Taxe foncière en LMNP : déductibilité, exonérations et calcul complet 2026

La taxe foncière est l'une des charges les plus lourdes pour un propriétaire-bailleur LMNP — souvent entre 1 et 3 mois de loyer par an. Selon LMNP.AI, elle est intégralement déductible au régime réel, mais de nombreux investisseurs oublient de la déduire ou ignorent les exonérations auxquelles ils ont droit.

Ce guide couvre tout : calcul, déductibilité, exonérations (neuf, ZRR), dégrèvement pour vacance, contestation, cas particuliers (SCI, indivision, démembrement, Airbnb). Mis à jour avec les barèmes 2026 et la jurisprudence récente du Conseil d'État.

Mis à jour le 18 mars 2026 · Temps de lecture : 22 min

1. Qu'est-ce que la taxe foncière ?

La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est un impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien immobilier en France. En clair, c'est le "loyer" que vous payez à votre commune pour avoir le droit de posséder un bien sur son territoire.

Concrètement, vous recevez chaque année (en août-septembre) un avis d'imposition de la part de la Direction générale des finances publiques. Le paiement est dû au 15 octobre (paiement en ligne ou prélèvement à l'échéance) ou au 20 octobre (prélèvement mensuel). Cet avis regroupe la taxe foncière proprement dite et, sur la même feuille, la TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères) — mais ce sont deux taxes distinctes avec des règles différentes.

Pour un LMNP, la taxe foncière a une importance particulière : elle représente souvent entre 500 et 3 000 EUR par an selon la localisation et la taille du bien. C'est la deuxième charge déductible la plus importante après les intérêts d'emprunt. Ne pas la déduire, c'est payer trop d'impôt.

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2. Qui paie la taxe foncière en location meublée ?

C'est une question que se posent beaucoup de nouveaux investisseurs, surtout ceux qui viennent de la location nue où certaines charges sont partagées. Pour la taxe foncière, la réponse est limpide.

Le principe est simple : c'est toujours le propriétaire qui paie, jamais le locataire. L'article 1400 du CGI désigne le propriétaire au 1er janvier de l'année comme seul redevable de la TFPB.

Autrement dit, même si vous louez votre bien meublé toute l'année, c'est vous qui recevez l'avis et qui payez. Vous ne pouvez pas refacturer la taxe foncière à votre locataire dans un bail d'habitation — contrairement à la TEOM, qui est une charge récupérable (décret n° 87-713).

En clair : en tant que propriétaire LMNP, vous supportez la taxe foncière mais vous la récupérez fiscalement en la déduisant de vos revenus locatifs au régime réel. C'est l'État qui vous "rembourse" indirectement via la baisse d'impôt, pas votre locataire.

Cas particulier : achat en cours d'année

Si vous achetez un bien en juillet, c'est le vendeur qui est légalement redevable de la taxe foncière pour l'année entière (propriétaire au 1er janvier). Cependant, la quasi-totalité des actes notariés prévoient un remboursement prorata temporis : vous remboursez au vendeur la part correspondant à la période juillet-décembre. Cette somme est déductible de votre résultat BIC.

Concrètement, si la taxe foncière annuelle est de 1 200 EUR et que vous achetez le 1er juillet, vous remboursez 600 EUR au vendeur chez le notaire. Ces 600 EUR apparaissent sur votre décompte notarié et sont déductibles dès votre premier exercice LMNP.

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3. Comment est calculée la taxe foncière ?

Beaucoup de propriétaires reçoivent leur avis de taxe foncière comme une mauvaise surprise, sans comprendre d'où vient le montant. Le calcul de la taxe foncière peut sembler opaque, mais en réalité il repose sur trois éléments simples. Imaginez une multiplication en cascade :

La revalorisation annuelle des bases

Chaque année, la loi de finances fixe un coefficient de revalorisation qui augmente automatiquement la valeur locative cadastrale de tous les biens. Autrement dit, même si rien ne change chez vous — même logement, même ville, même taux communal — votre taxe foncière augmente quand même. C'est un peu comme si le loyer fictif de votre bien était indexé sur l'inflation, automatiquement.

