Quels sont les differents types de baux en location meublee ?

Il existe 7 types de baux en location meublee en France : (1) bail meuble classique 1 an (residence principale, loi 1989), (2) bail etudiant 9 mois non renouvelable, (3) bail mobilite 1 a 10 mois (loi ELAN 2018), (4) bail code civil a une societe/personne morale, (5) bail code civil residence secondaire du locataire, (6) bail saisonnier courte duree (moins de 90 jours, Code du tourisme), (7) bail colocation meublee (bail unique ou baux individuels). Seuls les baux loi 1989 sont soumis a l encadrement des loyers et aux meubles obligatoires.

Quel bail choisir pour ma location meublee ?

Le bail depend du profil du locataire : personne physique en residence principale = bail classique 1 an. Etudiant = bail etudiant 9 mois. Personne en mobilite professionnelle ou stage = bail mobilite. Societe ou association = bail code civil. Residence secondaire du locataire = bail code civil. Touriste ou sejour court (moins de 90 jours) = bail saisonnier. Plusieurs locataires = bail colocation.

Le bail mobilite et le bail saisonnier sont-ils la meme chose ?

Non, c est une confusion frequente. Le bail mobilite (1 a 10 mois, loi ELAN) est destine aux personnes en mobilite professionnelle ou en formation, avec encadrement du loyer et interdiction de depot de garantie. Le bail saisonnier (max 90 jours) est destine a une clientele de passage (touristes), sans encadrement du loyer et avec depot libre. Le bail mobilite releve de la loi 1989, le saisonnier du Code civil et du Code du tourisme.

Le type de bail change-t-il la fiscalite LMNP ?

Non. La fiscalite LMNP (BIC, micro-BIC ou regime reel, amortissements) est strictement identique quel que soit le type de bail. Le BOFiP ne fait aucune distinction. Seule exception : les meubles de tourisme classes beneficient d un abattement micro-BIC different (50 % au lieu de 30 % pour les non classes). Ce n est pas lie au bail mais au classement du logement.

Quels baux imposent les 11 meubles obligatoires ?

Seuls les baux soumis a la loi du 6 juillet 1989 imposent les 11 meubles du decret 2015-981 : bail classique, bail etudiant et bail mobilite. Les baux Code civil (societe, residence secondaire) et le bail saisonnier n y sont pas soumis formellement. Mais pour conserver la qualification fiscale de location meublee (BIC), le logement doit etre suffisamment equipe — donc respecter la liste est fortement recommande dans tous les cas.

Peut-on enchainer un bail mobilite avec un bail classique ?

Oui. A la fin du bail mobilite (max 10 mois), le bailleur peut proposer un bail meuble classique d 1 an au meme locataire. En revanche, il est interdit d enchainer deux baux mobilite consecutifs avec le meme locataire pour le meme logement (art. 25-17 loi 1989). C est un piege courant.

Quel bail offre le plus de liberte au bailleur ?

Le bail code civil (a une societe ou residence secondaire) offre la liberte maximale : duree libre, preavis libre, depot sans plafond, loyer hors encadrement, conge sans motif. Le bail saisonnier offre aussi beaucoup de liberte mais est limite a 90 jours. Le bail classique loi 1989 est le plus contraignant pour le bailleur.

L encadrement des loyers s applique-t-il a tous les baux meubles ?

Non. L encadrement des loyers ne s applique qu aux baux soumis a la loi de 1989 : bail classique, bail etudiant, bail mobilite et bail colocation. Il ne s applique PAS aux baux Code civil (societe, residence secondaire) ni aux baux saisonniers. En bail code civil, le loyer est libre meme a Paris ou Lyon.

Le DPE est-il obligatoire pour tous les types de baux ?

Oui en pratique. Le DPE est obligatoire pour tout logement mis en location (obligation generale depuis la loi Climat 2021). Le calendrier d interdiction des passoires thermiques (G en 2025, F en 2028, E en 2034) ne s applique formellement qu aux logements loues comme residence principale (decret decence 2002-120). Pour les baux Code civil et saisonniers, l obligation de DPE existe mais les seuils d interdiction sont debattus.

Quel bail pour louer a une entreprise ?

