Mis à jour le 26 août 2026 — sources en fin d'article.

L'amortissement par composants en LMNP, du texte comptable au tableau de votre logement

Amortir, c'est retirer chaque année de vos loyers imposables une part de la valeur du logement : l'usure comptable du bien, déduite de l'impôt sans rien débourser. L'amortissement par composants consiste à ne pas traiter ce logement comme un bloc. On le découpe — gros œuvre (fondations, murs, planchers), toiture, étanchéité et menuiseries, réseaux (eau, électricité, chauffage), aménagements intérieurs (cuisine, sols, salle de bains) — et chaque élément s'amortit sur sa propre durée.

Ce n'est pas une astuce d'optimisation, c'est une obligation : le Plan comptable général, les règles que suit toute comptabilité en France, l'impose à son article 214-9 dès que les éléments d'un bien n'ont pas la même durée de vie, et le fisc la reprend à l'article 15 bis de l'annexe II au code général des impôts. Le terrain, lui, ne s'amortit jamais.

Le mécanisme lui-même est expliqué ailleurs : si le mot « amortissement » vous est flou, commencez par l'amortissement en LMNP et son calcul. Ici : pourquoi décomposer est obligatoire, d'où viennent les durées, et comment ventiler un studio à 150 000 €.

1. Décomposer n'est pas une option : les deux conditions de l'article 214-9

Le texte ne laisse pas de marge. Selon le Plan comptable général (règlement ANC n° 2014-03, art. 214-9), si « dès l'origine, un ou plusieurs de ces éléments ont chacun des utilisations différentes, chaque élément est comptabilisé séparément et un plan d'amortissement propre à chacun […] est retenu ».

Une cloison qui tiendra autant que le mur porteur n'est pas un composant ; une chaudière que vous changerez dans quinze ans en est un.

Amortir « le bâti en bloc sur 30 ans » n'est donc conforme ni au Plan comptable, ni à l'annexe II : la charpente et la cuisine équipée n'ont pas la même durée de vie. Et en contrôle, le vérificateur — l'agent du fisc qui examine votre comptabilité — regarde chaque ligne et sa justification.

2. Le terrain sort d'abord : 10 à 20 % du prix, un usage et non un barème

Avant tout découpage, on retire le terrain. Il ne s'use pas, donc il ne s'amortit pas : « Les terrains […] ne peuvent faire l'objet d'un amortissement » (BOI-BIC-AMT-10-20, § 230, version du 5 août 2026 — le BOFiP, c'est la doctrine que le fisc s'applique à lui-même). Même en appartement, vous détenez du terrain : la part qu'expriment vos tantièmes, ces millièmes qui mesurent votre lot dans l'immeuble.

Quel pourcentage ? Aucun texte n'en fixe. On observe 10 à 20 % du prix payé en ville moyenne ou en périphérie, 30 à 40 % là où le foncier fait l'essentiel de la valeur. Usages de place, pas règle opposable.

Ce qui est opposable, c'est de le justifier : acte, évaluation, prix des terrains vendus dans le secteur, tantièmes. Méthode dans la valeur du terrain en LMNP.

Exemple — Studio acheté 150 000 € frais de notaire inclus, terrain à 15 % : 22 500 € jamais amortissables, 127 500 € de bâti à décomposer. Chaque point de terrain déplace 1 500 € de base amortissable, le montant sur lequel se calcule la déduction.

3. Les six lignes d'un logement : quote-part, durée, et le guide de chacune

Reste le bâti : les murs et tout ce qu'ils contiennent.

Usages de place, pas barème officiel. Aucun texte n'impose ces quotes-parts ni ces durées : la répartition se fait « d'après les circonstances de fait propres à chaque cas particulier » (BOI-BIC-AMT-10-20, § 230), et l'article 39, 1, 2° du CGI ne retient que les amortissements admis « d'après les usages ». Les seuls taux publiés, au BOI-BIC-AMT-10-40-30 (§ 3 et § 7), encadrent nos fourchettes sans les fixer : 1 à 2 % pour les « maisons d'habitation ordinaires », soit 50 à 100 ans ; 5 à 10 % pour les « agencements, installation », soit 10 à 20 ans ; 10 % pour le « mobilier », soit dix ans — descendre à 5 ans se défend sur la durée réelle, électroménager et rotation des locataires, jamais sur un taux publié. Vos lignes doivent totaliser 100 % du bâti et correspondre à ce que vous avez acheté : pas de ligne ascenseur dans un immeuble qui n'en a pas ; un appartement porte, lui, sa part de toiture.