En clair : en 4 ans, les bases de taxe foncière ont augmenté de plus de 14 % au niveau national, sans compter les éventuelles hausses de taux votées par les communes. Pour un LMNP, c'est une charge croissante qu'il est d'autant plus important de déduire.

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4. Comment lire votre avis de taxe foncière ?

Votre avis d'imposition de taxe foncière (reçu chaque année en août-septembre, paiement en octobre) contient une mine d'informations. Voici comment le décrypter pour vérifier que le montant est correct.

Astuce LMNP.AI : conservez tous vos avis de taxe foncière (papier ou PDF depuis impots.gouv.fr). Ils constituent des pièces justificatives indispensables en cas de contrôle fiscal et pour votre comptabilité.

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5. La taxe foncière est-elle déductible en LMNP ?

Oui, intégralement, à condition d'être au régime réel simplifié. La taxe foncière est une charge déductible des revenus BIC au titre de l'article 39-1 du CGI (frais généraux de toute nature). C'est confirmé par la doctrine BOFiP (BOI-BIC-CHG).

Concrètement, si vous payez 1 200 EUR de taxe foncière et que votre TMI (tranche marginale d'imposition — le taux d'impôt appliqué à votre dernier euro de revenu) est de 30 %, la déduction vous fait économiser 1 200 x 47,2 % = 566 EUR (30 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux). C'est comme si l'État prenait en charge la moitié de votre taxe foncière.

Où la déclarer dans la liasse fiscale ?

La taxe foncière se déclare à la ligne 250 "Impôts, taxes et versements assimilés" du formulaire 2033-B (compte de résultat simplifié). En comptabilité, elle s'enregistre au débit du compte 635120 (Taxes foncières).

Micro-BIC : la taxe foncière "disparaît"

En micro-BIC, aucune charge n'est déductible individuellement. L'administration applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes brutes. La taxe foncière est donc "couverte" par cet abattement — mais si votre taxe foncière seule représente déjà 10-15 % de vos loyers, il y a de fortes chances que le régime réel soit plus avantageux.

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6. Les exonérations de taxe foncière en LMNP

Quand on parle d'exonération, cela signifie que vous ne payez pas du tout la taxe foncière pendant une certaine période — c'est une économie directe, pas une déduction. Plusieurs exonérations peuvent réduire ou supprimer votre taxe foncière. La plupart sont méconnues des investisseurs LMNP — et pourtant, elles peuvent représenter des milliers d'euros d'économie.

Exonération de 2 ans pour construction neuve (art. 1383 CGI)

Tout logement neuf bénéficie d'une exonération totale de TFPB pendant 2 ans, à compter du 1er janvier suivant l'achèvement des travaux. Cette exonération s'applique que le bien soit loué en meublé, en nu, ou même occupé par le propriétaire.

Certaines communes peuvent réduire cette exonération (de 40 % à 90 % de la part communale seulement) par délibération. Vérifiez auprès de votre centre des impôts.

Exonération en zone France ruralités revitalisation (art. 1383 E bis CGI)

Les zones France ruralités revitalisation (ZFRR, anciennement ZRR — zones de revitalisation rurale) sont des territoires ruraux identifiés par l'État comme ayant besoin d'un soutien économique. Si votre gîte, chambre d'hôtes ou meublé de tourisme classé se trouve dans l'une de ces zones, vous avez potentiellement accès à un avantage considérable.

Les communes en ZFRR peuvent voter une exonération permanente de TFPB pour les meublés de tourisme classés, gîtes ruraux et chambres d'hôtes. Cette exonération ne porte que sur la superficie affectée à l'hébergement.

Si la délibération existe, c'est un levier puissant : une exonération sans limite de durée, tant que la commune ne rapporte pas sa décision.

