Mis à jour le 2 septembre 2026 — LMNP et complément de retraite. Sources en fin d’article.

Le LMNP comme complément de retraite : ce qu’il verse chaque mois, ce qu’il ne donne jamais

Prenez un studio meublé payé 120 000 €, loué 550 € par mois : il verse environ 350 € nets par mois, crédit remboursé, charges et impôt payés. Le calcul ligne à ligne est plus bas, et c’est la réponse courte à « LMNP retraite » : un complément régulier, très peu imposé tant que joue l’amortissement — l’usure comptable du logement, retirée du loyer imposable chaque année sans rien débourser.

Reste ce qu’il n’est pas. Pour la sécurité sociale, les loyers d’un meublé loué à l’année, sans statut professionnel, sont des revenus du patrimoine, comme des intérêts : ils supportent 18,6 % de prélèvements sociaux, et non des cotisations retraite. Ils ne valident aucun trimestre. Un LMNP remplit votre compte en banque, jamais votre relevé de carrière.

Le statut est détaillé dans notre guide pour investir en LMNP en 2026. Et si vos loyers dépassent vos autres revenus d’activité, le statut professionnel change vos droits : voir LMP et retraite.

1. Un studio à 120 000 € verse 350 € nets par mois : le calcul complet

Le studio : 120 000 € frais compris, loué meublé 550 € par mois, crédit terminé.

Cette clé est une hypothèse, pas un barème. Aucun texte ne fixe la décomposition d’un immeuble : l’article 15 bis de l’annexe II au CGI exige seulement un plan d’amortissement distinct par composant, chacun sur sa durée réelle d’utilisation appréciée bien par bien, avec une tolérance de 20 % par rapport aux usages (BOI-BIC-AMT-10-40-10, § 80 et 240) ; le seul exemple chiffré publié par l’administration y est lui-même posé « par hypothèse » (§ 200). Les 15 % de terrain n’ont pas davantage de taux officiel : seule est certaine la non-amortissabilité du sol, qui ne se déprécie pas avec le temps (BOI-BIC-AMT-10-20 § 230). Un autre bien donnera un autre montant.

Au régime réel — on y déduit les charges réelles et l’amortissement — ces 4 580 € ne passent pas en entier : le 2 du II de l’article 39 C du CGI plafonne la déduction à 4 200 €, le loyer moins les autres charges. Les 380 € écartés ne sont pas perdus, le 3 du même II les met en réserve sans limite de durée (BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 § 100). Résultat imposable : 0 €, ni impôt ni prélèvements sociaux : 350 € par mois.

Au micro-BIC — le fisc retire d’office la moitié des loyers, sans rien d’autre à déduire (article 50-0 du CGI ; seuil de 83 600 € pour les recettes 2026, 77 700 € pour celles de 2025) — la base taxable est de 3 300 €. À 30 % de tranche marginale, le taux qui frappe vos derniers euros : 990 € d’impôt et 613,80 € de prélèvements sociaux à 18,6 %, soit 1 604 €. Les 2 400 € de charges restent payés sans être déduits : 216 € nets par mois.

134 € d’écart chaque mois pour le même studio : tout tient à l’amortissement, que le micro-BIC ignore. Voir l’amortissement en LMNP et la rentabilité d’une location meublée.

2. Ces loyers ne valident aucun trimestre : ce sont des revenus du patrimoine

Pour la sécurité sociale, ce résultat figure au f du I de l’article L. 136-6 du code de la sécurité sociale, la liste des revenus du patrimoine.

Vous payez donc 18,6 % de prélèvements sociaux — 10,6 de CSG, la contribution sociale généralisée, 0,5 de CRDS, 7,5 de prélèvement de solidarité — et pas des cotisations. Une cotisation achète un droit ; un prélèvement social n’en achète aucun. Zéro trimestre, zéro point de retraite complémentaire, zéro euro de pension en plus : les 613,80 € du studio ne construisent rien.

L’exception : la courte durée au-delà de 23 000 €

Louer à la nuit ou à la semaine change tout. Le 6° de l’article L. 611-1 du code de la sécurité sociale affilie aux travailleurs indépendants celui qui loue « à la journée, à la semaine ou au mois » à des gens de passage, dès que les recettes dépassent 23 000 €. Là vous cotisez, donc vous acquérez des droits — même sans être loueur professionnel. Voir les cotisations sociales LMNP et LMP.

On lit parfois qu’« au-delà de 23 000 € on devient LMP » : deux règles portent le même chiffre. Celle-ci est sociale ; le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) est fiscal, et le IV de l’article 155 du CGI exige en plus que les recettes dépassent les autres revenus d’activité du foyer, pensions comprises.

3. Votre pension reste entière, mais votre taux de CSG peut monter

Le cumul ne réduit pas votre pension. L’article L. 161-22 du code de la sécurité sociale subordonne le versement de la retraite à l’arrêt de l’activité, et le rabotage qu’il organise ne vise que les revenus d’un travail ou ceux qui le remplacent, comme une indemnité de chômage. Un meublé non professionnel n’est ni l’un ni l’autre : rien à signaler à votre caisse, aucune retenue, aucun plafond de loyers.

L’effet indirect est rarement signalé. Ce résultat entre dans votre revenu fiscal de référence, le total inscrit en haut de votre avis d’impôt, qui fixe le taux de CSG prélevé sur votre pension : 0, 3,8, 6,6 ou 8,3 %, plus la CRDS et, aux deux taux hauts, 0,3 % de Casa (contribution pour l’autonomie). Pour une personne seule, une pension de 2026 passe à 6,6 % au-delà de 17 057 € de revenu de référence 2024, à 8,3 % au-delà de 26 472 € (service-public.gouv.fr, fiche F2971, vérifiée le 1^er juin 2026).

