Mis à jour le 3 septembre 2026 — grille de critères, aucune marque classée.

Comment choisir un logiciel de comptabilité LMNP : la grille de critères, pas un classement

Un logiciel de comptabilité LMNP se juge sur ce qu’il produit, pas sur ce qu’il promet. En location meublée de longue durée, le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 %, et rien d’autre. Passer au régime réel — on y déduit les charges payées et l’usure du logement — fait peser sur vous six obligations légales, jamais sur l’éditeur : un outil qui n’en couvre que quatre vous laisse le reste, et la responsabilité.

Cette page ne classe aucune marque. La règle fiscale elle-même est exposée dans le guide sur la comptabilité du loueur en meublé non professionnel ; ici, chaque règle devient une question à poser avant de payer.

1. Six obligations, six textes : la grille que tout outil doit cocher

Chaque ligne est votre obligation ; la troisième colonne, la question à poser.

Le prix d’une case non cochée. Ne pas présenter le fichier des écritures en contrôle vaut 5 000 € (art. 1729 D du CGI), ou 10 % des droits rappelés au-delà de 50 000 €. L’amende n’est due qu’une seule fois par contrôle, quel que soit le nombre d’années vérifiées (BOI-CF-IOR-60-40-10, § 290) : le « 5 000 € par exercice » lu partout est périmé.

2. Envoyer la déclaration : l’obligation porte sur le canal électronique, pas sur l’EDI

Le critère « EDI-TDFC inclus ? » est mal posé. L’art. 1649 quater B quater du CGI impose l’envoi par voie électronique — le papier n’est plus admis —, sans imposer de canal. Au réel simplifié, le régime de presque tous les loueurs, deux canaux valent : l’EFI, où vous saisissez la déclaration dans votre espace professionnel, et l’EDI-TDFC, où un prestataire agréé transmet un fichier pour vous. L’EDI n’est obligatoire qu’au réel normal, au-delà de 286 000 € de loyers en 2026 (impots.gouv.fr). Un outil sans envoi inclus ne vous met donc pas hors la loi : il vous laisse retaper la déclaration à la main. Critère de temps, pas de conformité.

Deux dates, pour des comptes arrêtés au 31 décembre 2025. L’art. 175 du CGI pose le principe au deuxième jour ouvré suivant le 1^er avril, puis renvoie au calendrier prorogé chaque année : mardi 5 mai 2026. La voie électronique donne quinze jours de plus — EFI comme EDI, pas l’EDI seul —, soit le mercredi 20 mai 2026 (BOI-BIC-DECLA-30-20-10, § 230).

3. Les quatre fonctions qui séparent vraiment les outils

Les grilles comparent la synchronisation bancaire et le rangement des justificatifs. Jamais ces quatre points, seuls capables de fausser une déclaration.

Reprendre les années passées avant l’abonnement

L’amortissement — l’usure comptable du logement, retirée du loyer imposable chaque année sans rien débourser — court à compter de la mise en location, pas de l’abonnement. La loi pose un plancher : le cumul des amortissements pratiqués depuis l’acquisition ne peut être inférieur au cumul calculé en mode linéaire, faute de quoi l’entreprise « perd définitivement le droit de déduire la fraction des amortissements qui a été ainsi différée » (art. 39 B du CGI ; BOI-BIC-AMT-10-50-30, § 140 et 150). Les annuités des années au micro-BIC sont consommées, pas reportées. La doctrine tient le même raisonnement côté plus-value du loueur professionnel : l’abattement du micro « est réputé tenir compte des amortissements pratiqués selon le mode linéaire » (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 435).

Exemple. Studio loué depuis 2023, bâtiment amortissable 120 000 € sur 30 ans : 4 000 € par an. Trois années au micro-BIC — abattement de 50 % sous 83 600 € de loyers en 2026, 77 700 € en 2025 — puis passage au réel : 12 000 € perdus. Un bon outil ouvre le plan à la date de mise en location ; un mauvais l’ouvre le jour de l’abonnement, et gonfle la déduction.

Plusieurs biens ne veulent pas dire plusieurs déclarations

Une location meublée, c’est un seul numéro SIREN — l’immatriculation de l’activité — et une seule déclaration, quel que soit le nombre de logements. Facturer « par bien » vend un découpage interne, pas une contrainte fiscale : comparez le prix total à votre nombre de biens, jamais le prix d’appel.

L’indivision compte pour une entreprise à part

L’indivision — un bien détenu à plusieurs sans société, cas de l’héritage ou de l’achat à deux — est une entreprise distincte : SIREN propre, déclaration propre, chaque indivisaire reportant sa part sur sa déclaration de revenus. Les seuils du micro-BIC s’y apprécient sur la totalité des loyers de l’indivision, jamais part par part (CE, 9^e et 10^e ch. réunies, 14 novembre 2025, n° 495516). « Multi-biens » n’est pas « multi-activités ».

