preuve de vos prestations (planning de ménage, rotations de linge) rapportée à la durée réelle des séjours, et non d'un seuil de nuitées appliqué à ces deux critères — la condition légale des 30 nuitées, elle, demeure entière.
Résidences de services gérées
Les résidences de services sont toujours soumises à la TVA car l'exploitant fournit systématiquement les prestations para-hôtelières requises. L'investisseur LMNP qui achète un lot en résidence de services est donc assujetti de plein droit.
| Type de résidence | Taux TVA | Base légale |
|---|---|---|
| Résidence de tourisme classée | 10 % | Art. 279 a) CGI |
| Résidence étudiante | 10 % | Art. 279 a) CGI |
| Résidence seniors | 10 % | Art. 279 a) CGI |
| Résidence d'affaires | 10 % | Art. 279 a) CGI |
| EHPAD | 5,5 % | Art. 278-0 bis C CGI |
| Résidence autonomie | 5,5 % | Art. 278-0 bis C CGI |
Location meublée résidentielle avec services (article 261 D 4 b bis)
Depuis 2024, une nouvelle catégorie existe : les locations de logements meublés à usage résidentiel, dans le cadre de secteurs autres que ceux visés au b, assorties d'au moins 3 des 4 prestations para-hôtelières. Ces locations sont également soumises à TVA. Le b bis ne comporte aucune condition de durée : le plafond de trente nuitées est la condition du seul b (secteur hôtelier ou secteurs à fonction similaire). Ce cas vise notamment les résidences étudiantes et seniors avec services et le co-living.
3. Quels sont les taux de TVA applicables en LMNP ?
TVA sur les loyers et l'hébergement
| Situation | Taux | Base légale |
|---|---|---|
| Hébergement hôtelier / para-hôtelier | 10 % | Art. 279 a) CGI |
| EHPAD / établissements médico-sociaux | 5,5 % | Art. 278-0 bis C CGI |
| Résidences hôtelières à vocation sociale (RHVS) | 5,5 % | Art. 278-0 bis C CGI |
| Location meublée classique (exonérée) | 0 % | Art. 261 D, 4° CGI (1er alinéa) |
| Prestations annexes (hors hébergement) | 20 % | Art. 278 CGI |
TVA sur les travaux
| Nature des travaux | Taux | Conditions |
|---|---|---|
| Rénovation / amélioration | 10 % | Locaux achevés depuis plus de 2 ans (art. 279-0 bis CGI) |
| Amélioration énergétique | 5,5 % | Fourniture + pose (art. 278-0 bis A CGI) |
| Construction neuve / reconstruction | 20 % | Taux normal |
| Gros équipements (ascenseur, chauffage central...) | 20 % | Même dans un immeuble de plus de 2 ans |
Nouveauté 2025 : L'attestation de TVA à taux réduit sur travaux n'est plus obligatoire. Elle est remplacée par une simple mention sur la facture ou le devis certifiant le respect des conditions (BOFiP BOI-TVA-LIQ-30-20-90-10 du 22/10/2025).
4. Quels sont les seuils de franchise en base de TVA en 2026 ?
La franchise en base permet aux assujettis dont le chiffre d'affaires est inférieur à certains seuils de ne pas facturer de TVA à leurs clients. La mention "TVA non applicable - article 293 B du CGI" doit figurer sur les factures.
Seuils en vigueur 2026
| Activité | Seuil de base | Seuil de tolérance |
|---|---|---|
| Hébergement / para-hôtellerie | 85 000 euros HT | 93 500 euros HT |
| Prestations de services | 37 500 euros HT | 41 250 euros HT |
Réforme avortée n° 1 (LFI 2025) : la loi de finances 2025 avait prévu un seuil unique de 25 000 euros au 1er mars 2025. Face aux réactions des professionnels, le gouvernement a suspendu la mesure, puis la loi Midy du 3 novembre 2025 l'a définitivement supprimée.
Réforme avortée n° 2 (PLF 2026) : l'article 25 du PLF 2026 tentait d'abaisser le seuil de franchise à 37 500 euros pour les meublés de tourisme (alignement sur les prestataires de services). Il a été rejeté à l'unanimité par l'Assemblée nationale (239 voix, 0 contre) le 20 novembre 2025, puis par le Sénat le 4 décembre 2025. Les seuils de 85 000 et 37 500 euros restent en vigueur.
Conséquences du dépassement
- Dépassement du seuil de base (85 000 euros pour l'hébergement) : vous bénéficiez de la franchise jusqu'à la fin de l'année en cours, et vous serez assujetti à compter du 1er janvier N+1.
- Dépassement du seuil de tolérance (93 500 euros) : vous devez facturer la TVA immédiatement, dès le premier jour du mois de dépassement.
Franchise en base et LMNP : quelle utilité ?
Pour un LMNP assujetti à la TVA (résidence de services, para-hôtellerie), la franchise en base peut sembler avantageuse car elle évite de facturer la TVA au client. Cependant, en franchise en base, vous ne pouvez pas déduire la TVA sur vos achats. C'est un piège fréquent : si vous achetez en VEFA et souhaitez récupérer la TVA, vous devez renoncer à la franchise en base.
Comparatif : franchise en base vs TVA réelle
| Critère | Franchise en base | TVA réelle (hors franchise) |
|---|---|---|
| TVA facturée au client | Pas de TVA — loyer moins cher | TVA 10 % en plus du loyer |
| Récupération TVA sur achats | Impossible | Oui — y compris TVA 20 % VEFA |
| Obligations déclaratives | Aucune déclaration TVA | CA12 ou CA3 (mensuelle/trimestrielle) |
| Coût comptable annuel | Réduit | Plus élevé (déclarations TVA) |
| Engagement de conservation | Aucun | 20 ans (régularisation si revente) |
| Idéal si... | Petit CA, pas d'investissement lourd, gestion simplifiée | Achat VEFA, gros travaux, trésorerie maximisée |
Piège capital : si vous achetez en VEFA en résidence de services et que vous restez en franchise en base, vous renoncez à la récupération de 20 % de TVA sur le prix d'achat — soit 40 000 euros sur un bien à 240 000 euros TTC. C'est irréversible pour l'exercice en cours.
