Mis à jour le 26 août 2026 — sources en fin d'article.

Amortissement du mobilier en LMNP : ce qui passe en charge, ce qui va au tableau, et sur combien d'années

Au régime réel — celui où l'on déduit ses dépenses réelles au lieu d'un abattement —, le mobilier s'amortit à part du logement. L'amortissement d'un meuble, c'est sa perte de valeur retirée du loyer imposable chaque année, sans rien débourser : 3 ans pour un ordinateur, 5 ans pour le gros électroménager, 10 ans pour une armoire.

La base inscrite est le prix TTC payé : un loueur en meublé ne récupère pas la TVA. Un meuble d'une valeur unitaire hors taxes n'excédant pas 500 € peut passer directement en charge — déduit en une fois l'année de l'achat — mais au seul titre du renouvellement courant, jamais à l'équipement initial (BOI-BIC-CHG-20-30-10, § 30).

C'est ce point qui décide du sort de la première facture d'ameublement, et celui qu'on lit le plus souvent à l'envers : le principe reste l'inscription à l'actif, la déduction immédiate n'est qu'une tolérance. Le mécanisme d'ensemble est exposé dans le guide de l'amortissement en LMNP ; ici, seulement les meubles.

1. Ce qui entre au tableau du mobilier, et ce qui n'y entre jamais

Une comptabilité range les meubles dans trois comptes : 2184 Mobilier (canapé, lit, armoire, réfrigérateur, téléviseur), 2183 Matériel de bureau et informatique, 2181 Installations générales, agencements, aménagements divers. Rien à voir avec les onze éléments du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 : ils disent ce qui rend un logement meublé au sens de la loi, pas ce que vous amortissez — les équipements obligatoires d'une location meublée.

Deux familles n'entrent jamais au tableau. Ce qui se renouvelle en continu — vaisselle, ustensiles, linge, ampoules — se déduit en totalité l'année de l'achat. Ce qui est fixé au bâti — cuisine intégrée, placards sur mesure, faïence — n'est plus du mobilier mais un morceau du logement, amorti bien plus longtemps : le découpage du bien en composants.

La base est le prix TTC, pas le prix HT. Le loueur en meublé n'est pas assujetti à la TVA : elle fait partie de ce qu'il a payé. Les biens exclus du droit à déduction « sont amortissables d'après un prix de revient taxe comprise » (BOI-BIC-AMT-10-30-30-10, I-A § 20). Un lave-linge facturé 580 € TTC entre pour 580 € et non 483 € HT : 97 € de base en plus.

2. Le seuil de 500 € HT est une faculté, et il ne couvre pas l'équipement initial

Le principe : un meuble s'inscrit à l'actif et se déduit sur plusieurs années. Le BOFiP — la doctrine de l'administration, qui l'engage — ouvre une dérogation pour le petit matériel, fondée sur l'article 212-6 du plan comptable général : les entreprises « sont autorisées à » — jamais elles ne doivent. On lit parfois qu'au-dessus de 500 € un meuble « doit » être amorti, en dessous « doit » passer en charge : faux dans les deux sens.

Deux tolérances distinctes coexistent dans le même texte. Le § 20 vise « les matériels et outillages », le § 30 les « matériels de bureau et mobiliers » : tous deux à une valeur unitaire hors taxes n'excédant pas 500 €. 500 € HT pile est dedans, soit 600 € TTC à 20 % de TVA — le « seuil de 600 € » lu ailleurs n'est que cette traduction. Trois conditions referment la tolérance du § 30 :

1. Un petit nombre d'unités par bien et par exercice : on remplace deux chaises, pas douze. Le § 30 limite la tolérance aux achats « limités, pour un bien déterminé, à un petit nombre d'unités » (BOI-BIC-CHG-20-30-10, II § 30, citant RM Bur n° 66314, JO AN du 10 décembre 2001, p. 7080).
2. L'achat doit résulter du renouvellement courant du mobilier installé : la mesure n'est « pas applicable à l'équipement initial en mobilier […] ni au renouvellement complet de ce mobilier ».
3. Un bien vendu par éléments séparés — rangements modulables — compte pour son prix global.