Les deux ventilations publiées par le fisc. Le BOFiP en publie deux, et aucune n'est un barème opposable. La première, au § 200 du BOI-BIC-AMT-10-40-10, décompose un immeuble de 20 000 000 € : gros œuvre 70 % sur 80 ans, toiture 10 % et électricité 5 % sur 25 ans, étanchéité 5 %, agencements 8 % et ascenseurs 2 % sur 15 ans. Cinq composants plus la structure : le niveau de détail attendu. Le même paragraphe chiffre deux cas : immeuble ordinaire, la structure s'amortit à 2,50 %, soit 40 ans ; immeuble de placement, à 1,25 %, soit 80 ans. Votre logement loué meublé relève du second.

La seconde vise les logements. L'annexe BOI-ANNX-000115 (13 octobre 2014), colonne « Logements » : gros œuvre 40 à 50 % sur plus de 50 ans, façades et étanchéité 5 à 20 % sur 20 à 50 ans, installations techniques 20 à 30 % sur 15 à 30 ans, agencements 20 à 25 % sur 5 à 15 ans, terrain sans durée ni quote-part. Calée sur une construction neuve, elle place réseaux et aménagements plus haut que notre tableau. L'administration la donne pour une étude sectorielle dont il « convient de relativiser la portée » (BOI-BIC-CHG-20-10-10, § 160) : seul repère publié sur du logement, ce n'est pas une règle.

Le mobil-home fait exception : bien meuble transportable et non immeuble décomposable, il suit une autre logique.

4. Pourquoi 80 ans et non 40 : votre logement est un immeuble de placement

Presque tous les tableaux LMNP retiennent 60, 70 ou 80 ans de gros œuvre sans dire pourquoi. Une fois les composants sortis, ce qui reste s'appelle la structure. Elle « doit […] être amortie sur la durée normale d'utilisation » (BOI-BIC-AMT-10-40-10, § 130) : celle pendant laquelle le bien va réellement servir. Le BOFiP admet d'y substituer la durée d'usage, figée par convention professionnelle à 40 ans pour un immeuble — puis ferme la porte au même paragraphe : cette dérogation ne s'applique pas aux immeubles de placement.

Un immeuble de placement est détenu pour en tirer des loyers, non pour y exercer son métier : votre studio en est un. La doctrine ne nomme pas le LMNP — c'est une lecture du texte, pas une règle écrite pour vous — mais elle explique la durée longue : au § 140, un immeuble de placement décomposé doit être amorti « en retenant, sur le plan fiscal, la même durée que celle retenue en comptabilité, à savoir la durée réelle d'utilisation ».

Ce que la durée change — Sur un gros œuvre de 63 750 € : 797 € par an sur 80 ans, 1 063 € sur 60 ans, 1 594 € sur 40 ans. La dotation, le montant déduit chaque année, double. Elle doit refléter l'état du bâti (un immeuble de 1995 n'a pas 80 ans devant lui, d'où les 60 ans du tableau ci-dessous), non le résultat espéré.

Une tolérance existe, souvent mal lue : le § 240 ne remet pas en cause les durées qui « ne s'écarteront pas plus de 20 % des usages professionnels » — mais elle est adossée aux « circonstances particulières » énumérées juste avant, au § 230 : usure accélérée, obsolescence technique. Elles justifient une durée plus courte que l'usage, pas un allongement de confort.

5. Studio à 150 000 € frais inclus : la ventilation ligne à ligne

Hypothèses : studio de 1995 en ville moyenne, acheté 150 000 € frais de notaire inclus, meublé pour 6 000 €, loué 550 € par mois. Charges annuelles : 3 000 € (taxe foncière, charges de copropriété, assurance, intérêts d'emprunt).

Vient le plafond : vous ne pouvez pas déduire plus d'amortissement qu'il ne reste de loyer une fois les autres charges payées — l'article 39 C, II, 2° du CGI fixe la limite à 6 600 − 3 000 = 3 600 €. Sur les 5 490 € calculés, 3 600 € sont déduits et 1 890 € partent en report, gardés pour une année plus favorable. Ces 3 600 € valent environ 1 750 € d'impôt et de prélèvements sociaux en moins pour un foyer à 30 % de tranche marginale, le taux qui frappe ses derniers euros de revenu (calcul simplifié 30 % + 18,6 % de prélèvements sociaux sur le résultat de la location meublée, CSG déductible ignorée), soit 17 500 € sur dix ans : c'est exactement ce que coûte l'oubli de ventiler.

Le contrepoint honnête : en bloc sur 30 ans, ces 127 500 € donneraient 4 250 € par an contre 4 633 € décomposés — 383 € de plus, pas un doublement. Mais décomposer n'est pas une option, et cela prépare le remplacement des composants. Le simulateur d'amortissement refait le calcul avec vos chiffres.

La date à ne pas rater : amortir suppose le régime réel, dont l'option se lève au plus tard au dépôt de la déclaration de résultats de l'année précédente (le régime réel).