Ne confondez pas : classement meublé de tourisme et franchise TVA
Le classement en meublé de tourisme (étoiles Atout France) et les seuils de franchise TVA sont deux notions totalement distinctes. Le classement affecte le micro-BIC, pas la TVA :
| Type de location | Plafond micro-BIC (recettes 2026) | Abattement | Seuil franchise TVA |
|---|---|---|---|
| Location longue durée (bail 1 an / 9 mois) | 83 600 euros | 50 % | Non applicable (exonéré TVA) |
| Meublé de tourisme classé | 83 600 euros | 50 % | 85 000 euros HT |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 euros | 30 % | 85 000 euros HT |
Que votre meublé soit classé 3 étoiles ou non classé, si vous exercez une activité d'hébergement, c'est le seuil de franchise TVA de 85 000 euros HT qui s'applique. Le classement n'a aucune incidence sur le régime de TVA applicable. Pour en savoir plus sur les régimes fiscaux, consultez notre guide fiscalité LMNP et notre comparatif micro-BIC LMNP.
5. Régimes déclaratifs : simplifié, réel normal et mini-réel
Un LMNP assujetti à la TVA (hors franchise en base) doit choisir un régime déclaratif. Trois options existent — le choix impacte également la comptabilité LMNP et la liasse fiscale :
| Régime | Formulaire | Périodicité | Seuil CA |
|---|---|---|---|
| Réel simplifié | CA12 (3517-S) | Annuelle + 2 acomptes | jusqu'à 945 000 euros (hébergement) ou 286 000 euros (services) |
| Réel normal | CA3 (3310-CA3-SD) | Mensuelle ou trimestrielle | Au-delà des seuils ou TVA exigible > 15 000 euros/an |
| Mini-réel | CA3 (3310-CA3-SD) | Mensuelle ou trimestrielle | Option volontaire (CA < seuils du simplifié) |
Régime réel simplifié (CA12)
C'est le régime le plus courant pour les LMNP assujettis. La déclaration annuelle CA12 (formulaire 3517-S) récapitule la TVA collectée et la TVA déductible de l'année. Elle doit être déposée avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai (soit le 5 mai en général).
Acomptes semestriels :
- Juillet : 55 % de la TVA due l'année précédente
- Décembre : 40 % de la TVA due l'année précédente
- Dispense d'acomptes : si la TVA annuelle due est inférieure à 1 000 euros
Attention : suppression programmée au 1er janvier 2027. Le régime réel simplifié de TVA (CA12 + acomptes) sera supprimé. Tous les assujettis devront passer à la CA3 (régime réel normal). Commencez à vous familiariser avec ce régime dès maintenant.
Régime réel normal (CA3)
La déclaration CA3 (formulaire 3310-CA3-SD) est déposée chaque mois avant le 19 ou le 24 du mois suivant (selon la taille de l'entreprise). Option trimestrielle possible si la TVA annuelle est inférieure à 4 000 euros.
Le mini-réel : une option méconnue mais stratégique
Le mini-réel est une option permettant de déposer des déclarations CA3 mensuelles pour la TVA uniquement, tout en restant au régime réel simplifié pour l'imposition des bénéfices (BIC). C'est le meilleur des deux mondes.
Avantage clé du mini-réel : vous obtenez des remboursements de crédit de TVA chaque mois (au lieu d'attendre la déclaration annuelle CA12). Particulièrement utile la première année après un achat en VEFA, quand la TVA déductible est très supérieure à la TVA collectée.
Modalités d'option pour le mini-réel : l'option doit être exercée avant le 1er février de l'année suivante (ou dans les 3 mois de la création d'activité). Elle est irrévocable pendant 2 ans. L'option se fait par courrier au SIE ou via le formulaire M0 lors de la création.
Attention 2027 : avec la suppression programmée du régime simplifié TVA au 1er janvier 2027 (article 38 LFI 2025), le mini-réel perdra son sens. Toutes les entreprises seront de facto au régime réel normal (CA3). La distinction entre "mini-réel" et "réel normal" ne se justifiera plus.
6. Comment récupérer la TVA sur un investissement LMNP ?
Conditions cumulatives
Pour récupérer la TVA sur un investissement LMNP, 4 conditions doivent être réunies simultanément :
- Bien neuf : acquis en VEFA ou dans les 5 ans suivant l'achèvement
- Résidence de services gérée : tourisme, étudiante, seniors, EHPAD, affaires
- Bail commercial : signé avec un exploitant fournissant au moins 3 des 4 prestations para-hôtelières
- Immatriculation TVA : obtenir un numéro de TVA auprès du SIE (Service des Impôts des Entreprises)
Montant récupérable
La TVA récupérable est de 20 % sur le prix HT, soit environ 16,67 % du prix TTC. C'est un levier financier majeur.
Exemple de calcul
Prix d'achat TTC : 240 000 euros
Prix HT : 240 000 / 1,20 = 200 000 euros
TVA récupérable : 240 000 - 200 000 = 40 000 euros
Frais de notaire : le double avantage du neuf sous TVA
En plus de la récupération de TVA, un achat en VEFA bénéficie de frais de notaire réduits. Les droits de mutation ne sont que de 0,715 % du prix HT dans le neuf, contre 5 à 6 % dans l'ancien. Sur un bien à 240 000 euros TTC :
| Poste | Neuf (VEFA sous TVA) | Ancien (sans TVA) |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition | 240 000 euros TTC (200 000 HT) | 240 000 euros |
| Frais de notaire | ~5 000 euros (2,5 % du HT) | ~18 000 euros (7,5 % du prix) |
| TVA récupérable | 40 000 euros | 0 euro |
| Coût net d'acquisition | 205 000 euros | 258 000 euros |
L'écart de 53 000 euros sur un même prix facial illustre le double avantage du neuf sous TVA : frais de notaire réduits + récupération de TVA. C'est un argument financier majeur, à condition de respecter l'engagement de 20 ans. Sur LMNP.AI, nos experts-comptables spécialisés calculent précisément le gain net de la récupération de TVA pour chaque investissement.