Exonérations pour performance énergétique (art. 1383-0 B CGI)

Certaines communes accordent une exonération de 50 % à 100 % de TFPB pendant 5 ans pour les logements achevés depuis plus de 10 ans (condition modifiée par la loi du 29 décembre 2023 — anciennement "avant le 1er janvier 1989") ayant fait l'objet de dépenses d'équipements d'économie d'énergie (isolation, pompe à chaleur, chaudière performante...) d'un montant supérieur à 10 000 EUR TTC l'année précédant l'exonération, ou 15 000 EUR TTC sur les 3 années précédentes. Cette exonération est facultative : elle doit être votée par délibération du conseil municipal. Renseignez-vous auprès de votre mairie ou du service des impôts fonciers.

Exonérations liées à l'âge et aux revenus (résidence principale uniquement)

Ces exonérations ne concernent pas le bien LMNP mais la résidence principale du propriétaire. Elles intéressent néanmoins les investisseurs LMNP car un propriétaire peut en bénéficier pour son domicile tout en déduisant la TF de son bien locatif.

• +75 ans : exonération totale de TFPB sur la résidence principale, sous conditions de ressources (RFR inférieur à ~12 704 EUR pour une part en 2026)
• 65-74 ans : dégrèvement forfaitaire de 100 EUR sur la résidence principale, sous conditions de ressources
• Titulaires ASPA ou ASI : exonération totale, sans condition de ressources

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7. Dégrèvement pour vacance locative

Imaginez : votre appartement est vide depuis 4 mois, vous ne touchez aucun loyer, et pourtant vous devez quand même payer la taxe foncière comme si tout allait bien. C'est injuste ? Le fisc est d'accord avec vous — à condition que vous le demandiez.

Si votre bien reste vide malgré vos efforts pour le louer, vous pouvez obtenir un dégrèvement proportionnel de taxe foncière. C'est un mécanisme prévu par l'article 1389 du CGI, mais que très peu de propriétaires connaissent et utilisent.

Le principe est simple : si vous ne percevez pas de loyer pendant une période prolongée sans que ce soit de votre faute, il est normal que la taxe foncière soit réduite en proportion.

Les 3 conditions cumulatives

• Vacance involontaire : vous devez prouver que vous avez fait des démarches actives pour louer (annonces en ligne, mandat d'agence, prix cohérent avec le marché). Un loyer excessif ou un mauvais entretien volontaire excluent le dégrèvement.
• Durée minimale de 3 mois consécutifs
• Totalité de l'immeuble ou partie susceptible de location séparée

Jurisprudence favorable

La bonne nouvelle, c'est que les tribunaux ont été plutôt généreux dans leur interprétation de ce dégrèvement. Le Conseil d'État (la plus haute juridiction administrative en France) a considérablement élargi le champ d'application :

• CE, 16 mars 2016, n° 385771 : un bien neuf jamais encore loué peut bénéficier du dégrèvement. Il n'est pas nécessaire que le bien ait été loué antérieurement.
• CE, 5 juin 2020, n° 423066 : mettre un bien en vente tout en continuant à le proposer à la location ne fait pas perdre le droit au dégrèvement.

Exemple chiffré

Votre bien reste vacant de juillet à octobre (4 mois consécutifs). Taxe foncière annuelle : 1 200 EUR. Dégrèvement = 1 200 x 4/12 = 400 EUR. Le fisc vous rembourse 400 EUR ou les déduit de votre prochain avis.

Procédure

Déposez une réclamation contentieuse auprès du service des impôts fonciers, avant le 31 décembre de l'année suivant la mise en recouvrement de l'avis (art. R*196-2 LPF). Joignez les preuves de mise en location active (captures d'annonces, mandats d'agence, courriers de candidats refusés).

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8. Cas pratiques chiffrés : 3 profils comparés

Voici trois situations concrètes qui montrent l'impact de la taxe foncière sur votre fiscalité LMNP — et surtout, combien la déduction au régime réel vous fait économiser par rapport au micro-BIC.

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9. Les 6 erreurs fréquentes sur la taxe foncière en LMNP

Ces erreurs reviennent chaque année. Elles coûtent entre quelques centaines et plusieurs milliers d'euros — et elles sont toutes évitables.

