Mis à jour le 1^er septembre 2026 — sources en fin d’article.

Forfait ménage en location meublée : interdit en bail d’habitation, libre en meublé de tourisme

« Forfait ménage » ne veut pas dire la même chose selon le contrat que vous signez. En bail meublé d’habitation — un locataire qui vit chez vous à l’année —, ce forfait n’est jamais récupérable : jamais refacturable en plus du loyer. Ce qui l’est figure poste par poste dans le décret n° 87-713 du 26 août 1987, où aucune ligne ne vise le nettoyage du logement.

En meublé de tourisme — des voyageurs de passage, à la nuit ou à la semaine —, c’est l’inverse : le prix du ménage est libre. Ni plafond, ni justificatif. Une seule obligation, l’annoncer avant la réservation.

On lit souvent que « le meublé autorise un forfait de charges, donc on peut y mettre le ménage ». C’est faux : la section 2 le montre au texte. Pour le cadre d’ensemble, lisez le guide de la location meublée ; poste par poste, les charges récupérables en LMNP.

1. En bail meublé, le ménage du logement n’est dans aucune ligne de la liste de 1987

Attention : toutes les règles de la loi du 6 juillet 1989 ne valent pas en meublé. L’article 25-3, alinéa 2 en donne la liste fermée : les articles 4, 7, 7-1 et 22, utilisés plus bas, y figurent ; l’article 23, non — il revient par le renvoi de l’article 25-10, propre au meublé et cité au texte ici.

L’article 23 pose deux verrous. Les charges ne sont réclamables que « sur justification », facture à l’appui. Et elles se limitent aux services liés à l’usage du logement, à l’entretien courant et aux menues réparations « sur les éléments d’usage commun » : l’escalier, l’ascenseur, la cour — pas votre studio. Leur liste « est fixée par décret en Conseil d’État ».

C’est le décret n° 87-713 du 26 août 1987, dont l’annexe est une liste fermée de huit rubriques, sans « divers » : hors liste, rien n’est récupérable. Le mot « nettoyage » y revient plusieurs fois, toujours pour du collectif — la cuvette et la machinerie de l’ascenseur, les chaufferies, la face extérieure des capteurs solaires, les allées et les espaces extérieurs. Jamais les parties privatives, c’est-à-dire le logement lui-même, que votre locataire est seul à utiliser.

L’article 7, d) met au contraire l’entretien courant du logement à la charge du locataire. Lui facturer un ménage récurrent, c’est lui vendre ce qu’il doit déjà.

2. Le forfait de charges du meublé change le mode de paiement, pas la liste

En meublé, les charges s’encaissent de deux façons : par provisions, avancées chaque mois puis comparées une fois l’an aux dépenses réelles, ou au forfait — un montant fixe versé avec le loyer, jamais recalculé. C’est le forfait qui nourrit la confusion.

Le forfait vous évite la régularisation annuelle, pas la liste : un poste hors décret reste hors décret.

Deux clauses de l’article 4, applicable au meublé, tombent avec lui. Une clause « réputée non écrite » est morte : aucun effet, même signée. Le o) vise celle qui impose, à l’entrée, « des sommes d’argent en plus de celles prévues aux articles 5 et 22 » ; le i), celle qui permet de « percevoir des amendes ou des pénalités ».

Reste l’article 22 : la retenue sur le dépôt de garantie — la somme versée à l’entrée, rendue à la sortie — n’est admise que pour des montants « dûment justifiés ». Un devis ou une facture, appuyés sur les deux états des lieux, jamais un montant écrit d’avance.

3. En meublé de tourisme, le prix est libre — mais il s’annonce avant la réservation

Tout ce qui précède s’arrête au bail d’habitation. Louez à des voyageurs qui n’installent pas leur domicile chez vous, et la loi de 1989 ne s’applique plus : vous ne récupérez plus de charges, vous vendez une prestation. « Le loueur fixe librement le prix de la location », résume le service-public (fiche F2045) : ni plafond, ni barème, ni justificatif.

La contrepartie : tout se dit avant l’engagement. L’article L. 324-2 du code du tourisme impose une offre écrite portant « l’indication du prix demandé ainsi qu’un état descriptif des lieux ». Le code de la consommation y ajoute l’information sur les prix « par voie de marquage, d’étiquetage ou d’affichage » (L. 112-1) et l’information précontractuelle (L. 111-1). En clair, le ménage se voit avant la validation, pas à l’arrivée.

Si vous déléguez, voyez la conciergerie ; pour le régime complet, le meublé de tourisme en 2026.

4. Taxe de séjour : un ménage facturé à part sort de l’assiette du non classé

La taxe de séjour est payée par le voyageur, mais c’est vous qui l’encaissez, la reversez à la commune — et qu’on redresse. Pour un meublé non classé, sans étoile faute d’avoir demandé le classement, ce n’est pas un tarif fixe mais « entre 1 % et 5 % du coût par personne de la nuitée », plafonné au tarif le plus élevé voté par la collectivité (article L. 2333-30 du CGCT, depuis le 16 février 2025).

