LMNP et divorce 2026 : le guide complet (régime matrimonial, soulte, fiscalité)

Vous traversez une séparation. Et au milieu du chaos emotionnel, une question pratique vous obsede : que va-t-il se passer pour votre bien LMNP ? Faut-il le vendre ? Racheter la part de votre conjoint ? Combien ca va coûter ? Qui payé la plus-value avec la nouvelle réforme 2025 ?

Ce guide est le seul du marché qui croise droit fiscal LMNP + droit de la famille + réforme LFI 2025. Vous allez découvrir une règle méconnue qui peut vous faire économiser plusieurs dizaines de milliers d'euros (l'exonération de plus-value lors du partage), les pièges qui ruinent les ex-bailleurs, et la stratégie a adopter selon votre situation. Avec 3 cas pratiques chiffrés et une checklist.

Avant de commencer : ce guide est juridiquement dense mais écrit pour être compréhensible. Si votre situation est complexe (LMP, multi-biens, SCI familiale), une consultation avec un expert-comptable specialise LMNP + un notaire est indispensable. Aucun guide ne remplace un conseil personnalise.

1. Comprendre votre régime matrimonial : les 4 régimes possibles

Tout commence ici. Le sort de votre bien LMNP en cas de divorce dépend directement du régime matrimonial sous lequel vous êtes marié. Si vous n'avez pas signé de contrat de mariage, vous êtes par défaut sous la communauté réduite aux acquêts. Voici les 4 régimes possibles et leurs conséquences pour le LMNP.

Concrètement, si vous êtes marié sous la communauté réduite aux acquêts (le cas le plus fréquent en France) et que vous avez acheté un T2 a Lyon en 2020, soit 3 ans après votre mariage en 2017, ce bien est commun. Au divorce, vous devrez le partager 50/50 avec votre conjoint, même si vous l'avez acheté seul et que vous êtes le seul exploitant LMNP officiel.

A l'inverse, si vous l'aviez acheté en 2015 (avant le mariage), il est propre et n'entre pas dans le partage — sauf si la communauté a contribue a son enrichissement (récompense, voir section 2).

Cas piège — la communauté universelle : même un bien que vous possediez 10 ans avant le mariage devient commun. C'est le régime le plus risque pour un investisseur LMNP. Beaucoup de couples l'ont choisi pensant uniquement a la transmission au survivant — sans réaliser qu'en cas de divorce, ils perdent 50 % de leur patrimoine pre-marital.

Pour les PACS et les concubins, voir la section dédiée ci-après.

2. Bien propre vs bien commun : la qualification cle

Cette distinction conditionne TOUT le reste. Voici les règles precises pour qualifier votre bien LMNP.

Les biens propres (art. 1404 CC)

Le piège méconnu : les loyers d'un bien propre — nuance jurisprudentielle

Vous pensez qu'un bien LMNP acheté avant le mariage vous appartient totalement, loyers compris ? La réalité est plus subtile. L'article 1401 du Code civil fait entrer dans la communauté les gains, salaires ET les fruits et revenus des biens propres. Les loyers nets perçus pendant le mariage sont donc bien communs pendant l'union.

Mais la jurisprudence (Cass. 1re civ. 31 mars 1992 n° 90-17.212 ; Cass. 1re civ. 20 février 2007 n° 05-18.066 ; Cass. 1re civ. 12 mai 2010 n° 09-65.838) précise que les revenus non consommés pendant la communauté perdent leur qualité de fruits et deviennent des acquêts communs (soumis au partage 50/50). À l'inverse, les fruits dépensés pour la vie commune (consommation courante, vacances, entretien du foyer) sont présumés absorbés par les charges du mariage et ne donnent lieu à aucune récompense.

Concrètement, au divorce, votre conjoint peut réclamer sa part des loyers nets épargnés ou capitalisés (placements, travaux, acquisitions) mais ne peut pas reconstituer les fruits consommés pour la vie quotidienne. Sur un bien rapportant 600 EUR/mois pendant 10 ans = 72 000 EUR de loyers nets ; seule la fraction épargnée entre dans l'actif à partager.

La récompense (art. 1433 CC) : règle du profit subsistant (art. 1469 al. 3 CC)

Si la communauté a contribué à votre bien propre (remboursement du crédit avec les revenus du couple, financement de travaux d'amélioration, acquisition de l'immeuble), vous devez une récompense à la communauté lors de la dissolution. La règle du profit subsistant (art. 1469 al. 3 Code civil), confirmée par Cass. 1re civ. 18 mars 1981 et renforcée par Cass. 1re civ. 6 novembre 2013 n° 12-21.222, impose le calcul suivant quand les fonds communs ont servi à acquérir, conserver ou améliorer le bien :

Exemple corrigé — calcul exact : Marc a acheté un studio à 80 000 EUR avant son mariage en 2014 (bien propre). Pendant 12 ans, le couple a remboursé 60 000 EUR de crédit avec les revenus communs. En 2026, Marc divorce. Le studio vaut aujourd'hui 130 000 EUR.

Erreur fréquente : calculer la récompense sur la seule dépense (60 000 EUR) ou sur la plus-value apportée. C'est faux. Depuis l'arrêt Cass. 1re civ. 6 novembre 2013 n° 12-21.222, la récompense suit impérativement la règle du profit subsistant proportionnel, sauf si la dépense est nécessaire ou d'amélioration (art. 1469 al. 2 CC). Dans notre exemple, Marc doit 48 750 EUR à son ex-conjointe, soit plus de 3 fois le montant que les calculs approximatifs suggèrent. Beaucoup de divorces mal négociés se paient comptant sur ce point précis.

Bon a savoir : la récompense joue dans les deux sens. Si votre conjoint a un bien propre et que vous avez contribue a le rembourser, vous avez aussi le droit de reclamer une récompense.

Maintenant que vous connaissez la qualification de votre bien, voyons les options concrètes après le divorce.