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10. Cas particuliers : SCI, indivision, démembrement, Airbnb

Tous les investisseurs LMNP ne sont pas dans le même cas de figure. Si vous investissez à plusieurs, via une société, en démembrant la propriété, ou en location saisonnière type Airbnb, les règles de taxe foncière se nuancent. Voici les principaux cas, du plus courant au plus spécifique.

Démembrement de propriété

Le démembrement, c'est quand la propriété est scindée en deux : l'usufruit (droit d'utiliser et percevoir les revenus) et la nue-propriété (droit d'être propriétaire sans jouir du bien). C'est l'usufruitier qui paie la taxe foncière (art. 1400 CGI). S'il exerce l'activité LMNP, il peut la déduire de son résultat BIC.

Indivision

En indivision (achat à plusieurs sans société), l'administration envoie un seul avis au nom du premier indivisaire par ordre alphabétique. Chaque indivisaire supporte sa quote-part et la déduit dans sa propre déclaration 2031. Par exemple, si vous détenez 60 % d'un bien avec une taxe foncière de 1 000 EUR, vous déduisez 600 EUR.

SCI et SARL de famille

La taxe foncière est à la charge de la SCI propriétaire. En SCI à l'IR (location nue), elle est déductible des revenus fonciers. En SCI à l'IS ou en SARL de famille au BIC, elle est déductible du résultat fiscal.

Rappel important : une SCI à l'IR ne peut pas légalement faire de location meublée au-delà de 10 % de ses recettes sans basculer à l'IS. Ce seuil de 10 % est une tolérance administrative issue de la doctrine fiscale (BOI-IS-CHAMP-10-30, n° 320 et suivants), et non un seuil inscrit dans la loi. Il s'apprécie exercice par exercice.

Résidence services avec bail commercial

En résidence services (EHPAD, étudiante, tourisme), le propriétaire LMNP signe un bail commercial avec un exploitant. Par défaut, la taxe foncière reste à la charge du propriétaire. Depuis la loi Pinel (2014, art. L145-40-2 du Code de commerce), le bail commercial peut prévoir un transfert total ou partiel de la taxe foncière à l'exploitant — mais cela nécessite une clause expresse.

En pratique, dans la majorité des résidences services, le propriétaire supporte la taxe foncière et la déduit dans sa liasse LMNP.

Meublés de tourisme / Airbnb

Si vous louez en courte durée (Airbnb, Booking, Abritel...), préparez-vous à un cumul de taxes locales qui peut sérieusement entamer votre rentabilité. Contrairement à la location longue durée où la taxe foncière est la seule taxe locale significative, la location saisonnière cumule plusieurs impôts.

Les exploitants de meublés de tourisme en courte durée supportent un cumul de taxes locales particulièrement lourd. Le Conseil d'État (23 décembre 2024, n° 492174) a confirmé qu'ils sont redevables de la THRS (taxe d'habitation sur les résidences secondaires), avec une majoration possible de 5 à 60 % en zone tendue.

Cumulée avec la taxe foncière et la CFE, la charge fiscale locale d'un Airbnb en zone tendue peut dépasser 3 à 4 mois de loyer par an. C'est un élément crucial du calcul de rentabilité.

LMNP avec plusieurs biens

Si vous possédez plusieurs biens en LMNP, vous recevez un avis de taxe foncière distinct pour chaque bien. En revanche, vous ne remplissez qu'une seule liasse fiscale 2031 qui regroupe l'ensemble de vos biens meublés. Les taxes foncières de tous vos biens se cumulent à la ligne 250 du formulaire 2033-B.

Concrètement : si vous avez un studio avec 680 EUR de TF et un T2 avec 1 100 EUR de TF, vous inscrivez 1 780 EUR à la ligne 250. Le résultat BIC est global, pas calculé bien par bien.

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11. Comment contester sa taxe foncière ?

