CFE LMNP 2026 : calcul, exonérations, paiement et guide complet
La CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) est un impôt local que tout loueur en meublé non professionnel doit payer, quel que soit son régime fiscal. Pourtant, c'est l'une des obligations les plus méconnues du statut LMNP. Ce guide couvre tout : calcul, barème 2026, exonérations, formulaire 1447-C, paiement en ligne, cas particuliers et erreurs à éviter.
Sommaire
- 1. Qu'est-ce que la CFE ?
- 2. Qui doit payer la CFE en LMNP ?
- 3. Les exonérations de CFE en LMNP
- 4. Comment calculer la CFE en LMNP ?
- 5. Barème de la cotisation minimum 2026
- 6. Exemples de calcul concrets
- 7. Déclaration CFE : formulaire 1447-C
- 8. Paiement de la CFE : tutoriel pas à pas
- 9. Calendrier CFE 2026
- 10. CFE déductible au régime réel
- 11. Cas particuliers
- 12. 8 erreurs courantes à éviter
- 13. Références légales
1. Qu'est-ce que la CFE ?
La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est un impôt local créé en 2010 pour remplacer l'ancienne taxe professionnelle. Elle constitue, avec la CVAE (Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises), la CET (Contribution Économique Territoriale).
La CFE est due par toute personne exerçant une activité professionnelle non salariée au 1er janvier de l'année d'imposition. L'article 1447 I, alinéa 2 du CGI précise que les activités de location de locaux meublés sont réputées exercées à titre professionnel. Conséquence : tout LMNP est assujetti à la CFE.
CFE vs taxe foncière vs taxe d'habitation
| Impôt | Redevable | Base | Déductible au réel ? |
|---|---|---|---|
| CFE | L'exploitant (le loueur LMNP) | Valeur locative cadastrale | Oui |
| Taxe foncière | Le propriétaire | Valeur locative cadastrale | Oui |
| Taxe d'habitation (THRS) | L'occupant / propriétaire de résidence secondaire | Valeur locative cadastrale | Non |
Ces trois impôts se cumulent et utilisent tous la valeur locative cadastrale comme base de référence, mais ils répondent à des logiques différentes.
2. Qui doit payer la CFE en LMNP ?
Tous les loueurs en meublé, professionnels (LMP) comme non professionnels (LMNP), sont redevables de la CFE. Cela inclut :
- La location meublée longue durée (bail classique)
- La location saisonnière (Airbnb, Booking, Abritel)
- Les chambres d'hôtes
- Les meublés de tourisme (classés ou non)
Micro-BIC ou régime réel : même obligation
Le régime fiscal choisi (micro-BIC ou réel simplifié) n'a aucune influence sur l'obligation de payer la CFE. La seule différence : au régime réel, la CFE est déductible de vos recettes ; au micro-BIC, elle ne l'est pas.
Pour être assujetti, il faut remplir ces conditions :
- Exercer une activité de location meublée à titre habituel
- Être déclaré au 1er janvier de l'année d'imposition (inscription INPI + SIRET)
- Disposer de biens immobiliers pour l'activité
3. Les exonérations de CFE en LMNP
Plusieurs exonérations existent. La plus courante est l'exonération de première année.
3.1 Exonération de la première année (article 1478 II CGI)
L'année de création de votre activité LMNP, la CFE n'est pas due. C'est une exonération de plein droit, automatique, sans démarche particulière.
La deuxième année (N+1), la base d'imposition est réduite de 50 %. Ce n'est qu'à partir de la troisième année que la CFE s'applique au taux plein.
| Année | CFE due | Base |
|---|---|---|
| N (création) | Non (exonération totale) | - |
| N+1 | Oui, mais base réduite de 50 % | Base x 50 % |
| N+2 et suivantes | Oui, taux plein | Base x 100 % |
3.2 Exonération si recettes inférieures ou égales à 5 000 euros (article 1647 D CGI)
Si vos recettes locatives de l'avant-dernière année (N-2) ne dépassent pas 5 000 euros, vous êtes exonéré de la cotisation minimum de CFE. Cela concerne typiquement les loueurs avec un seul bien à faible loyer ou une activité démarrée récemment.