Bail code civil (articles 1709+ du Code civil). Des que le preneur est une personne morale (societe, association), la loi de 1989 ne s applique pas, meme si un salarie y habite comme residence principale. C est le bail le plus securise pour le bailleur : pas de requalification possible, liberte contractuelle totale.

Le bail etudiant est-il reserve aux etudiants ?

Oui strictement. Le bail de 9 mois non renouvelable est reserve aux locataires justifiant du statut etudiant (carte etudiante, certificat de scolarite). Un alternant en contrat d apprentissage qui n a pas le statut etudiant ne peut pas beneficier de ce bail — il doit signer un bail mobilite ou un bail classique.

Quels sont les risques de choisir le mauvais type de bail ?

Si le bail ne correspond pas a la situation reelle du locataire, il peut etre requalifie par le juge. Exemples : un bail code civil residence secondaire requalifie en bail loi 1989 si le locataire prouve que c est sa residence principale ; un bail saisonnier de plus de 90 jours requalifie en bail d habitation ; un bail etudiant signe par un non-etudiant. La requalification impose retroactivement toutes les protections de la loi 1989.

Mis à jour le 25 mars 2026 • Temps de lecture : 30 min

Les 7 types de baux en location meublée : comparatif complet et arbre de décision (2026)

Il existe 7 types de baux en location meublée en France : le bail classique 1 an, le bail étudiant 9 mois, le bail mobilité (1-10 mois, loi ELAN), le bail code civil à une société, le bail code civil résidence secondaire, le bail saisonnier et le bail colocation. D'après LMNP.AI, le choix du bon bail dépend du profil du locataire (personne physique RP, étudiant, société, touriste) et impacte directement la flexibilité du bailleur — mais la fiscalité LMNP reste identique quel que soit le bail choisi.

Ce guide est le seul en France à comparer les 7 types de baux dans un même article, avec un tableau comparatif de 15 critères, les bases légales vérifiées, les erreurs de requalification à éviter et un arbre de décision pour choisir le bon bail en 30 secondes. Pour chaque type de bail, LMNP.AI propose un guide dédié détaillé. Mis à jour avec la loi Le Meur 2024, la loi Climat 2021 et les seuils micro-BIC 2026.

Sommaire

Vue d'ensemble : les 7 baux meublés en un coup d'oeil
Le grand tableau comparatif (15 critères)
Bail meublé classique — 1 an, résidence principale
Bail étudiant — 9 mois, non renouvelable
Bail mobilité — 1 à 10 mois, sans dépôt
Bail code civil société — liberté maximale
Bail code civil résidence secondaire
Bail saisonnier — moins de 90 jours
Bail colocation meublée — unique ou individuel
Fiscalité LMNP : identique pour tous les baux
Les 5 erreurs qui font requalifier un bail
Arbre de décision : quel bail choisir ?
FAQ — 12 questions fréquentes

Hagnere Patrimoine

Tous les baux en location meublée (classique, étudiant, mobilité, code civil)

Vue d'ensemble : les 7 baux meublés en un coup d'oeil

La location meublée en France est régie par deux régimes juridiques distincts : la loi du 6 juillet 1989 (modifiée par ALUR et ELAN) pour les résidences principales, et le Code civil (articles 1709+) pour tout le reste. En fonction du profil du locataire et de l'usage du logement, le bail applicable change — avec des conséquences majeures sur la durée, le préavis, le dépôt de garantie et l'encadrement du loyer.

En clair : pensez aux baux comme deux familles. La loi 1989, c'est le « droit du travail » de la location : elle protège le locataire (durée minimale, plafond de dépôt, encadrement du loyer). Le Code civil, c'est un contrat commercial : les deux parties négocient librement. Votre bail dépend uniquement de qui est votre locataire et de comment il utilise le logement.

Loi 1989

1. Bail classique — 1 an 2. Bail étudiant — 9 mois 3. Bail mobilité — 1-10 mois 7. Bail colocation — 1 an

Code civil

4. Bail société — libre 5. Bail RS locataire — libre 6. Bail saisonnier — < 90 j

Fiscalité LMNP

Identique pour les 7 baux : BIC, micro-BIC (50 %) ou régime réel avec amortissements. Le type de bail ne change rien à votre imposition.

Le grand tableau comparatif : 7 baux, 15 critères

Ce tableau est le plus exhaustif disponible en France. Il compare les 7 types de baux meublés sur 15 critères essentiels pour le bailleur LMNP.

