Expert-comptable LMNP à Épinay-sur-Seine
À Épinay-sur-Seine, un meublé loué comme résidence principale du locataire sur une parcelle des sections AK, AL, AQ, AI, AJ, AP ou BD exige une autorisation préalable avant le bail, et son loyer suit la grille du secteur 315 jusqu'au 24 novembre 2026, sauf prorogation.
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Louer en meublé à Épinay-sur-Seine : les repères officiels
52 833 habitants (population municipale 2023). Sources et dates en bas de page.
Zonage
Zone tendue
Liste « zone tendue » du décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025.
Prix médian des appartements
2 756 € / m²
4 167 € / m² pour l'ensemble du département
Prix médian des maisons
3 664 € / m²
4 034 € / m² pour l'ensemble du département
Loyer d'annonce d'un appartement vide
19,5 € / m² par mois
Charges comprises, 3e trimestre 2025.
Prix : médiane des ventes de 2021 à 2025 (données DVF), affichée à partir de 20 ventes. Loyer : indicateur de loyer d'annonce au 3e trimestre 2025 pour un appartement type de 52 m² loué vide, charges comprises, et non un loyer meublé ; * estimation calculée à l'échelle de l'intercommunalité ou d'un groupe de communes voisines, faute d'au moins 100 annonces dans la commune. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
Un permis de louer délimité par le cadastre
Selon la page de Plaine Commune consultée le 15 septembre 2026, le permis de louer s'applique à Épinay-sur-Seine depuis le 1er octobre 2022 sur les parcelles cadastrées des sections AK, AL et AQ, et depuis le 1er septembre 2025 sur celles des sections AI, AJ, AP et BD. Dans ces secteurs, le bailleur doit obtenir une autorisation préalable de mise en location avant la signature du bail, puis à chaque nouveau locataire ; les renouvellements, reconductions et avenants au bail n'y sont pas soumis.
Le dispositif vise les logements loués meublés ou non meublés à titre de résidence principale, et non les locations touristiques. La demande, sur le formulaire Cerfa 15652*01 accompagné du dossier de diagnostic technique, est suivie d'une visite de contrôle ; faute de réponse dans le mois qui suit la réception du dossier, l'autorisation est tacite.
Secteur 315 : un plafond qui varie fortement selon l'époque de construction
Épinay-sur-Seine relève de l'encadrement du niveau des loyers de Plaine Commune, applicable depuis le 1er juin 2021 (décret n° 2020-1619 du 17 décembre 2020) et prévu jusqu'au 24 novembre 2026, sauf prorogation. L'arrêté préfectoral du 28 avril 2026, en vigueur depuis le 1er juin 2026, place la commune seule dans le secteur 315.
Pour un appartement meublé d'une pièce, le loyer de référence majoré y va de 19,1 €/m² pour une construction de 1946 à 1970 à 28,0 €/m² avant 1946, avec 23,6 €/m² pour la période 1971-1990 et 24,0 €/m² après 1990. Le loyer de base, hors charges et hors complément de loyer, ne doit pas dépasser ce montant.
Prix de vente et location touristique à Épinay-sur-Seine
Sur 2021 à 2025, la médiane DVF des appartements y est de 2 756 €/m² pour 1 746 ventes, la plus basse des vingt principales communes du tableau départemental après Sevran (2 325 €/m²), contre 4 167 €/m² pour le département. Les 406 maisons vendues ressortent à 3 664 €/m². Le loyer d'annonce 2025 d'un appartement type loué vide, charges comprises, est de 19,5 €/m² : ce n'est pas un loyer meublé.
Pour un meublé de tourisme, la Ville, sur sa page mise à jour le 20 mai 2026, renvoie à la plateforme de taxe de séjour de Plaine Commune : l'inscription génère le Cerfa 14004*04, qui vaut déclaration auprès de Plaine Commune, et la commune ne délivre pas de numéro d'enregistrement. La taxe de séjour y est instituée par Plaine Commune, au régime du réel, par une délibération appliquée depuis 2023 selon la DGFiP ; les tarifs se consultent sur taxesejour.impots.gouv.fr.
Questions fréquentes à Épinay-sur-Seine
Tout dépend de la section cadastrale de la parcelle. Les sections AK, AL et AQ sont soumises depuis le 1er octobre 2022, les sections AI, AJ, AP et BD depuis le 1er septembre 2025. Si le logement s'y trouve et que vous le louez, meublé ou non, comme résidence principale du locataire, l'autorisation préalable doit être obtenue avant la signature du bail.
Dans le secteur 315 de l'arrêté du 28 avril 2026, le loyer de référence majoré d'un appartement meublé de deux pièces construit entre 1971 et 1990 est de 20,2 €/m² ; pour une maison meublée de même catégorie, il atteint 23,5 €/m². Le loyer de base, hors charges et hors complément de loyer, ne peut pas dépasser ce montant. Ces valeurs s'appliquent jusqu'au 24 novembre 2026, sauf prorogation.
La Ville indique qu'elle ne délivre pas de numéro d'enregistrement. Elle demande de déclarer le meublé de tourisme en s'inscrivant sur la plateforme de taxe de séjour de Plaine Commune, qui génère le Cerfa 14004*04, et conseille d'en adresser une copie au service municipal. La loi généralise l'enregistrement des meublés de tourisme via un téléservice national, dont l'ouverture est annoncée pour le quatrième trimestre 2026.
Les autres communes en Seine-Saint-Denis
Zonage, prix et loyers des principales communes du département sur la page Seine-Saint-Denis.
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Sources
- INSEE, populations municipales 2023 en vigueur au 1er janvier 2026 (via geo.api.gouv.fr, COG 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Ministère de la Transition écologique, liste des communes selon le zonage TLV, après le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, consulté le 15 septembre 2026.
- Etalab, Statistiques DVF : prix médian au m² des ventes de 2021 à 2025 (10 semestres, mise à jour du 17 juillet 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Carte des loyers 2025 : estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (appartement type non meublé, charges comprises), consulté le 15 septembre 2026.
- Plaine Commune, « Permis de louer », périmètres et démarches par ville, consulté le 15 septembre 2026.
- Plaine Commune, « Permis de louer : des évolutions au 1er septembre et au 1er octobre » (29 août 2022), consulté le 15 septembre 2026.
- Ministère chargé du logement, notice 52148#01 de la demande d'autorisation préalable de mise en location (Cerfa 15652), consulté le 15 septembre 2026.
- Préfet de la région d'Île-de-France, arrêté IDF-2026-04-28-00033 du 28 avril 2026 fixant les loyers de référence pour l'EPT Plaine Commune, consulté le 15 septembre 2026.
- Service-public.fr, fiche F1314 « Encadrement des loyers », consulté le 15 septembre 2026.
- Ville d'Épinay-sur-Seine, « Déclarer la location d'un meublé touristique », consulté le 15 septembre 2026.
- DGFiP, délibérations des collectivités sur la taxe de séjour (tarifs), enregistrements d'Épinay-sur-Seine, consulté le 15 septembre 2026.
- Annuaire des entreprises (API Recherche d'entreprises), SIREN 200057867, consulté le 15 septembre 2026.
- Service-public.fr, actualité A18880 « Mettre son logement en location : les règles évoluent en 2026 » (27 juillet 2026), consulté le 15 septembre 2026.
Page mise à jour le 15 septembre 2026.
Guides pratiques LMNP
Tout comprendre sur la fiscalité et la comptabilité en location meublée
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