Mis à jour le 26 août 2026 — sources en fin d’article.

Calcul de l’amortissement LMNP : un studio à 150 000 €, du prix d’achat à la ligne de la liasse

L’amortissement, c’est l’usure comptable de votre logement : chaque année, vous retirez une part de sa valeur de vos loyers imposables, sans sortir un euro. Le calcul tient en sept gestes : la base, le terrain qu’on en sort parce qu’un sol ne s’use pas, le découpage en morceaux qui vieillissent à des rythmes différents avec la durée de chacun, la première année réduite aux seuls jours de location, les meubles, le plafond — la loi interdit à l’amortissement de creuser une perte — puis le report sur la liasse. Sur le studio suivi ici, la dotation de la première année ressort à 3 730 €, dont 800 € seulement sont déduits en 2026 ; les 2 930 € restants attendent leur tour.

Tout cela n’existe qu’au régime réel, celui où l’on déduit ses charges réelles au lieu d’un abattement forfaitaire. Principe, intérêt fiscal et sort à la revente : notre guide de référence sur l’amortissement en LMNP. Ici, on déroule l’arithmétique jusqu’à la case à remplir.

1. Étape 1 — ce qui entre au bilan : 170 000 € pour un studio payé 150 000 €

Vous n’amortissez pas le prix de l’acte, mais le coût d’entrée du bien. Trois briques.

Le prix d’achat : 150 000 €.

Les frais d’acquisition, si vous choisissez de les immobiliser — les inscrire au bilan et les étaler, au lieu de les déduire d’un coup l’année de l’achat. Ces frais « peuvent sur option, être rattachés au coût d’acquisition […] ou comptabilisés en charges », le rattachement étant « la méthode de référence » (plan comptable général, art. 213-8, règlement ANC n° 2014-03, version 2026 ; CGI, ann. III, art. 38 quinquies). Deux gestes, pas un. L’option « est exercée par la simple comptabilisation » en immobilisation ou en charges, mais le même paragraphe la veut aussi « formalisée sur papier libre, joint à la déclaration des résultats du premier exercice » concerné (BOI-BIC-CHG-20-20-10, § 160). Le choix est ensuite irrévocable et vaut pour tous vos biens « quelle que soit la date d’acquisition » (§ 170). L’arbitrage : nos frais de notaire en LMNP. Ici, on immobilise : + 12 000 €.

Les travaux immobilisés, terminés avant l’entrée du locataire : + 8 000 €. Beaucoup d’autres se déduisent en une fois : la frontière est dans notre guide travaux en LMNP.

Les meubles restent dehors : actif à part, étape 5.

2. Étape 2 — le terrain : 24 300 € qui ne s’amortiront jamais

Un sol ne s’use pas : « Les terrains n’étant, par nature, susceptibles d’aucune diminution de valeur par l’effet du temps, ils ne peuvent faire l’objet d’un amortissement » (BOI-BIC-AMT-10-20, § 230). Une fraction du prix de votre appartement paie pourtant le terrain sur lequel l’immeuble est bâti : cette quote-part terrain reste au bilan sans bouger jusqu’à la revente.

Le point que presque personne n’écrit : elle s’applique au prix et aux frais d’acquisition, qui ont payé un ensemble « bâtiment + terrain ». Pas aux travaux, qui ne portent que sur le bâti.

Ici, 15 % de terrain — un usage de place, pas un barème : aucun texte ne fixe ce pourcentage. Le BOFiP renvoie aux « circonstances de fait propres à chaque cas particulier » et impose une méthode, non un taux : comparaison avec des terrains nus vendus dans le même secteur, à défaut coût de reconstruction du bâti (même document, § 230). Comment justifier le vôtre : valeur du terrain en LMNP. C’est le chiffre que l’administration regarde en premier.

3. Étape 3 — les composants : 145 700 € en six lignes, 5 537 € par an

On ne divise pas 145 700 € par une seule durée. Le gros œuvre tient plusieurs décennies, les réseaux et la chaudière un quart de siècle, la cuisine et les sols une quinzaine d’années : chacun de ces morceaux est un composant, avec son propre compteur.

Deux conditions cumulatives : avoir une durée d’utilisation différente de celle de la structure et être remplacé au moins une fois dans la vie du bien (CGI, ann. II, art. 15 bis ; le PCG, art. 214-9, impose alors des plans distincts). On étale en parts égales, la même somme chaque année — le mode linéaire (PCG, art. 214-13) ; le dégressif, plus rapide au début, est fermé aux immeubles d’habitation (CGI, ann. II, art. 22).