Peu de propriétaires le savent, mais votre taxe foncière n'est pas gravée dans le marbre. Si le montant vous semble anormalement élevé, vous pouvez contester la valeur locative cadastrale sur laquelle elle est calculée. Les erreurs de l'administration sont plus fréquentes qu'on ne le croit : surface surévaluée, éléments de confort obsolètes (ascenseur en panne, chauffage collectif défaillant), ou classement cadastral erroné.

La procédure en 4 étapes

1. Demander votre fiche d'évaluation au centre des impôts fonciers (formulaire 6675-M). Ce document détaille la surface, les pièces, les éléments de confort et le classement de votre bien.
2. Vérifier les données : surface exacte, nombre de pièces, éléments de confort réels. Comparez avec la réalité.
3. Déposer une réclamation si des erreurs existent, avant le 31 décembre de l'année suivant la mise en recouvrement (art. R*196-2 LPF).
4. Saisir le tribunal administratif en cas de rejet de la réclamation.

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12. Comment optimiser sa taxe foncière en LMNP ?

On ne peut pas choisir le montant de sa taxe foncière, mais il existe plusieurs leviers concrets pour en réduire l'impact sur votre rentabilité. Voici les stratégies utilisées par les investisseurs LMNP les plus avisés.

Stratégie 1 : Vérifier la valeur locative cadastrale

C'est le levier le plus direct. La valeur locative cadastrale (VLC) est l'estimation du loyer annuel théorique de votre bien, établie par l'administration. Elle date souvent de 1970 et a été actualisée par des coefficients nationaux, mais les caractéristiques individuelles du bien peuvent être erronées.

Que vérifier :

• Surface réelle : le cadastre retient parfois une surface supérieure à la réalité (balcon compté en totalité, cave incluse, erreur de mesure)
• Éléments de confort : ascenseur en panne, chauffage collectif défaillant, salle de bain non rénovée — chaque élément de confort pris en compte augmente la VLC
• Classement cadastral : votre bien est-il classé dans la bonne catégorie ? Un studio classé « grand standing » paie beaucoup plus

Demandez votre fiche d'évaluation (formulaire 6675-M) au centre des impôts fonciers. Si des erreurs existent, une réclamation peut aboutir à une baisse de 10 à 30 % de la base imposable — chaque année.

Stratégie 2 : Déclarer les aménagements qui réduisent la VLC

Certains changements dans le bien peuvent justifier une révision à la baisse de la valeur locative cadastrale :

• Perte d'un élément de confort : suppression d'une cheminée, arrêt du chauffage collectif, suppression d'un jardin privatif
• Environnement dégradé : construction d'une route bruyante à proximité, fermeture d'une ligne de transport, implantation d'un équipement gênant

Attention : dans l'autre sens, des travaux importants (surfaçage, extension, ajout d'un ascenseur) peuvent augmenter la VLC. Déclarez toujours les changements significatifs dans les 90 jours (formulaire IL, 6704).

Stratégie 3 : Choisir le régime réel pour déduire la TF

C'est la stratégie la plus immédiate et la plus efficace. En micro-BIC, la taxe foncière est « noyée » dans l'abattement forfaitaire de 50 % et vous ne la déduisez pas spécifiquement. Au régime réel, elle est déduite en totalité, euro pour euro.

En clair : plus votre TMI est élevée, plus la déduction de la taxe foncière vous fait économiser. À TMI 41 %, l'État prend en charge près de 60 % de votre taxe foncière via la déduction fiscale.

Stratégie 4 : Intégrer la TF dans le calcul de rentabilité avant l'achat

Beaucoup d'investisseurs calculent la rentabilité brute (loyers / prix d'achat) sans intégrer la taxe foncière. C'est une erreur qui peut fausser la décision d'investissement.

Stratégie 5 : Mensualiser le paiement

La taxe foncière est payable au 15 octobre (paiement en ligne) ou 20 octobre (prélèvement à l'échéance). Au-dessus de 300 EUR, le paiement dématérialisé est obligatoire. La mensualisation (paiement en 10 mensualités de janvier à octobre) lisse la charge de trésorerie sans coût supplémentaire. Activez-la sur impots.gouv.fr, rubrique « Paiements » → « Mensualiser mes contrats ».

