Mis à jour le 28 août 2026 — articles lus au texte sur Légifrance, dans leur version en vigueur.
Le bail étudiant meublé de neuf mois : durée, reconduction, justificatif
Le bail étudiant meublé de neuf mois n’est pas un contrat à part. C’est le bail meublé ordinaire, auquel un seul paragraphe de la loi du 6 juillet 1989 — le quatrième alinéa de l’article 25-7 — ajoute trois règles. La durée peut descendre à neuf mois au lieu d’un an. Le contrat ne se renouvelle pas tout seul à son terme. Le locataire doit être étudiant le jour où il signe. Tout le reste — loyer, dépôt de garantie, mobilier, diagnostics — suit les règles communes du meublé, détaillées par notre guide sur la location meublée et notre page sur le bail meublé d’un an.
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifie le contrat type du meublé — le modèle officiel de contrat, annexe 2 du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Il entre en vigueur le 1er octobre 2026 et s’applique aux baux conclus ou renouvelés à compter de cette même date (art. 3 du décret). Un bail signé en septembre suit l’ancien modèle ; un du 3 octobre, le nouveau.
Rédigé par Quentin Hagnéré
Expert en gestion de patrimoine — Fondateur de LMNP.AI et Hagnéré Patrimoine. CIF, COA, COBSP. Chaque article cité est relevé dans sa version en vigueur sur Légifrance.
1. Trois règles, et rien d’autre : ce que l’article 25-7 ajoute
Le bail étudiant tient dans un alinéa — un paragraphe d’article de loi : le quatrième de l’article 25-7.
« Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la reconduction tacite prévue au troisième alinéa du présent article est inapplicable. »
— article 25-7, alinéa 4, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
Deux phrases, trois règles. Loyer, dépôt, inventaire, diagnostics : ceux du meublé ordinaire.
Un studio à 560 € loué du 1er septembre 2026 au 31 mai 2027 rapporte 5 040 € (9 × 560), contre 6 720 € sur douze mois, et libère l’été. Comparatif : les types de baux.
Neuf mois est une possibilité, pas une obligation
On lit souvent que cette durée « n’est pas négociable ». Le texte dit « peut être réduite ». Ce qui n’existe pas, c’est l’entre-deux : un an minimum à l’alinéa 2, neuf mois en seule exception à l’alinéa 4. Un bail stipulé dix mois « pour l’année scolaire » n’est ni l’un ni l’autre : sa clause de durée se heurte à l’ordre public de l’article 25-3, alinéa 1er, et le contrat repart pour un an.
Dix mois se signent, mais dans un autre contrat : l’étudiant qui n’a besoin que de dix mois, ou de cinq, relève du bail mobilité, d’un à dix mois (art. 25-12 et 25-14).
2. Aucune reconduction tacite : le bail s’éteint seul
Sur un bail meublé d’un an, le contrat se reconduit tacitement : à son terme il repart pour un an, sans que personne ne signe. Pour l’arrêter, le bailleur doit donner congé trois mois avant l’échéance, en motivant : reprise, vente, manquement du locataire (article 25-8, I). Lettre oubliée ou tardive : douze mois de plus.
Sur neuf mois, ce mécanisme est débranché : la seconde phrase de l’alinéa 4 déclare la reconduction tacite « inapplicable ». Le bail s’éteint seul, à la date écrite dedans. Rien à envoyer, rien à motiver, aucun délai à tenir — et le locataire qui va au bout n’écrit pas davantage.
Reloger le même étudiant l’année suivante reste possible : nouveau contrat, nouveau justificatif.
Les 3 erreurs qui requalifient un bail étudiant en bail meublé d’un an
Requalifier : le juge le relit comme un bail d’un an, quel que soit son titre.
- Le locataire n’est pas étudiant, ou vous ne pouvez pas le prouver.
- Une durée entre neuf mois et un an — dix mois « pour l’année scolaire », par exemple : le minimum d’un an reprend la main.
- Un loyer encaissé après le terme, sans nouveau bail : le preneur « laissé en possession » au terme du bail écrit bénéficie d’« un nouveau bail » (article 1738 du code civil). Ce bail-là n’est pas écrit : il ne peut pas porter les neuf mois de l’alinéa 4, réservés à un contrat écrit. Meublé et résidence principale, il relève d’ordre public du titre Ier bis : un an, reconduction tacite, congé motivé trois mois avant.