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TVA déductible sur les charges d'exploitation
Au-delà de l'acquisition, un LMNP assujetti peut également déduire la TVA sur ses dépenses courantes :
- Honoraires de gestion locative
- Frais de comptabilité
- Mobilier et équipements
- Travaux d'entretien et de rénovation
- Publicité et frais de location
- Fournitures (linge, produits d'entretien)
Dépenses déductibles vs non déductibles : la liste exhaustive
| TVA déductible | TVA non déductible |
|---|---|
| Mobilier et électroménager | Droits de mutation (frais de notaire) |
| Travaux de rénovation et d'entretien | Intérêts d'emprunt (exonérés de TVA) |
| Honoraires de gestion locative | Primes d'assurance (exonérées de TVA) |
| Frais de comptabilité | Taxe foncière (impôt, pas de TVA) |
| Publicité et frais de référencement | Assurance de prêt immobilier |
| Fournitures (linge, produits d'entretien) | CFE et CVAE (taxes, pas de TVA) |
| Honoraires d'agence immobilière (acquisition) | Commissions Airbnb/Booking (facturées depuis l'étranger — autoliquidation) |
| Charges de copropriété (quote-part avec TVA) | Indemnités d'éviction |
Attention aux commissions de plateformes : les commissions Airbnb, Booking.com ou Abritel sont facturées par des sociétés établies hors de France (Irlande). Elles sont soumises au mécanisme d'autoliquidation : vous devez les déclarer en TVA collectée ET déductible sur votre CA3 ou CA12. Le montant net de TVA est nul, mais l'écriture comptable est obligatoire.
Coefficient de déduction
Le droit à déduction est déterminé par un coefficient de déduction, produit de trois coefficients :
- Coefficient d'assujettissement : proportion du bien utilisée pour des opérations dans le champ de la TVA
- Coefficient de taxation : proportion du CA soumis à TVA / CA total
- Coefficient d'admission : égal à 1 sauf exclusions légales (véhicules de tourisme, etc.)
Pour un LMNP en résidence de services exploitée à 100 % en para-hôtellerie, les trois coefficients sont égaux à 1 : la TVA est intégralement déductible. Si le bien est partiellement affecté à un usage privé, les coefficients sont ajustés au prorata (articles 205 à 207 de l'annexe II au CGI).
Procédure de récupération
- Immatriculez-vous en ligne sur le Guichet unique de l'INPI (depuis le 01/01/2023, le formulaire P0i papier n'est plus utilisé) en cochant l'option TVA — voir notre guide créer une activité LMNP
- Obtenez votre numéro de TVA intracommunautaire auprès du SIE
- Déposez le formulaire 3519-SD (cerfa 11255 — demande de remboursement de crédit de TVA)
- Joignez les pièces : acte notarié, bail commercial, décompte notaire, RIB
- Recevez le remboursement : délai de 15 jours à 6 mois selon les services
7. Crédit de TVA et remboursement
Un crédit de TVA se forme lorsque la TVA déductible (sur achats et investissements) est supérieure à la TVA collectée (sur les loyers). C'est très fréquent la première année d'un investissement en VEFA.
Exemple de crédit de TVA
TVA sur acquisition VEFA : 40 000 euros
TVA collectée sur loyers annuels (10 %) : 900 euros
Crédit de TVA = 40 000 - 900 = 39 100 euros
Deux options pour le crédit de TVA
- Report : le crédit est reporté sur les déclarations suivantes et s'impute automatiquement sur la TVA due. Simple mais lent.
- Remboursement : demandé via le formulaire 3519-SD. Au régime simplifié (CA12), le remboursement est annuel. Au régime normal ou mini-réel (CA3), le remboursement peut être demandé chaque mois ou trimestre.
Astuce : le mini-réel pour un remboursement rapide. Si vous venez d'acheter en VEFA et avez un crédit de TVA important, optez pour le mini-réel (CA3 mensuelle). Vous pourrez demander le remboursement dès le mois suivant l'acquisition, au lieu d'attendre la CA12 annuelle.
8. Déclaration de TVA : obligations et formulaires
Étape 1 : Créer votre espace professionnel
La déclaration de TVA se fait obligatoirement en ligne sur impots.gouv.fr. Vous devez créer un espace professionnel avec votre numéro SIRET et votre numéro de TVA intracommunautaire.
Étape 2 : Remplir la déclaration
Les informations clés à renseigner :
- TVA collectée : montant total des loyers TTC x taux applicable (10 % ou 5,5 %)
- TVA déductible sur biens et services : TVA payée sur les charges courantes
- TVA déductible sur immobilisations : TVA sur acquisition, gros travaux, mobilier
- TVA nette due : TVA collectée - TVA déductible (si positif, vous payez ; si négatif, crédit de TVA)
Calendrier des échéances TVA 2026
| Échéance | Régime simplifié (CA12) | Régime normal / mini-réel (CA3) |
|---|---|---|
| Chaque mois | — | CA3 avant le 19 ou 24 du mois suivant |
| 5 mai 2026 | CA12 annuelle (exercice 2025) | — |
| Juillet 2026 | Acompte 1 (55 % de la TVA N-1) | — |
| Décembre 2026 | Acompte 2 (40 % de la TVA N-1) | — |
Mentions obligatoires sur les factures
Si vous êtes assujetti (hors franchise en base), vos quittances de loyer doivent comporter :
- Votre nom, adresse et numéro de TVA intracommunautaire
- Le montant HT du loyer
- Le taux de TVA appliqué
- Le montant de la TVA
- Le montant TTC
- La date d'émission et le numéro de facture
En franchise en base, la mention "TVA non applicable - article 293 B du CGI" doit figurer sur la facture à la place du taux et du montant de TVA. Pour le calendrier complet des obligations fiscales LMNP (TVA, liasse fiscale, CFE), consultez notre calendrier fiscal LMNP et notre guide déclaration LMNP.
9. Comment fonctionne la régularisation TVA sur 20 ans ?
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Lorsque vous récupérez la TVA sur l'acquisition d'un bien immobilier, vous vous engagez implicitement à l'exploiter dans le cadre d'une activité soumise à TVA pendant 20 ans. Toute interruption avant ce délai déclenche une régularisation (article 207 de l'annexe II au CGI).
Formule de calcul
TVA à reverser = TVA initialement déduite x (années restantes / 20)
Tableau de régularisation
Pour une TVA initialement récupérée de 40 000 euros, voici le montant à reverser selon l'année de revente :
| Année de revente | Années écoulées | Années restantes | TVA à reverser |
|---|---|---|---|
| Année 3 | 3 | 17 | 34 000 euros |
| Année 5 | 5 | 15 | 30 000 euros |
| Année 8 | 8 | 12 | 24 000 euros |
| Année 10 | 10 | 10 | 20 000 euros |
| Année 15 | 15 | 5 | 10 000 euros |
| Année 20+ | 20+ | 0 | 0 euro |
Dispense de régularisation (article 257 bis CGI)
Exception majeure : si vous revendez le bien avec le bail commercial en cours à un acquéreur qui poursuit l'exploitation soumise à TVA, la dispense de l'article 257 bis du CGI s'applique. Il n'y a alors aucune TVA à reverser. C'est une transmission universelle du droit à déduction.