Pour votre comptabilité LMNP, la taxe foncière reste déductible en une seule fois sur l'exercice concerné, quel que soit le mode de paiement choisi.

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13. Taxe foncière : comparatif des grandes villes en 2026

Les écarts de taxe foncière entre les villes sont considérables. Pour un même bien, vous pouvez payer du simple au triple selon la commune. Voici un comparatif des taux globaux (commune + intercommunalité, hors TEOM) des principales villes d'investissement LMNP, basé sur les délibérations 2025.

Sources : délibérations des conseils municipaux 2025, DGFiP Statistiques, toutsurmesfinances.com. Taux arrondis au 0,1 % le plus proche. Estimations TF indicatives pour un T2 ancien de 40 m². TEOM non incluse (récupérable sur le locataire).

En clair : à surface égale, la taxe foncière d'un T2 à Nantes peut coûter plus du double qu'à Paris. Avant d'investir, demandez le dernier avis de taxe foncière au vendeur. Un taux élevé n'est pas rédhibitoire si les loyers compensent, mais il faut l'intégrer dans la simulation de rentabilité.

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14. Checklist : taxe foncière et LMNP

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15. Questions fréquentes sur la taxe foncière en LMNP (16 questions)

Qui paie la taxe foncière en location meublée ?

C'est toujours le propriétaire qui paie la taxe foncière, jamais le locataire. L'article 1400 du CGI désigne le propriétaire au 1er janvier comme seul redevable de la TFPB. Même si un bail commercial en résidence services prévoit un transfert de charge, c'est le propriétaire qui reçoit l'avis d'imposition.

La taxe foncière est-elle déductible en LMNP ?

Oui, la taxe foncière est intégralement déductible des revenus BIC au régime réel simplifié. Elle se déclare à la ligne 250 du formulaire 2033-B. En micro-BIC, elle n'est pas déductible individuellement : elle est couverte par l'abattement forfaitaire de 50 %. Si la taxe foncière seule représente déjà 10 à 15 % de vos loyers, le régime réel est presque toujours plus avantageux.

Comment est calculée la taxe foncière ?

La taxe foncière se calcule en trois étapes : 1) l'administration détermine la valeur locative cadastrale de votre bien ; 2) elle applique un abattement forfaitaire de 50 % pour obtenir la base d'imposition ; 3) elle multiplie cette base par les taux votés par la commune et l'intercommunalité. La valeur locative est revalorisée chaque année par un coefficient fixé en loi de finances (+1,7 % en 2025, +0,8 % en 2026).

Peut-on être exonéré de taxe foncière en LMNP ?

Oui, plusieurs exonérations existent. L'exonération de 2 ans pour construction neuve (art. 1383 CGI) s'applique à tout logement neuf, y compris loué en meublé. Il faut déposer une déclaration dans les 90 jours suivant l'achèvement. En zone France ruralités revitalisation (ex-ZRR), les communes peuvent voter une exonération permanente pour les meublés de tourisme classés et chambres d'hôtes (art. 1383 E bis CGI).

La taxe foncière est-elle déductible en micro-BIC ?

Non, en micro-BIC, aucune charge n'est déductible individuellement. L'administration applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes brutes. La taxe foncière est donc théoriquement couverte par cet abattement. Mais si vos charges réelles dépassent 50 % de vos loyers, le régime réel est plus avantageux — c'est le cas pour la grande majorité des LMNP.

Peut-on récupérer la taxe foncière auprès du locataire ?

Non, la taxe foncière n'est pas une charge récupérable auprès du locataire en location d'habitation. Seule la TEOM est récupérable (décret n° 87-713). En bail commercial (résidence services), le bail peut prévoir un transfert de la taxe foncière à l'exploitant, mais c'est une négociation contractuelle, pas un droit automatique.

Quelle est la différence entre taxe foncière et TEOM ?

La taxe foncière (TFPB) est un impôt local dû par le propriétaire, non récupérable auprès du locataire. La TEOM est une taxe annexe sur le même avis, mais elle est récupérable auprès du locataire au titre des charges. En LMNP réel, la TFPB est déductible en totalité, tandis que la TEOM n'est déductible que pour la part non refacturée au locataire.

