Mis à jour le 26 août 2026 — sources en fin d'article.

Le LMNP pour les nuls : tout le parcours, expliqué sur un seul studio

LMNP, ce sont quatre lettres pour trois mots : loueur en meublé non professionnel. Vous louez un logement avec des meubles dedans, et l'administration range vos loyers avec ceux des commerçants, pas avec ceux des bailleurs de logement vide. Ce n'est ni une société à créer, ni un placement à souscrire, ni un avantage à demander : c'est la case dans laquelle vos loyers tombent tout seuls dès le premier bail meublé signé (art. 35, I, 5° bis du code général des impôts, le CGI). « Non professionnel » ne parle pas de votre métier, mais du montant de vos loyers.

Vient ensuite une seule formalité — déclarer son activité en ligne, gratuitement, dans les quinze jours — et un seul vrai choix : laisser l'administration effacer la moitié de vos loyers sans justificatif, ou déduire vos dépenses réelles. Le reste tient dans un chiffre à reporter dans une case, chaque printemps.

Cette page raconte ce parcours dans l'ordre, du premier meuble à la revente, sur un seul studio, aux mêmes montants du début à la fin. Deux règles ont changé récemment et beaucoup de pages en ligne portent encore les anciennes : elles arrivent aux étapes 5 et 6. Pour la vue d'ensemble du statut, voir notre guide complet du loueur en meublé non professionnel.

1. Le LMNP en une phrase : vous louez meublé, et le fisc vous traite comme un commerçant

Louer vide et louer meublé, ce sont deux univers fiscaux. Un logement loué vide produit des revenus fonciers : la catégorie des loyers de logement nu. Un logement loué meublé produit des bénéfices industriels et commerciaux, en abrégé BIC : la catégorie des artisans et des commerçants. Le code des impôts vise même l'activité « exercée à titre occasionnel » (art. 35, I, 5° bis). Vous n'avez rien choisi : c'est le fait de mettre des meubles qui décide. Il impose une formalité de plus (étape 2) et ouvre une déduction de plus, l'amortissement (étape 4).

Le « non professionnel » du sigle est un simple niveau de loyers. Vous le restez tant que vos loyers meublés ne dépassent pas 23 000 € par an, ou tant qu'ils restent inférieurs aux autres revenus d'activité du foyer : salaires, pensions, gérance (art. 155, IV-2, 2° et 3° du CGI). Il faut que les deux basculent pour passer professionnel, un autre régime : voir LMP ou LMNP. On lit parfois « pas plus de 50 % des revenus globaux » : le texte ne compare qu'aux revenus d'activité.

Sur notre studio, 6 000 € de loyers : la question est réglée. Les quatre mots du sigle sont décortiqués dans notre définition du LMNP, l'éligibilité dans les conditions du LMNP.

2. Étape 1 — J'achète et je meuble : sans les onze catégories, ce n'est pas un meublé

Un logement n'est pas « meublé » parce qu'il y a un lit dedans. La loi fixe une liste : onze catégories d'équipements obligatoires — literie avec couette, plaques de cuisson, réfrigérateur, table et sièges, et sept autres (décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, art. 2).

Il les faut toutes les onze. À dix sur onze, le locataire peut faire requalifier son bail en location vide : le logement retombe dans les revenus fonciers, et l'amortissement disparaît avec lui. Sur notre studio, les 1 571 € de déduction de l'étape 4 s'évaporent et le logement redevient imposable. Économiser 200 € sur un réfrigérateur se paie cher. Liste complète dans les équipements obligatoires.

Sur le studio : 5 000 € de meubles, onze catégories sur onze. Ils ne sont pas perdus : ils reviennent à l'étape 4 en déduction des loyers imposables, 715 € par an pendant sept ans. Gardez les factures : elles prouvent le meublé et servent à ce calcul.