Critère	Classique	Étudiant	Mobilité	Société	RS locataire	Saisonnier	Colocation
Base légale	Loi 1989, art. 25-3	Loi 1989, art. 25-7	Loi ELAN, art. 25-12	Code civil 1709+	Code civil 1709+	CC + C. tourisme	Loi 1989, art. 8-1
Durée	1 an min.	9 mois fixe	1-10 mois	Libre	Libre	Max 90 j	1 an min.
Renouvellement	Tacite (1 an)	Non	Non	Contractuel	Contractuel	Non	Tacite (1 an)
Préavis locataire	1 mois	1 mois	1 mois	Libre	Libre	Contractuel	1 mois
Préavis bailleur	3 mois + motif	Aucun (fin auto)	Aucun (fin auto)	Libre, sans motif	Libre, sans motif	Fin auto	3 mois + motif
Dépôt garantie	Max 2 mois	Max 2 mois	Interdit	Libre	Libre	Libre	Max 2 mois
Encadrement loyer	Oui (zone tendue)	Oui	Oui	Non	Non	Non	Oui
Meubles décret 2015	Obligatoires	Obligatoires	Obligatoires	Recommandés	Recommandés	Recommandés	Obligatoires
DPE obligatoire	Oui	Oui	Oui	Oui	Oui	Oui (tourisme)	Oui
Passoires interdites	Oui (G 2025)	Oui	Oui	Débattu	Débattu	Loi Le Meur	Oui
Profil locataire	Toute pers. physique	Étudiant	Mobilité justifiée	Personne morale	Pers. phys. (RP ailleurs)	Tout public	2+ colocataires
Trêve hivernale	Oui	Oui	Oui	Oui	Oui	Oui	Oui
Sous-location	Interdite sauf accord	Interdite sauf accord	Autorisée avec accord	Autorisée sauf clause	Autorisée sauf clause	Libre	Interdite sauf accord
Fiscalité micro-BIC	50 % (77 700 EUR)	50 %	50 %	50 %	50 %	30-50 %*	50 %

* Saisonnier : 30 % / 15 000 EUR pour les meublés de tourisme non classés, 50 % / 77 700 EUR pour les classés (loi Le Meur 2024).

1. Bail meublé classique — 1 an, résidence principale

C'est le bail le plus courant. Il s'applique à toute location meublée constituant la résidence principale d'une personne physique. Régi par les articles 25-3 à 25-11 de la loi du 6 juillet 1989.

Points clés : durée minimale 1 an avec tacite reconduction. Préavis locataire 1 mois (quel que soit le motif). Préavis bailleur 3 mois avec motif limitatif (reprise, vente, motif légitime). Dépôt plafonné à 2 mois HC. Encadrement du loyer en zone tendue. 11 meubles obligatoires (décret 2015-981). DPE obligatoire et passoires thermiques interdites.

Pour qui ? La grande majorité des locations meublées longue durée : salariés, jeunes actifs, familles. C'est le bail par défaut quand le locataire est une personne physique et que le logement est sa résidence principale.

→ Guide complet : Bail meublé : durée, clauses et meubles obligatoires (guide 2026)

2. Bail étudiant — 9 mois, non renouvelable

Variante du bail classique réservée exclusivement aux étudiants (carte étudiante obligatoire). Durée fixe de 9 mois, calée sur l'année universitaire. Le bail prend fin automatiquement au terme sans congé à donner — ni par le locataire, ni par le bailleur.

Points clés : 9 mois exactement, non reconductible (art. 25-7 al. 2). Pas de tacite reconduction : un nouveau bail doit être signé l'année suivante. Dépôt 2 mois. Préavis locataire 1 mois. Les 11 meubles obligatoires s'appliquent.

Piège fréquent : un alternant en contrat d'apprentissage qui n'a pas le statut étudiant ne peut pas bénéficier du bail étudiant 9 mois. Il doit signer un bail mobilité (s'il remplit les conditions) ou un bail classique 1 an.

Erreur fréquente : signer un bail étudiant pour sa durée courte (9 mois) alors que le locataire n'est pas étudiant. En cas de litige, le juge requalifie en bail classique 1 an avec tacite reconduction. Le locataire gagne alors le droit de rester indéfiniment. La durée courte n'est pas un motif suffisant — seul le statut étudiant justifie ce bail.