3. PACS et concubinage : règles spécifiques avec un bien LMNP

Le PACS : séparation par défaut depuis 2007

Depuis la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006 (entrée en vigueur au 1er janvier 2007), le régime par défaut du PACS est la séparation de biens (art. 515-5 Code civil). Chaque partenaire conserve l'administration, la jouissance et la libre disposition de ses biens personnels. Un bien LMNP acquis par un seul partenaire lui appartient intégralement — loyers inclus.

Les partenaires peuvent toutefois opter pour l'indivision des acquêts (art. 515-5-1 CC) : tous les biens acquis ensemble ou séparément après la conclusion du PACS sont présumés indivis par moitié, sauf exceptions limitativement énumérées (biens de nature personnelle, biens créés pendant le PACS). Cette option se fait par convention expresse, modifiable devant notaire.

Rupture du PACS (art. 515-7 CC)

La rupture intervient par accord amiable, déclaration unilatérale ou mariage de l'un des partenaires. En cas de rupture :

• Séparation de biens : chacun reprend ses biens personnels. Pour les biens achetés en indivision conventionnelle, un partage amiable ou judiciaire est nécessaire.
• Indivision des acquêts : partage comme une communauté classique. Les biens acquis pendant le PACS sont présumés indivis à 50/50.
• Droit de partage 1,10 % (art. 746 CGI) : applicable aux ruptures de PACS comme aux divorces depuis la loi de finances pour 2020.
• Exonération de plus-value en cas de partage avec soulte entre partenaires (art. 150 U II 7° CGI et doctrine BOI-RFPI-PVI-10-40-100), exactement comme entre ex-époux.

Le concubinage : absence totale de régime

Les concubins ne bénéficient d'aucun statut patrimonial organisé. Le bien LMNP appartient à celui qui figure sur l'acte d'achat. En cas de séparation, plusieurs fondements juridiques peuvent néanmoins être invoqués :

• Indivision de fait : si le bien a été acheté ensemble, il est présumé indivis à proportion des apports respectifs figurant dans l'acte notarié (art. 815 à 815-18 Code civil).
• Enrichissement sans cause (art. 1303 à 1303-4 Code civil) : si un concubin a contribué à l'enrichissement de l'autre sans contrepartie (remboursement du crédit, travaux), il peut obtenir une indemnité. Jurisprudence : Cass. 1re civ. 20 janvier 2010 n° 08-13.400.
• Société créée de fait (art. 1832 et 1873 Code civil) : les concubins peuvent être reconnus associés d'une société créée de fait si trois conditions sont réunies (apports, participation aux bénéfices et aux pertes, affectio societatis).

Attention concubins : à la différence du mariage et du PACS, il n'existe aucune exonération de plus-value en cas de partage entre concubins. Si un concubin rachète la part de l'autre sur un bien indivis, c'est fiscalement une cession à titre onéreux, soumise à la plus-value des particuliers (et donc à la réintégration des amortissements LFI 2025 pour un bien LMNP). L'écart fiscal avec un couple marié peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros.

4. Les 4 options après le divorce : tableau comparatif

Si le bien LMNP est commun (ou en indivision pour les séparations de biens avec achat conjoint), 4 options s'offrent a vous. Chaque option a des conséquences fiscales, patrimoniales et pratiques très differentes.

Concrètement, dans 80 % des cas, le choix se fait entre vente et rachat de soulte. Et c'est la qu'on decouvre une règle fiscale méconnue qui peut vous faire économiser des dizaines de milliers d'euros.

5. Vente du bien : la fiscalité redoutable post-LFI 2025

Si vous décidez de vendre le bien à un tiers (acheteur extérieur), préparez-vous à une mauvaise nouvelle fiscale. Depuis le 15 février 2025, l'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (loi de finances pour 2025), codifié à l'article 150 VB II nouveau du CGI, impose la réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value imposable des biens LMNP.

Exception majeure : les résidences services

L'article 84 II de la loi du 14 février 2025 a expressément exclu de la réintégration les biens situés en résidences services :

• Résidences étudiantes (art. L.631-12 du Code de la construction et de l'habitation)
• Résidences seniors (art. L.631-13 CCH)
• EHPAD et établissements médicalisés

Pour ces biens, le régime antérieur reste applicable : la plus-value des particuliers se calcule sans réintégration des amortissements. C'est un point crucial en divorce si le couple détient des parts de résidence services : la vente à un tiers peut rester fiscalement supportable.

Barème des abattements pour durée de détention (art. 150 VC CGI)

Surtaxe sur plus-values élevées (art. 1609 nonies G CGI)

Lorsque la plus-value imposable (après abattements) dépasse 50 000 EUR, une surtaxe progressive de 2 % à 6 % s'applique en sus :

• 50 001 à 100 000 EUR : 2 %
• 100 001 à 150 000 EUR : 3 %
• 150 001 à 200 000 EUR : 4 %
• 200 001 à 250 000 EUR : 5 %
• Au-delà de 250 000 EUR : 6 %

Exonération résidence principale (art. 150 U II 1° CGI)

Si le bien LMNP constituait auparavant la résidence principale du couple avant d'être mis en location meublée, l'exonération de plus-value au titre de la résidence principale reste possible si la cession intervient dans un délai normal après le départ du logement (en principe un an maximum selon BOI-RFPI-PVI-10-40-10 § 260 et suivants). C'est un cas fréquent en divorce quand l'un des époux quitte le logement familial qui est ensuite mis en location meublée.

La nouvelle formule de calcul

Exemple chiffre

Concrètement, la réforme alourdit la facture de 15 000 EUR dans cet exemple. Pour un bien très amorti (15-20 ans de location), l'impact peut dépasser 30 000 EUR.

Alerte critique : cette réintégration s'appliqué même aux amortissements déduits AVANT 2025. Tous les biens LMNP existants sont concernes lors d'une cession a partir du 15 février 2025. Pour plus de détails, voir notre guide réforme LMNP 2025-2026.

Mais voici la grande surprise : cette réforme NE s'appliqué pas au rachat de soulte entre conjoints. C'est l'objet de la section suivante — et c'est une pepite que personne ne vous explique.

