Mis à jour le 26 août 2026 — sources en fin d’article.
L’abattement du LMNP : ce qu’il remplace, et à partir de quand il vous coûte de l’argent
En location meublée, vous n’êtes pas imposé sur ce que vous encaissez : le fisc retire d’abord un pourcentage forfaitaire de vos loyers — l’abattement — et n’impose que le reste.
Son taux dépend de ce que vous louez : 50 % en location à l’année, en meublé de tourisme classé (des étoiles attribuées par un organisme accrédité) et en chambres d’hôtes ; 30 % en meublé de tourisme non classé. Le plafond qui y donne droit dépend, lui, de l’année d’encaissement : 77 700 € pour les recettes 2025, 83 600 € pour celles de 2026 (art. 50-0 du code général des impôts, en vigueur depuis le 1er juillet 2026).
Ce forfait remplace toutes vos charges : ni taxe foncière, ni intérêts d’emprunt, ni amortissement — l’usure comptable du logement, retirée du loyer imposable chaque année sans rien débourser — ne se déduisent en plus. Tant que vos dépenses restent sous le forfait, vous gagnez ; au-delà, il vous coûte cher.
Le régime qui l’applique, le micro-BIC — automatique tant que vos recettes restent sous le plafond —, est expliqué dans le guide du micro-BIC en LMNP.
Rédigé par Quentin Hagnéré
Expert en gestion de patrimoine — Fondateur de LMNP.AI et Hagnéré Patrimoine. CIF, COA, COBSP. Chaque taux et chaque plafond de cette page est relevé sur le BOFiP — la doctrine que l’administration s’engage à appliquer —, qui cite l’art. 50-0 du CGI, version en vigueur depuis le 1er juillet 2026 : BOI-BIC-DECLA-20 et BOI-BAREME-000044, versions du 19 août 2026.
1. 50 % ou 30 % : le taux dépend du bien loué, le plafond de l’année de recettes
Aucun de ces chiffres ne se lit sans sa colonne de droite.
| Ce que vous louez | Abattement | Plafond de recettes | Année de recettes |
|---|---|---|---|
| Location à l’année | 50 % | 77 700 € puis 83 600 € | 2025 / 2026-2028 |
| Meublé de tourisme classé | 50 % | 77 700 € puis 83 600 € | 2025 / 2026-2028 |
| Chambres d’hôtes | 50 % | 77 700 € puis 83 600 € | 2025 / 2026-2028 |
| Meublé de tourisme non classé | 30 % | 15 000 € | 2025 comme 2026-2028 |
Sources : art. 50-0, 1 du CGI ; BOI-BIC-DECLA-20 § 10 et BOI-BIC-DECLA-10-10-20 § 180 ; seuils datés au BOI-BAREME-000044 (19/08/2026). Les 30 % et les 15 000 € : art. 7 de la loi Le Meur (19/11/2024). Les 83 600 € : l’actualisation triennale prévue par l’art. 50-0, 1 lui-même, incorporée au code par l’art. 2 du décret n° 2026-562 du 29 juin 2026 (JORF n° 0151 du 30/06/2026, texte n° 15), en vigueur le 1er juillet 2026.
Le 15 000 € est le seul montant qui ne bouge pas : il échappe à la revalorisation triennale. Tous, lui compris, se comparent aux recettes de l’année précédente ou de l’avant-dernière — voir les plafonds LMNP et LMP.
Exemple. Un studio loué à l’année vous rapporte 12 000 € de recettes en 2026 — ce que vos locataires vous ont versé, avant toute retenue. Sous 83 600 €, vous restez au micro-BIC : l’abattement retire 6 000 €, et votre base imposable, la somme sur laquelle l’impôt se calcule, est de 6 000 €. Avoir dépensé 500 € ou 9 000 € n’y change rien.
2. Ce que l’abattement remplace : toutes vos charges, y compris celles que vous payez vraiment
Son nom officiel dit tout : « abattement représentatif des charges » (BOI-BIC-CHAMP-40-20 § 55 du 19/08/2026 — le BOFiP, c’est la doctrine fiscale de l’administration, celle qu’elle s’engage à appliquer). L’État estime que la moitié de vos loyers part en frais et vous dispense de justificatif.
Le forfait absorbe tout : taxe foncière, cotisation foncière des entreprises (la CFE, un impôt local dû même sans local professionnel ni salarié), intérêts d’emprunt, assurance, charges de copropriété, commission de plateforme, ménage, petit mobilier, travaux, expert-comptable. Rien ne s’ajoute à l’abattement : les déduire à l’euro près suppose de changer de régime, voir les charges déductibles au réel.
Sur 12 000 € de recettes, le forfait retire 6 000 € même si vous n’avez décaissé que 4 500 € : 1 500 € de plus que vos frais.
3. Le non-cumul : ni charges en plus, ni amortissement, ni déficit à reporter
Trois interdits qui n’en font qu’un : l’abattement n’est pas une réduction, c’est le calcul lui-même. Ni charges réelles en plus, ni amortissement — cette usure comptable réservée au régime réel —, ni déficit, le résultat négatif d’une année où les dépenses dépassent les loyers. Le BOFiP le dit pour l’amortissement : le forfait « est réputé tenir compte des amortissements pratiqués selon le mode linéaire » (BOI-BIC-CHAMP-40-20).
