Mis à jour le 21 août 2026 — sources en fin d'article.
Quel bail choisir pour votre location meublée ? Le comparatif des 7 baux
Un bail de six mois signé à quelqu'un qui installe là sa résidence principale — le logement qu'il occupe au moins huit mois par an — ne dure pas six mois : il produit un bail d'un an, reconduit tacitement, c'est-à-dire renouvelé sans que personne le demande, auquel vous ne pouvez plus mettre fin sans motif. Le juge ne lit pas le titre du contrat, il regarde la situation. Sept baux coexistent, un seul convient à la vôtre : il se déduit de qui signe, pour combien de temps, et si le logement sera la résidence principale de l'occupant.
Où en êtes-vous ?
- Vous n'avez pas encore de locataire, ni peut-être de logement : commencez par la location meublée : le cadre général, revenez ici pour le contrat.
- Vous cherchez quel bail signer : les cinq questions le désignent en deux minutes, le tableau dit ce qu'il implique. Le mode d'acquisition — achat, héritage, donation — n'entre dans aucune des cinq questions.
- Vous louez déjà et vous vous demandez si votre bail tient : allez directement aux erreurs et à ce qu'elles coûtent.
- Le bail est choisi, reste à l'écrire : le bail meublé classique en détail, ou la page du bail retenu.
Rédigé par Quentin Hagnéré
Expert en gestion de patrimoine — Fondateur de LMNP.AI et Hagnéré Patrimoine. CIF, COA, COBSP. Plus de 500 baux meublés arbitrés chaque année.
Ce qui a changé en 2026 pour le choix du bail
- Vous visez le tourisme ? Votre immeuble peut vous le fermer. Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, l'assemblée générale peut l'interdire dans les lots qui ne sont pas des résidences principales, aux deux tiers des voix ; le Conseil constitutionnel l'a validé le 19 mars 2026. La longue durée, elle, ne peut pas être interdite.
- Vous louez déjà en tourisme ? Le logement doit être enregistré depuis le 20 mai 2026, dans toutes les communes et plus seulement en zone tendue.
- Vous louez en zone tendue ? L'encadrement des loyers prend fin le 23 novembre 2026 ; une prolongation de deux ans dans les communes déjà concernées est annoncée mais n'était pas votée à la date de mise à jour de cette page.
1. Cinq questions désignent votre bail
Tout dépend d'un point : le logement est-il la résidence principale du locataire ? Si oui, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 s'applique, et la partie qui traite du meublé — son titre Ier bis — est d'ordre public : le contraire ne peut pas être écrit dans le bail, même d'un commun accord. Durée minimale, dépôt plafonné, encadrement du loyer, et congé motivé — la lettre qui met fin au bail — pour en sortir. Sinon, c'est le droit commun du louage — le nom que le code civil donne à toute location (art. 1709) — et tout se négocie.
Un verrou, avant les cinq questions : le diagnostic de performance énergétique (DPE). En résidence principale, le logement doit être classé entre A et F depuis le 1er janvier 2025, entre A et E au 1er janvier 2028 (art. 6 de la loi de 1989). Un G ne laisse donc ouverts que les baux Code civil et le meublé de tourisme, soumis à un calendrier propre : sortez l'étiquette avant de dérouler l'arbre. Voir le DPE en location meublée.
Répondez dans l'ordre, arrêtez-vous dès qu'un contrat est désigné.
→ Une personne morale — société, association, administration : bail Code civil. Vous vous arrêtez là.
→ Une personne physique : question 2.
→ Non, clientèle de passage : meublé de tourisme, 90 jours consécutifs au maximum par séjour.
→ Non, résidence secondaire : bail Code civil.
→ Oui, au moins huit mois par an : question 3.
→ Moins d'un an, dans l'une des sept situations de l'art. 25-12 — formation, études supérieures, apprentissage, stage, service civique, mutation, mission temporaire : bail mobilité.
→ Étudiant, l'année scolaire suffit : bail étudiant.
→ Tous les autres cas : bail meublé classique.
→ Oui : bail de colocation meublée, par bail unique ou par baux individuels (art. 8-1).