6. Soulte et exonération de plus-value : l'effet déclaratif du partage (art. 883 CC)

C'est la découverte fiscale la plus importante de ce guide. Aucun concurrent ne l'explique clairement, et pourtant elle change tout : le rachat de soulte entre ex-époux est exonéré de plus-value, même avec la réforme LFI 2025.

Le fondement juridique : l'effet déclaratif du partage (art. 883 CC)

L'article 883 du Code civil pose le principe fondamental de l'effet déclaratif rétroactif du partage : « Chaque cohéritier est censé avoir succédé seul et immédiatement à tous les effets compris dans son lot, ou à lui échus sur licitation, et n'avoir jamais eu la propriété des autres effets de la succession. » Ce principe, étendu au partage de la communauté conjugale (art. 1476 CC), signifie que chaque copartageant est réputé propriétaire seul depuis l'origine de l'indivision.

Conséquence fiscale majeure : il n'y a pas de cession à titre onéreux lors d'un partage, même avec soulte. Donc pas de fait générateur, pas de plus-value imposable, pas de réintégration des amortissements. Cette règle est codifiée à l'article 150 U II 7° du CGI (exonération expresse des partages portant sur des biens dépendant d'une succession ou d'une communauté conjugale) et précisée par la doctrine administrative BOI-RFPI-PVI-10-40-100 § 20 à 30.

Conditions cumulatives

Reprise du même exemple : que se passe-t-il en cas de soulte ?

Reprenons l'exemple de la section 4 : bien acheté 200 000 EUR en communauté, valant 280 000 EUR en 2026, avec 60 000 EUR d'amortissements cumules. Sophie veut conserver le bien et rachete la part de Pierre.

Concrètement, le rachat de soulte fait économiser 35 000 EUR de fiscalité par rapport a une vente a un tiers. C'est la difference entre une séparation difficile et une séparation ruineuse.

Point juridique clé : l'exonération repose sur l'effet déclaratif du partage (art. 883 CC), confirmé par l'article 150 U II 7° CGI et la doctrine BOI-RFPI-PVI-10-40-100 § 20 à 30. Dès lors qu'il s'agit de membres originaires de l'indivision (ex-époux, ex-partenaires de PACS, ex-indivisaires d'une succession), il n'y a ni cession ni fait générateur. La réforme LFI 2025 (art. 84 loi n° 2025-127) n'a pas modifié cette règle : elle n'impacte que les cessions à titre onéreux.

Maintenant, que se passe-t-il pour le repreneur en aval ? Reprenons : Sophie a payé 100 000 EUR de soulte a Pierre. Plus tard, en 2030, elle revend le bien 320 000 EUR. Quelle est sa plus-value ?

La date d'acquisition retenue est celle de l'achat initial du couple en 2015 (et non 2026 lors du rachat de soulte) — art. 150 VC CGI. Donc Sophie bénéficie des abattements pour durée de détention calculés sur 15 ans (de 2015 a 2030), pas sur 4 ans. C'est très avantageux.

Voyons maintenant la 3e option, parfois la plus pragmatique : rester en indivision.

7. Indivision post-divorce : convention et fonctionnement

Vous ne voulez pas vendre maintenant (marché défavorable, locataire en place, prix d'achat élevé, impossibilité de financer la soulte) ? Vous pouvez rester propriétaires ensemble après le divorce. C'est le régime de l'indivision post-communautaire.

La convention d'indivision (art. 1873-2 CC)

Pour éviter les conflits, signez une convention d'indivision par acte notarié. Elle organise tous les aspects pratiques :

Regles de gestion (art. 815-3 CC)

• Gestion courante (recherche locataire, signature bail, travaux d'entretien) : majorité des 2/3 des droits indivis
• Actes de disposition (vente, hypotheque, gros travaux) : unanimite requise
• Travaux urgents de conservation : tout indivisaire peut agir seul

Régime fiscal de l'indivision LMNP

L'indivision possède son propre SIRET, distinct des SIRET LMNP individuels éventuels. Immatriculation via le formulaire FCM a l'INPI. Important : le micro-BIC est impossible en indivision, vous êtes obligatoirement au régime réel.

Chaque indivisaire déclare sa quote-part de résultat (BIC) sur sa déclaration personnelle. Si Sophie et Pierre détiennent 50/50, chacun déclare la moitie du bénéfice ou du déficit dans sa déclaration LMNP.

Pour plus de détails sur l'indivision LMNP en général (création, gestion, sortie), consultez notre guide complet LMNP en indivision.

Limite à connaître : tout indivisaire peut à tout moment provoquer le partage (art. 815 CC), sauf si la convention l'interdit pour une durée déterminée (5 ans renouvelables). En cas de blocage, on peut aller jusqu'à la licitation judiciaire (vente aux enchères). La jurisprudence (notamment Cass. 1re civ. 14 mars 2018 n° 17-16.045) admet la licitation lorsque le bien ne peut être commodément partagé en nature, ou lorsqu'aucun indivisaire ne demande l'attribution préférentielle (art. 1377 CPC).

8. Licitation, attribution préférentielle et droits des créanciers

Quand l'indivision se bloque, plusieurs mécanismes du Code civil permettent de la dénouer. Comprendre leur articulation est déterminant pour anticiper toute stratégie de divorce avec un bien LMNP.

L'attribution préférentielle (art. 831 à 832-4 CC)

L'attribution préférentielle permet à un copartageant d'obtenir l'attribution exclusive d'un bien, à charge de soulte. Plusieurs régimes coexistent :

• Art. 831-2 CC : attribution préférentielle facultative au bénéfice du conjoint survivant ou de l'ex-époux qui exploite ou habite effectivement le bien.
• Art. 832 CC : attribution préférentielle de droit du logement servant de résidence principale et du mobilier le garnissant (au conjoint survivant ou à l'ex-époux qui y résidait à l'ouverture de la succession ou à la dissolution).
• Art. 832-1 CC : attribution préférentielle des exploitations agricoles.
• Art. 832-2 CC : attribution préférentielle des locaux à usage commercial, industriel ou artisanal exploités par le demandeur.

