Mis à jour le 25 août 2026 — sources en fin d'article.

Conditions du LMNP : la checklist pour savoir en deux minutes si vous êtes éligible

Être LMNP — loueur en meublé non professionnel — suppose quatre conditions, et aucune ne se demande. Le logement doit être meublé au sens du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, qui en énumère onze catégories. Les loyers doivent relever des BIC, les bénéfices industriels et commerciaux : la case fiscale des loyers meublés (art. 35, I, 5° bis du CGI). Vous devez rester sous l'un au moins des deux seuils du loueur professionnel (art. 155, IV-2 du CGI). Enfin, déclarer l'activité sous quinze jours (art. R. 123-239 du code de commerce). Ni agrément, ni dossier, ni condition de nationalité ou de profession : vous êtes LMNP le jour où le locataire entre.

Le mot « conditions » induit en erreur : il n'y a rien à obtenir, c'est le régime par défaut de qui loue meublé. Ce qui fait échouer n'est presque jamais un critère manquant, mais un disqualifiant — une situation qui vous sort du statut sans l'avoir voulu.

Le fonctionnement du statut est sur le statut LMNP, conditions, coût et formalités, le sigle sur la définition du LMNP mot par mot, les barèmes sur les plafonds LMNP et LMP.

1. Les quatre conditions, et les trois situations qui disqualifient

Quatre cases cochées, aucune croix : vous êtes LMNP.

2. Condition n° 1 : un logement meublé au sens du décret

« Meublé » n'est pas une appréciation, c'est une liste. L'article 25-4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 exige un mobilier permettant « d'y dormir, manger et vivre convenablement ». Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 le traduit en onze catégories :

1. Literie avec couette ou couverture ;
2. Occultation des fenêtres des chambres ;
3. Plaques de cuisson ;
4. Four ou four à micro-ondes ;
5. Réfrigérateur, et congélateur ou compartiment à −6 °C au plus ;
6. Vaisselle pour les repas ;
7. Ustensiles de cuisine ;
8. Table et sièges ;
9. Étagères de rangement ;
10. Luminaires ;
11. Matériel d'entretien ménager adapté au logement.

Il faut les onze. S'il en manque une, le locataire peut saisir le juge, qui requalifie le bail : le meublé devient un bail vide de trois ans au lieu d'un an (art. 25-3, 10 et 25-7). Le fisc suit : il exige « tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire » (BOI-BIC-CHAMP-40-10). Sinon les loyers deviennent des revenus fonciers, ceux de la location vide, plus lourdement taxés.

Deux réserves. Le décret ne vise que la résidence principale et le bail mobilité : un meublé de tourisme, loué à la semaine à une clientèle de passage, n'est jugé que sur le critère fiscal ci-dessus. Et la décence comme le DPE — le diagnostic qui classe le logement de A à G — relèvent du bail, pas du statut (art. 6).

Le geste : annexez au bail un inventaire du mobilier signé des deux parties (art. 25-5), seule preuve utile si le locataire conteste.

Détail : le DPE en meublé · décret n° 2015-981 · fiche F34769.

3. Condition n° 2 : des loyers qui tombent dans les BIC

L'article 35, I, 5° bis du CGI range dans les BIC « les personnes qui donnent en location directe ou indirecte des locaux d'habitation meublés ». Louer toute l'année ou une seule fois revient au même (BOI-BIC-CHAMP-40-20) : ni loyer minimum, ni durée minimale, ni condition de propriété — « indirecte » couvre celui qui n'est pas propriétaire. Trois exceptions.

a) Le logement est détenu par une SCI

Une SCI, société civile immobilière, est la structure qui permet de détenir un bien à plusieurs. On lit parfois qu'une SCI peut être LMNP : c'est inexact. Dès qu'elle loue meublé, elle bascule à l'impôt sur les sociétés, payé par la société elle-même (art. 206, 2 du CGI ; BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 40) — sauf si ces recettes commerciales restent sous 10 % de ses recettes totales hors taxes (BOI-IS-CHAMP-10-30, II-A § 320).

b) Vous sous-louez un local nu

Sous-louer meublé, c'est du BIC ; sous-louer vide, c'est du BNC, les bénéfices non commerciaux des professions libérales (art. 92 du CGI ; BOI-RFPI-CHAMP-10-30, I-B-6 § 80).

c) Le local n'est pas un logement

Un bureau ou un garage loué seul n'entre pas dans le 5° bis, même équipé.

Voir : LMNP ou SCI · la SCI à l'IS.

4. Condition n° 3 : rester sous l'un des deux seuils du LMP

Le « non professionnel » du sigle n'est pas un choix : l'article 155, IV-2 du CGI le définit en creux. Vous devenez professionnel (LMP) quand deux conditions sont réunies la même année :

• 2° — les recettes de votre foyer fiscal (vous, votre conjoint, vos enfants rattachés) dépassent 23 000 €, tous meublés confondus. On compte les loyers charges et taxes comprises, proratisés la première année au nombre de jours de location.
• 3° — ces recettes dépassent les autres revenus d'activité du foyer : salaires, pensions, revenus de commerçants, d'agriculteurs, de professions libérales, rémunérations de dirigeants. C'est la prépondérance : le meublé pèse plus lourd que le travail.

Les deux vont ensemble. On lit souvent « 23 000 € ou 50 % des revenus » : c'est faux deux fois. Il faut les deux, et le texte ne contient aucun pourcentage.