→ Non, un seul signataire : gardez le bail désigné en question 3.
→ Vous-même : vous en restez au bail désigné aux questions 3 et 4.
→ Un exploitant professionnel : vous ne signez alors aucun bail d'habitation, mais un bail commercial de résidence services.
→ Votre locataire, qui héberge à son tour : pas un bail de plus, une sous-location meublée soumise à votre accord écrit.
2. Le tableau comparatif : 7 baux d'habitation, 2 contrats voisins, 11 critères
Neuf lignes pour sept baux : les sept contrats d'habitation, plus deux contrats voisins, la sous-location et le bail commercial.
Zone tendue : les communes où la demande de logements dépasse l'offre, les seules où le loyer est plafonné — l'encadrement des loyers en meublé dit si la vôtre en fait partie. Micro-BIC : le régime par défaut, celui où le fisc efface d'office la moitié de vos loyers sans le moindre justificatif ; cette moitié effacée, c'est l'abattement.
Le choix du bail ne change ni votre régime d'imposition ni vos taux : vos loyers restent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) dans les neuf cas — une étiquette fiscale, qui ne dit rien de votre activité. Seul le meublé de tourisme fait exception, sur l'abattement et sur les cotisations sociales ; le reste relève de la fiscalité du LMNP.
a. Qui signe, combien de temps, comment sortir
| Contrat | Ce qui le fait basculer | Qui signe | Durée | Renouvellement | Préavis locataire | Congé bailleur |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bail meublé classique | Sans les 11 équipements : bail nu de 3 ans | Personne physique, résidence principale | 1 an minimum | Tacite, 1 an | 1 mois | 3 mois, motivé |
| Bail étudiant | Sans inscription dans le supérieur : bail d'un an | Étudiant inscrit dans le supérieur | 9 mois fermes | Aucun | 1 mois | Aucun : fin automatique |
| Bail mobilité | Sans justificatif, ou reconduit : bail d'un an (art. 25-14) | 7 situations listées à l'art. 25-12 | 1 à 10 mois ; 18 mois en résidence à vocation d'emploi (loi n° 2025-1129, décret non paru) | Impossible | 1 mois | Aucun : fin automatique |
| Bail de colocation | Si un seul occupant signe : les autres ne sont pas locataires | 2 locataires ou plus | 1 an, ou 9 mois | Tacite, 1 an | 1 mois | 3 mois, motivé |
| Bail Code civil, personne morale | Sans désignation de l'occupant salarié : sous-location non autorisée | Société, association, administration | Libre | Contractuel | Contractuel | Libre, sans motif |
| Bail Code civil, résidence secondaire | Si le locataire s'y installe : la loi de 1989 reprend la main | Personne dont c'est la résidence secondaire | Libre | Contractuel | Contractuel | Libre, sans motif |
| Meublé de tourisme | Occupant domicilié sur place : retour à la loi de 1989 | Clientèle de passage | 90 jours consécutifs par séjour, non renouvelables ; 120 jours par an si c'est votre résidence principale, 90 par délibération motivée de la commune | Non | Contractuel | Aucun : fin au terme |
| Sous-location meublée | Sans accord écrit du bailleur : sous-location irrégulière | Le locataire en place | Limitée au bail principal | Suit le bail principal | Contractuel | Sans objet |
| Bail commercial de résidence services | Baux dérogatoires au-delà de 3 ans : bail commercial de plein droit (art. L. 145-5) | Un exploitant professionnel | 9 ans en général | Droit au renouvellement de l'exploitant | Selon le bail commercial | Indemnité d'éviction si refus |
b. Ce que le contrat vous impose
| Contrat | Dépôt de garantie | Encadrement du loyer | Obligations sur le logement | Blocage par la copropriété | Prélèvements sociaux et micro-BIC |
|---|---|---|---|---|---|
| Bail meublé classique | 2 mois max | Oui, en zone tendue | 11 équipements obligatoires | Non : activité civile | 18,6 % ; abattement 50 %* |
| Bail étudiant | 2 mois max | Oui, en zone tendue | 11 équipements obligatoires | Non : activité civile | Identique |
| Bail mobilité | Interdit (art. 25-17) : 1 300 € de sécurité en moins sur un loyer de 650 € | Oui, en zone tendue | 11 équipements obligatoires | Non : activité civile | Identique |
| Bail de colocation | 2 mois max | Oui, en zone tendue | 11 équipements obligatoires | Non : activité civile | Identique |
| Bail Code civil, les deux variantes | Libre | Non | Aucune imposée | Non : usage d'habitation | Identique |
| Meublé de tourisme | Libre | Non | Numéro d'enregistrement obligatoire | Oui : interdiction possible aux deux tiers | 18,6 %, ou cotisations sociales des indépendants au-delà de 23 000 € ; abattement 30 ou 50 %** |
| Sous-location meublée | Libre | Plafonné au loyer du bail principal | Celles du bail principal | Celui du bail principal | Imposé chez le sous-loueur |
| Bail commercial de résidence services | Garantie de l'exploitant | Non | À la charge de l'exploitant | Non : immeuble dédié | Identique |
Les 18,6 % sont les prélèvements sociaux dus sur le bénéfice imposable (administration fiscale, 17 juillet 2026).