Sur une pension de 24 000 €, ce saut coûte 744 € par an — 2,8 points de CSG en plus, et 0,3 % de Casa qui n’était pas due —, davantage que l’impôt sur le studio. La CSG déductible n’en rend presque rien : la part imputable sur le revenu global ne monte que de 3,8 à 4,2 points (article 154 quinquies, I du CGI), soit 96 € de base imposable en moins et moins de 30 € d’impôt épargné. Deux garde-fous : il y faut deux années consécutives au-dessus du plafond, et au réel un résultat nul ne déplace pas ce revenu de référence — quand le micro-BIC y verse la moitié des recettes.

4. Quand s’y prendre : faire coïncider la fin du crédit et l’âge légal

L’âge légal de départ est de 63 ans et 9 mois pour la génération 1968, 64 ans à partir du 1^er janvier 1969 (article L. 161-17-2 du code de la sécurité sociale, version en vigueur depuis le 31 décembre 2025). Ce bornage vient de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, qui a décalé d’un cran la réforme de 2023 : il vaut pour les pensions prenant effet à compter du 1^er septembre 2026, et une prochaine loi de financement peut le rejouer. D’où le calendrier : un prêt de 20 ans souscrit à 44 ans, ou de 15 ans à 49 ans, s’éteint pile à 64 ans — la mensualité cesse quand le salaire cesse, et le loyer reste.

Pendant le crédit, les intérêts se déduisent et le résultat est souvent nul. Le piège est calendaire : quand les charges dépassent les loyers, l’année se solde par un déficit, une perte qui ne s’utilise que sur les bénéfices d’un autre meublé non professionnel, pendant dix ans seulement (article 156, I, 1° ter du CGI). Creusé à 50 ans sans bénéfice avant 60 ans, il est perdu. La réserve d’amortissement, elle, n’expire jamais (article 39 C, II-3) : faites-la grossir, elle prendra le relais des intérêts. Voir le financement d’un LMNP.

Gérer soi-même ou passer par une résidence services

En résidence services (étudiante, senior, tourisme), vous ne gérez rien : un bail commercial confie le logement à un exploitant, qui verse le loyer, occupé ou non. La loi ne fixe qu’un plancher — neuf ans (article L. 145-4 du code de commerce) ; les durées plus longues, dix ou douze ans, relèvent de l’usage des exploitants, pas du droit. En résidence de tourisme, ces neuf ans sont fermes : aucune sortie à l’échéance triennale (article L. 145-7-1 du code de commerce). Le risque change de nature — l’exploitant peut faire défaut, exiger une baisse à l’échéance, et la revente y est plus étroite. La TVA de 20 % ne se récupère que si l’achat l’a supportée — neuf ou vente sur plan — et revendre avant vingt ans en fait reverser une fraction (article 207 de l’annexe II au CGI). Voir les résidences services en LMNP.

5. La sortie : 36,2 % à la revente, ou la transmission

Vendre déclenche l’impôt sur la plus-value des particuliers, l’écart entre prix de vente et prix d’achat : 19 % d’impôt sur le revenu (article 200 B du CGI) et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 %. Deux taux à ne pas confondre : 18,6 % sur les loyers, 17,2 % sur la plus-value (IV de l’article L. 136-8 du code de la sécurité sociale).

Depuis le 15 février 2025, le III de l’article 150 VB du CGI (loi de finances pour 2025, n° 2025-127) retranche du prix d’achat les amortissements déduits : la plus-value gonfle d’autant. Studio revendu 150 000 € après quinze ans, 4 200 € déduits par an, soit 63 000 € :

La réintégration joue avant les abattements pour durée de détention, ce qui aggrave la note. Deux échappatoires : le temps — exonération totale à 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu (article 150 VC du CGI), 30 ans pour les prélèvements sociaux — et l’exclusion du 1° du III de l’article 150 VB, qui épargne certaines résidences étudiantes et seniors. Détail dans la revente d’un bien LMNP et la réintégration des amortissements.

L’autre sortie est de ne pas vendre : 100 000 € par parent et par enfant passent tous les quinze ans sans droits, et donner la seule nue-propriété — la propriété sans l’usage — transmet le bien en vous laissant les loyers jusqu’à votre décès (article 669 du CGI). Voir succession et donation en LMNP.

6. Pour aller plus loin

Mise à jour : 2 septembre 2026. Sources : articles L. 136-6, L. 136-8, L. 161-17-2, L. 161-22, L. 611-1 et R. 815-25 du code de la sécurité sociale ; articles L. 145-4 et L. 145-7-1 du code de commerce ; articles 39 C, 50-0, 150 VB, 150 VC, 154 quinquies, 155, 156, 175, 200 B et 669 du CGI, et 15 bis et 207 de son annexe II ; LFSS 2026 (loi n° 2025-1403 du 30/12/2025, art. 12 et 105) ; LF 2025 (loi n° 2025-127 du 14/02/2025, art. 84) ; LF 2022 (art. 7) ; impots.gouv.fr, prélèvements sociaux sur les locations (17/07/2026) et calendrier annuel de la déclaration de revenus ; service-public.gouv.fr, fiches F2971, F14043 et F16871 ; BOFiP BOI-BIC-AMT-10-20, BOI-BIC-AMT-10-40-10, BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 et BOI-BIC-DECLA-10-30.

Guide informatif. Les montants annuels — plafonds Aspa, seuils de CSG, seuil du micro-BIC — sont revalorisés chaque 1^er janvier ; barèmes vérifiés à la date de mise à jour ci-dessus, à réactualiser au 1^er janvier 2027.