Expert-comptable LMNP à Montreuil
À Montreuil, le plafond de loyer d'un meublé dépend de l'un des deux secteurs de l'arrêté préfectoral de 2026, jusqu'au 24 novembre 2026 sauf prorogation, et une résidence secondaire louée aux touristes exige une autorisation dès le premier jour.
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Louer en meublé à Montreuil : les repères officiels
111 934 habitants (population municipale 2023). Sources et dates en bas de page.
Zonage
Zone tendue
Liste « zone tendue » du décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025.
Prix médian des appartements
6 383 € / m²
4 167 € / m² pour l'ensemble du département
Prix médian des maisons
6 667 € / m²
4 034 € / m² pour l'ensemble du département
Loyer d'annonce d'un appartement vide
22,9 € / m² par mois
Charges comprises, 3e trimestre 2025.
Prix : médiane des ventes de 2021 à 2025 (données DVF), affichée à partir de 20 ventes. Loyer : indicateur de loyer d'annonce au 3e trimestre 2025 pour un appartement type de 52 m² loué vide, charges comprises, et non un loyer meublé ; * estimation calculée à l'échelle de l'intercommunalité ou d'un groupe de communes voisines, faute d'au moins 100 annonces dans la commune. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
Deux secteurs de loyers de référence dans la même commune
Montreuil fait partie d'Est Ensemble, où l'encadrement du niveau des loyers s'applique depuis le 1er décembre 2021 (décret n° 2021-688 du 28 mai 2021), logements meublés compris, jusqu'au 24 novembre 2026, sauf prorogation.
L'arrêté préfectoral du 28 avril 2026, en vigueur depuis le 1er juin 2026, ne traite pas la commune d'un bloc : il distingue « Montreuil infra 1 », rattaché au secteur 307 comme Les Lilas, et « Montreuil infra 2 », rattaché au secteur 308 comme Bagnolet, Le Pré-Saint-Gervais et Pantin, selon une carte annexée. Pour un studio meublé construit avant 1946, le loyer de référence majoré est de 33,0 €/m² dans le secteur 307 et de 35,9 €/m² dans le secteur 308. Dans ces deux secteurs, les valeurs s'appliquent toute typologie confondue, sans distinguer maisons et appartements.
Meublé de tourisme : une autorisation personnelle, sans compensation à Montreuil
Le règlement de changement d'usage d'Est Ensemble, entré en vigueur le 8 juillet 2024, s'applique à Montreuil. Une résidence secondaire proposée à la location touristique doit faire l'objet d'une demande de changement d'usage dès le premier jour de location. À Montreuil, l'autorisation est accordée sans compensation, à titre personnel et pour trois ans, seule la commune des Lilas étant soumise à compensation. La demande se dépose auprès de la ville ; sans réponse deux mois après la réception d'un dossier complet, l'accord est tacite. Un DPE classé entre A et E est exigé pour obtenir l'autorisation.
Côté fiscalité locale, le fichier des délibérations 2026 de la DGFiP inscrit pour Montreuil une majoration de 60 % de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Elle vise les logements meublés non affectés à l'habitation principale, comme un appartement réservé aux séjours touristiques et vide de tout occupant au 1er janvier.
Le marché montreuillois face au reste de la Seine-Saint-Denis
Sur 2021 à 2025, la médiane DVF des appartements atteint 6 383 €/m² à Montreuil (4 950 ventes), contre 4 167 €/m² pour la Seine-Saint-Denis, 6 192 €/m² à Pantin et 5 594 €/m² à Bagnolet. Les 1 036 ventes de maisons affichent une médiane de 6 667 €/m².
Le loyer d'annonce 2025 d'un appartement type loué vide, charges comprises, s'établit à 22,9 €/m², entre Bagnolet (22,6 €/m²) et Pantin (23,2 €/m²) ; il ne correspond pas à un loyer meublé.
Questions fréquentes à Montreuil
Repérez d'abord le secteur de l'adresse sur la carte de l'annexe 5 de l'arrêté préfectoral du 28 avril 2026 : Montreuil est partagée entre les secteurs 307 et 308. Pour un studio meublé construit avant 1946, le loyer de référence majoré est de 33,0 €/m² dans le premier et de 35,9 €/m² dans le second ; d'autres valeurs s'appliquent selon le nombre de pièces et l'époque de construction. L'arrêté vaut jusqu'au 24 novembre 2026.
Non : le règlement d'Est Ensemble réserve la compensation à la commune des Lilas. Si l'appartement est une résidence secondaire, il faut en revanche obtenir une autorisation de changement d'usage dès le premier jour de location, délivrée à titre personnel pour trois ans et à demander à la mairie de Montreuil, avec un DPE classé entre A et E. Votre résidence principale n'a pas besoin de cette autorisation, mais sa location touristique reste plafonnée à 120 jours par an.
Oui, s'il n'est affecté à l'habitation principale de personne et que vous êtes redevable de la taxe d'habitation au 1er janvier : le fichier des délibérations 2026 de la DGFiP inscrit pour Montreuil une majoration de 60 %, le taux maximal prévu par l'article 1407 ter du code général des impôts. Si vous le louez à l'année à un locataire qui y établit sa résidence principale, cette majoration ne vous concerne pas.
Les autres communes en Seine-Saint-Denis
Zonage, prix et loyers des principales communes du département sur la page Seine-Saint-Denis.
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Sources
- INSEE, populations municipales 2023 en vigueur au 1er janvier 2026 (via geo.api.gouv.fr, COG 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Ministère de la Transition écologique, liste des communes selon le zonage TLV, après le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, consulté le 15 septembre 2026.
- Etalab, Statistiques DVF : prix médian au m² des ventes de 2021 à 2025 (10 semestres, mise à jour du 17 juillet 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Carte des loyers 2025 : estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (appartement type non meublé, charges comprises), consulté le 15 septembre 2026.
- Préfet de la région d'Île-de-France, arrêté n° IDF-2026-04-28-00032 du 28 avril 2026 fixant les loyers de référence pour l'EPT Est Ensemble, consulté le 15 septembre 2026.
- Est Ensemble, règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d'usage de locaux d'habitation (en vigueur le 8 juillet 2024), consulté le 15 septembre 2026.
- Est Ensemble, « Meublé de tourisme », consulté le 15 septembre 2026.
- DGFiP, délibérations de fiscalité directe locale des communes 2026 (hors taux), enregistrement de Montreuil, consulté le 15 septembre 2026.
- Décret n° 2021-688 du 28 mai 2021 (périmètre de l'encadrement des loyers d'Est Ensemble), consulté le 15 septembre 2026.
- DGFiP, « Majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires 2026 », consulté le 15 septembre 2026.
Page mise à jour le 15 septembre 2026.
Guides pratiques LMNP
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