→ Guide complet : Bail étudiant meublé : durée 9 mois, droits et obligations (guide 2026)

3. Bail mobilité — 1 à 10 mois, sans dépôt de garantie

Créé par la loi ELAN 2018 (articles 25-12 à 25-18 de la loi 1989). C'est un bail court, non renouvelable, réservé aux personnes en situation de mobilité professionnelle. Sa particularité : le dépôt de garantie est interdit.

Profils éligibles (art. 25-13) : formation professionnelle, études supérieures, contrat d'apprentissage, stage, service civique, mutation professionnelle, mission temporaire, intérim.

Points clés : durée 1 à 10 mois, non renouvelable. Dépôt de garantie interdit (le bailleur peut demander Visale). Fin automatique au terme. Encadrement du loyer applicable. Forfait de charges obligatoire (pas de provisions).

Interdit d'enchaîner : à la fin d'un bail mobilité, il est interdit d'en signer un second avec le même locataire pour le même logement (art. 25-17). Il faut soit conclure un bail classique 1 an, soit laisser le logement vacant. C'est un piège courant pour les bailleurs qui veulent prolonger de quelques mois.

→ Guide complet : Bail mobilité : guide complet loi ELAN (2026)

4. Bail code civil société — la liberté maximale pour le bailleur

Quand le preneur est une personne morale (société, association), la loi de 1989 ne s'applique pas. Le bail est régi par le Code civil (art. 1709+). C'est le bail le plus favorable au bailleur LMNP : durée libre, préavis libre, dépôt sans plafond, loyer hors encadrement, congé sans motif.

Cas d'usage : entreprise qui loge un salarié expatrié ou muté, SAS qui prend un pied-à-terre pour son dirigeant, association qui loge un bénévole, agence de relocation internationale.

Sécurité juridique : c'est le bail code civil le plus sûr car la requalification en bail loi 1989 est impossible tant que le preneur reste la société (Cass. 3^e civ., 13/04/2022, n° 21-14.465).

→ Guide complet : Bail code civil en location meublée : guide complet hors loi ALUR (2026)

5. Bail code civil résidence secondaire — attention à la requalification

Quand le locataire a sa résidence principale ailleurs et que le logement meublé est sa résidence secondaire (pied-à-terre, logement de semaine), le bail relève du Code civil. Mêmes avantages que le bail société (liberté contractuelle totale) mais avec un risque de requalification si le locataire prouve que le logement est devenu sa RP.

Précautions indispensables : attestation sur l'honneur du locataire, justificatif de domicile de la RP, mention dans le bail, clause de notification en cas de changement de RP.

Jurisprudence clé : la Cour de cassation (3^e civ., 5/04/2018, n° 17-14.414) juge que la qualification donnée par les parties n'est pas déterminante. Si le locataire occupe le logement plus de 8 mois/an et y reçoit son courrier, les juges peuvent requalifier en bail loi 1989.

→ Guide complet : Bail code civil : résidence secondaire et sécurisation (2026)

6. Bail saisonnier — moins de 90 jours, clientèle de passage

Le bail saisonnier est la location de courte durée à une clientèle de passage (touristes, voyageurs d'affaires). Il est régi par le Code civil et le Code du tourisme (art. L324-1+). Durée maximale : 90 jours consécutifs au même locataire.

Points clés : loyer libre, dépôt libre, pas de préavis (dates fixées), pas de reconduction. Le bailleur doit respecter les obligations de la loi Le Meur 2024 : enregistrement en mairie (depuis mai 2026), règle des 120 jours si RP, DPE obligatoire, taxe de séjour.

Fiscalité spécifique : le micro-BIC est à 30 % (plafond 15 000 EUR) pour les meublés de tourisme non classés, 50 % (77 700 EUR) pour les classés. C'est la seule différence fiscale liée au type de location — elle vient du classement, pas du bail.

Bail saisonnier ≠ bail mobilité : confusion fréquente. Le bail mobilité (1-10 mois, loi ELAN) est pour les personnes en mobilité professionnelle, avec encadrement du loyer et sans dépôt. Le saisonnier (< 90 jours) est pour les touristes, sans encadrement et avec dépôt libre. Ne les confondez pas.