Point clé pour les LMNP : un bien LMNP n'est généralement pas éligible à l'attribution préférentielle de droit de l'article 832 CC, qui vise la résidence principale. La location meublée non professionnelle n'étant pas qualifiée d'activité commerciale, industrielle ou artisanale au sens civil, l'art. 832-2 CC ne s'applique pas non plus en règle générale. L'attribution préférentielle facultative de l'art. 831-2 CC reste possible, mais elle est laissée à l'appréciation souveraine du juge.

La licitation (art. 1686 CC, art. 815 et suivants)

Quand le bien ne peut être commodément partagé en nature et qu'aucun copartageant ne demande son attribution, il est vendu aux enchères publiques (licitation). Deux modalités :

• Licitation amiable : devant notaire, à condition que tous les indivisaires soient capables et d'accord.
• Licitation judiciaire : devant le tribunal judiciaire, après autorisation du juge. Mise à prix fixée par expert, vente publique aux enchères.

Droit de préemption des indivisaires (art. 815-14 CC)

Si un indivisaire entend céder ses droits indivis à un tiers étranger à l'indivision, il doit notifier le projet aux autres indivisaires (prix et conditions). Ces derniers disposent d'un délai d'un mois pour exercer leur droit de préemption au prix indiqué. Si plusieurs indivisaires préemptent, ils sont réputés acquérir ensemble la quote-part proportionnellement à leurs propres droits indivis (sauf accord contraire).

Droits des créanciers personnels (art. 815-17 CC)

Les créanciers personnels d'un indivisaire ne peuvent pas saisir directement la part indivise de leur débiteur dans le bien. Mais ils peuvent provoquer le partage au nom du débiteur ou intervenir au partage provoqué par lui. Les créanciers de l'indivision (impôts fonciers, charges de copropriété, créancier hypothécaire commun) sont en revanche payés sur le prix avant tout partage entre indivisaires.

9. Calcul de la soulte avec un bien LMNP : les pièges techniques

Si le rachat de soulte est l'option choisie, son calcul demande de la rigueur. La formule de base est simple :

Exemple pas a pas

Le piège n 1 : évaluer le bien correctement

L'évaluation du bien LMNP doit tenir compte de plusieurs facteurs :

• Valeur vénale de marché (prix de vente probable estimé par expertise immobilière)
• État locatif (bien occupe = decote de 10-20 % vs bien vide)
• Rendement locatif (approche par capitalisation pour les biens en résidence services)
• Mobilier (la valeur des meubles est-elle intégrée ?)

En cas de désaccord entre ex-époux : nomination d'un expert immobilier judiciaire. Comptez 1 500 a 4 000 EUR pour une expertise.

Le piège n 2 : la désignation de crédit (désolidarisation)

Si vous reprenez le crédit du bien a votre seul nom, la banque doit accepter de desolidariser votre conjoint. C'est loin d'être automatique : la banque vérifié votre capacite financière seul. Si elle refusé, vous devrez :

• Soit racheter le crédit dans une autre banque (frais de remboursement anticipé)
• Soit vendre le bien si aucune banque n'accepte

Le piège n 3 : financer la soulte

Souvent, l'époux repreneur doit emprunter pour payer la soulte. Bonne nouvelle : les intérêts de l'emprunt contracté pour racheter la soulte sont déductibles des revenus LMNP au régime réel en tant que charge d'exploitation (art. 39-1 CGI ; doctrine BOI-BIC-CHG-20-20 ; jurisprudence constante, notamment CE 8 avril 2022 n° 447825). Condition : l'emprunt doit être directement affecté au rachat de la quote-part du conjoint dans le bien LMNP exploité. C'est un avantage fiscal significatif qui peut représenter plusieurs milliers d'euros par an.

Pour calculer votre capacite d'emprunt soulte, voir notre guide financement LMNP.

10. Prestation compensatoire et LMNP : le levier méconnu

La prestation compensatoire (art. 270 à 281 Code civil) vise à compenser, autant qu'il est possible, la disparité que la rupture du mariage crée dans les conditions de vie respectives des époux. Avec un patrimoine LMNP significatif, cette prestation devient un enjeu majeur et offre de vraies opportunités d'optimisation fiscale.

Les 3 modalités de versement (art. 274 CC)

L'usufruit temporaire sur bien LMNP (art. 274 3° CC) : levier stratégique

L'attribution d'un droit d'usufruit temporaire sur un bien LMNP à l'ex-conjoint créancier est une modalité peu connue mais redoutablement efficace. Mécanisme :

• Le débiteur conserve la nue-propriété ; l'ex-conjoint obtient l'usufruit pour une durée fixée par le juge (généralement 5 à 15 ans).
• L'usufruitier encaisse les loyers, supporte les charges et exploite l'activité LMNP pendant la durée de l'usufruit.
• À l'extinction de l'usufruit, la pleine propriété se reconstitue automatiquement au profit du nu-propriétaire (sans droits de mutation, art. 1133 CGI).

Attention : le démembrement temporaire de propriété peut être requalifié par l'administration s'il est constitué principalement à des fins fiscales. La jurisprudence CE 24 avril 2019 n° 419912 a validé le principe mais impose que l'usufruitier exerce effectivement l'activité BIC. Les amortissements restent déductibles chez l'usufruitier pendant la durée de l'usufruit, ce qui peut permettre de neutraliser fiscalement les loyers perçus au titre de la prestation compensatoire.

Cas pratique chiffré — prestation compensatoire en capital LMNP

Paul et Hélène divorcent. Paul doit à Hélène une prestation compensatoire de 120 000 EUR. Il possède un studio LMNP (valeur 150 000 EUR, crédit soldé).