3. Étape 2 — Je déclare mon activité en quinze jours et je reçois un SIRET

Louer meublé, c'est exercer une activité, et une activité se déclare : la seule formalité obligatoire du LMNP, que beaucoup découvrent un an trop tard. Elle se fait en ligne, sur le guichet unique des formalités d'entreprise, le site par lequel passent depuis 2023 toutes les créations d'activité (formalites.entreprises.gouv.fr). Délai : quinze jours après l'entrée du locataire (art. R. 123-239 du code de commerce). On lit encore « formulaire P0i » : ce papier a disparu avec le guichet.

Vous recevez en retour un SIRET, le numéro à quatorze chiffres qui identifie votre activité. Ni société, ni capital, ni statuts, ni extrait Kbis — la fiche d'identité d'une entreprise immatriculée : le LMNP s'exerce en nom propre, et un seul SIREN — les neuf premiers chiffres de ce SIRET — couvre tous vos meublés ; chaque logement loué à une autre adresse s'ajoute ensuite comme un établissement, avec son propre SIRET..

La formalité est gratuite. Le seul autre papier de l'année est la 1447-C, avant le 31 décembre : celle de la cotisation foncière des entreprises, l'impôt local de toute activité. La cotisation est nulle l'année de création (art. 1478, II du CGI) ; la déclaration, elle, reste due.

Sur le studio : bail signé le 15 mars, formalité avant le 30 mars, 1447-C en décembre, cotisation à 0 € : coût d'entrée, zéro euro. Pas à pas dans créer son activité LMNP, formulaire dans la déclaration 1447-C.

4. Étape 3 — Micro-BIC ou régime réel : la moitié effacée d'office, ou mes charges réelles

Deux régimes, c'est-à-dire deux méthodes pour calculer ce que vous devez : le seul vrai choix du parcours.

Le micro-BIC. L'administration retire d'office 50 % de vos loyers, sans justificatif : vous n'êtes imposé que sur la moitié restante (art. 50-0 du CGI). Cette réduction automatique s'appelle un abattement ; elle ne descend jamais sous 305 €. Rien à demander, le micro s'applique tout seul sous le seuil, et ce seuil dépend de l'année où vous encaissez : 77 700 € pour les loyers de 2025, 83 600 € pour ceux de 2026 (décret n° 2026-562 du 29 juin 2026). Un cas à part : loué à la nuitée sans classement en meublé de tourisme, le label de 1 à 5 étoiles obtenu après visite d'un organisme agréé, l'abattement tombe à 30 % et le seuil à 15 000 € (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, art. 7).

Le régime réel. Vous déduisez vos dépenses réelles — intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, charges, comptable — plus l'amortissement, expliqué à l'étape suivante. En échange, une comptabilité et une déclaration de résultats chaque année : le prix d'un comptable, 179 € ici. Le réel se demande, par courrier ou message à votre service des impôts, au plus tard à la date limite de votre déclaration de revenus, fin mai (art. 7 de la loi de finances pour 2022). Le micro, lui, ne se demande pas.

Sur le studio, le même loyer donne deux résultats très différents :

Le réel efface 4 429 € — les cinq lignes de l'encadré — avant même qu'on parle d'amortissement, quand le micro en efface 3 000 €. Repère : dès que vos dépenses dépassent la moitié de vos loyers, le micro vous impose sur de l'argent que vous n'avez pas gardé — en échange d'une comptabilité à tenir. Détail dans nos guides micro-BIC et régime réel ; le simulateur micro-BIC ou réel tranche avec vos chiffres.

5. Étape 4 — L'amortissement : 1 571 € retirés de mes loyers sans sortir un euro

C'est la notion qui fait choisir le régime réel.

Ce que c'est. Un logement s'use. Chaque année, le régime réel vous laisse retirer de vos loyers imposables une part de la valeur du logement et des meubles, au titre de cette usure : c'est l'amortissement (art. 39, 1, 2° du CGI). Vous ne déboursez rien et votre revenu imposable baisse d'autant : une écriture comptable, pas une dépense.