La CFE : aucun outil ne la paie à votre place

La cotisation foncière des entreprises (CFE), impôt local dû par toute activité, studio compris, n’arrive par aucun courrier : l’avis se consulte dans l’espace professionnel. Solde le 15 décembre, paiement dématérialisé obligatoire pour toute entreprise redevable, sans seuil de montant (art. 1681 sexies du CGI). Payer autrement coûte 0,2 % de majoration, avec un plancher de 60 € (1 de l’art. 1738 du CGI ; BOI-CF-INF-10-40-50, § 20). Un logiciel rappelle l’échéance ; il ne paie pas.

4. Ce que ça coûte par catégorie, et ce qui explique l’écart

Aucun barème officiel n’existe. Les prix de ces prestations sont librement déterminés par le jeu de la concurrence (art. L. 410-2 du code de commerce), et les honoraires d’un expert-comptable sont fixés librement avec le client, selon les diligences à mettre en œuvre, la difficulté du dossier, les frais exposés et la notoriété du cabinet (art. 158 du décret n° 2012-432 du 30 mars 2012). Les fourchettes ci-dessous sont donc des ordres de grandeur pour 2026, TTC par an, pour un bien, par catégorie d’outil : elles situent le marché, elles ne valent pas devis. Un seul écrit engage sur un prix — le contrat écrit, qui peut prendre la forme d’une lettre de mission et fixe la mission comme les conditions financières (art. 151 du même décret).

Un seul de ces écarts est structurel : la signature d’un professionnel inscrit à l’Ordre engage sa responsabilité et son assurance. Les autres sont commerciaux — forfait ou facturation par bien, et surtout prestations hors forfait : reprise des années passées, consultation, formalités.

Ce que l’abonnement coûte vraiment. Au réel, il se déduit du résultat (art. 39, 1 du CGI) : pas une réduction d’impôt, une charge qui abaisse la somme imposée. Un abonnement de 250 €, pour un foyer dont la dernière tranche de revenus supporte 30 %, économise 250 × (30 % + 18,6 %) ≈ 121 € : coût net 129 €. Les 18,6 %, ce sont les prélèvements sociaux — CSG, CRDS et prélèvement de solidarité. Leur taux sur le résultat d’un meublé est passé de 17,2 à 18,6 % avec la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025) ; 17,2 % reste le taux de la location nue. La CSG étant en partie déductible, l’économie réelle est un peu moindre.

5. Cinq signaux d’alerte, et les gestes dans l’ordre

1. Envoi de la déclaration non inclus — facturé à l’acte, à quel prix ?
2. Pas d’export du fichier des écritures, ou payant : première pièce réclamée en contrôle.
3. Pas de reprise des années passées : un plan qui démarre à l’abonnement fausse la déclaration.
4. Seuil d’immobilisation annoncé à 600 € : la tolérance est de 500 € HT, par achat et non par élément — dix chaises livrées ensemble comptent globalement.
5. Pas d’export de sortie (balance, grand livre, amortissements, écritures) : changer d’outil imposera tout de ressaisir.

Dans l’ordre. Exigez un export du fichier des écritures en démonstration, la date d’ouverture du plan d’amortissement — la mise en location, pas l’abonnement — et la confirmation écrite que l’envoi est compris. Puis trois dates : 5 mai 2026 pour renoncer au réel, 20 mai 2026 pour envoyer, 15 décembre pour la CFE.

6. Pour aller plus loin

Mise à jour : 3 septembre 2026. Sources : Légifrance — CGI art. 39, 39 B, 54, 175, 199 quater B (abrogé), 302 septies A bis, 1649 quater B quater, 1681 sexies, 1729 D, 1738 ; ann. II art. 15 bis ; ann. III art. 38 quinquies ; LPF art. L. 47 A, A. 47 A-1, L. 102 B ; C. com. art. L. 123-22, L. 410-2 ; décret n° 2012-432 du 30 mars 2012, art. 151 et 158 ; BOFiP BOI-CF-IOR-60-40-10, BOI-CF-INF-10-40-50, BOI-IF-CFE-40-10, BOI-BIC-DECLA-30-20-10, BOI-BIC-DECLA-30-60-20, BOI-BIC-AMT-10-50-30, BOI-BIC-CHAMP-40-20 ; impots.gouv.fr ; CE, 14 novembre 2025, n° 495516.

Guide informatif. Aucun éditeur n’est nommé, noté ni classé. Les prix étant libres (art. L. 410-2 du code de commerce), les fourchettes sont des ordres de grandeur par catégorie d’outil arrêtés pour 2026, jamais un devis : seule une lettre de mission ou une offre commerciale en cours vous engage.