Louer une partie de sa résidence principale en meublé : guide complet 2026

Louer une chambre ou une dépendance de sa résidence principale en meublé peut être totalement exonéré d'impôt sur le revenu, à condition que le loyer reste sous un plafond fixé chaque année par l'administration fiscale. Selon LMNP.AI, l'article 35 bis du CGI prévoit cette exonération si le logement loué constitue la résidence principale du locataire et si le loyer ne dépasse pas 213 EUR/m2/an en Île-de-France ou 157 EUR/m2/an en province (plafonds 2025, pour les revenus déclarés en 2026).

Ce guide couvre l'intégralité du sujet : exonération fiscale, chambre d'hôtes (760 EUR/an), bail applicable, DPE, CFE, APL, copropriété, loi Le Meur 2024, cotisations sociales et cas pratiques chiffrés. Mis à jour avec les plafonds 2025-2026, la réforme de la location meublée et le régime d'enregistrement des meublés de tourisme en vigueur depuis le 20 mai 2026.

Mis à jour le 8 septembre 2026

1. Cadre légal : quelles formes de location chez soi ?

Louer une partie de sa résidence principale en meublé recouvre plusieurs situations juridiquement distinctes. Chacune obéit à des règles fiscales, administratives et contractuelles différentes. Il est essentiel de bien identifier votre cas avant de démarrer. Pour comprendre l'ensemble de la fiscalité LMNP et les différents régimes d'imposition, consultez nos guides dédiés.

La condition commune à toutes ces situations : le logement loué doit faire partie de votre résidence principale. La résidence principale est le logement où vous vivez effectivement et habituellement, au moins 8 mois par an (sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure).

Propriétaire ou locataire : qui peut louer ?

Si vous êtes propriétaire, vous pouvez librement louer une partie de votre résidence principale, sous réserve du respect du règlement de copropriété (voir section 11).

Si vous êtes locataire, vous pouvez également sous-louer une partie de votre logement, mais uniquement avec l'accord écrit du propriétaire (article 8 de la loi du 6 juillet 1989). Le loyer de sous-location ne peut pas dépasser le loyer au mètre carré que vous payez vous-même. Sans cet accord, la sous-location est illicite et peut entraîner la résiliation de votre bail.

2. Exonération fiscale article 35 bis du CGI : conditions et plafonds 2026

C'est le dispositif le plus avantageux pour les propriétaires qui louent une chambre chez eux. L'article 35 bis I du Code général des impôts prévoit une exonération totale d'impôt sur le revenu pour les revenus tirés de la location meublée d'une partie de la résidence principale, sous trois conditions cumulatives.

Les 3 conditions cumulatives de l'exonération

Plafonds de loyer raisonnable 2024-2026

Les plafonds de loyer pour l'exonération sont fixés chaque année par l'administration fiscale et révisés selon l'indice de référence des loyers (IRL). Ils correspondent au loyer annuel maximum par mètre carré de surface habitable, charges non comprises.

Calcul concret : suis-je exonéré ?

Le calcul est simple : divisez le loyer annuel (hors charges) par la surface habitable de la pièce louée.

• Chambre de 12 m2 à Lyon louée 150 EUR/mois : loyer annuel = 1 800 EUR / 12 m2 = 150 EUR/m2/an < 157 EUR/m2/an (province 2025) → exonéré
• Chambre de 14 m2 à Paris louée 280 EUR/mois : loyer annuel = 3 360 EUR / 14 m2 = 240 EUR/m2/an > 213 EUR/m2/an (IDF 2025) → imposable en BIC
• Chambre de 18 m2 à Bordeaux louée 200 EUR/mois : loyer annuel = 2 400 EUR / 18 m2 = 133 EUR/m2/an < 157 EUR/m2/an (province 2025) → exonéré

Conséquences de l'exonération

Quand les trois conditions sont remplies :

• Pas d'impôt sur le revenu sur les loyers perçus
• Pas de prélèvements sociaux (18,6 %) sur ces revenus
• Pas de SIRET à obtenir
• Pas de déclaration fiscale spécifique (les revenus ne figurent pas sur la déclaration)
• Pas de CFE à payer

C'est l'un des rares cas en droit fiscal français où des revenus locatifs sont totalement nets d'impôt et de charges sociales.

3. Chambre d'hôtes : le régime spécial des 760 EUR par an

La chambre d'hôtes est une activité distincte de la simple location meublée. Elle est définie par l'article L324-3 du code du tourisme et répond à des critères précis.

