Mis à jour le 26 août 2026 — sources en fin d'article.

Exonération de plus-value en LMNP : qui y a droit, à quelles conditions, à partir de quand

Vous vendez le logement que vous louiez meublé. La différence entre le prix de vente et le prix d'achat s'appelle la plus-value : elle est taxée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux — CSG, CRDS et prélèvement de solidarité, retenus en plus de l'impôt. Soit 36,2 %. Sept cas permettent d'y échapper.

En LMNP — loueur en meublé non professionnel — le logement n'est pas inscrit dans une entreprise : il reste dans votre patrimoine privé, et votre plus-value est celle de n'importe quel particulier, réglée par les articles 150 U et suivants du code général des impôts (le CGI). Si vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP), rien ici ne vous concerne : votre vente relève des plus-values professionnelles de l'article 151 septies — voir l'exonération de plus-value en LMP. Confondre les deux régimes est l'erreur la plus fréquente du sujet.

Cette page ne refait pas le calcul : comment se calcule une plus-value LMNP est détaillé sur le pilier. Ici, une seule question : dans quels cas ne payez-vous rien ?

1. En LMNP, votre plus-value est celle d'un particulier — jamais celle d'un professionnel

Votre meublé suit à la vente le régime de tout propriétaire particulier, celui des articles 150 U à 150 VH du CGI. Sans exonération :

• 19 % d'impôt sur le revenu, à taux fixe, quelle que soit votre tranche (article 200 B) ;
• 17,2 % de prélèvements sociaux — et non 18,6 % : sur la plus-value, le IV de l'article L. 136-8 du code de la sécurité sociale maintient 17,2 % ;
• soit 36,2 %, plus une surtaxe de 2 à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value taxable (article 1609 nonies G).

Vous ne basculez en LMP que si, la même année, vos loyers dépassent 23 000 € et les autres revenus d'activité du foyer (article 155, IV-2) — voir le comparatif LMP / LMNP.

2. Vingt-deux ans pour l'impôt, trente ans pour les prélèvements sociaux

C'est le piège n° 1 : on lit partout « exonéré au bout de 22 ans » sans préciser de quoi. À 22 ans, les 19 % d'impôt disparaissent ; les 17,2 % de prélèvements sociaux courent encore huit ans.

L'article 150 VC applique deux abattements à la même plus-value. Un abattement est une réduction de la somme taxable : il n'efface la taxe qu'une fois arrivé à 100 %. Les deux ne montent pas à la même vitesse.

• Impôt : rien pendant cinq ans, puis 6 % par an jusqu'à la 21^e année, et 4 % la 22^e.
• Prélèvements sociaux : rien pendant cinq ans, puis 1,65 % par an jusqu'à la 21^e et 1,60 % la 22^e — soit 28 % — puis 9 % par an jusqu'à la 30^e.

La durée se compte de date à date, de l'acte d'achat signé chez le notaire jusqu'à l'acte de vente : une promesse n'arrête pas le compteur.

Exemple. Plus-value de 100 000 €, 22 ans révolus. Impôt : 0 €. Prélèvements sociaux : l'abattement n'étant que de 28 %, 72 000 € restent taxés, soit 12 384 €. Chaque année d'attente en retire 1 548 €.

3. Depuis février 2025 vos amortissements gonflent la plus-value — l'abattement les efface aussi

Au régime réel, celui où vous déduisez vos charges réelles plutôt qu'un forfait, vous retirez chaque année de vos loyers un amortissement : l'usure comptable du logement, déduite sans rien débourser. Cet avantage se paie à la revente.

L'article 150 VB, III du CGI ajoute à la plus-value tous les amortissements déduits, pour les ventes signées depuis le 15 février 2025. Il vient de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84). Deux erreurs courantes ailleurs : c'est le III, pas le II, et ce n'est pas la loi Le Meur, dont l'article 7 ne touche que le micro-BIC. Le mécanisme est détaillé sur la réintégration des amortissements dans la plus-value.

Exemple. Bien acheté 200 000 €, revendu 260 000 €, 70 000 € d'amortissements déduits : plus-value de 130 000 €. À 12 ans, la note atteint 34 103 € (14 326 € d'impôt, 19 777 € de prélèvements sociaux) plus la surtaxe ; à 22 ans, 16 099 € ; à 30 ans, 0 €.

Au micro-BIC, le régime forfaitaire, aucun amortissement n'a été déduit : l'abattement de 50 % (recettes 2026 jusqu'à 83 600 €, 2025 jusqu'à 77 700 €) n'en est pas un. Rien à réintégrer. Voir l'amortissement en LMNP.