Ces cinq pourcentages sont des usages de place, pas un barème : il n’en existe aucun pour le logement. L’article 15 bis ne chiffre aucune quote-part, et les seuls repères publiés le sont « à titre purement indicatif » (BOI-BIC-AMT-10-40-30, § 3) ou à titre d’exemple — l’étude sectorielle du BOFiP, colonne « Logements », retient 40 à 50 % de gros œuvre et 20 à 30 % d’installations techniques (BOI-ANNX-000115). Aucun n’est opposable. Celui retenu ici vise un logement ancien, d’où des réseaux plus bas que cette étude calée sur du neuf. Fourchettes et durées justifiées ligne par ligne : composants de l’amortissement LMNP.

Rarement écrit : vos 8 000 € de travaux ne suivent pas la durée résiduelle du bien. Refaits à neuf, ils repartent pour la durée pleine de leur composant, 15 ans.

La dotation, c’est l’amortissement d’une seule année. 5 537 € est celle d’une année complète — 2026 n’en est pas une.

4. Étapes 4 et 5 — prorata et meubles : la dotation tombe à 3 730 €

La première année se compte en jours, à partir de la mise en location

Le compteur ne démarre ni à la signature, ni à la fin du chantier, mais à la mise en service : pour un logement loué, le jour où il est mis à disposition du locataire. Le PCG (art. 214-12) fait partir l’amortissement de « la date de début de consommation des avantages économiques », qui « correspond généralement à la mise en service de l’actif ». Le BOFiP (BOI-BIC-AMT-20-10, § 120) retient la mise en service effective et réduit la première année au prorata, en ne comptant que les jours courus : « le temps couru s’apprécie en nombre de jours » (§ 240).

Le texte ne fixe pas le diviseur. L’usage comptable retient l’année de 360 jours et des mois de 30 ; le décompte sur 365 jours est admis lui aussi. Ce qui compte, c’est de garder la même convention sur tout le plan et sur tous les composants.

Du 1^er juin au 31 décembre : 210 jours sur 360, soit 7/12.

Rien n’est perdu : le plan finit quelques mois plus tard.

Les meubles ont leur propre calendrier

Vos 6 000 € de meubles et d’électroménager forment un actif distinct. Aucun texte n’en fixe la durée : elle se prend « d’après les usages » de la profession (CGI, art. 39, 1, 2° ; BOI-BIC-AMT-10-40-10, § 230). Le seul repère publié, « donné à titre purement indicatif », place « Mobilier » à 10 % par an, soit dix ans (BOI-BIC-AMT-10-40-30, § 1) — sans nommer la literie ni l’électroménager, dont l’usage est plus court. Chaque famille garde donc sa durée, l’administration admettant un écart de 20 % avec les usages professionnels, à charge de justifier les circonstances particulières (§ 240). Les 7 ans retenus ici sont la moyenne du lot de l’exemple — meubles sur 8 à 10 ans, électroménager sur 5 à 7 —, pas un barème. Le détail par famille : amortissement du mobilier en LMNP.

Dotation 2026 = 3 230 + 500 = 3 730 €. C’est le chiffre de la comptabilité, pas encore celui que l’impôt acceptera.

5. Étape 6 — le plafond de l’article 39 C : 800 € déduits, 2 930 € en réserve

L’amortissement d’un bien loué ne peut pas creuser une perte : il s’arrête là où le résultat tombe à zéro. C’est là que naît l’écart entre le chiffre d’un simulateur et celui de votre impôt.

Le 2 du II de l’article 39 C du CGI le plafonne, pour un loueur particulier, « dans la limite du montant du loyer acquis […] diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens » (BOI-BIC-AMT-20-40-10-20, § 40). Les loyers acquis sont les loyers dus pour l’année, encaissés ou non (§ 50). Les charges sont celles du bien : gestion, entretien, assurance, intérêts d’emprunt, taxe foncière et taxes annexes (§ 60). Les frais de comptabilité en sont exclus (§ 70) : ils se déduisent après le plafond et peuvent, eux, créer une perte.

Sur 3 730 € calculés, 800 € déduits, 2 930 € écartés. Restent les 400 € du comptable : résultat fiscal 2026 = − 400 €, un déficit — un résultat négatif — reportable dix ans sur les seuls revenus de location meublée non professionnelle (CGI, art. 156, I, 1° ter).

Les 2 930 € ne sont pas perdus. Le 3 du II du même article — et non le 2 — organise leur mise en réserve : la fraction écartée « peut être déduite du résultat des exercices suivants, en sus de l’annuité normale ou, à défaut, après l’expiration de la durée normale d’utilisation du bien » (BOI-BIC-AMT-20-40-10-30, § 10), à deux conditions : l’avoir régulièrement comptabilisée et rester sous ce même plafond. Elle attend une année où le plafond laisse de la place, sans péremption, et se déduit même après la fin du plan. Comptabiliser reste obligatoire même quand la déduction est refusée (CGI, art. 39 B ; PCG, art. 214-11).