Autres cas de régularisation
- Changement d'affectation : passage de la para-hôtellerie à la location nue (non soumise à TVA) = régularisation au prorata des années restantes
- Cessation d'activité : arrêt de l'exploitation sans repreneur = régularisation
- Faillite du gestionnaire : pas de régularisation automatique si vous retrouvez un nouvel exploitant dans un délai raisonnable. L'administration apprécie au cas par cas (aucun texte ne fixe de durée précise — le consensus professionnel évoque 12 à 18 mois, mais le BOFiP BOI-TVA-DED-60-20-10 parle de "circonstances indépendantes de la volonté du redevable")
- Régularisation annuelle : si le coefficient de déduction varie de plus d'1/10e par rapport à l'année de référence, une régularisation annuelle (à la hausse ou à la baisse) est nécessaire
10. 5 exemples chiffrés
Exemple 1 : achat VEFA en résidence étudiante
Prix TTC : 180 000 euros
Prix HT : 180 000 / 1,20 = 150 000 euros
TVA récupérable : 30 000 euros
Loyer annuel TTC : 6 000 euros (dont TVA 10 % = 545 euros)
TVA nette due annuellement : 545 - 200 (TVA déductible charges) = 345 euros/an
Délai de remboursement crédit initial : 2 à 4 mois (formulaire 3519)
Exemple 2 : location saisonnière avec para-hôtellerie
Loyer annuel HT : 18 000 euros (location Airbnb avec 3 services)
TVA collectée (10 %) : 1 800 euros
TVA déductible sur charges : 600 euros (ménage, linge, plateforme)
TVA nette due : 1 800 - 600 = 1 200 euros/an
Régime : franchise en base (CA < 85 000 euros HT) ou option pour la TVA réelle
Si franchise en base : 0 euro de TVA due, mais 0 euro de TVA déductible
Exemple 3 : revente d'une résidence seniors après 8 ans
TVA initialement récupérée : 35 000 euros
Années écoulées : 8
Années restantes : 12
TVA à reverser : 35 000 x 12/20 = 21 000 euros
Si vente avec bail commercial à un acquéreur assujetti : 0 euro à reverser (dispense art. 257 bis)
Exemple 4 : LMNP classique exonéré
Achat ancien TTC : 250 000 euros (pas de TVA récupérable)
Loyer annuel : 12 000 euros (bail 1 an, pas de services para-hôteliers)
TVA collectée : 0 euro
TVA déductible : 0 euro
Conclusion : aucune obligation TVA, aucune déclaration à faire
Exemple 5 : faillite du gestionnaire en année 6
TVA initialement récupérée : 40 000 euros
Gestionnaire en liquidation judiciaire à l'année 6
Scénario A : nouveau gestionnaire trouvé en 8 mois = pas de régularisation
Scénario B : aucun repreneur, passage en location nue = TVA à reverser : 40 000 x 14/20 = 28 000 euros
11. Cas particuliers
Airbnb et locations courte durée
Depuis la réforme 2024 (article 84 de la LFI 2024), un loueur Airbnb en location saisonnière LMNP est assujetti à la TVA s'il propose au moins 3/4 services para-hôteliers pour des séjours de 30 nuitées maximum. L'arrêt du Conseil d'État du 12 novembre 2025 (n° 498267) n'a pas durci ces critères : il a retiré une présomption que la doctrine avait ajoutée à la loi.
- Ce qui est annulé : les deux "Remarque" des paragraphes 80 et 90 de la version du BOFiP du 7 août 2024, qui tenaient le nettoyage et le linge pour nécessairement réguliers dès lors qu'ils avaient été assurés avant un séjour de moins d'une semaine
- Sur un séjour court, un ménage fait et un linge renouvelé avant l'entrée du client peuvent en revanche satisfaire les conditions : le CE le dit expressément
- L'accueil n'est pas concerné : le recours dirigé contre le paragraphe 100 du BOFiP, celui qui traite de l'accueil et de la boîte à clés, a été rejeté
En pratique : ce qui manque le plus souvent chez un loueur Airbnb, ce n'est pas le ménage, c'est le petit-déjeuner et l'accueil. Faire le ménage et poser des draps propres avant l'arrivée peut cocher deux des quatre prestations, y compris sur des séjours courts. Tout se joue donc sur la troisième. L'accueil compte même lorsqu'il n'est pas personnalisé — c'est le texte même de l'article 261 D 4 b) —, mais la simple mise à disposition des clés par une boîte à clés ne suffit pas par elle-même à le caractériser : c'est la lecture que le Conseil d'État a faite du BOFiP avant de rejeter le recours sur ce point. Un loueur qui se limite à un code d'accès reste donc à 2 prestations sur 4, et demeure exonéré de TVA. Dès qu'une troisième s'ajoute — le petit-déjeuner, ou une réception de la clientèle réellement assurée (remise des clés en main propre, mais aussi conciergerie joignable ou accueil à distance, même non personnalisé) —, l'assujettissement est de plein droit.
TVA et SCI
Une SCI est soumise aux mêmes règles qu'un LMNP pour la TVA. Si elle fournit des prestations para-hôtelières, elle est assujettie de plein droit. Attention : une SCI exerçant une activité de para-hôtellerie peut être requalifiée en activité commerciale, avec un passage à l'IS (impôt sur les sociétés).
TVA et micro-BIC
Depuis 2018, il est possible de cumuler micro-BIC et TVA. Un LMNP au micro-BIC fournissant des prestations para-hôtelières est assujetti à la TVA mais peut bénéficier de la franchise en base (si CA < 85 000 euros). Le régime micro-BIC s'applique aux recettes TTC (incluant la TVA si assujetti sans franchise).
LASM : livraison à soi-même (article 257 II CGI)
La livraison à soi-même (LASM) s'applique lorsqu'un assujetti construit ou fait construire un immeuble pour l'affecter à son activité. La base d'imposition est le prix de revient total (travaux + honoraires + études + frais). Le taux est de 20 %. La TVA ainsi constatée est immédiatement déductible si le bien est affecté à une activité ouvrant droit à déduction.