6. Refaire la toiture en année 12 : sortir l'ancien composant, ouvrir le nouveau

C'est le geste qui justifie à lui seul la décomposition. Quand un composant est remplacé, le Plan comptable général (art. 213-20) impose deux écritures : le coût des travaux est « comptabilisé comme l'acquisition d'un actif séparé », et « la valeur nette comptable du composant remplacé […] doit être comptabilisée en charges » — ce qu'il restait à amortir, déduit d'un coup.

Exemple — La toiture du studio vaut 10 200 €, amortie sur 25 ans, soit 408 € par an. En année 12, la copropriété la refait : votre part est de 14 000 €. Vous avez déjà amorti 12 × 408 = 4 896 € : les 5 304 € restants passent en charge de l'année, et les 14 000 € s'inscrivent comme une toiture neuve, sur sa propre durée. Deux déductions au lieu d'une.

Deux précisions. Un composant repéré en cours de route ne fait rien perdre du passé — la FAQ ci-dessous donne les conditions de ce rattrapage. Et l'article 214-10 du Plan comptable permet d'isoler dès l'achat un composant « gros entretien », ce qui exclut la provision correspondante. Voir les travaux en LMNP.

7. Les deux limites qui ne bougent pas : article 39 C et retour à la revente

L'amortissement ne peut ni créer ni augmenter une perte. L'article 39 C, II, 2° du CGI plafonne la dotation déductible aux loyers encaissés moins les autres charges du bien ; la fraction bloquée n'est pas perdue, elle est reportable sans limitation de durée. À ne pas confondre avec le déficit LMNP — le trou creusé par les autres charges — reportable dix ans seulement (article 156, I, 1° ter du CGI) : le déficit en LMNP.

Les amortissements reviennent à la revente. Depuis l'article 150 VB, III du CGI, créé par l'article 84 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025), ce que vous avez déduit gonfle la plus-value — le gain taxé le jour de la vente — pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025. Un point rarement relevé adoucit le calcul : le texte vise les amortissements « admis en déduction » — le stock bloqué par le 39 C, jamais déduit, n'est pas réintégré. L'administration emploie le même mot — « l'ensemble des amortissements déduits en application de l'article 39 C » (réponse ministérielle n° 10097, JO AN du 24 mars 2026) — sans avoir tranché le sort du stock différé : le BOFiP ne commente toujours pas l'article 84.

Exemple — Sur notre studio, 3 600 € déduits par an et 1 890 € en report : après dix ans, la réintégration ne peut porter au maximum que sur les 36 000 € effectivement déduits, non sur les 54 900 € calculés. Cette plus-value relève du régime des particuliers : 19 % d'impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % (article 200 B du CGI ; IV de l'article L. 136-8 du code de la sécurité sociale, qui maintient ce taux pour les plus-values des articles 150 U à 150 UC), avant les abattements qui allègent la note année après année de détention. Les 18,6 % ne visent que vos loyers. Voir la plus-value en LMNP et la réforme LMNP 2025-2026, qui retrace la réintégration texte par texte.

Une réserve, à ce stade : le plafond du 39 C porte sur « l'ensemble des biens (immeuble et meubles le garnissant) » (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 57), si bien que ces 3 600 € mêlent bâti et mobilier, que le III de l'article 150 VB ne distingue pas. Le sort des 857 € de mobilier n'est pas tranché : d'où le « au maximum ».

8. Pour aller plus loin

Le cadre — L'amortissement en LMNP, guide dont cette page est un chapitre · le calcul pas à pas · l'amortissement du mobilier.

Autour de la ventilation — La valeur du terrain · les frais de notaire · le régime réel · la liasse fiscale · les travaux · le déficit · la plus-value.

Mise à jour : 26 août 2026. Sources : PCG, règlement ANC n° 2014-03, art. 213-20, 214-9, 214-10 (ANC) ; CGI, ann. II, art. 15 bis ; BOI-BIC-AMT-10-40-10 § 70 à 240 ; BOI-BIC-AMT-10-20 § 230 ; BOI-BIC-AMT-10-40-30 § 3 et § 7 ; BOI-ANNX-000115 (13 octobre 2014) ; BOI-BIC-CHG-20-10-10 § 160 ; BOI-BIC-CHAMP-40-20 § 57 ; BOI-RFPI-PVI-20-10-10 § 10 ; CGI art. 39, 1, 2° et art. 200 B ; art. L. 136-8, IV du code de la sécurité sociale ; art. 39 C, art. 156 et art. 150 VB du CGI ; CGI art. 39 B ; LF 2025, loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84, et LF 2026, loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 47 ; réponse ministérielle n° 10097, JO AN du 24 mars 2026, p. 2523 ; LFSS 2026, loi n° 2025-1403, art. 12.

Guide informatif. Les quotes-parts et les durées citées sont des usages de place, non un barème officiel : les deux grilles publiées au BOFiP (BOI-BIC-AMT-10-40-10 § 200 et BOI-ANNX-000115) sont des repères, pas des règles opposables. Toute ventilation retenue doit pouvoir être justifiée.