Un bail parti le 1er septembre 2026 ne finit alors le 31 août 2027 que si votre congé motivé est reçu par le locataire au plus tard le 31 mai 2027. Sinon, douze mois de plus.
3. Le locataire part quand il veut : un mois, même sur neuf mois
Neuf mois n’engagent que vous. Le législateur l’a écrit pour ce bail :
« Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois. »
— article 25-8, I, alinéa 1er, en vigueur depuis le 29 juillet 2023
Neuf mois est un engagement maximal du bailleur, pas un revenu garanti. Le préavis — le délai entre la lettre du locataire et son départ — court du jour où vous la recevez, pas de son envoi, et le loyer reste dû jusqu’au bout.
Exemple. Studio à 560 € charges comprises, bail du 1er septembre 2026 au 31 mai 2027. Congé reçu le 10 février : le bail s’arrête le 10 mars.
- Septembre à février : 6 × 560 = 3 360 €
- Dix jours de mars : 560 × 10 ÷ 31 = 180,65 €
- Total 3 540,65 €, contre 5 040 € au terme. Manque à gagner : 1 499,35 €, près de trois mois.
Modes d’envoi : le préavis en meublé. Modèle : la lettre de résiliation.
4. Le justificatif d’étudiant : une ligne d’un décret
La qualité d’étudiant s’apprécie au jour de la signature : l’article 25-7 vise la location « consentie à un étudiant ». Aucun texte ne prévoit de résiliation s’il la perd ensuite — celui qui abandonne ses études en janvier reste locataire jusqu’au terme.
Ce que vous pouvez lui demander est limitatif : la liste est fermée, tout ce qui n’y figure pas est interdit. L’article 22-2, applicable au meublé, renvoie au décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 : aucune pièce absente de son annexe n’est réclamable, ni au candidat ni à son garant. Pour un étudiant, elle en prévoit deux — carte d’étudiant ou certificat de scolarité pour l’année en cours (annexe I, C), avis d’attribution de bourse pour les étudiants boursiers (annexe I, D).
Le même article interdit d’imposer la cosignature d’un ascendant ou d’un descendant : les parents ne peuvent pas être forcés de signer le bail et d’en devenir locataires. Ils peuvent se porter caution. Amende du préfet jusqu’à 3 000 € (particulier), 15 000 € (société).
La copie s’agrafe au bail : c’est votre seule preuve, un an plus tard.
5. Le garant : l’étudiant est l’exception de l’article 22-1
Un garant, ou « caution », s’engage par écrit à payer les loyers que le locataire ne paie pas — souvent un parent. En principe, un bailleur déjà couvert par une assurance loyers impayés ou par Visale ne peut pas en exiger un : l’engagement serait nul, impossible à faire jouer. Sauf un cas, le nôtre :
« Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance […] garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. »
— article 22-1, alinéa 1er, en vigueur depuis le 1er janvier 2022
Cumuler garant et assurance est donc licite ici, contrairement à ce qu’on lit. Action Logement ou votre assureur peut toutefois l’interdire.
Visale est la caution gratuite d’Action Logement, garant à la place d’un parent. Les étudiants y ont droit sans condition de ressources, dans la limite d’un forfait étudiant. Barème en vigueur depuis le 6 janvier 2026 (Action Logement, repris par la fiche F33453), loyer charges comprises :
| Zone | Loyer maximal | Loyer couvert sans justificatif de revenus |
|---|---|---|
| Île-de-France | 1 940 € | 1 000 € |
| Communes de plus de 100 000 hab., Corse, DROM, Saint-Martin | 1 575 € | 840 € |
| Reste du territoire | 1 365 € | 680 € |
Deux réserves. À l’intérieur de ces montants, le loyer garanti reste plafonné à 50 % des ressources du locataire. Et les cautionnements conclus avant le 6 janvier 2026 gardent leurs anciennes conditions jusqu’à leur terme.
L’exclusion familiale ne vise que la parenté en ligne directe — grand-parent, parent, enfant. Louer à son neveu ou à sa nièce n’y fait donc pas obstacle.
Exemple. Studio à Lyon, 560 € charges comprises, sous les deux plafonds (1 575 € et 840 €).
- Impayés : 36 × 560 = 20 160 € — plafond de durée, sur les trois premières années du bail, pas un capital : sur neuf mois le risque réel plafonne à 5 040 €.