Intérêt de la LASM en LMNP : si vous faites construire un bien destiné à la para-hôtellerie, la LASM vous permet de constater et déduire la TVA sur le prix de revient total, comme si vous aviez acheté le bien auprès d'un tiers.
Indivision et TVA
Un bien détenu en indivision suit les mêmes règles TVA qu'un bien détenu en nom propre. Si l'indivision fournit des prestations para-hôtelières, elle est assujettie de plein droit. Particularités :
- L'indivision est soumise au régime réel de plein droit (pas de micro-BIC possible)
- Chaque indivisaire déclare sa quote-part de TVA collectée et déductible
- Un seul numéro de TVA est attribué à l'indivision (pas un par indivisaire)
- L'indivision ne peut pas opter pour l'impôt sur les sociétés (contrairement à la SCI)
Crédit-bail immobilier et TVA
Les redevances de crédit-bail immobilier suivent le régime TVA de l'activité exercée dans le bien. Si le bien est affecté à la para-hôtellerie, la TVA sur les redevances est déductible. Lors de la levée d'option, la dispense de l'article 257 bis peut s'appliquer si l'acquéreur poursuit la même activité taxable.
Conciergerie et sous-traitance des prestations
Quand un propriétaire délègue la gestion de ses locations courte durée à une conciergerie (ménage, remise des clés, linge), la question est : qui est redevable de la TVA ?
- Si la conciergerie loue en son propre nom (mandat de gestion avec facturation directe) : c'est la conciergerie qui est redevable de la TVA, pas le propriétaire
- Si le propriétaire loue en son nom et sous-traite les services : le propriétaire reste redevable de la TVA. Les 3/4 prestations sont appréciées au niveau du propriétaire, même si elles sont fournies par un tiers
- La TVA sur les honoraires de conciergerie (20 %) est déductible si le propriétaire est lui-même assujetti à la TVA
Mobile home et camping
L'investissement en mobile home dans un camping-hôtellerie de plein air (HPA) est éligible à la récupération de TVA dans les mêmes conditions qu'un investissement en résidence de services. Le mobile home étant un bien meuble (et non un immeuble), la période de régularisation est de 5 ans (et non 20 ans). La TVA sur l'achat est de 20 %, le taux sur les loyers est de 10 %.
Gîtes ruraux et chambres d'hôtes
Les gîtes ruraux et chambres d'hôtes sont soumis aux mêmes règles para-hôtelières. Les chambres d'hôtes incluent systématiquement le petit-déjeuner et l'accueil, il suffit donc d'ajouter le ménage régulier ou le linge pour atteindre les 3/4 prestations. Les gîtes ruraux classés "meublé de tourisme" bénéficient du taux réduit de 10 % sur les loyers.
Taxe de séjour et TVA
La taxe de séjour collectée pour le compte de la commune est exclue de la base imposable à la TVA. Elle n'est ni un produit, ni une charge déductible — c'est un simple transit comptable. Elle ne doit pas figurer dans le montant HT déclaré sur la CA3 ou la CA12.
Co-living et colocation meublée avec services
Le co-living (colocation meublée avec services partagés) est un segment en pleine croissance. Si l'exploitant fournit au moins 3/4 prestations para-hôtelières (ménage des parties communes et privées, linge, accueil), l'activité est soumise à la TVA. Le critère des 30 nuitées s'apprécie par rapport à la durée du bail proposé au colocataire. Pour les baux de plus d'un mois, c'est l'article 261 D 4 b bis) qui s'applique.
12. Quelles sont les erreurs fréquentes à éviter en TVA LMNP ?
| Erreur | Conséquence |
|---|---|
| Récupérer la TVA alors qu'on est en franchise en base | Redressement fiscal + pénalités de 40 % pour manquement délibéré |
| Oublier de reverser la TVA lors d'une revente avant 20 ans | Rappel de TVA + intérêts de retard (0,2 %/mois) |
| Penser que toute location Airbnb est soumise à TVA | TVA facturée à tort = obligation de la reverser au Trésor, sans pouvoir la récupérer |
| Confondre TVA sur le prix d'achat et TVA sur les loyers | Taux différents : 20 % à l'achat, 10 % sur les loyers para-hôteliers |
| Oublier les acomptes semestriels (régime simplifié) | Majorations de 5 % + intérêts de retard |
| Ne pas opter pour le mini-réel après un achat en VEFA | Crédit de TVA bloqué jusqu'à la CA12 annuelle (perte de trésorerie) |
| Ignorer l'engagement implicite de 20 ans | Régularisation financièrement lourde en cas de revente anticipée |
| Déduire la TVA sur des dépenses non liées à l'activité taxable | Rejet de la déduction + pénalités de 40 % |
13. Contrôle fiscal TVA en LMNP : comment se préparer ?
Un LMNP assujetti à la TVA peut faire l'objet d'un contrôle fiscal. L'administration vérifie notamment la réalité des prestations para-hôtelières déclarées et la légitimité des déductions de TVA.
Délais de prescription
- 3 ans : délai de droit commun (ex : TVA déclarée en 2024 vérifiable jusqu'au 31 décembre 2027)
- 10 ans : en cas d'activité occulte, c'est-à-dire d'activité non déclarée (article L. 176, alinéa 2, du LPF)
- Prorogation : jusqu'à la fin de la 10e année suivant celle au titre de laquelle l'imposition est due, pour les omissions révélées par une instance ou une réclamation (article L. 188 C du LPF)
Sanctions en cas de redressement
| Infraction | Majoration | + Intérêts de retard |
|---|---|---|
| Erreur de bonne foi | 0 % | 0,2 % par mois |
| Défaut de déclaration dans les délais | 10 % | 0,2 % par mois |
| Manquement délibéré (mauvaise foi) | 40 % | 0,2 % par mois |
| Manoeuvres frauduleuses | 80 % | 0,2 % par mois |
Documents à conserver impérativement
- Factures d'achat : toutes les factures avec TVA (mobilier, travaux, honoraires, fournitures)
- Bail commercial : preuve de l'exploitation en résidence de services
- Preuves de prestations : si para-hôtellerie directe, conservez les preuves de ménage régulier (planning de ménage, factures de prestataire), de fourniture de linge et d'accueil
- Déclarations TVA : CA12 ou CA3, avis de situation, formulaires 3519
- Relevés de compte professionnel : traçabilité des mouvements TVA
Régularisation spontanée : si vous constatez une erreur (TVA indument déduite, oubli de déclaration), vous pouvez déposer une déclaration rectificative avant tout contrôle. Cela réduit significativement les pénalités (pas de majoration pour manquement délibéré).