3.3 Exonérations liées à l'habitation personnelle (article 1459 CGI)
| Cas | Article | Type | Condition |
|---|---|---|---|
| Location accidentelle | 1459, 1deg | De plein droit | Location non périodique de votre habitation personnelle |
| Pièces de la résidence principale | 1459, 2deg | De plein droit | Le locataire en fait sa résidence principale + prix raisonnable |
| Meublé de tourisme classé | 1459, 3deg | Facultative | Habitation personnelle + classement tourisme (sauf délibération contraire) |
| Chambres d'hôtes | 1459, 3deg | Facultative | Habitation personnelle (sauf délibération contraire de la commune) |
Attention : habitation personnelle uniquement
Les exonérations de l'article 1459 ne s'appliquent qu'aux locaux compris dans votre habitation personnelle (locaux dont vous vous réservez la jouissance en dehors des périodes de location). Un bien acheté uniquement pour la location est exclu de ces exonérations.
3.4 Zones France Ruralités Revitalisation (ZFRR)
Depuis juillet 2024, les anciennes ZRR sont remplacées par les ZFRR et ZFRR+. Les communes situées dans ces zones peuvent voter des exonérations de CFE pour les nouvelles activités, sur délibération. Renseignez-vous auprès de votre commune.
4. Comment calculer la CFE en LMNP ?
La formule de calcul est simple :
CFE = Base d'imposition x Taux communal
4.1 La base d'imposition
La base d'imposition est la valeur locative cadastrale (VLC) du bien mis en location meublée. C'est le loyer annuel théorique déterminé par l'administration fiscale (la même base que pour la taxe foncière).
La période de référence est l'avant-dernière année (N-2) : pour la CFE 2026, on prend en compte les biens utilisés en 2024 (article 1467 A du CGI).
Si la valeur locative est trop faible, une cotisation minimum s'applique (voir barème section 5).
4.2 Le taux communal
Le taux est fixé par chaque commune ou EPCI. Il varie considérablement d'une ville à l'autre :
| Ville | Taux CFE (indicatif) |
|---|---|
| Paris | 16,52 % |
| Lyon | 28,62 % |
| Bordeaux | 35,06 % |
| Toulouse | 36,58 % |
| Moyenne nationale | > 26 % |
4.3 Les frais additionnels
Au montant de la CFE s'ajoutent :
- Taxe additionnelle CCI : 1,12 % calculés sur la même base d'imposition que la CFE (valeur locative cadastrale ou base minimum), et non sur le montant de la CFE (art. 1600 du CGI, LFI 2024)
- Frais de gestion : 1 % du total (CFE + taxe additionnelle CCI)
La formule complète est donc : Montant total = (Base x Taux communal) + (Base x 1,12 %) + [(Base x Taux communal + Base x 1,12 %) x 1 %].
5. Barème de la cotisation minimum 2026
Quand la valeur locative cadastrale est trop faible, une cotisation minimum s'applique. Son montant est fixé par chaque commune dans les limites d'un barème légal (article 1647 D du CGI).
| Recettes HT (N-2) | Base minimum 2025 | Base minimum 2026 |
|---|---|---|
| Inférieur ou égal à 5 000 euros | Exonéré de la cotisation minimum | |
| 5 001 à 10 000 euros | 243 à 579 euros | 247 à 589 euros |
| 10 001 à 32 600 euros | 243 à 1 158 euros | 247 à 1 179 euros |
| 32 601 à 100 000 euros | 243 à 2 433 euros | 247 à 2 477 euros |
| 100 001 à 250 000 euros | 243 à 4 056 euros | 247 à 4 129 euros |
| 250 001 à 500 000 euros | 243 à 5 793 euros | 247 à 5 897 euros |
| Supérieur à 500 000 euros | 243 à 7 533 euros | 247 à 7 669 euros |
La plupart des LMNP se situent dans la première tranche (5 001 à 10 000 euros de recettes). Le montant exact dépend de la délibération de votre commune, qui choisit un montant dans la fourchette légale.