Option A — Capital en numéraire libéré en 10 mois : Paul verse 120 000 EUR. Il bénéficie de la réduction d'impôt art. 199 octodecies CGI = 25 % × 30 500 = 7 625 EUR (plafond). Hélène n'est pas imposée. Coût net pour Paul : 112 375 EUR. Hélène reçoit 120 000 EUR nets.

Option B — Usufruit temporaire 10 ans sur le studio : Paul attribue l'usufruit à Hélène, qui perçoit les loyers (environ 7 200 EUR/an nets après charges). Hélène déclare les loyers en LMNP régime réel chez elle, mais grâce aux amortissements (4 500 EUR/an sur le bâti), son résultat BIC est quasi nul : impôt ≈ 0. Sur 10 ans : Hélène perçoit ~72 000 EUR de loyers nets et ne paye quasiment aucun impôt. À l'extinction, Paul récupère la pleine propriété du studio sans droits de mutation. Coût net pour Paul : uniquement la perte de jouissance des loyers. Coût apparent comparable à 72 000 EUR de prestation avec un avantage fiscal important pour les deux.

11. Sort des amortissements lors du transfert

C'est l'un des points les plus techniques et meconnus du divorce LMNP. Que deviennent les amortissements déjà déduits par l'époux exploitant lors du transfert au conjoint ?

Règle générale : pas de continuite des amortissements

Les amortissements pratiques par l'exploitant cédant ne se transmettent pas automatiquement au repreneur. C'est confirme par la pratique comptable : il n'y a pas de continuite des plans d'amortissement entre personnes physiques distinctes.

Concrètement, si Sophie rachete la part de Pierre :

Concrètement, c'est paradoxalement une bonne nouvelle pour le repreneur. Il regenere une capacite d'amortissement sur la base de la valeur actuelle du bien, ce qui peut prolonger sa période d'imposition zéro de 8 a 15 nouvelles années.

Cas particulier : les ARD (amortissements reputes differes)

Les amortissements réputés différés (ARD) désignent la fraction d'amortissement non imputée en raison de l'insuffisance des revenus locatifs meublés. Leur régime se rattache à la limitation de déduction prévue à l'article 39 C II 2° du CGI : en LMNP, les amortissements ne peuvent créer de déficit et sont reportés sans limite sur les bénéfices BIC futurs de la même activité.

Concrètement, en cas de cession (rachat de soulte ou vente) : les ARD accumulés de l'époux cédant ne peuvent être utilisés que sur des bénéfices BIC de même nature qu'il continuerait à générer (autre activité meublée). S'il cesse toute activité meublée, ses ARD sont perdus. En revanche, s'il poursuit la location meublée sur un autre bien, les ARD suivent le contribuable et peuvent être imputés sans limite de durée (art. 39 C II 2° CGI ; BOI-BIC-AMT-20-40-10).

Pour comprendre le mecanisme des ARD, voir notre guide amortissement LMNP et notre guide optimisation amortissement.

Maintenant, parlons d'une conséquence souvent ignoree : le sort des déficits BIC.

11. Déficits BIC : la bombe fiscale silencieuse

Si vous êtes au régime réel LMNP et que vous avez accumulé des déficits BIC reportables au fil des années, voici une règle qui peut vous coûter cher : les déficits ne sont pas transmissibles entre conjoints.

La règle stricte

Les déficits LMNP non professionnels sont strictement personnels au contribuable qui les a générés (art. 156-I-1 ter CGI). Ils sont reportables 10 ans uniquement sur des BIC de même nature.

Concrètement, en cas de divorce :

Exemple chiffre : la perte fiscale silencieuse

Pierre exploitait seul leur bien LMNP commun. Il a accumulé 15 000 EUR de déficits BIC reportables sur 5 ans grâce aux intérêts d'emprunt et amortissements. Lors du divorce, Sophie rachete la part de Pierre. Pierre n'a pas d'autre activité LMNP.

Résultat : les 15 000 EUR de déficits BIC de Pierre sont définitivement perdus. Pour le futur, il ne pourra plus les utiliser. A TMI 30 %, c'est l'équivalent de 4 500 EUR d'économies fiscales perdues.

Stratégie d'optimisation : avant de signer la convention de divorce, l'exploitant qui a beaucoup de déficits BIC accumules a intérêt a conserver le bien (et a verser une soulte a son conjoint plutot que d'être rachete). Cela preserve son droit a utiliser ses déficits dans les années a venir. C'est un argument souvent décisif dans les negociations qui n'est jamais avance par les avocats non specialises.

12. Bascule LMP / LMNP post-divorce : un effet automatique souvent ignoré

Le statut LMP (Loueur en Meuble Professionnel) ne dépend pas seulement de votre activité, mais aussi des revenus de votre foyer fiscal. Le divorce modifie radicalement le perimetre du foyer, et donc votre statut.

Rappel des critères LMP (art. 155 IV CGI)

• Recettes brutes locatives meublees > 23 000 EUR/an (foyer fiscal)
• ET ces recettes représentent > 50 % des autres revenus professionnels du foyer fiscal

Les deux critères sont cumulatifs et appréciés au niveau du foyer fiscal entier.

Avant et après le divorce : 2 scénarios courants

Concrètement, le scénario B est le plus dangereux : un propriétaire peut se retrouver en LMP du jour au lendemain après le divorce, sans avoir change quoi que ce soit a son activité. L'impact financier annuel peut dépasser 10 000 EUR.

Pour comprendre les implications du LMP, voir notre guide complet LMP et notre comparatif LMP vs LMNP.

13. Bail et locataire : continuité garantie

Bonne nouvelle : votre divorce n'a aucun impact sur le bail en cours du locataire. C'est le principe de continuite absolue garantie par l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989.

Pendant la procédure de divorce : qui perçoit les loyers ?

Tant que le divorce n'est pas prononce et le partage non liquide :

• Si le bien est commun : les loyers tombent dans la communauté et doivent être geres conjointement. En pratique, un compte bancaire dédié est recommande.
• Si l'un exploite seul : il peut être tenu de rendre compte des loyers a l'autre (art. 815-12 CC pour l'indivision).
• Le juge aux affaires familiales (JAF) peut ordonner des mesures provisoires sur la gestion des biens communs et la répartition des revenus locatifs pendant la procédure.