Erreur fréquente : enchaîner des baux saisonniers de 89 jours avec le même locataire pour contourner la limite de 90 jours. Les juges ne sont pas dupes : si le même occupant reste plus de 90 jours (même avec deux contrats séparés), ils requalifient en bail d'habitation loi 1989. La règle des 90 jours s'apprécie par occupant, pas par contrat.

7. Bail colocation meublée — unique ou individuel

La colocation meublée (art. 8-1 loi 1989, loi ALUR) offre deux formules distinctes avec des conséquences juridiques très différentes.

Bail unique

Tous les colocataires sur le même contrat. Clause de solidarité possible (fin 6 mois après départ si non remplacé). Le départ d'un colocataire ne met pas fin au bail pour les autres. Un seul dépôt de 2 mois.

Baux individuels

Un contrat par colocataire (chambre privative + parties communes). Pas de solidarité. Le départ d'un colocataire n'affecte pas les autres. Un dépôt de 2 mois par colocataire. Plus souple pour le bailleur.

→ Guide complet : Bail colocation meublée : guide complet 2026

Fiscalité LMNP : strictement identique pour tous les baux

C'est le point le plus important de ce guide — et le plus mal compris. Le type de bail ne change rien à votre fiscalité. Que vous louiez en bail classique, bail mobilité, bail code civil ou bail saisonnier, vos revenus sont imposés en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) au micro-BIC ou au régime réel, avec les mêmes amortissements et charges déductibles.

Concrètement : vous louez un T2 meublé 800 €/mois (9 600 €/an). Que ce soit en bail classique à un salarié, en bail mobilité à un stagiaire, ou en bail code civil à une SAS : vos 9 600 € sont déclarés en BIC, vous choisissez entre micro-BIC (abattement 50 %, soit 4 800 € imposables) ou régime réel (amortissements + charges). Le bail ne change strictement rien à ce calcul.

Base légale : le BOFiP (BOI-BIC-CHAMP-40-10) qualifie en BIC les "profits provenant de la location en meublé effectuée à titre habituel" — sans aucune condition sur le régime juridique du bail. Le CGI (art. 35-I-5° bis) ne distingue pas non plus.

Seule nuance : les meublés de tourisme (bail saisonnier) ont des plafonds micro-BIC spécifiques selon le classement : 30 % / 15 000 EUR (non classé), 50 % / 77 700 EUR (classé). Cette différence vient du classement du logement, pas du type de bail.

Les 5 erreurs qui font requalifier un bail

Bail code civil "résidence secondaire" quand le locataire y vit 8+ mois/an → requalification en bail loi 1989 (Cass. 3^e civ., 4/06/2014, n° 13-13.428). Conséquences : durée 1 an imposée, dépôt plafonné, encadrement du loyer rétroactif.
Enchaîner deux baux mobilité avec le même locataire → le second bail est requalifié en bail classique 1 an (art. 25-17 loi 1989). Le bailleur perd la flexibilité.
Bail étudiant signé par un non-étudiant → le bail est requalifié en bail classique 1 an avec tacite reconduction. L'alternant sans carte étudiante ne peut pas en bénéficier.
Bail saisonnier de plus de 90 jours → requalification en bail d'habitation si le locataire y établit sa résidence principale. Le bailleur perd la liberté contractuelle du Code civil.
Bail classique sans les 11 meubles obligatoires → le locataire peut demander une requalification en location nue (revenus fonciers au lieu de BIC), ce qui fait perdre le bénéfice de l'amortissement LMNP et change radicalement la fiscalité.

Arbre de décision : quel bail choisir en 30 secondes ?

Question 1 — Qui est le locataire ?

→ Une société (SARL, SAS, association...) : bail code civil société. Stop.

→ Un touriste / séjour < 90 jours : bail saisonnier. Stop.

→ Une personne physique, longue durée : passez à la question 2.

Question 2 — Le logement est-il sa résidence principale ?

→ Non (le locataire a sa RP ailleurs) : bail code civil résidence secondaire. Stop.

→ Oui : passez à la question 3.

Question 3 — Le locataire est-il étudiant ?

→ Oui (carte étudiante) : bail étudiant 9 mois. Stop.