Le dernier est le plus coûteux. Le BOFiP est explicite : « Aucun déficit ne peut, en principe, être constaté dans une catégorie de revenus évalués forfaitairement » (BOI-IR-BASE-10-20-10 § 1 du 16/09/2025 ; CE 14 octobre 1966, n° 66190 et CE 27 février 1974, n° 90438). Une année de gros travaux, ou de logement vide faute de locataire, ne laisse rien derrière elle.
Exemple. 8 000 € de loyers, 14 000 € de travaux la même année. Au micro-BIC : l’abattement retire 4 000 €, vous payez l’impôt sur 4 000 € alors que vous avez perdu 6 000 €. Au réel : 8 000 − 14 000 = 6 000 € de déficit, reportable dix ans sur vos seuls bénéfices meublés (art. 156, I, 1° ter du CGI). Voir le déficit en LMNP.
4. Le plancher de 305 € : un minimum absolu, et un par catégorie
L’art. 50-0 pose un plancher : « chacun de ces abattements ne peut être inférieur à 305 € » (BOI-BIC-DECLA-20 § 10).
Le mot qui compte est « chacun » : deux activités à deux taux différents, ce sont deux abattements, donc deux planchers de 305 €.
Exemple. Un studio loué deux mois, 500 € encaissés. L’abattement de 50 % donnerait 250 € : le plancher le porte à 305 €, et la base tombe à 195 €. Sous 305 € de recettes, elle est nulle — ce qui ne vous dispense pas de les déclarer.
5. Le point de bascule : à partir de quand le réel rapporte plus
La règle tient en une phrase : le réel devient plus favorable dès que vos charges réelles plus votre amortissement dépassent le montant de l’abattement. Le régime réel, c’est l’autre façon d’être imposé : on y déduit ses dépenses pour leur montant exact, justificatifs à l’appui, amortissement compris. À 50 %, l’équivalence est à la moitié de vos loyers ; à 30 %, à moins d’un tiers.
Exemple chiffré. 12 000 € de loyers encaissés en 2026, 4 500 € de charges réelles, 5 000 € d’amortissement. Au micro-BIC, seul l’abattement joue : base de 6 000 €. Au réel : 12 000 − 4 500 − 5 000 = base de 2 500 €.
L’écart de base est de 3 500 €. Convertissez-le : votre tranche marginale — le taux qui frappe votre dernier euro de revenu, 30 % pour beaucoup de foyers — plus 18,6 % de prélèvements sociaux (la CSG et ses satellites), soit 48,6 %. C’est 18,6 % sur le résultat d’un meublé depuis les revenus 2025, non 17,2 %, qui reste celui de la location nue et des plus-values immobilières des particuliers. L’écart vaut 1 701 € par an : 2 916 € au micro contre 1 215 € au réel (hors CSG déductible).
Une réserve : l’amortissement déductible est plafonné au loyer diminué des autres charges (art. 39 C du CGI) — ici 7 500 €, les 5 000 € passent en entier. Voir l’amortissement en LMNP.
Les gestes, dans l’ordre
- Additionnez charges réelles et amortissement, puis comparez ce total à la moitié de vos loyers — à 30 % sans classement.
- S’il est plus élevé, vérifiez avec le simulateur micro-BIC contre régime réel.
- Optez avant la date limite : Optez avant la date limite : celle du depot de la declaration d'ensemble des revenus — votre 2042 — de l'annee precedente, en pratique votre declaration de revenus du printemps (art. 50-0, 4, alinea 1 du CGI, redaction issue de l'art. 7 de la loi de finances pour 2022 ; le BOFiP BOI-BIC-DECLA-10-30, § 10, non actualise, vise encore la declaration de resultats : envoyer avant le 5 mai met a l'abri des deux lectures). (art. 7 de la loi de finances pour 2022). L’option vaut pour toute l’activité meublée — voir la procédure d’option.
Oublier cette date coûte une année entière au micro : 1 701 € ici.
6. Recettes mixtes : deux abattements sur le même chiffre d’affaires, trois plafonds à respecter
Un appartement loué à l’année et un studio à la nuitée sans classement ? Pas de taux à choisir : les deux s’appliquent, chacun sur sa part.
En activité mixte, le calcul porte sur le chiffre d’affaires global, le total encaissé dans l’année, mais taux par taux : les 30 % sur la part « provenant de […] locaux meublés de tourisme » non classés, les 50 % sur celle venant d’« autres activités » (BOI-BIC-DECLA-20 § 10).