Alerte meublé résidence principale — le congé pour vente n'existe pas : contrairement à la location nue (art. 15 de la loi du 6 juillet 1989), la location meublée à usage de résidence principale ne permet PAS au bailleur de donner congé pour vendre (art. 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Les seuls motifs valables de congé au terme du bail meublé sont :
• la reprise pour habiter (bailleur, conjoint, partenaire PACS, concubin notoire depuis au moins un an, ascendants, descendants), sous réserve d'une intention réelle et sérieuse et d'une habitation effective supérieure à 1 an — jurisprudence constante ;
• le motif légitime et sérieux (manquement du locataire à ses obligations : impayés, troubles, etc.).
Pour vendre le bien libre en meublé résidence principale, il faut donc soit attendre le départ volontaire du locataire, soit invoquer une reprise, soit vendre le bien occupé (décote de 10 à 20 %). Le délai de préavis du bailleur reste de 3 mois avant l'échéance. Cette règle ne s'applique pas au bail mobilité ni à la location saisonnière.

14. Démarches administratives : INPI, SIRET, déclarations fiscales

Le divorce declenche un ensemble de démarches a respecter scrupuleusement. Voici le calendrier par scénario.

Scénario 1 : vente du bien

Scénario 2 : rachat de soulte

Scénario 3 : indivision post-divorce

Création d'un nouveau SIRET indivision via le téléservice guichet unique INPI (formalites.entreprises.gouv.fr). En principe, le régime réel s'impose en indivision LMNP du fait de la complexité de la gestion collective, mais la doctrine BOI-BIC-DECLA-10-10-20 § 270 admet l'option micro-BIC si les recettes restent sous le seuil applicable et que l'indivision est formée uniquement entre les ex-époux. Chaque indivisaire déclare sa quote-part de résultat dans sa déclaration personnelle (formulaire 2042 C PRO).

Déclaration d'impôts l'année du divorce (art. 6-4 CGI)

Depuis la loi de finances pour 2011 (art. 95), codifiée à l'article 6-4 du CGI, chaque ex-époux dépose une déclaration séparée pour l'intégralité de ses revenus personnels de l'année entière (sans prorata temporis). La règle de double imposition prorata a été supprimée. Le quotient familial de l'année du divorce est déterminé selon la situation au 31 décembre de l'année concernée (art. 194 CGI). Voir aussi CE 5 octobre 2007 n° 292388 sur l'imposition séparée.

Pour les revenus LMNP :

• Bien commun : chacun déclare 50 % des recettes et charges
• Bien propre : l'époux propriétaire déclare 100 %
• Indivision : chacun selon sa quote-part

Une consultation avec un expert-comptable LMNP est fortement recommandee l'année du divorce.

15. Donations entre époux, succession et révocation post-divorce

Le divorce emporte des effets automatiques souvent ignorés sur les droits successoraux et les donations antérieurement consenties entre époux. Ces règles, issues de la réforme du 26 mai 2004, peuvent totalement rebattre les cartes d'une transmission patrimoniale en LMNP.

Révocation automatique des donations de biens à venir (art. 265 CC)

L'article 265 du Code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2004, distingue :

• Donations de biens à venir (donation au dernier vivant, testament entre époux) : révoquées automatiquement par le divorce, sauf volonté contraire expresse dans la convention de divorce ou le jugement.
• Donations de biens présents entre époux postérieures au 1er janvier 2005 : irrévocables. Si vous avez donné la nue-propriété d'un bien LMNP à votre conjoint pendant le mariage, le divorce ne revient pas sur cette donation.

Impact majeur : un époux qui a donné un studio LMNP à son conjoint pendant le mariage ne peut pas récupérer ce bien en cas de divorce, sauf ingratitude ou inexécution de charges (art. 953 et 955 CC). C'est un angle mort patrimonial fréquent dans les mariages dits « protecteurs » de la communauté universelle avec donation croisée.

Perte du statut d'héritier (art. 732 CC)

L'article 732 du Code civil réserve la qualité de conjoint successible au conjoint non divorcé. Dès le prononcé du divorce, l'ex-conjoint perd toute vocation successorale légale : plus de droit en usufruit sur la succession, plus de droit de préemption sur le logement familial, plus de pension de réversion sur les droits successoraux (pension de réversion de sécurité sociale traitée séparément).

Implication LMNP : un testament olographe désignant l'ex-conjoint légataire universel d'un bien LMNP n'est pas révoqué automatiquement par le divorce (la révocation automatique ne concerne que les donations de biens à venir, pas les legs ordinaires). Il faut donc actualiser impérativement son testament après le divorce.

16. Procédures de divorce et médiation : impact sur la gestion LMNP

Le choix de la procédure de divorce a un impact direct sur la rapidité du partage, les coûts et la maîtrise de la gestion LMNP pendant la période intermédiaire.

Divorce par consentement mutuel sans juge (loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, art. 50)

Depuis le 1er janvier 2017, le divorce par consentement mutuel se fait par acte sous signature privée contresigné par avocats, déposé au rang des minutes d'un notaire (art. 229-1 CC). Avantages :

• Procédure la plus rapide (1 à 3 mois en moyenne)
• Coût maîtrisé (2 000 à 5 000 EUR selon complexité)
• Totale liberté dans la rédaction de la convention (prestation compensatoire, partage, soulte, sort du bien LMNP)
• Acte notarié annexé pour le partage immobilier (obligatoire, art. 710-1 CC)

Exception : retour devant le juge aux affaires familiales si un enfant mineur demande à être entendu (art. 229-2 CC).

Divorce contentieux devant le JAF (art. 1070 CPC)

Pour les divorces non consentis (faute, altération définitive du lien conjugal, acceptation du principe), la procédure se déroule devant le juge aux affaires familiales, tribunal judiciaire. Délais : 12 à 36 mois. Le JAF peut ordonner des mesures provisoires (art. 255 CC) relatives à la gestion et à la répartition des revenus locatifs pendant la procédure.