Charge de l'année ou tableau ?

3. Combien d'années : les durées d'usage par famille

Aucun texte ne fixe la durée d'amortissement d'un meuble. L'article 39, 1, 2° du code général des impôts admet la déduction « d'après les usages de chaque nature d'industrie, de commerce ou d'exploitation » : la durée pendant laquelle on se sert normalement du bien avant de le remplacer. Le seul repère publié est une liste de taux donnée « à titre purement indicatif » — mobilier 10 % par an, soit dix ans ; matériel de bureau 10 à 20 % ; agencements 5 à 10 % (BOI-BIC-AMT-10-40-30). Il n'existe aucun barème réglementaire du mobilier de meublé.

Ce sont des durées constatées, pas un barème : chaque ligne se justifie bien par bien, selon l'intensité d'usage. Les 20 % de tolérance se mesurent contre l'usage de la famille concernée, pas contre la ligne « mobilier 10 % » : la liste publiée ne couvre ni la literie, ni l'électroménager, ni l'informatique (BOI-BIC-AMT-10-40-30). L'administration « s'abstiendra de remettre en cause les durées d'amortissement retenues […] lorsqu'elles ne s'écarteront pas plus de 20 % des usages professionnels », à charge pour vous de justifier les circonstances particulières qui expliquent une durée plus courte (BOI-BIC-AMT-10-40-10, § 240). Un canapé de 1 700 € sur 8 ans donne une dotation — la part déduite chaque année — de 213 € ; sur 5 ans, 340 € : 60 % d'écart, très au-delà de la tolérance.

4. 6 000 € de mobilier dans un studio : la dotation, le plafond, l'impôt évité

Studio meublé loué 600 € par mois, soit 7 200 € de loyers. Mobilier acheté 6 000 € TTC, mis en service au 1^er janvier.

Ces 948 € se retirent des loyers, dans la limite du plafond de l'article 39 C, II, 2 du CGI : pas plus d'amortissement que le loyer encaissé diminué des autres charges (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 57). Ici 2 100 € d'autres charges — taxe foncière, assurance, copropriété, CFE (l'impôt local du loueur). Plafond : 7 200 − 2 100 = 5 100 €. Immeuble 4 200 € + mobilier 948 € = 5 148 € → 5 100 € déduits, 48 € reportés sans limite de durée. Le résultat BIC — le bénéfice imposable de la location meublée — tombe à 0 €.

Sans le mobilier au tableau, ce résultat aurait été de 900 €. À 30 % de tranche marginale d'imposition, avec des prélèvements sociaux à 18,6 % sur le résultat BIC depuis l'imposition des revenus 2025 (LFSS 2026, loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, art. 12) : 900 × 48,6 % = 437 €, en formule simplifiée. Les 948 € du mobilier les effacent.

Le plafond ne se dédouble pas : il vise « l'amortissement de l'ensemble des biens (immeuble et meubles le garnissant) » (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 57) — une seule enveloppe, à chiffrer avec le simulateur d'amortissement LMNP.

5. Remplacer un lave-linge en cours d'amortissement : ce n'est pas une charge

Un meuble qui casse avant la fin de son plan ne se « passe » pas en charge : on le raye du tableau, c'est une sortie de l'actif. Le retrait définitif d'un élément usagé en vue de sa mise hors service « doit être assimilé à une cession », et la perte est « non une simple perte d'exploitation, mais une moins-value déductible » (BOI-BIC-PVMV-10-10-20, § 550). Sur un bien amortissable, elle est toujours à court terme et se déduit du résultat de l'année (BOI-BIC-PVMV-20-10).