Cas limites : le passage au LMP.

5. Condition n° 4 : déclarer sous quinze jours ; le RCS n'est plus une condition

C'est la seule formalité, et elle est gratuite. Vous déclarez le début d'activité sur le guichet unique de l'INPI — le site public qui a remplacé le formulaire papier P0i en 2023 — dans les quinze jours suivant la remise des clés (art. R. 123-239 du code de commerce). Vous recevez un SIREN, le numéro à neuf chiffres de votre activité, et un SIRET par établissement — un logement loué est un lieu d'exploitation, donc un établissement : les neuf chiffres du SIREN, suivis de cinq qui lui sont propres (art. R. 123-221 du code de commerce). Deux logements à deux adresses : un SIREN, deux SIRET. Le loueur en meublé non professionnel est nommément inscrit au répertoire SIRENE de l'Insee (art. R. 123-220, 3°), ses établissements au 7°. Sans ces numéros, aucune case où déclarer.

Les gestes, dans l'ordre :

1. Le bail signé, ouvrez un compte sur formalites.entreprises.gouv.fr.
2. Déposez une déclaration de début d'activité : une date d'entrée déjà passée est acceptée.
3. Conservez le SIREN et le SIRET, redemandés chaque année.
4. À la déclaration de revenus suivante, reportez les loyers encaissés.

Une règle morte, encore recopiée partout : l'inscription au registre du commerce n'est plus une condition. Le Conseil constitutionnel l'a censurée (décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018), l'article 49 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 l'a retirée du texte.

6. Ce qui n'est pas une condition : ni nationalité, ni profession, ni type de bien

Ni nationalité, ni résidence. Aucun texte n'en fait une condition. Nuance depuis l'article 53 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 : le non-résident ne compare plus ses loyers aux seuls revenus imposables en France, mais à ses revenus de même nature imposés dans son État de résidence. Le salaire perçu à l'étranger pèse désormais dans la balance, ce qui l'éloigne du LMP au lieu de l'en rapprocher → le LMNP non-résident.

Ni type de bien, ni nombre de logements. Ancien, neuf, résidence de services, colocation, meublé de tourisme : même casier. Un logement suffit, cinq ne changent rien → la résidence de services.

Ni profession. Un salarié n'a aucune restriction. Un fonctionnaire non plus : l'article L. 123-1 du code général de la fonction publique lui interdit de créer ou reprendre une entreprise dans trois cas seulement. Immatriculée au registre du commerce et des sociétés. Inscrite au registre national des entreprises comme entreprise des métiers et de l'artisanat. Affiliée au régime micro-social des auto-entrepreneurs (art. L. 613-7 du code de la sécurité sociale). Le LMNP n'est aucun des trois → le LMNP pour les fonctionnaires.

Un retraité aussi, avec un piège : ses pensions, imposées comme des salaires (art. 79 du CGI), comptent dans les revenus d'activité de la seconde condition. Plus basses que l'ancien salaire, elles peuvent faire basculer en LMP un loyer sans histoire → le LMNP à la retraite. Un étudiant aussi ; rattaché au foyer de ses parents, ses recettes s'ajoutent aux leurs dans les 23 000 €.

7. Les trois situations qui vous sortent du LMNP

1. La location nue

Un bail vide range les loyers en revenus fonciers : pas de LMNP, ni d'amortissement — l'usure comptable du logement, retirée chaque année du loyer imposable sans rien débourser. C'est aussi ce qui suit une requalification → nue ou meublée.

2. La para-hôtellerie

Louer meublé est exonéré de TVA ; rendre des services d'hôtelier ne l'est plus. Déclencheur : trois services sur quatre — petit déjeuner, nettoyage régulier, linge de maison, réception même non personnalisée. L'art. 261 D, 4° du CGI (loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023, art. 84) vise au b l'hôtellerie, séjours d'au plus 30 nuitées, et au b bis le meublé d'habitation avec les trois mêmes services sans condition de durée — résidences étudiantes et seniors. Article abrogé au 1^er janvier 2027 (ordonnance n° 2025-1247).

3. La sous-location non autorisée

L'article 8 de la loi n° 89-462 exige l'accord écrit du propriétaire, sur le principe et sur le prix : le loyer au mètre carré du sous-locataire ne peut dépasser le vôtre. Sinon, résiliation du bail et restitution des sous-loyers → la sous-location.

8. Pour aller plus loin

Mise à jour : 25 août 2026. Sources : Légifrance — CGI art. 32, 35, 50-0, 79, 92, 155, 206, 261 D, 279, 293 B, 293 F et 1728 ; LPF art. L. 169 ; code de commerce art. R. 123-220, R. 123-221 et R. 123-239 ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 6, 8, 10, 25-3, 25-4, 25-5, 25-7 et 25-12 ; décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 ; code général de la fonction publique art. L. 123-1 ; code de la sécurité sociale art. L. 611-1 et L. 613-7 ; loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020, art. 49 ; loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024, art. 84 ; loi n° 2025-1044 du 3 novembre 2025, art. 1 ; loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, art. 53 ; ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025, art. 9 ; BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-10 et BOI-BIC-CHAMP-40-20 § 40, BOI-IS-CHAMP-10-30, II-A § 320 et § 330, BOI-RFPI-CHAMP-10-30 I-B-6 § 80 ; Conseil constitutionnel, décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018 ; service-public.gouv.fr, fiche F34769 ; guichet unique des formalités des entreprises.

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