* L'abattement du micro-BIC tient jusqu'à 77 700 € de recettes pour 2025 et 83 600 € pour 2026 (art. 50-0 du code général des impôts, décret n° 2026-562 du 29 juin 2026).
** Meublé de tourisme non classé : 30 %, plafonné à 15 000 € (loi n° 2024-1039, art. 7) ; classé : 50 %.
3. Ce qui départage deux baux : loyer plafonné, cotisations, copropriété
L'encadrement du loyer en zone tendue ne frappe que les quatre baux de la loi de 1989 (art. 17) : passer en bail Code civil ou en meublé de tourisme y échappe, au risque de la requalification chiffrée plus bas.
Le régime social est le seul écart de charge que le choix du bail crée vraiment : en courte durée, dépasser 23 000 € de recettes — environ 330 nuitées à 70 € — affilie à la sécurité sociale des indépendants (art. L. 611-1, 6° du code de la sécurité sociale), sans faire de vous un loueur professionnel. En longue durée, le bénéfice supporte 18,6 % de prélèvements sociaux, quel que soit le bail.
La copropriété peut vous fermer le tourisme, jamais la longue durée : louer meublé à l'année reste un usage d'habitation, que la clause dite « bourgeoise » du règlement — celle qui réserve l'immeuble à l'habitation — n'atteint pas. Lisez votre règlement avant de choisir : le meublé de tourisme en copropriété.
4. Quel bail ne PAS choisir : les erreurs, dont une à 2 340 €
La qualification donnée au contrat ne lie pas le juge. Quatre erreurs reviennent constamment.
- Un bail étudiant signé à un alternant. L'apprentissage n'est pas une inscription dans le supérieur, mais il figure à l'article 25-12 : le contrat adapté est le bail mobilité.
- Une clause de solidarité en colocation sous bail mobilité. Réputée non écrite (art. 25-13) : si un colocataire ne paie pas, aucun recours contre les autres.
- Deux séjours de 89 jours au même occupant. Le plafond de 90 jours n'est pas un compteur qui se remet à zéro.
- Un bail Code civil à un locataire qui s'installe. La loi de 1989 reprend la main sur tout le contrat, du dépôt au congé. C'est l'erreur la plus fréquente.
Ce que coûte la requalification, ligne à ligne
Hypothèses : studio en zone tendue loué 900 € par mois sous bail Code civil « résidence secondaire », trois mois de dépôt (2 700 €), congé sans motif au bout de six mois. Le locataire en a fait sa résidence principale et saisit le juge.
- Dépôt : plafonné à deux mois, soit 1 800 € (art. 25-6). 900 € à restituer.
- Loyer : l'encadrement redevient applicable. Loyer de référence majoré — le plafond fixé quartier par quartier dans les communes où l'encadrement s'applique — supposé à 780 € dans la vôtre : le loyer retombe à 780 €, soit 120 € de moins par mois et 1 440 € sur douze mois.