6. Exemples de calcul concrets
Exemple 1 : Studio à Paris (cotisation minimum)
- Recettes annuelles : 8 400 euros (700 euros/mois)
- Tranche : 5 001 à 10 000 euros
- Base minimum fixée par la commune : 399 euros
- Taux communal Paris : 16,52 %
CFE = 399 x 16,52 % = 65,91 euros. Taxe CCI = 399 x 1,12 % = 4,47 euros. Frais de gestion (1 %) = 0,70 euro. Total : environ 71 euros. Le taux très bas de Paris (16,52 %) en fait l'une des villes les plus avantageuses pour la CFE.
Exemple 2 : T2 à Lyon (valeur locative réelle)
- Recettes annuelles : 12 000 euros (1 000 euros/mois)
- Valeur locative cadastrale : 3 500 euros
- Taux communal Lyon : 28,62 %
CFE = 3 500 x 28,62 % = 1 001,70 euros. Taxe CCI = 3 500 x 1,12 % = 39,20 euros. Frais de gestion (1 %) = 10,41 euros. Total : environ 1 051 euros.
Exemple 3 : Appartement saisonnier à Toulouse
- Recettes annuelles : 18 000 euros (location Airbnb)
- Valeur locative cadastrale : 4 200 euros
- Taux communal Toulouse : 36,58 %
CFE = 4 200 x 36,58 % = 1 536,36 euros. Taxe CCI = 4 200 x 1,12 % = 47,04 euros. Frais de gestion (1 %) = 15,83 euros. Total : environ 1 599 euros. À Toulouse, le taux élevé rend la CFE significative.
Exemple 4 : Petite ville (cotisation minimum classique)
- Recettes annuelles : 7 200 euros (600 euros/mois)
- Base minimum fixée par la commune : 450 euros
- Taux communal : 30 %
CFE = 450 x 30 % = 135 euros. Taxe CCI = 450 x 1,12 % = 5,04 euros. Frais de gestion (1 %) = 1,40 euro. Total : environ 141 euros.
Comment connaître le taux de votre commune ?
Le taux de CFE de votre commune figure sur votre avis d'imposition (disponible dans votre espace professionnel impots.gouv.fr). Vous pouvez aussi consulter le site collectivites-locales.gouv.fr ou contacter votre Service des Impôts des Entreprises (SIE).
7. Déclaration CFE : formulaire 1447-C
7.1 La déclaration initiale (1447-C-SD)
Lors de la création de votre activité LMNP, vous devez déposer le formulaire 1447-C-SD (déclaration initiale de cotisation foncière des entreprises) auprès du SIE dont dépend votre bien. Ce formulaire est généralement envoyé par le SIE après votre immatriculation à l'INPI.
Délai : avant le 31 décembre de l'année de début d'activité.
Informations à renseigner :
- Identité et coordonnées du loueur
- Numéro SIRET
- Adresse du ou des biens loués en meublé
- Nature de l'activité : "Location meublée non professionnelle"
- Date de début d'activité
- Chiffre d'affaires prévisionnel
Obligatoire même la première année
Même si la CFE n'est pas due la première année, le dépôt du formulaire 1447-C est obligatoire. C'est ce document qui permet à l'administration de calculer la CFE pour les années suivantes. Ne pas le déposer expose à une taxation d'office avec pénalités.
7.2 La déclaration de modification (1447-M-SD)
En cas de changement (modification de surface, cessation d'activité, changement de bien), vous devez déposer le formulaire 1447-M-SD auprès du SIE. Délai : avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai (généralement le 3 ou 5 mai).
8. Paiement de la CFE : tutoriel pas à pas
Depuis 2019, le paiement de la CFE est exclusivement en ligne. Aucun paiement par chèque n'est accepté et l'avis n'est jamais envoyé par courrier.
Étape 1 : Créer votre espace professionnel
Rendez-vous sur impots.gouv.fr > "Votre espace professionnel" > "Créer mon espace professionnel". Renseignez votre SIRET et vos coordonnées. Un code d'activation est envoyé par courrier (délai d'environ 60 jours).