Année 2. Loyers 7 200 €, charges du bien 3 300 € → plafond 3 900 €. Dotation pleine 6 394 €, dont 3 900 € déduits. La réserve grossit : 2 930 + 2 494 = 5 424 €.

6. Étape 7 — la liasse : lignes 254, 318, 522 et 562

Chaque printemps, le loueur au réel envoie au fisc une liasse fiscale, un jeu d’imprimés. Deux reçoivent nos chiffres : le 2033-C, qui liste ce que vous possédez et amortissez, et le 2033-B, qui calcule le résultat.

Le piège de saisie numéro un est ici : sur la ligne 254 du 2033-B, on porte l’amortissement comptable entier, jamais la fraction déduite. C’est la ligne 318 qui réintègre l’excédent, c’est-à-dire le remet dans le résultat imposable.

Le SUIV39C suit la réserve d’une année sur l’autre ; la 2042-C-PRO est l’annexe « revenus non salariés » de votre déclaration de revenus.

Le contrôle avant d’envoyer : la ligne 572 doit être égale à la ligne 254. Sinon, c’est presque toujours la dotation déduite qui a été saisie au lieu de la dotation comptabilisée. Deux pièges de colonne : sur le 2033-C, les valeurs d’entrée vont en colonne « Augmentations » (422, 432, 472) et les dotations en colonne « dotations de l’exercice » (522, 562, 572) ; sur le 2033-B, la 310 est la ligne « Bénéfices ou pertes » qui clôt le cadre A, un déficit comptable se reportant ensuite en 314, colonne 2, avant la réintégration en 318 (« amortissements excédentaires… et autres amortissements non déductibles »). Libellés relevés sur les imprimés DGFiP 2033-B-SD et 2033-C-SD millésime 2026 et la notice 2033-NOT-SD (n° 50448#28) ; case 5NY « déficits cas général » relevée sur la 2042-C-PRO 2026 (n° 11222*28). Nos guides liasse fiscale LMNP et remplir la liasse en 2026.

7. Les trois erreurs qui coûtent le plus cher

1. Oublier le terrain. Amortir 162 000 € au lieu de 137 700 € porte la dotation du bâtiment de 5 004 € à 5 887 € : 883 € de trop par an, près de 8 800 € sur dix ans, repris en contrôle.

2. Oublier le prorata de la première année. Déduire 6 394 € au lieu de 3 730 €, c’est prendre 2 664 € un an trop tôt. L’inverse coûte plus cher : décaler le démarrage à l’exercice suivant fait tomber l’article 39 B du CGI — faute d’amortissement minimal comptabilisé, « l’entreprise perd définitivement le droit de déduire la fraction des amortissements qui a été ainsi différée » (BOI-BIC-AMT-10-50-30). Cette dotation-là ne revient jamais.

3. Confondre les 2 930 € et les 400 €. La réserve d’amortissement (3 du II de l’article 39 C) n’a pas d’échéance et se déduit après la fin du plan ; le déficit (CGI, art. 156, I, 1° ter) s’éteint au bout de dix ans et ne s’impute que sur des revenus de location meublée non professionnelle. À la revente aussi : pour les cessions depuis le 15 février 2025, l’article 150 VB III du CGI (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84) ne retranche du prix d’acquisition que les amortissements « admis en déduction » — la réserve, jamais déduite, n’est pas reprise. Voir le déficit en LMNP et la plus-value LMNP.

8. Pour aller plus loin

Mise à jour : 26 août 2026. Sources : CGI, art. 39 (1, 2°), 39 B, 39 C (II, 2 et II, 3), 156 (I, 1° ter) et 150 VB III ; ann. II, art. 15 bis et 22 ; ann. III, art. 38 quinquies ; BOFiP, série BIC-AMT — dont BOI-BIC-AMT-10-40-10 (§ 200, 230 et 240), BOI-BIC-AMT-10-40-30 (§ 1, 3 et 7) et BOI-ANNX-000115 (13 octobre 2014) — et BOI-BIC-CHG-20-20-10 (9 janvier 2019), §§ 140 à 170 ; plan comptable général (règlement ANC n° 2014-03), art. 213-8 à 214-13 ; imprimés DGFiP 2033-B-SD et 2033-C-SD millésime 2026 et notice 2033-NOT-SD ; formulaire 2042-C-PRO 2026. Chaque référence est pointée dans la section où elle sert.

Guide informatif. Les quotes-parts de composants et la part de terrain retenues ici sont des usages de place illustrant un cas, non un barème officiel : les grilles publiées au BOFiP sont des repères, pas des règles opposables. Les vôtres doivent être justifiées bien par bien.