Que contient ce coût — l’assiette, la base du pourcentage ? Le CGCT ne le dit pas. C’est le guide pratique des taxes de séjour de la DGCL et de la DGE qui répond, à sa fiche n° 6 « Calcul des taxes de séjour » (8^e version, juin 2026) : la taxation proportionnelle s’applique au coût par personne de la nuitée, « correspondant au prix de la prestation d’hébergement hors taxes ». Les prestations annexes — ménage, linge, petit-déjeuner, commissions, frais de dossier — en sortent « lorsque leur coût est identifiable et détachable du coût de la nuitée » ; à défaut, la taxe est « calculée sur le montant global hors taxes de la prestation ». Retenez que c’est de la doctrine administrative, pas un texte : aucune disposition du CGCT ne reprend ce critère, et un service peut s’en écarter.

Barème et reversement : la taxe de séjour en LMNP ; le classement.

5. Au fisc, le forfait ménage est une recette — et il rapproche du seuil

Vos loyers meublés sont imposés en BIC, les bénéfices industriels et commerciaux : la catégorie des commerçants, pas celle des loyers nus. Le ménage encaissé en fait partie : ce que vous déclarez, ce sont les sommes effectivement encaissées au titre de la location, prestations annexes comprises. C’est une recette brute : tout ce qui entre sur votre compte avant déduction, même reversé le lendemain au prestataire.

Ce pourcentage retiré d’office porte un nom : l’abattement, 30 % au micro-BIC non classé. Sur 1 800 € encaissés puis reversés, il reste 1 260 € imposables. Ajoutez 30 % d’impôt si c’est votre tranche marginale — le taux qui frappe votre dernier euro gagné — et 18,6 % de prélèvements sociaux, la CSG et ce qui l’accompagne, dus sur le résultat BIC. Soit 612 € payés sur de l’argent qui n’est jamais resté chez vous (addition simplifiée, hors CSG déductible). Au régime réel, où l’on déduit ses dépenses facture par facture, celle du prestataire s’impute en face (article 39 du CGI) et l’opération redevient neutre : un argument pour passer au réel et ranger le ménage dans les charges déductibles.

Ces recettes comptent aussi dans les 23 000 € au-delà desquels un loueur de courte durée cotise à la sécurité sociale des indépendants (l’URSSAF ; article L. 611-1, 6° du CSS). Elles ne font pas basculer en para-hôtellerie, le régime qui soumet la location à la TVA : il y faut trois des quatre services de l’article 261 D, 4°, b du CGI, et la régularité du nettoyage s’apprécie au regard de la durée du séjour (la para-hôtellerie).

Récapitulatif

Les gestes, dans l’ordre.

1. Relisez votre bail cette semaine. La ligne « forfait ménage » se supprime par avenant, les sommes perçues se rendent. Attendre coûte 1 080 € de rappel, pour 30 € par mois.
2. Sortez le ménage du prix de la nuit dès la prochaine réservation : une ligne distincte le fait sortir de l’assiette de la taxe de séjour.
3. Additionnez ménage et loyers avant de choisir votre régime. C’est ce total que vous porterez au printemps en case 5NH de la 2042-C-PRO, en meublé de tourisme non classé, et qu’on compare aux 15 000 €.
4. Gardez chaque facture. Au réel, elle annule la recette ; sans elle, vous payez l’impôt sans la déduction.

6. Pour aller plus loin

Mise à jour : 1^er septembre 2026. Sources : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 4, 7, 7-1, 22, 25-3 et 25-6, et notamment l’article 23 et l’article 25-10, en vigueur depuis le 27 mars 2014 (loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014) ; décret n° 87-713 du 26 août 1987 et son annexe, version en vigueur au 1^er septembre 2026 ; décret n° 87-712 du 26 août 1987 ; code du tourisme, art. L. 324-2 ; code de la consommation, art. L. 111-1 et L. 112-1 ; CGCT, art. L. 2333-30, version en vigueur depuis le 16 février 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 101), et art. L. 2333-26 à L. 2333-47 ; guide pratique « Les taxes de séjour », DGCL-DGE, édition 2026 (8^e version, mise à jour juin 2026), fiche n° 6 « Calcul des taxes de séjour » (doctrine administrative, non opposable), et barème DGCL-DGE des tarifs plafonds 2026 ; service-public.gouv.fr, fiche F2045 ; impots.gouv.fr, « Location meublée » ; CGI, art. 39, 261 D, 4°, b et 50-0 dans sa rédaction issue de l’art. 7 de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 ; CSS, art. L. 136-6 f, L. 136-8 et L. 611-1, 6° ; formulaire 2042-C-PRO (imprimé n° 11222*28) ; CE, 8^e et 3^e chambres réunies, 12 novembre 2025, n° 498267, annulant partiellement BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, § 80 et § 90, dans sa version publiée le 7 août 2024.

Guide informatif. Les montants et taux cités sont ceux en vigueur au 1^er septembre 2026.