- Congé : nul faute de motif et de préavis de trois mois (art. 25-8). Le locataire reste et le bail se reconduit pour un an.
2 340 € la première année, puis 1 440 € par an, et le logement que vous ne récupérez pas. Le même locataire sous bail meublé classique à 780 € ne vous aurait rien coûté.
5. Neuf mois plus l'été rapportent 895 € de plus qu'un bail d'un an
Studio meublé de 25 m² à Lyon, loyer de marché 650 € par mois, nuitée d'été à 70 € — deux prix à vérifier sur vos annonces locales. Deux stratégies sur douze mois, à 45 nuitées louées l'été (une nuit sur deux) et une relocation par an côté A.
| Poste | A — bail meublé classique | B — bail étudiant, puis tourisme l'été |
|---|---|---|
| Période longue | 12 × 650 = 7 800 € | 9 × 650 = 5 850 € |
| Été | Inclus dans le bail | 45 nuitées × 70 € = 3 150 € |
| Vacance et frais | Un demi-mois : − 325 € | 20 % de commission et ménage : − 630 €, reste 2 520 € |
| Recettes annuelles | 7 800 − 325 = 7 475 € | 5 850 + 2 520 = 8 370 € |
L'option B rapporte 895 € de plus par an, soit 12 %. Deux conditions non financières : une copropriété qui autorise le tourisme, un logement enregistré. Les 2 520 € touristiques ne portent que 30 % d'abattement si le meublé n'est pas classé, contre 50 % sur la longue durée. L'arbitrage tient en une question : ce gain vaut-il 45 arrivées à gérer ?
Combien vous restera-t-il de ces 8 370 euros ?
Quel que soit le bail signe, LMNP.AI tient votre comptabilite et depose a votre place la declaration annuelle des loueurs au reel.
6. Ce que vous avez à faire, dans l'ordre
- Sortez le DPE du logement. Un G ferme les quatre baux de la loi de 1989 : c'est le seul point qui peut annuler votre choix, et un DPE établi avant 2026 se fait remettre à jour gratuitement.
- Lisez le règlement de copropriété si vous visez le tourisme : cherchez « habitation bourgeoise », puis les résolutions des trois dernières assemblées générales.
- Répondez aux cinq questions de la section 1 et notez le bail obtenu.
- Réunissez le justificatif qu'il exige : inscription dans le supérieur (bail étudiant), pièce prouvant l'une des sept situations listées à la question 3 (bail mobilité). Sans lui, le contrat bascule en bail d'un an.
- Enregistrez le logement auprès de la commune avant la première annonce si c'est du tourisme : obligatoire partout depuis le 20 mai 2026.
- Rédigez le bail sur sa page dédiée : le bail meublé classique en détail, le bail étudiant, le bail mobilité, la colocation meublée, le bail Code civil, la sous-location, la location saisonnière, le bail commercial de résidence services.
Vous louez déjà : trois vérifications avant fin 2026
- Le bail en cours correspond-il à la situation réelle de votre locataire (section 4) ? Il ne se rejoue qu'au renouvellement ou au départ.
- Vos meublés de tourisme sont-ils enregistrés ? Obligatoire partout depuis le 20 mai 2026.
- Êtes-vous en zone tendue ? L'encadrement du loyer s'arrête le 23 novembre 2026, sauf prolongation votée d'ici là.
Quel que soit le bail : les 11 équipements obligatoires et la garantie Visale en meublé.
Mise à jour : 21 août 2026. Sources, versions en vigueur sur Légifrance : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (art. 2, 6, 8, 8-1, 17, 25-3 à 25-18) ; code civil, art. 1709 ; loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, art. 1-1 ; code de commerce, art. L. 145-1 et L. 145-5 ; décrets n° 2026-196 et n° 2026-197 du 19 mars 2026, loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Conseil constitutionnel (n° 2025-1186 QPC), Cour de cassation (3e civ., 25 janvier 2024, n° 22-21.455), impots.gouv.fr, art. 50-0 du code général des impôts, décret n° 2026-562 du 29 juin 2026.
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