Ce qu'on retire d'abord. Le terrain sous le bâtiment ne s'use pas : il sort du calcul (BOI-BIC-AMT-10-20, § 230). Aucun texte n'en fixe la part. Elle doit refléter la valeur réelle du terrain, établie d'abord par comparaison avec des ventes de terrains nus voisins (CE, 15 février 2016, n° 380400). En pratique on retient souvent 15 % du prix en province, davantage en grande ville : c'est un usage, pas un barème. Sur notre studio, 15 000 € mis de côté et 85 000 € à amortir.

Comment on calcule. Pas en une seule division : le bâti se découpe en éléments qui ne vieillissent pas à la même vitesse — gros œuvre, toiture, façade, étanchéité, installations techniques, agencements —, chacun avec sa durée. La loi ne donne que la définition du composant, deux conditions à remplir ensemble : une durée d'utilisation différente de celle de l'immeuble, et un remplacement au cours de la vie de celui-ci (art. 15 bis de l'annexe II au CGI). Les pourcentages et les durées, eux, relèvent de l'usage — l'administration n'en publie qu'un exemple, à titre d'illustration (BOI-BIC-AMT-10-40-10, § 200). Avec une grille courante, ces six lignes donnent environ 3 130 € par an, les meubles 715 € sur sept ans, soit 3 845 € calculés. Notre guide amortissement LMNP déroule le découpage.

Résultat : 0 € imposable au réel contre 3 000 € au micro, et 2 274 € en réserve. Notre simulateur d'amortissement refait le calcul.

6. Étape 5 — Chaque printemps, un chiffre dans une case, puis l'addition

a) La case

Vos loyers meublés se déclarent sur la 2042 C PRO, l'annexe de la déclaration de revenus réservée aux activités non salariées (n° 11222*28). Surtout pas sur la 2044, celle des logements loués vides : l'erreur la plus fréquente des débutants.

Au micro-BIC, vous portez vos loyers bruts, sans rien retrancher, en case 5NI (5OI et 5PI pour les deuxième et troisième déclarants). L'abattement de 50 % est appliqué par l'administration : ne le déduisez jamais vous-même, vous seriez imposé sur la moitié de la moitié. On lit encore « case 5ND » : elle n'existe plus.

Au régime réel, deux envois : une déclaration de résultats au service des impôts des entreprises, l'interlocuteur des professionnels, puis son résultat sur la 2042 C PRO — case 5NA si bénéficiaire, 5NY si déficitaire. Les dates limites tombent entre fin mai et début juin selon le département : notre guide déclaration LMNP les donne.

b) L'addition

Deux prélèvements se suivent sur le même montant.

Votre tranche d'imposition d'abord : le taux qui frappe votre dernier euro gagné, 0, 11, 30, 41 ou 45 %, lisible sur votre dernier avis d'imposition.

À 30 % de tranche, l'addition fait donc 48,6 %. Calcul simplifié : une fraction de la CSG revient en déduction de votre revenu l'année suivante et allège la note (art. 154 quinquies, II du CGI).

1 458 € d'écart sur un studio loué 500 € par mois : le calcul mérite d'être fait une fois. Tous les impôts du loueur sont dans fiscalité LMNP.

c) Une mauvaise année

Si vos charges dépassent vos loyers, le trou s'appelle un déficit. Il ne vient jamais de l'amortissement, qui s'arrête à zéro, mais de vos dépenses réelles. Il n'est pas perdu, il est enfermé : jamais sur un salaire ni sur le revenu global, seulement sur d'autres loyers meublés non professionnels, pendant dix ans (art. 156, I, 1° ter du CGI).

Sur le studio, deuxième année : locataire parti, quatre mois sans loyer (4 000 € encaissés) et 1 200 € de peintures. Les charges montent à 5 629 €, le déficit est de 1 629 €, à déduire des loyers meublés des dix années suivantes. Détail dans déficit LMNP.

7. Étape 6 — Je revends : depuis le 15 février 2025, les amortissements reviennent

Quand vous revendez, l'impôt porte sur la plus-value : la différence entre le prix de vente et le prix d'achat. Jusqu'en février 2025, les amortissements déduits n'entraient pas dans ce calcul. Depuis, ils viennent en diminution du prix d'achat et gonflent d'autant la plus-value imposable (art. 150 VB III du CGI, créé par la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84 ; ventes conclues depuis le 15 février 2025). Ce n'est pas la loi Le Meur, contrairement à ce qu'on lit.