Trois conditions doivent tenir ensemble pour rester au micro-BIC (art. 50-0, 1, 5e alinéa du CGI, cité mot pour mot au BOI-BIC-DECLA-10-10-20 § 70) : total encaissé sous 203 100 €, part tourisme non classé sous 15 000 €, part relevant du 2° — longue durée, tourisme classé, chambres d’hôtes — sous 83 600 € (recettes 2026-2028). Même règle si vous exploitez plusieurs entreprises commerciales (art. 50-0, 2-a). Entre meublés seuls, la condition globale ne mord jamais : 15 000 + 83 600 plafonnent à 98 600 €. Elle ne devient contraignante qu’avec une activité du 1° à côté.
Exemple. 40 000 € de longue durée et 12 000 € de tourisme non classé en 2026 : les trois conditions sont remplies. Base imposable : (40 000 × 50 %) + (12 000 × 70 %) = 28 400 €, dans deux cases distinctes de la 2042 C PRO, l’annexe de la déclaration de revenus réservée aux revenus meublés.
Le décrochage. Portez la part non classée à 16 000 € : le seuil est franchi, et c’est toute votre activité meublée qui bascule au réel, longue durée comprise — dès que ce dépassement joue sur l’année précédente ou l’avant-dernière. Faire classer ce logement l’en sort et lui rend les 50 % — voir le classement.
7. Le 71 % des chambres d’hôtes : il a existé, il s’est éteint avec les recettes 2024
On lit encore, dans des tableaux dits à jour, un abattement de 71 % pour les chambres d’hôtes ou les meublés « en zone rurale ». Ce n’est plus vrai depuis les recettes 2025 — et ce chiffre survit pour deux raisons précises.
Il a vraiment existé. Jusqu’aux recettes 2024, les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme classés étaient rangés au 1° de l’art. 50-0, avec la « fourniture de logement » : abattement de 71 %, sur un plafond de 188 700 € (BOI-BIC-CHAMP-40-20 § 55, version du 14/02/2024 ; montant au tableau « loyers encaissés en 2024 » de la FAQ DGFiP Régime des locations meublées, mars 2026). L’art. 7 de la loi Le Meur les a déplacés vers le 2° de l’art. 50-0, celui des 50 %, pour les revenus perçus à compter du 1er janvier 2025 : le plafond est tombé à 77 700 € au passage.
Et il n’a pas disparu du code — il a changé de destinataire. Il vise le 1° de l’art. 50-0, les ventes et « la fourniture du logement, à l’exclusion de la location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés » (art. 50-0, 1° du CGI, catégorie reprise au BOI-BAREME-000044). C’est le taux de l’hôtelier, pas le vôtre.
Le 2° vise désormais « toutes les autres activités de location en meublé, y compris celles dont les locaux sont classés ainsi que les chambres d’hôtes ». Les meublés de tourisme non classés relèvent du 1° bis (BOI-BIC-DECLA-10-10-20 § 180). Deux portes, pas trois.
D’où vient la légende rurale. Deux textes, aucun en vigueur. L’art. 45 de la loi de finances pour 2024 avait créé un « abattement supplémentaire de 21 % » pour les meublés classés sous 15 000 € de recettes, à la seule condition qu’ils ne soient pas situés « dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements » (BOFiP ACTU-2024-00003 du 14/02/2024) : 71 + 21 = 92 % sur ces recettes-là. Et l’Assemblée nationale avait voté, dans la proposition de loi Le Meur, un abattement de 71 % jusqu’à 50 000 € pour les classés d’une commune « très peu dense » au sens de la grille INSEE ou d’une station de sports d’hiver — supprimé en commission des finances du Sénat, amendement COM-37 (avis n° 579, 2023-2024). L’art. 7 de la loi Le Meur a abrogé le premier ; le second n’est jamais entré en vigueur. Résultat : aucune commune, aucun seuil d’habitants ne maintient de taux majoré. Aucun seuil d’habitants n’a d’ailleurs jamais figuré à l’art. 50-0 : ni 3 500, ni aucun autre.
Ce que coûte la croyance : 30 000 € de chambres d’hôtes encaissés en 2026 donnent une base de 15 000 €, et non 8 700 €. À 48,6 %, l’écart atteint 3 062 € en un an. Voir les chambres d’hôtes en LMNP et la loi Le Meur.
8. Pour aller plus loin
Autour du sujet : la fiscalité du LMNP · le statut LMNP · la déclaration LMNP
Mise à jour : 26 août 2026. Sources : art. 50-0 du CGI, version en vigueur depuis le 1er juillet 2026 · BOI-BIC-DECLA-20 § 10 · BOI-BIC-DECLA-10-10-20 § 70 et § 180 · BOI-BAREME-000044 · BOI-BIC-CHAMP-40-20 § 55 · BOI-IR-BASE-10-20-10 § 1 · impots.gouv.fr, Location meublée · loi n° 2024-1039 du 19/11/2024, art. 7 · décret n° 2026-562 du 29 juin 2026, art. 2 (JORF n° 0151 du 30/06/2026) · BOFiP ACTU-2024-00003 du 14/02/2024 · Sénat, avis n° 579 (2023-2024), amdt COM-37 · FAQ DGFiP « Régime des locations meublées » (mars 2026).
Guide informatif. Les taux et les plafonds valent pour les années de recettes indiquées : ils changent d’une loi de finances à l’autre.
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