Exemple. Lave-linge acquis 700 € TTC, amorti sur 5 ans, soit 140 € par an. Panne en année 4 : 420 € déjà déduits, il reste 280 € non amortis — sa valeur nette comptable, déduite l'année de la mise au rebut. Le remplaçant, facturé 560 € TTC (467 € HT), est un renouvellement courant sur un seul appareil : il peut passer en charge. À l'équipement initial, il serait allé au tableau.

Trois gestes : sortir l'ancien bien pour ce qui reste à amortir, ouvrir un plan neuf, garder la preuve du rebut. Ces 280 € ne sont pas un amortissement : ils échappent au plafond de l'article 39 C mais, comptant parmi les « autres charges afférentes à ces biens », ils l'abaissent d'autant.

6. Mobilier d'occasion et mobilier apporté : valeur vénale et niveau de preuve

Un canapé acheté il y a trois ans pour votre salon n'entre pas au tableau à son prix d'origine, mais pour ce qu'il vaut le jour où il entre en location : sa valeur vénale, son prix de revente d'occasion. Il n'existe pas de texte propre au meublé ; le repère le plus proche est l'article 38 quinquies, 1, b de l'annexe III au CGI, qui retient la valeur vénale pour les biens reçus gratuitement. Cette valeur se défend, elle ne se décrète pas. La durée suit : celle qu'il reste à vivre au meuble.

Exemple. Canapé payé 1 400 € il y a trois ans, coté 500 € d'occasion à la mise en location : base 500 €, durée restante 7 ans sur un usage de 10 ans, soit 71 € par an. L'inscrire à 1 400 € sur 10 ans doublerait la déduction, sans rien pour la soutenir.

Quatre pièces à réunir : un inventaire daté et signé, montant par ligne ; des photos horodatées à la mise en service ; des annonces d'occasion comparables ; la facture d'origine si elle existe — sa date donne la durée restante, son montant ne sert pas de base. Une valorisation ronde et globale, « mobilier : 8 000 € », fait tomber les dotations : l'inventaire du mobilier d'une location meublée. Justificatifs à conserver 6 ans (LPF, art. L. 102 B), livres 10 ans (code de commerce, art. L. 123-22).

7. Les gestes, dans l'ordre — et pour aller plus loin

1. À la mise en location, l'inventaire daté du mobilier, facture ou valeur d'occasion à l'appui.
2. Une famille et une durée par ligne.
3. Le report dans le tableau des amortissements joint à la déclaration de résultats n° 2031 et à ses annexes n° 2033.
4. Chaque année : les achats en plus, ce qui est jeté en moins, le plafond recalculé.

Ce que coûte l'oubli : un amortissement non comptabilisé en temps voulu est irrégulièrement différé (CGI, art. 39 B) et définitivement perdu (BOI-BIC-AMT-10-50-30) — sur notre studio, 437 € d'impôt perdus.

Pour aller plus loin

Mise à jour : 26 août 2026. Textes : CGI, art. 39 (1, 2°), 39 B, 39 C (II, 2), 39 duodecies, 150 VB III, ann. III art. 38 quinquies ; LPF, art. L. 102 B ; code de commerce, art. L. 123-22 ; PCG, art. 212-6 ; RM Bur n° 66314, JO AN du 10/12/2001, p. 7080 ; décret n° 2015-981 du 31/07/2015 ; LFSS 2026 (loi n° 2025-1403 du 30/12/2025, art. 12) ; LF 2025 (loi n° 2025-127 du 14/02/2025, art. 84). BOFiP : BOI-BIC-CHG-20-30-10 (I-B § 20 ; II § 30), version du 01/03/2017 · BOI-BIC-AMT-10-30-30-10 (I-A § 20) · BOI-BIC-AMT-10-40-10 (§ 240) · BOI-BIC-AMT-10-40-30 · BOI-BIC-AMT-10-50-30 · BOI-BIC-CHAMP-40-20 (§ 57, 270, 280, 435) · BOI-BIC-PVMV-10-10-20 (§ 550) · BOI-BIC-PVMV-20-10 · impots.gouv.fr.

Guide informatif. Durées d'usage constatées, non un barème réglementaire.