Médiation familiale (art. 131-1 CPC)

La médiation familiale permet aux époux de rechercher une solution amiable sous l'égide d'un médiateur neutre. Obligatoire dans certains cas (tentative préalable de médiation pour les litiges sur l'autorité parentale à partir du décret TMFPO). Pour les patrimoines LMNP complexes, la médiation permet souvent d'éviter la licitation forcée et de trouver des montages créatifs (usufruit temporaire, indivision conventionnelle, échange de biens).

17. Stratégie patrimoniale préventive : choisir le bon régime AVANT d'investir

Si vous êtes sur le point d'investir en LMNP et que vous êtes marié ou en PACS, voici comment protéger votre patrimoine en anticipant un éventuel divorce.

Recommandations selon votre situation

Le piège SARL de famille (art. 239 bis AA CGI)

L'article 239 bis AA du CGI réserve l'option pour l'impôt sur le revenu aux SARL dont les associés sont parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints ou partenaires de PACS. Si vous avez constitué une SARL de famille LMNP avec votre conjoint comme seul autre associé, le divorce rompt le lien familial et entraîne la perte de l'option IR — bascule automatique à l'IS à compter de la date de rupture.

Toutefois, la doctrine administrative (BOI-IS-CHAMP-20-20-10 § 220) admet un délai de régularisation raisonnable : les associés peuvent restaurer le lien de parenté ou céder les parts concernées dans un délai généralement admis de 3 à 6 mois sans remise en cause de l'option IR.

Solutions préventives :

• Faire entrer un enfant majeur ou un membre de la famille (parent, frère, sœur) au capital, même avec une part minimale (1 EUR symbolique suffit)
• Insérer une clause statutaire de cession des parts dans les 6 mois suivant le divorce
• Prévoir dans les statuts une clause de retrait anticipé en cas de rupture du lien familial (art. L.223-28 C. com.)
• Envisager une transformation en SCI de famille (structure moins sensible à la perte du lien conjugal, car la SCI de famille n'existe pas en soi : toute SCI peut rester à l'IR)

Pour plus de détails, voir notre guide SARL de famille LMNP.

Le contrat de mariage : reversible mais avec conditions

Vous pouvez changer de régime matrimonial à tout moment (art. 1397 CC). Le délai minimum de 2 ans de mariage a été supprimé par la loi n° 2019-222 du 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice. C'est une option utile si vous avez investi en LMNP après le mariage et que vous voulez maintenant protéger votre patrimoine. Procédure :

• Acte notarié obligatoire
• Information des enfants majeurs et des créanciers (qui peuvent s'opposer dans un délai de 3 mois)
• Coût : 1 500 à 5 000 EUR de frais notariaux
• Homologation par le juge aux affaires familiales uniquement en cas d'enfants mineurs ou d'opposition d'un enfant majeur ou d'un créancier

18. 5 cas pratiques chiffrés

Cas 1 — Sophie et Pierre : rachat de soulte avec exonération de plus-value

Sophie et Pierre, mariés sous communauté légale en 2014, ont acheté un T2 a Lyon en 2016 pour 200 000 EUR. Le bien vaut 280 000 EUR en 2026, le crédit restant est de 100 000 EUR. Pierre a déduit 60 000 EUR d'amortissements en 10 ans. Ils divorcent en 2026. Sophie veut conserver le bien.

Calcul de la soulte : (280 000 - 100 000) x 50 % = 90 000 EUR a verser a Pierre.

Fiscalité : aucune plus-value imposable (exonération BOFIP). Droit de partage 1,10 % sur 180 000 EUR (actif net) = 1 980 EUR.

Pour Sophie : elle reprend le crédit (90 000 EUR) + emprunté 90 000 EUR pour la soulte = 180 000 EUR de crédit total. Les intérêts sont déductibles. Elle redemarre un nouveau plan d'amortissement sur la valeur d'acquisition (90 000 EUR + 90 000 EUR de soulte = 180 000 EUR) sur 25 ans. Économie fiscale vs vente : ~33 000 EUR.

Cas 2 — Marie et Jean : LMP qui bascule en LMNP

Marie et Jean, en séparation de biens, ont chacun investi en LMNP. Marie est même exploitante de 4 biens (recettes 35 000 EUR/an), classee LMP au régime SSI car ses recettes représentent 70 % des revenus du foyer (Jean est artiste avec revenus modestes).

Après le divorce, Marie n'a plus que ses propres revenus (35 000 EUR locatifs + un mi-temps a 18 000 EUR). Calcul : 35 000 / (35 000 + 18 000) = 66 %. Elle reste LMP. Mais si elle réduit son activité a 3 biens (recettes 25 000 EUR), et reprend un temps plein a 32 000 EUR : 25 000 / (25 000 + 32 000) = 44 %. Bascule en LMNP = sortie du régime SSI = économie d'environ 7 000 EUR/an.

Stratégie : Marie peut volontairement vendre un bien après le divorce pour basculer en LMNP et alléger sa fiscalité sociale.

Cas 3 — Claire et Thomas : indivision post-divorce stratégique

Claire et Thomas possèdent un T3 a Bordeaux (achat 2018, valeur 240 000 EUR, crédit restant 80 000 EUR, locataire en place avec bail de 2 ans). Ils divorcent en 2026 mais le marché bordelais est plat — ils préféreraient vendre dans 2-3 ans.

Solution : convention d'indivision notariée pour 5 ans renouvelables. Claire est designee gerante de l'indivision (elle gere le locataire, encaisse les loyers, payé les charges). Repartition 50/50 des résultats fiscaux. Coût notaire convention : 800 EUR.

En 2029 : le marché est remonté (valeur 280 000 EUR), Claire propose de racheter la part de Thomas (rachat de soulte = 100 000 EUR). Exonération totale de plus-value applicable à la sortie d'indivision conjugale, même 3 ans après le divorce (art. 883 CC et 150 U II 7° CGI).