Peut-on obtenir un dégrèvement de taxe foncière pour vacance locative ?

Oui, l'article 1389 du CGI prévoit un dégrèvement proportionnel si votre bien reste vacant au moins 3 mois consécutifs et que la vacance est indépendante de votre volonté. Le Conseil d'État a confirmé en 2016 (n° 385771) que même un bien neuf jamais encore loué peut en bénéficier. La demande se fait par réclamation au service des impôts fonciers, avant le 31 décembre de l'année suivant la mise en recouvrement.

Comment contester sa taxe foncière ?

Demandez votre fiche d'évaluation au centre des impôts fonciers (formulaire 6675-M). Vérifiez la surface, le nombre de pièces et les éléments de confort. Si des erreurs existent, déposez une réclamation avant le 31 décembre de l'année suivant la mise en recouvrement. En cas de rejet, vous pouvez saisir le tribunal administratif.

Quelle est la ligne de la liasse fiscale pour la taxe foncière ?

La taxe foncière se déclare à la ligne 250 du formulaire 2033-B, dans la rubrique "Impôts, taxes et versements assimilés". Elle correspond au compte comptable 635120. Ne la confondez pas avec la ligne 242 (autres charges externes).

Qui paie la taxe foncière en cas de démembrement ?

L'article 1400 du CGI désigne l'usufruitier comme redevable de la taxe foncière. En démembrement, c'est donc l'usufruitier qui paie la TFPB, pas le nu-propriétaire. Si l'usufruitier exerce une activité LMNP, il peut la déduire de son résultat BIC. En cas de pluralité d'usufruitiers en indivision, la répartition se fait au prorata.

La taxe foncière augmente-t-elle chaque année ?

Oui, les bases sont revalorisées chaque année par un coefficient national : +7,1 % en 2023, +3,9 % en 2024, +1,7 % en 2025, +0,8 % en 2026. Sur 4 ans, la hausse cumulée dépasse 14 %, sans compter les décisions locales des communes. La réforme des valeurs locatives cadastrales, reportée à 2031, pourrait modifier encore plus significativement les montants.

Que se passe-t-il si j'achète un bien LMNP en cours d'année ?

La taxe foncière est due par le propriétaire au 1er janvier. Si vous achetez en cours d'année, c'est le vendeur qui est légalement redevable pour l'année entière. Cependant, la quasi-totalité des actes notariés prévoient un remboursement prorata temporis au vendeur. Cette part remboursée est déductible de votre résultat BIC.

La taxe foncière est-elle déductible en SCI ?

En SCI à l'IR (revenus fonciers), la taxe foncière est déductible des revenus fonciers. En SCI à l'IS, elle est déductible du résultat. Attention : une SCI à l'IR ne peut pas faire de location meublée au-delà de 10 % de ses recettes sans basculer à l'IS. Ce seuil de 10 % est une tolérance administrative (BOI-IS-CHAMP-10-30, n° 320) qui s'apprécie exercice par exercice.

Les meublés de tourisme Airbnb paient-ils plus de taxes locales ?

Oui, potentiellement beaucoup plus. Le Conseil d'État (23 décembre 2024, n° 492174) a confirmé que les exploitants de meublés de tourisme sont redevables de la THRS. En zone tendue, les communes peuvent voter une majoration de 5 à 60 % (art. 1407 ter CGI). Cumulée avec la taxe foncière et la CFE, la charge fiscale locale d'un Airbnb peut dépasser 3 à 4 mois de loyer par an.

Faut-il déclarer un logement neuf pour l'exonération de taxe foncière ?

Oui, c'est obligatoire. Le propriétaire doit déposer une déclaration dans les 90 jours suivant l'achèvement des travaux (formulaire H1 pour une maison, H2 pour un appartement). Sans cette déclaration, l'exonération de 2 ans n'est pas appliquée automatiquement. C'est un oubli fréquent qui coûte cher.

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