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14. Cessation d'activité et conséquences TVA
Lorsque vous cessez votre activité LMNP soumise à TVA — vente du bien, arrêt de l'exploitation, passage en location nue — plusieurs obligations TVA s'imposent. Notez que si votre activité dépasse les seuils LMP vs LMNP, les conséquences fiscales seront différentes. Pensez aussi à la CFE qui cesse au prorata de la cessation :
- Déclaration de cessation : dans un délai de 30 jours suivant la cessation, déclarez-la en ligne sur le Guichet unique de l'INPI
- Dernière déclaration TVA : déposez une CA12 ou CA3 finale couvrant la période allant du début de l'exercice jusqu'à la date de cessation, dans les 30 jours
- Régularisation TVA : si le bien a été acquis depuis moins de 20 ans et que la TVA a été récupérée, reversez le prorata au titre de l'article 207 annexe II du CGI
- Crédit de TVA résiduel : si votre dernière déclaration dégage un crédit de TVA, demandez le remboursement via le formulaire 3519-SD
Cessation vs vente : si vous revendez le bien avec bail commercial à un acquéreur assujetti, ce n'est pas une "cessation" mais un transfert (article 257 bis). Dans ce cas, pas de régularisation ni de dernière déclaration spéciale — l'acquéreur reprend vos droits et obligations TVA.
15. Chronologie complète des réformes TVA 2024-2026
Chronologie de la réforme franchise en base
| Date | Événement |
|---|---|
| 29 dec. 2023 | LFI 2024 (art. 84) : refonte de l'article 261 D du CGI — nouveau régime para-hôtelier (30 nuitées, 3/4 services) |
| 7 aout 2024 | BOFiP BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 : première doctrine administrative d'application |
| 19 nov. 2024 | Loi Le Meur (n° 2024-1039) : régulation des meublés de tourisme, seuils micro-BIC, DPE obligatoire |
| 14 fev. 2025 | LFI 2025 (art. 32) : seuil unique de franchise à 25 000 euros prévu au 1er mars 2025 — art. 38 : suppression du régime simplifié TVA au 01/01/2027 |
| 3 mars 2025 | Suspension de la mesure par instruction administrative (BOFiP RES-TVA-000198) face aux réactions des professionnels |
| 26 mars 2025 | BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 republié dans une nouvelle version |
| 12 nov. 2025 | Arrêt du CE n° 498267 : annulation des deux "Remarque" des § 80 et 90 du BOFiP (version du 07/08/2024) qui présumaient le ménage et le linge acquis sur les courts séjours — recours rejeté sur l'accueil |
| 3 nov. 2025 | Loi Midy (n° 2025-1044) : suppression définitive du seuil unique de 25 000 euros — seuils antérieurs maintenus |
| 1er jan. 2026 | Seuils en vigueur : 85 000 euros (hébergement) et 37 500 euros (services) |
| Nov. 2025 | PLF 2026 (art. 25) : tentative d'abaissement du seuil de franchise à 37 500 euros pour les meublés de tourisme (alignement sur les prestataires de services) |
| 20 nov. / 4 dec. 2025 | Art. 25 du PLF 2026 rejeté à l'unanimité par l'Assemblée nationale (239 voix, 0 contre) puis par le Sénat — seuils maintenus |
Article 84 LFI 2024 : refonte de la TVA para-hôtelière
L'article 84 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024 a entièrement réécrit l'article 261 D du CGI, suite à l'arrêt du CE du 5 juillet 2023 (n° 471877, "Winterfell") :
- Introduction du critère de 30 nuitées maximum pour le secteur para-hôtelier
- Exigence de 3 des 4 prestations para-hôtelières (au lieu de l'ancien système "offre ou non des services")
- Création de l'article 261 D 4 b bis) pour les locations résidentielles avec services, sans condition de durée (le plafond de trente nuitées ne vise que le b)
Loi Le Meur (n° 2024-1039 du 19 novembre 2024)
Contrairement à une idée reçue, la loi Le Meur ne fonde aucune règle de TVA : ni les 30 nuitées, ni les 3 prestations sur 4, qui viennent du seul article 84 de la LFI 2024. Ses mesures concernent la régulation des meublés de tourisme :
- Réduction du seuil micro-BIC pour meublés de tourisme non classés : 15 000 euros (au lieu de 77 700 euros), abattement réduit à 30 %
- Meublés de tourisme classés : abattement réduit à 50 % (au lieu de 71 %, applicable jusqu'aux recettes 2024), plafond de 77 700 euros pour les recettes 2025 puis 83 600 euros pour les recettes 2026
- DPE obligatoire pour les meublés de tourisme
- Téléservice national d'enregistrement obligatoire (à compter du 20 mai 2026)
- Renforcement des pouvoirs des maires (autorisation préalable, quotas)
Directive européenne 2020/285 (franchise transfrontalière)
Depuis le 1er janvier 2025, un assujetti établi dans un État membre de l'UE peut bénéficier de la franchise en base dans d'autres États membres, sous condition d'un plafond global UE de 100 000 euros HT. Peu d'impact pour les LMNP classiques, mais pertinent pour les loueurs saisonniers multi-pays.
Suppression du régime simplifié TVA (1er janvier 2027)
La CA12 et les acomptes semestriels seront supprimés. Tous les assujettis devront déposer des CA3. Par défaut, la déclaration sera trimestrielle si le chiffre d'affaires de l'année précédente (augmenté des acquisitions taxables) ne dépasse pas 1 000 000 euros (seuil de tolérance : 1 100 000 euros). Au-delà, la déclaration sera mensuelle. Pour la grande majorité des LMNP, le régime trimestriel s'appliquera donc automatiquement.
16. FAQ : 27 questions sur la TVA en LMNP
Par défaut, non. La location meublée à usage d'habitation est exonérée de TVA (article 261 D, 4°, premier alinéa, du CGI ; le a de ce 4° est abrogé depuis la LFI 2024). Toutefois, si le loueur fournit au moins 3 des 4 prestations para-hôtelières pour des séjours de 30 nuitées maximum, il est assujetti de plein droit (article 261 D 4 b).