Étape 2 : Consulter votre avis de CFE
Connectez-vous à votre espace professionnel > rubrique "Consulter" > "Avis de CFE". Les avis sont disponibles à partir de novembre de chaque année.
Étape 3 : Choisir votre mode de paiement
| Mode de paiement | Fonctionnement | Inscription avant |
|---|---|---|
| Paiement direct en ligne | Paiement ponctuel via l'espace pro | Pas d'inscription requise |
| Prélèvement à l'échéance | Prélèvement automatique aux échéances (15/06 et 15/12) | 30 novembre |
| Mensualisation | Prélèvement le 15 de chaque mois (janvier à octobre), 1/10e du montant | 30 juin |
Étape 4 : Payer avant la date limite
Le paiement du solde doit intervenir avant le 15 décembre. Toute absence de paiement entraîne une majoration automatique de 5 % + intérêts de retard (0,20 % par mois).
9. Calendrier CFE 2026
| Date | Événement | Concerne |
|---|---|---|
| 3-5 mai 2026 | Date limite dépôt formulaire 1447-M (modifications) | LMNP avec changement de bien/surface |
| 15 juin 2026 | Acompte de 50 % (si CFE N-1 > 3 000 euros) | LMNP avec CFE élevée |
| Novembre 2026 | Mise en ligne de l'avis de CFE 2026 | Tous les LMNP |
| 15 décembre 2026 | Date limite de paiement du solde | Tous les LMNP |
| 31 décembre 2026 | Date limite dépôt formulaire 1447-C (création) | Nouveaux LMNP créés en 2026 |
Pour un calendrier fiscal complet (liasse 2031, IR, taxe foncière, etc.), consultez notre calendrier fiscal LMNP 2026.
L'avis n'est JAMAIS envoyé par courrier
C'est l'erreur la plus fréquente : attendre un courrier qui ne viendra jamais. Les avis de CFE sont uniquement disponibles en ligne dans votre espace professionnel. Pensez à vous connecter en novembre pour vérifier votre avis.
10. CFE déductible au régime réel
Au régime réel simplifié, la CFE est 100 % déductible de vos recettes locatives, au même titre que la taxe foncière, les charges de copropriété ou les intérêts d'emprunt (article 39 du CGI). Elle s'inscrit dans la liasse fiscale au poste "Impôts, taxes et versements assimilés".
Au micro-BIC, la CFE n'est pas déductible séparément. L'abattement forfaitaire (50 % ou 30 % selon le type de location) est censé couvrir l'ensemble des charges.
Un argument de plus pour le régime réel
La déductibilité de la CFE au régime réel est un avantage supplémentaire qui s'ajoute à la déduction des charges réelles et des amortissements. Pour vérifier si le réel est plus avantageux dans votre situation, utilisez notre simulateur micro-BIC vs réel.
Pour la liste complète de toutes les charges déductibles, consultez notre guide des charges déductibles LMNP.
11. Cas particuliers
11.1 Plusieurs biens dans des communes différentes
Vous recevez un avis de CFE distinct par commune. Chaque commune applique son propre taux et sa propre base minimum. En revanche, si vous avez plusieurs biens dans la même commune, les valeurs locatives sont additionnées sur un seul avis.
11.2 Location saisonnière (Airbnb, Booking)
La CFE s'applique à toute location meublée habituelle, y compris la location saisonnière. Si le bien ne constitue pas votre résidence principale, vous pouvez être soumis à la fois à la CFE et à la THRS (taxe d'habitation sur les résidences secondaires). Cette double imposition a été confirmée par l'administration fiscale.
11.3 Passage de LMNP à LMP
Si vos recettes locatives dépassent 23 000 euros et constituent la majeure partie de vos revenus, vous passez en LMP. La CFE reste due de la même manière. En revanche, en tant que LMP, vous êtes tenu de déclarer la CVAE si votre CA dépasse 152 500 euros (formulaire 1330-CVAE-SD), et de la payer si votre CA dépasse 500 000 euros. En pratique, ces seuils sont incompatibles avec le statut LMNP.