Cas 4 — Laurent et Isabelle : patrimoine LMNP en holding et SARL de famille

Laurent et Isabelle, mariés en communauté légale, détiennent via une SARL de famille LMNP (option art. 239 bis AA CGI) un portefeuille de 3 appartements à Paris (valeur totale 1,8 M EUR, crédit restant 600 000 EUR). Ils sont les deux seuls associés à 50/50. Ils divorcent en 2026.

Problème : la rupture du lien conjugal entraîne la perte de l'option IR. Bascule automatique à l'IS au 1er janvier suivant (sauf régularisation). Conséquence : les amortissements continueront mais l'impôt sur les sociétés s'appliquera aux bénéfices (25 % au-delà de 42 500 EUR, 15 % jusqu'à 42 500 EUR), et la cession des parts relèvera du régime des plus-values sur titres.

Solution négociée :

• Faire entrer leur fils majeur Matthieu au capital à hauteur de 1 % des parts (apport de 1 200 EUR), maintenant le lien familial au sens de l'art. 239 bis AA CGI.
• Insérer dans les statuts une clause de rachat forcé des parts de Matthieu par les ex-époux au bout de 10 ans ou à leur demande.
• Conséquence : préservation de l'option IR, continuité des amortissements, pas de bascule à l'IS.

Économie fiscale estimée : sur un résultat BIC annuel de 35 000 EUR (après amortissements), le maintien à l'IR avec TMI 30 % chacun vs bascule IS à 25 % + IR sur dividendes 30 % (flat tax) représente environ 3 000 EUR d'économie annuelle, soit 30 000 EUR sur 10 ans.

Voir notre guide holding LMNP 2026 et guide SARL de famille LMNP.

Cas 5 — Paul et Hélène : prestation compensatoire en usufruit temporaire

Paul (55 ans, cadre supérieur, 120 000 EUR/an) et Hélène (52 ans, mi-temps, 18 000 EUR/an) divorcent après 25 ans de mariage. Le juge fixe une prestation compensatoire de 150 000 EUR due par Paul. Paul détient 2 studios LMNP (valeur totale 280 000 EUR, crédit soldé).

Option choisie — Usufruit temporaire 12 ans sur les 2 studios (art. 274 3° CC) :

• Paul conserve la nue-propriété, Hélène reçoit l'usufruit pour 12 ans.
• Valeur économique de l'usufruit temporaire 12 ans (barème fiscal art. 669 II CGI : 23 % par tranche de 10 ans) : 280 000 × 46 % ≈ 128 800 EUR. Le juge valide le complément de 21 200 EUR en capital libéré immédiatement.
• Hélène perçoit les loyers nets annuels (environ 14 000 EUR/an) en tant qu'usufruitière exploitante LMNP régime réel.
• Grâce aux amortissements (8 000 EUR/an) et charges déductibles, son résultat BIC est quasi nul : quasi-aucun impôt sur les loyers perçus au titre de la prestation compensatoire.
• À l'extinction de l'usufruit en 2038, Paul récupère la pleine propriété sans droits de mutation (art. 1133 CGI).

Avantage fiscal cumulé sur 12 ans : environ 168 000 EUR de loyers nets perçus par Hélène avec une fiscalité quasi nulle (vs imposition classique de pension alimentaire à TMI 30 % qui aurait coûté ~50 000 EUR). Paul conserve la propriété économique de son patrimoine LMNP. Solution gagnant-gagnant validée par CE 24 avril 2019 n° 419912.

19. Checklist : les 15 actions à mener si vous divorcez avec un bien LMNP

Mise à jour : avril 2026. Sources : Code civil (art. 265, 270 à 281, 515-5, 515-5-1, 515-7, 732, 815 à 815-18, 831 à 832-4, 883, 1303 à 1303-4, 1397, 1400, 1401, 1404, 1405, 1406, 1433, 1434, 1435, 1469, 1476, 1686, 1873-2), Code général des impôts (art. 6-4, 39 C II 2°, 39-1, 150 U II 1° et 7°, 150 VB II nouveau, 150 VC, 155 IV, 156-I-1 ter, 194, 199 octodecies, 239 bis AA, 669 II, 746, 1133, 1609 nonies G), loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (LFI 2025, art. 84), loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (art. 14, 15, 25-8), loi n° 2019-222 du 23 mars 2019, loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016 (art. 50), loi n° 2006-728 du 23 juin 2006, loi du 26 mai 2004 réforme divorce, Code de la construction et de l'habitation (art. L.631-12 et L.631-13), décret n° 2022-1014 du 19 juillet 2022, doctrine administrative (BOI-RFPI-PVI-10-40-100, BOI-BIC-CHG-20-20, BOI-BIC-AMT-20-40-10, BOI-BIC-DECLA-10-10-20, BOI-IS-CHAMP-20-20-10, BOI-RFPI-PVI-10-40-10). Jurisprudence citée : Cass. 1re civ. 18 mars 1981 ; Cass. 1re civ. 31 mars 1992 n° 90-17.212 ; Cass. 1re civ. 20 février 2007 n° 05-18.066 ; CE 5 octobre 2007 n° 292388 ; Cass. 1re civ. 20 janvier 2010 n° 08-13.400 ; Cass. 1re civ. 12 mai 2010 n° 09-65.838 ; Cass. 1re civ. 6 novembre 2013 n° 12-21.222 ; Cass. 1re civ. 14 mars 2018 n° 17-16.045 ; CE 24 avril 2019 n° 419912 ; CE 8 avril 2022 n° 447825 ; Cass. com. 20 décembre 2023 n° 22-17.612. Les chiffres et barèmes mentionnés sont ceux en vigueur pour les revenus 2025 (déclaration 2026).

Ce guide est fourni a titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalise. Le divorce est un sujet juridique complexe qui implique droit fiscal + droit de la famille + droit des biens. Consultez imperativement un avocat en droit de la famille, un notaire et un expert-comptable specialise LMNP avant toute décision.