→ Non : passez à la question 4.

Question 4 — Le locataire est-il en mobilité temporaire ?

→ Oui (stage, formation, mutation, intérim...) et durée < 10 mois : bail mobilité. Stop.

→ Non (ou durée > 10 mois) : bail meublé classique 1 an.

Bonus — Plusieurs locataires ?

→ Oui : bail colocation (bail unique ou baux individuels).

Règle d'or : dans le doute, choisissez le bail classique 1 an. C'est le bail « par défaut » le plus sûr. Un bail classique ne sera jamais requalifié en bail plus contraignant. En revanche, un bail code civil, un bail étudiant ou un bail saisonnier mal utilisé sera toujours requalifié en… bail classique. Autant partir de là.

FAQ — 12 questions fréquentes sur les types de baux meublés

7 types : bail classique (1 an), bail étudiant (9 mois), bail mobilité (1-10 mois), bail code civil société, bail code civil résidence secondaire, bail saisonnier (< 90 jours) et bail colocation. Les 4 premiers + la colocation relèvent de la loi 1989. Les 3 baux code civil et le saisonnier relèvent du Code civil.

Non. Tous les baux donnent lieu à des revenus BIC, imposés au micro-BIC (50 %) ou au régime réel (amortissements + charges). Seule nuance : les meublés de tourisme non classés ont un abattement de 30 % (pas 50 %). Ce n'est pas lié au bail mais au classement du logement.

Le bail code civil (société ou résidence secondaire) : durée libre, préavis libre, dépôt sans plafond, loyer libre (pas d'encadrement), congé sans motif. Le bail le plus contraignant est le bail classique 1 an (loi 1989).

Le bail mobilité (1-10 mois, loi ELAN) est pour les personnes en mobilité professionnelle, avec encadrement du loyer et dépôt interdit. Le saisonnier (< 90 jours) est pour les touristes, avec loyer et dépôt libres. Le mobilité relève de la loi 1989, le saisonnier du Code civil.

Non. Le décret 2015-981 (11 meubles) ne s'applique qu'aux baux loi 1989 (classique, étudiant, mobilité, colocation). Les baux code civil et saisonniers n'y sont pas soumis formellement. Mais pour la qualification fiscale "meublé" (BIC), le logement doit être suffisamment équipé.

Non, interdit avec le même locataire pour le même logement (art. 25-17). Il faut soit conclure un bail classique 1 an, soit laisser le logement vacant. Avec un locataire différent, un second bail mobilité est possible.

Oui. L'article L412-6 du CPCE interdit l'expulsion de tout local d'habitation du 1er novembre au 31 mars, quel que soit le régime du bail. Même en bail code civil ou saisonnier, l'expulsion est impossible pendant la trêve.

Si l'alternant a le statut étudiant (contrat d'apprentissage avec carte étudiante) : bail étudiant 9 mois ou bail mobilité. S'il n'a pas le statut étudiant : bail mobilité (s'il remplit les conditions) ou bail classique 1 an. Le bail étudiant est strictement réservé aux étudiants avec justificatif.

Bail saisonnier (< 90 jours, Code du tourisme). Si votre bien est votre résidence principale : max 120 jours/an. Obligations : enregistrement mairie, DPE, taxe de séjour, classement recommandé. Fiscalité : micro-BIC 30 % / 15 000 EUR (non classé) ou 50 % / 77 700 EUR (classé).

Bail unique : un seul contrat, clause de solidarité possible, gestion plus simple. Baux individuels : un contrat par chambre, pas de solidarité, plus de flexibilité (remplacer un colocataire sans refaire le bail). Les baux individuels sont souvent préférés par les bailleurs investisseurs.

Non. Seulement aux baux loi 1989 (classique, étudiant, mobilité, colocation) en zone tendue. Les baux code civil (société, RS) et le bail saisonnier ne sont pas soumis à l'encadrement. En bail code civil, le loyer est libre même à Paris.

En rendement brut : le saisonnier (loyer au jour, pas d'encadrement) mais avec plus de vacance et de gestion. En rendement net sécurisé : le bail code civil société (loyer libre, dépôt élevé, locataire solvable). En simplicité : le bail classique 1 an (rendement moyen mais stable). La fiscalité LMNP est identique dans tous les cas.

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