11.4 Cessation d'activité
En principe, la CFE est due pour l'année entière par le redevable exerçant au 1er janvier. Toutefois, en cas de cessation définitive de l'activité en cours d'année, vous pouvez obtenir un dégrèvement au prorata temporis pour les mois suivant la cessation (article 1478 du CGI). Ce dégrèvement est accordé à condition que l'activité n'ait été ni cédée à un tiers ni transférée dans un autre local.
Pour en bénéficier, déposez une réclamation contentieuse auprès de votre SIE (via la messagerie de votre espace professionnel ou par courrier), en joignant votre avis de CFE et le justificatif de radiation. Vous devez également déposer un formulaire 1447-M de cessation auprès du SIE. La radiation du SIRET se fait via le Guichet Unique de l'INPI.
11.5 CVAE et IFER : le LMNP est-il concerné ?
CVAE : la quasi-totalité des LMNP ne sont pas concernés. Le seuil de déclaration est de 152 500 euros HT de CA, et le seuil de paiement effectif est de 500 000 euros HT. Ces montants sont incompatibles avec le statut LMNP (recettes < 23 000 euros). À noter : la CVAE est en cours de suppression progressive (prévue pour 2028).
IFER : cette imposition concerne exclusivement les entreprises des secteurs de l'énergie, des télécoms et du transport ferroviaire. Le LMNP n'est pas concerné.
12. 8 erreurs courantes à éviter
| Erreur | Conséquence |
|---|---|
| Attendre un avis par courrier | Retard de paiement + majoration 5 % (l'avis est uniquement en ligne) |
| Ne pas créer son espace professionnel | Impossible de consulter l'avis et de payer (délai de 60 jours pour l'activation) |
| Oublier de déposer le formulaire 1447-C | Taxation d'office par l'administration + pénalités |
| Penser que le micro-BIC dispense de CFE | La CFE est due quel que soit le régime fiscal |
| Confondre CFE et taxe foncière | Ce sont deux impôts distincts qui se cumulent |
| Ne pas vérifier les exonérations possibles | Paiement inutile (1ere année, CA < 5 000 euros, meublé tourisme classé) |
| Oublier l'acompte du 15 juin si CFE > 3 000 euros | Pénalités de retard sur l'acompte manqué |
| Ne pas contester une CFE anormalement élevée | Surpaiement annuel récurrent (réclamation possible avant le 31/12 N+1) |
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13. Références légales
| Référence | Objet |
|---|---|
| Article 1447 du CGI | Champ d'application de la CFE |
| Article 1447 I, alinéa 2 du CGI | Location meublée = activité professionnelle |
| Article 1459, 1deg-3deg du CGI | Exonérations pour locations meublées |
| Article 1467 du CGI | Base d'imposition (valeur locative cadastrale) |
| Article 1467 A du CGI | Période de référence (N-2) |
| Article 1478 II du CGI | Exonération première année + réduction 50 % N+1 |
| Article 1478 bis du CGI | Exonération 3 ans supplémentaires (sur délibération) |
| Article 1600 du CGI | Taxe additionnelle CCI |
| Article 1641 du CGI | Frais de gestion (assiette et recouvrement) |
| Article 1647 D du CGI | Cotisation minimum et barème par tranche de CA |
| Article 39 du CGI | Charges déductibles des BIC (dont CFE) |
| BOI-IF-CFE-10-30-10-50 | Exonérations de plein droit (locations meublées) |
| BOI-IF-CFE-10-30-30-50 | Exonérations facultatives (meublés de tourisme) |
| BOI-IF-CFE-20-50-10 | Annualité de la CFE (création d'établissement) |
Mise à jour : février 2026 (barème 2026, LFI 2026). Sources : Code Général des Impôts (CGI), BOFiP (Bulletin Officiel des Finances Publiques), Legifrance, impots.gouv.fr, service-public.gouv.fr.
Ce guide est fourni à titre informatif. En cas de doute, consultez un expert-comptable spécialisé en fiscalité LMNP.