4. Un prix de vente sous 15 000 € : l'exonération qui double en indivision

L'article 150 U, II, 6° exonère toute vente dont le prix ne dépasse pas 15 000 €. C'est le prix inscrit dans l'acte qui compte, pas la plus-value : un garage vendu 14 000 € est exonéré même s'il ne vous avait coûté que 3 000 €. Trois règles, données par le BOFiP, le commentaire officiel de l'administration qui l'engage (BOI-RFPI-PVI-10-40-70) :

• bien par bien, et non par année : trois places de parking vendues 12 000 € chacune donnent trois exonérations ;
• sur la valeur du bien entier, même si vous ne vendez que l'usufruit (le droit d'en percevoir les loyers) ou la nue-propriété (les murs sans ce droit) ;
• part par part quand le bien appartient à plusieurs personnes à la fois — une indivision : deux indivisaires à parts égales ont chacun leur seuil de 15 000 €.

Exemple. Studio détenu 10 ans par deux concubins à parts égales, acheté 18 000 €, revendu 28 000 €, 6 000 € d'amortissements déduits. Chacun vend une part de 14 000 €, sous le seuil : exonération totale. Seul, il aurait payé sur 16 000 € de plus-value 2 128 € d'impôt et 2 525 € de prélèvements sociaux, soit 4 653 €.

5. Première vente d'un logement autre que votre résidence principale : le verrou des quatre ans

L'article 150 U, II, 1° bis exonère la vente d'un logement autre que votre résidence principale, si vous en réutilisez le prix pour acheter celle-ci. Trois conditions, toutes obligatoires (BOI-RFPI-PVI-10-40-30) :

1. ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale dans les quatre années précédant la vente, ni en votre nom ni via une société ;
2. remployer le prix — acheter ou faire construire le logement où vous habiterez — dans les vingt-quatre mois, de date à date ;
3. n'avoir jamais utilisé ce dispositif : il ne joue qu'une fois dans une vie.

Le rachat peut être partiel : l'exonération porte alors sur la seule fraction du prix réinvestie, là où on lit parfois qu'il devrait être total. Elle se demande dans l'acte de vente, chiffre à l'appui, et se perd si le délai n'est pas tenu.

Le cas est rare en LMNP : l'investisseur en meublé est presque toujours déjà propriétaire de sa résidence principale. Il vise le locataire qui revend son studio pour acheter son logement — voir la revente d'un bien en LMNP.

Exemple. Studio détenu quatre ans — trop peu pour ouvrir le moindre abattement — vendu 180 000 €, plus-value de 60 000 €. Le vendeur, locataire de son propre logement, réinvestit 126 000 €, soit 70 % du prix : 42 000 € exonérés. Sur les 18 000 € restants, 3 420 € d'impôt et 3 096 € de prélèvements sociaux, soit 6 516 € au lieu de 21 720 €, surtaxe non comprise.

6. Retraité ou titulaire d'une carte mobilité inclusion « invalidité »

L'article 150 U, III exonère tout — impôt et prélèvements sociaux — pour un titulaire d'une pension de retraite ou d'une carte mobilité inclusion mention « invalidité » (article L. 241-3 du code de l'action sociale et des familles). Les mentions « priorité » et « stationnement » n'ouvrent aucun droit. Deux conditions :

• votre revenu fiscal de référence — le montant imprimé en haut de votre avis d'imposition — ne dépasse pas la limite du I de l'article 1417 du CGI ;
• vous n'êtes pas redevable de l'IFI, l'impôt sur la fortune immobilière, dû à partir de 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net.

Les deux se regardent au titre de l'avant-dernière année précédant la vente : un revenu qui grimpe l'année de la vente ne fait rien perdre. Le plafond retenu est celui du I de l'article 1417 apprécié au titre de cette même année, et non celui en vigueur l'année de la signature — l'administration l'écrit noir sur blanc (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-90). Pour une vente en 2026, on compare donc le revenu fiscal de référence de 2024 à 12 679 € pour la première part en métropole, majorés de 3 386 € par demi-part supplémentaire — 15 004 € en Martinique, en Guadeloupe et à La Réunion, 15 686 € en Guyane et à Mayotte (barème officiel BOI-BAREME-000006, version du 30 juin 2026). Pour une vente en 2027, ce sera le revenu de 2025 : 12 793 € et 3 416 € par demi-part. La fiche F10864 de service-public.gouv.fr annonce 12 793 € et 3 428 € pour une vente en 2026 : le premier chiffre est le plafond des revenus 2025, le second ne figure dans aucun millésime du barème. Fiez-vous au barème.

Exemple. Retraité seul, revenu fiscal de référence 2024 de 11 900 €, sans IFI, vend en 2026 un studio détenu 12 ans, 45 000 € de plus-value. Sans le III : 4 959 € d'impôt et 6 846 € de prélèvements sociaux, soit 11 805 €. Avec : 0 €.

7. Résidence principale, expropriation, logement social : les cas qu'on vous citera à tort

Résidence principale (150 U, II, 1°). Il faut y habiter réellement et habituellement le jour de la vente ; un meublé loué ne l'est jamais. Y réemménager quelques semaines avant de vendre relève de l'article L. 64 A du livre des procédures fiscales : le fisc écarte un montage fait principalement pour payer moins d'impôt. Le 1° ter voisin vise l'entrée en établissement social ou médico-social pour personnes âgées ou adultes handicapés (6° et 7° de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles). Deux conditions : vendre l'ancienne résidence principale dans les deux ans suivant l'entrée, et ne l'avoir jamais laissé occuper depuis le départ — ni louée, ni prêtée. Seuls le conjoint, le concubin ou une personne à charge qui y vivait déjà le jour du départ peuvent y rester (BOI-RFPI-PVI-10-40-20 ; fiche service-public F10864, mise à jour du 15 avril 2026). Voir la résidence secondaire en LMNP.