- Dégradations : 2 × 560 = 1 120 €, plafond distinct qu’on confond avec le précédent.
Les trois garanties comparées : la caution et le garant.
6. Le chaînon de l’article 25-3 : ce que le bail ne change pas
Le meublé a son propre titre dans la loi de 1989. Il ne recopie pas les règles de la location vide : il énumère, à l’alinéa 2 de l’article 25-3, celles qui lui sont applicables.
« Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés. »
— article 25-3, alinéa 2
Renvoi exprès, pas ressemblance : ce qui manque à la liste ne s’applique pas — ainsi des articles 14 et 14-1, sur le transfert du bail au décès.
| Article | Ce qu’il impose | Page dédiée |
|---|---|---|
| 3-2 | État des lieux, entrée et sortie, en présence des deux parties | État des lieux |
| 6 | Décence, et niveau minimum de DPE | DPE |
| 8-1 | Colocation : cadre du bail unique, fin de la solidarité six mois après un congé | Colocation |
| 22 | Restitution du dépôt, pénalité de retard | Dépôt de garantie |
| 24 | Clause résolutoire, obligatoire dans tout bail : impayé, six semaines après commandement de payer infructueux | Impayés |
Six semaines, mais pour les baux récents. Ce délai de l’article 24, I, vaut depuis le 29 juillet 2023 : votre bail étudiant de 2026 en relève. Un bail en cours à cette date garde celui de sa clause, deux mois — la loi de 2023 ne réécrit pas les contrats signés (Cass. 3e civ., avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002).
S’y ajoutent, propres au meublé : 25-4 (définition), 25-5 (inventaire à la remise et à la restitution des clés), 25-6 (dépôt), 25-10 (charges récupérables). Onze catégories de mobilier, décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 : l’inventaire du mobilier.
L’erreur à 80 €. L’article 25-6 plafonne le dépôt à « deux mois de loyer en principal » : le loyer seul, sans les provisions pour charges — l’avance mensuelle pour l’eau, le chauffage, les communs. Loyer de 560 € dont 40 € de provisions : principal 520 €, dépôt plafonné à 1 040 €. Sur le loyer affiché, 2 × 560 = 1 120 € : 80 € de trop dans le contrat. Rendu en retard, il est majoré de 10 % du loyer mensuel en principal par période mensuelle commencée (article 22) : 52 €, soit 156 € au bout de trois. Majoration qui tombe si le locataire ne vous a pas donné l’adresse de son nouveau domicile.
7. Les six gestes, dans l’ordre
- Carte d’étudiant ou certificat de scolarité, avant de faire signer.
- Neuf mois exactement, avec les deux dates. Ni dix, ni onze.
- Dépôt calculé hors provisions : 1 040 €, pas 1 120 €.
- Annexer inventaire du mobilier, état des lieux d’entrée, copie du justificatif.
- Garantie : Visale, gratuite et sans condition de ressources — plus un garant si vous voulez : l’article 22-1 l’autorise ici et nulle part ailleurs.
- Au terme : aucun congé, état des lieux de sortie, dépôt rendu sous un mois s’il est conforme à celui d’entrée, deux mois s’il ne l’est pas (article 22).
8. Pour aller plus loin
Mise à jour : 28 août 2026. Articles 3-2, 6, 8-1, 22, 22-1, 22-2, 24, 25-3 à 25-10 et 25-12 à 25-14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 lus au texte sur Légifrance, version en vigueur au 28 août 2026 (article 22 en vigueur depuis le 27 mars 2014 ; article 24 depuis le 29 juillet 2023, loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, art. 10 ; article 25-14 dans sa rédaction issue de la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025, art. 15) ; article 1738 du code civil ; Cass. 3e civ., avis, 13 juin 2024, n° 24-70.002. Barème Visale en vigueur depuis le 6 janvier 2026, relevé sur visale.fr (Action Logement) et sur la fiche service-public.gouv.fr F33453, vérifiée le 23 janvier 2026 ; contrat de bail meublé, fiche F1168 ; impots.gouv.fr pour l’imposition des loyers. Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 (pièces justificatives) ; décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 (mobilier) ; décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, modifié par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 (contrat type, annexe 2) ; CGI art. 39 C et 50-0 ; loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 (LFSS 2026), art. 12.
Guide informatif. Les plafonds Visale sont révisés par Action Logement : vérifiez le barème en cours avant de faire signer.
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