Le taux applicable aux prestations d'hébergement para-hôtelier est de 10 % (article 279 a du CGI). Pour les EHPAD et résidences autonomie, le taux est de 5,5 %. Le taux normal de 20 % s'applique aux prestations annexes et à l'acquisition en VEFA.
Quatre conditions cumulatives : bien neuf en résidence de services, bail commercial avec exploitant fournissant 3/4 services, immatriculation TVA auprès du SIE, et dépôt du formulaire 3519-SD. La TVA récupérable est de 20 % sur le prix HT (environ 16,67 % du TTC). Délai de remboursement : 15 jours à 6 mois.
Vous devez reverser une partie de la TVA récupérée : TVA initialement déduite x (années restantes / 20). Exception : si l'acquéreur poursuit l'exploitation soumise à TVA (dispense article 257 bis du CGI).
Seulement si vous fournissez au moins 3 des 4 prestations para-hôtelières. L'arrêt du Conseil d'État du 12 novembre 2025 n'a pas durci ces critères : il a annulé les deux "Remarque" du BOFiP (version du 7 août 2024) qui rendaient le ménage et le linge acquis d'office sur les séjours de moins d'une semaine, et il a rejeté le recours visant l'accueil. Un ménage fait avant l'arrivée peut donc toujours compter sur un court séjour. La plupart des loueurs Airbnb classiques, sans petit-déjeuner ni accueil, restent exonérés.
Le mini-réel permet de déposer des CA3 mensuelles pour la TVA tout en restant au régime simplifié pour les BIC. Avantage : obtenir des remboursements de crédit de TVA chaque mois au lieu d'une fois par an. Idéal après un achat en VEFA.
Non. La récupération de TVA n'est possible que sur les biens neufs ou acquis dans les 5 ans suivant l'achèvement, exploités dans le cadre d'une activité soumise à TVA. Sur un LMNP ancien en location classique (exonérée), il n'y a pas de TVA à récupérer.
85 000 euros HT pour l'hébergement (tolérance : 93 500 euros) et 37 500 euros HT pour les services (tolérance : 41 250 euros). Le projet de seuil unique à 25 000 euros a été définitivement abandonné par la loi du 3 novembre 2025.
La faillite ne déclenche pas automatiquement la régularisation TVA. Vous disposez d'un délai raisonnable (généralement 12 mois) pour trouver un nouveau gestionnaire. Si aucun repreneur n'est trouvé et que le bien cesse d'être affecté à une activité TVA, la régularisation au prorata des années restantes s'applique.
Oui, depuis 2018. Un LMNP au micro-BIC exerçant une activité para-hôtelière est assujetti à TVA et peut bénéficier de la franchise en base. S'il dépasse le seuil de franchise, il facture la TVA tout en restant au micro-BIC (si CA < 83 600 euros pour les recettes 2026, 77 700 euros pour les recettes 2025). Attention : les recettes micro-BIC s'entendent TTC.
Chaque année représente 1/20e de la TVA initialement déduite. Si vous quittez le régime TVA après 8 ans, vous reversez 12/20e. Après 15 ans, seulement 5/20e. Au-delà de 20 ans, aucun reversement. Ce mécanisme est prévu par l'article 207 de l'annexe II au CGI.
Oui. La suppression du régime réel simplifié de TVA (CA12 + acomptes) est programmée pour le 1er janvier 2027. Tous les assujettis devront passer au régime réel normal (CA3 mensuelle ou trimestrielle).
Les 4 prestations énumérées par la loi sont : 1) le petit-déjeuner, 2) le nettoyage régulier des locaux, 3) la fourniture de linge de maison, 4) la réception, même non personnalisée, de la clientèle. Le texte s'arrête là : le renouvellement du linge n'y figure pas, il vient du BOFiP (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20). Il faut en fournir au moins 3 sur 4 pour être assujetti à la TVA, pour des séjours de 30 nuitées maximum. La régularité du nettoyage et du renouvellement du linge s'apprécie au regard de la durée du séjour : sur un séjour court, une prestation assurée avant l'entrée du client peut suffire (CE, 12/11/2025, n° 498267).
Non. L'option TVA de l'article 260-2 du CGI ne concerne que les locaux nus à usage professionnel. Pour un LMNP, l'assujettissement à la TVA résulte uniquement de la nature de l'activité (fourniture de prestations para-hôtelières). On ne peut pas "choisir" d'être assujetti si on ne remplit pas les conditions.
Si vous êtes assujetti à la TVA, la TVA collectée et déductible sont neutres pour vos bénéfices (elles ne constituent ni un produit ni une charge). En revanche, si vous êtes exonéré de TVA, la TVA payée sur vos achats (non récupérable) fait partie du coût d'acquisition et peut être déduite ou amortie au régime réel.
Si la conciergerie fournit au moins 3 des 4 prestations para-hôtelières pour votre compte et que vous restez le loueur en nom propre, vous êtes potentiellement assujetti à la TVA. Les prestations sous-traitées comptent pour l'appréciation des critères. En revanche, si la conciergerie loue en son propre nom (mandat de gestion), c'est elle qui est redevable.
Oui, à condition d'être assujetti à la TVA (hors franchise en base). La TVA à 20 % sur le mobilier, l'électroménager, la literie, la vaisselle et la décoration est intégralement déductible si ces biens sont affectés à votre activité soumise à TVA. Conservez toutes les factures avec TVA.
Non. La taxe de séjour est collectée pour le compte de la commune et est exclue de la base imposable à la TVA. Elle n'apparaît pas dans le montant HT déclaré sur la CA3 ou la CA12. C'est un simple transit comptable qui ne constitue ni un produit ni une charge.
L'administration peut vérifier la réalité des prestations para-hôtelières et la légitimité des déductions. Le délai de reprise en matière de TVA est de 3 ans (art. L. 176 du LPF), porté à 10 ans en cas d'activité occulte. Les sanctions vont de 0 % (erreur de bonne foi) à 80 % de majoration (manoeuvres frauduleuses), plus des intérêts de retard de 0,2 % par mois. Conservez toutes vos factures, baux et preuves de prestations.