Seuls reviennent les amortissements admis en déduction — c'est le mot de la loi —, pas ceux restés en réserve (art. 150 VB, III du CGI, version en vigueur depuis le 21 février 2026). Sur notre studio, la déduction grossit chaque année à mesure que les intérêts d'emprunt diminuent : 1 571 € la première année, 2 741 € la dixième. Au bout de dix ans, environ 21 000 € auront été déduits, sur 36 000 € calculés — le bâti sur dix ans, les meubles sur sept. Les 15 000 € jamais déduits restent en report et ne gonflent pas la plus-value.

Le taux n'est pas celui de vos loyers : une revente relève de la plus-value des particuliers, taxée à 19 % (art. 200 B du CGI) plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % — les 18,6 % ne frappent jamais une plus-value immobilière. Des abattements réduisent la base avec les années : exonération totale après vingt-deux ans pour l'impôt, trente ans pour les prélèvements sociaux (art. 150 VC du CGI).

Sur le studio, revendu 120 000 € au bout de dix ans :

Au micro-BIC, rien à réintégrer : vous n'avez jamais amorti. Le calcul ci-dessus est dépouillé — le prix d'achat se majore en pratique de forfaits pour frais et travaux, qui réduisent la note. Notre guide plus-value LMNP les détaille, notre simulateur de plus-value refait le calcul, la sortie complète est dans revendre un bien en LMNP.

8. Les cinq erreurs de débutant

1. Croire qu'il faut créer une société. Le LMNP s'exerce en nom propre : ni capital, ni statuts, ni Kbis. Une déclaration en ligne gratuite suffit. → créer son activité LMNP
2. Déclarer ses loyers meublés en revenus fonciers. Meublé veut dire BIC, donc 2042 C PRO, jamais 2044. → déclaration LMNP
3. Laisser passer les quinze jours de la déclaration d'activité : sans SIRET, pas de régime réel — qui valait 1 458 € la première année. → créer son activité LMNP
4. Choisir le micro parce que « c'est plus simple », sans avoir fait le calcul. Il est plus simple, pas toujours moins cher : ici, 1 458 € contre 0 €. → simulateur micro-BIC ou réel
5. Ne pas conserver son tableau d'amortissement. Depuis 2025, c'est lui qui sert à calculer la plus-value de revente. → amortissement LMNP

La liste longue est dans les erreurs à éviter en LMNP ; l'amont de l'étape 1 dans premier achat en LMNP.

9. Glossaire : les dix mots du LMNP

10. Pour aller plus loin

Mise à jour : 26 août 2026. Sources : Légifrance — CGI art. 35, 39, 39 C, 50-0, 150 VB, 150 VC, 154 quinquies, 155, 156, 200 B, 1478, et annexe II art. 15 bis ; code de commerce art. R. 123-239 ; livre des procédures fiscales art. L. 169 ; code de la sécurité sociale art. L. 136-6, L. 136-8 et L. 611-1 ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 25-4 ; Conseil d'État, 15 février 2016, n° 380400 (évaluation de la quote-part de terrain) ; BOFiP — champ d'application de la location meublée, BOI-BIC-AMT-10-20 § 230 (terrains non amortissables) et BOI-BIC-AMT-10-40-10 § 200 (exemple de ventilation par composants) ; impots.gouv.fr, mise à jour du 17 juillet 2026 ; formulaire 2042 C PRO n° 11222*28 ; service-public.fr, fiche F32744 ; guichet unique des formalités d'entreprise ; décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 ; loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022, art. 7 ; loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, art. 7 ; loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84 ; loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, art. 12 ; loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, art. 47 ; décret n° 2026-562 du 29 juin 2026.

Guide informatif. Les montants du studio sont un exemple pédagogique, pas une projection : votre situation dépend de votre tranche d'imposition et de vos charges réelles.