Expropriation (150 U, II, 4°). La vente suit une déclaration d'utilité publique, par laquelle une collectivité vous rachète pour un projet public. Il faut réinvestir toute l'indemnité dans les douze mois — l'administration se contente de 90 %. Sur 50 000 € de plus-value après douze ans, cela vaut 13 117 €.

Logement social (150 U, II, 7° et 8°). Ventes à un organisme HLM, à un acquéreur qui s'engage à construire des logements sociaux ou intermédiaires, ou à une collectivité qui leur revend le bien. Dispositif temporaire : il couvre les cessions réalisées jusqu'au 31 décembre 2027 — l'article 52 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 a remplacé l'année « 2025 » par « 2027 » dans les deux alinéas. La date est repoussée d'une loi de finances à l'autre : faites confirmer celle en vigueur par votre notaire avant de signer.

Attention. L'abattement exceptionnel de l'article 150 VE réduit la plus-value sans l'effacer : ce n'est pas une exonération. Il est de 60 % en zone tendue A, A bis ou B1, de 75 % dans le périmètre d'une grande opération d'urbanisme, d'une opération d'intérêt national ou d'une opération de revitalisation de territoire, et de 85 % lorsque le logement social ou intermédiaire occupe au moins la moitié de la surface habitable construite (article 150 VE, III, du CGI, version en vigueur depuis le 21 février 2026, issue de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 54). Il suppose une promesse de vente ayant acquis date certaine au plus tard le 31 décembre 2027 et un acquéreur qui s'engage à achever des bâtiments d'habitation collectifs dans les quatre ans ; le volet zone tendue ne joue pas en Corse. Ni la donation ni la succession ne sont des ventes — voir succession et donation en LMNP.

8. Vos gestes, dans l'ordre, et ce que coûte l'oubli

1. Comptez la durée de détention sur votre acte d'achat, de date à date. Si les 22 ou les 30 ans tombent bientôt, décalez l'acte de vente, pas la promesse : trois mois trop tôt, sur 130 000 € de plus-value, coûtent 2 012 €.
2. Vérifiez les sept cas avant de fixer votre prix. Le seuil de 15 000 € est un couperet : taxé à 15 100 €, exonéré à 14 900 €.
3. Réunissez les pièces : acte d'achat, factures de travaux, tableau d'amortissement si vous êtes au réel, avis d'imposition de l'avant-dernière année pour les retraités. Sans facture, le forfait travaux de 15 % prend le relais au-delà de cinq ans de détention.
4. Demandez l'exonération dans l'acte de vente, en chiffrant ce que vous vous engagez à réinvestir : rien ne se rattrape ensuite.
5. Le notaire fait le reste le jour même : il dépose la déclaration de plus-value 2048-IMM et prélève l'impôt sur le prix. Vous reporterez le montant l'année suivante.
6. Tenez les délais : vingt-quatre mois pour réinvestir après une première vente, douze après une expropriation. Passé le délai, l'exonération est reprise — sur l'exemple de la section 5, 15 204 € à rendre.

Pour aller plus loin

Mise à jour : 26 août 2026. Sources : articles 150 U, 150 VB, 150 VC, 150 VE, 150 VG, 200 B, 1417 et 1609 nonies G du code général des impôts sur Légifrance ; loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 84 ; loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, article 12 ; loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, articles 52 et 54 ; IV de l'article L. 136-8 du code de la sécurité sociale ; articles L. 241-3 et L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles ; article L. 64 A du livre des procédures fiscales ; BOFiP BOI-RFPI-PVI-10-40 (exonérations, version du 8 août 2023), BOI-RFPI-PVI-20-20 (abattements pour durée de détention), BOI-RFPI-PVI-10-40-20, BOI-RFPI-PVI-10-40-30, BOI-RFPI-PVI-10-40-70, BOI-RFPI-PVI-10-40-90 et BOI-BAREME-000006 (version du 30 juin 2026) ; notice DGFiP 2048-IMM-NOT-SD, édition 05-2026 ; impots.gouv.fr ; service-public.gouv.fr, fiche F10864 (mise à jour du 15 avril 2026) ; réponse à la question écrite AN n° 10097 (Sophie Mette), publiée le 24 mars 2026.

Guide informatif. Les exonérations en faveur du logement social sont temporaires : elles visent aujourd'hui les cessions réalisées jusqu'au 31 décembre 2027 (loi de finances pour 2026, article 52) et sont reconduites d'une loi de finances à l'autre. Faites confirmer la date en vigueur par votre notaire avant de signer.