Déclarez la cessation en ligne sur le Guichet unique de l'INPI dans les 30 jours. Déposez une dernière CA12 ou CA3 couvrant la période jusqu'à la cessation. Si la TVA a été récupérée sur un bien de moins de 20 ans, reversez le prorata (article 207 annexe II). Exception : en cas de vente avec reprise du bail commercial, la dispense article 257 bis s'applique.
Oui, dans les mêmes conditions que les résidences de services : le camping doit fournir au moins 3/4 prestations para-hôtelières, et vous devez être immatriculé à la TVA. La TVA récupérable est de 20 % sur le prix d'achat. Particularité : le mobile home étant un meuble, la période de régularisation est de 5 ans seulement (et non 20 ans pour les immeubles).
Potentiellement oui. Si le co-living fournit au moins 3/4 prestations para-hôtelières (ménage régulier des parties communes et privées, linge, accueil), l'activité est soumise à TVA. Pour les baux de plus d'un mois, c'est l'article 261 D 4 b bis) qui s'applique (location résidentielle avec services).
Les commissions prélevées par Airbnb (Irlande) ou Booking (Pays-Bas) sont facturées hors TVA française. Si vous êtes assujetti, vous devez les autoliquider : déclarer la TVA collectée ET la TVA déductible sur votre CA3/CA12 (lignes "acquisitions intracommunautaires de services"). L'opération est neutre en trésorerie mais obligatoire en déclaration.
La récupération de TVA améliore nettement la rentabilité la première année (cash-flow immédiat de ~16,67 % du prix TTC). En revanche, les années suivantes, la TVA nette due (TVA collectée sur loyers - TVA déductible sur charges) représente un coût annuel récurrent. Sur 20 ans, l'avantage net dépend du rapport entre la TVA récupérée à l'achat et la TVA nette due cumulée. Pour un bien à 200 000 euros HT avec 40 000 euros récupérés et 500 euros de TVA nette annuelle, le gain net sur 20 ans est de 30 000 euros.
Oui. Dans le neuf (VEFA), les droits de mutation ne sont que de 0,715 % du prix HT, contre 5 à 6 % dans l'ancien. Sur un bien à 240 000 euros, les frais de notaire sont d'environ 5 000 euros dans le neuf, contre 18 000 euros dans l'ancien. Cumulé avec la récupération de TVA (40 000 euros), le coût net d'acquisition dans le neuf est inférieur de plus de 50 000 euros.
Non, pas pour le moment. L'article 25 du PLF 2026 proposait d'abaisser le seuil de franchise de 85 000 euros à 37 500 euros pour les meublés de tourisme. Il a été rejeté à l'unanimité par l'Assemblée nationale puis par le Sénat fin 2025. Le seuil de 85 000 euros reste en vigueur en 2026. Toutefois, cette pression législative récurrente suggère qu'un abaissement reste envisageable à moyen terme.
Oui, une indivision est traitée comme un assujetti unique à la TVA. Si le bien en indivision est exploité en para-hôtellerie ou en résidence de services, la TVA est récupérable dans les mêmes conditions qu'en nom propre. Un seul numéro de TVA est attribué à l'indivision, et chaque indivisaire déclare sa quote-part.
17. Références légales
| Référence | Objet |
|---|---|
| Art. 261 D, 4° CGI (1er alinéa) | Exonération TVA des locations meublées à usage d'habitation |
| Art. 261 D 4 b) CGI | Assujettissement TVA du secteur para-hôtelier (30 nuitées max + 3/4 services) |
| Art. 261 D 4 b bis) CGI | Location meublée résidentielle avec services, secteurs autres que ceux du b — aucune condition de durée |
| Art. 279 a) CGI | Taux réduit 10 % pour l'hébergement |
| Art. 279-0 bis CGI | Taux réduit 10 % pour travaux sur locaux de plus de 2 ans |
| Art. 278-0 bis A CGI | Taux réduit 5,5 % pour amélioration énergétique |
| Art. 278-0 bis C CGI | Taux réduit 5,5 % pour EHPAD et résidences autonomie |
| Art. 293 B CGI | Franchise en base de TVA (seuils) |
| Art. 257 bis CGI | Dispense de TVA sur transmission d'universalité |
| Art. 257 II CGI | LASM (livraison à soi-même) immobilière |
| Art. 260-2 CGI | Option TVA pour locaux nus professionnels (non applicable en LMNP) |
| Art. 207 annexe II CGI | Régularisation TVA sur immobilisations (20 ans) |
| Art. 205 à 207 annexe II CGI | Coefficient de déduction (assujettissement, taxation, admission) |
| BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 | Doctrine administrative para-hôtellerie (MAJ 26/03/2025) |
| CE, 12/11/2025, n° 498267 | Annulation des deux "Remarque" des § 80 et 90 du BOFiP (version du 07/08/2024) : fin de la présomption pour les courts séjours — recours rejeté sur l'accueil |
| Loi n° 2024-1039 (Le Meur) | Régulation des meublés de tourisme (seuils micro-BIC, DPE) — aucune règle de TVA |
| Directive UE 2020/285 | Franchise TVA transfrontalière (plafond 100 000 euros UE) |
| CE, 5/07/2023, n° 471877 (Winterfell) | Arrêt fondateur : ancien art. 261 D partiellement contraire à la directive TVA |
| Art. 32 LFI 2025 | Seuil unique de franchise TVA à 25 000 euros (supprimé par la loi Midy) |
| Art. 38 LFI 2025 | Suppression du régime réel simplifié de TVA au 01/01/2027 |
| Loi n° 2025-1044 du 3/11/2025 (Midy) | Suppression définitive du seuil unique de franchise TVA à 25 000 euros |
| Art. 287, 3 bis CGI | Seuil TVA exigible > 15 000 euros = passage au régime réel normal |
| Art. 302 septies A CGI | Seuils du régime réel simplifié (945 000 / 286 000 euros en 2026) |
| BOI-TVA-DED-60-20-10 | Régularisation globale des immobilisations (mécanisme des 20 ans) |
| BOI-TVA-DED-50-20-30 | Coefficient de déduction (assujettissement, taxation, admission) |
Mise à jour : 19 mars 2026 — Sources : Code Général des Impôts, BOFiP, Conseil d'État, Legifrance.
Avertissement : ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. En cas de doute, consultez un expert-comptable spécialisé en fiscalité LMNP.