Définition légale de la chambre d'hôtes

Une chambre d'hôtes est un hébergement chez l'habitant comprenant obligatoirement :

• Un accueil personnalisé par le propriétaire qui réside sur place
• La fourniture du petit-déjeuner inclus dans le prix
• La fourniture du linge de maison (draps, serviettes)
• Maximum 5 chambres pour une capacité maximale de 15 personnes

Si l'une de ces conditions n'est pas remplie (pas de petit-déjeuner, pas d'accueil personnalisé), il ne s'agit pas d'une chambre d'hôtes mais d'un meublé de tourisme, soumis à un régime fiscal différent.

Exonération jusqu'à 760 EUR par an

L'article 35 bis II du CGI prévoit une exonération d'impôt sur le revenu pour les revenus de location de chambres d'hôtes si le montant total des recettes annuelles ne dépasse pas 760 EUR par an.

Comme pour l'article 35 bis I, l'exonération est de type seuil : si vous dépassez 760 EUR, l'intégralité des recettes devient imposable, pas seulement la fraction au-delà du seuil.

Obligations administratives des chambres d'hôtes

Même si vous êtes exonéré d'impôt, vous devez :

• Déclarer votre activité en mairie (cerfa 13566*03) avant l'ouverture
• Collecter la taxe de séjour auprès de vos hôtes et la reverser à la commune
• Respecter les normes de sécurité (détecteur de fumée, évacuation)
• Souscrire une assurance couvrant la responsabilité civile professionnelle

Au-delà de 5 chambres ou 15 personnes, l'activité ne relève plus de la chambre d'hôtes : elle suppose une immatriculation au RCS et le respect des normes applicables aux établissements recevant du public.

4. Quelle fiscalité quand l'exonération ne s'applique pas ?

Lorsque les conditions de l'exonération ne sont pas réunies (loyer trop élevé, le locataire n'en fait pas sa résidence principale, location saisonnière), les revenus de location meublée relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux régimes sont possibles. Pour tout savoir sur votre déclaration LMNP, consultez notre guide dédié.

Bonne nouvelle : la location meublée d'habitation est exonérée de TVA sans possibilité d'option (article 261 D, 4° du CGI). Vous n'avez aucune démarche TVA à effectuer, que vous soyez en micro-BIC ou au régime réel. Une réserve toutefois : la chambre d'hôtes qui réunit trois des quatre services de la para-hôtellerie (petit-déjeuner, linge, nettoyage, réception même non personnalisée) relève du b du 4° et sort de cette exonération. En pratique, la franchise en base applicable à l'hébergement (85 000 EUR, 93 500 EUR de seuil majoré) vous dispense de toute obligation déclarative de TVA.

Régime micro-BIC : simplicité et abattement forfaitaire

Le régime micro-BIC s'applique de plein droit si vos recettes annuelles de location meublée ne dépassent pas :

• 77 700 EUR pour les recettes 2025 et 83 600 EUR pour les recettes 2026, pour la location meublée classique (longue durée)
• 15 000 EUR pour les meublés de tourisme non classés (depuis 2025, loi de finances)
• 77 700 EUR pour les recettes 2025 et 83 600 EUR pour les recettes 2026, pour les meublés de tourisme classés

Vous déclarez le montant brut des loyers perçus sur le formulaire 2042 C PRO. L'administration applique un abattement forfaitaire :

L'abattement de 71 % et le plafond de 188 700 EUR dont bénéficiaient les chambres d'hôtes se sont éteints avec les recettes 2024 : depuis les recettes 2025, elles relèvent du régime de droit commun ci-dessus (50 %).

Régime réel : déduction des charges et amortissements

Le régime réel est plus complexe mais souvent plus avantageux, surtout si vous êtes propriétaire. Il permet de déduire toutes les charges réelles et d'amortir le bien et le mobilier. Pour comprendre en détail ce régime, consultez nos guides sur l'amortissement en LMNP et les charges déductibles.

En régime réel, une comptabilité LMNP est obligatoire. Vous devez établir une liasse fiscale 2031 et la transmettre par voie électronique — en mode EDI-TDFC ou, au réel simplifié, depuis les services en ligne de votre espace professionnel. LMNP.AI automatise l'intégralité de ces obligations.

Les charges déductibles pour une chambre louée dans votre résidence principale :

• Amortissement au prorata : quote-part de la valeur du bien correspondant à la surface louée (hors terrain)
• Intérêts d'emprunt au prorata de la surface louée
• Taxe foncière au prorata
• Assurance habitation au prorata
• Charges de copropriété au prorata (non récupérables sur le locataire)
• Travaux d'entretien de la chambre
• Mobilier de la chambre (amorti sur 5 à 10 ans)
• Frais de comptabilité (expert-comptable, logiciel LMNP.AI)

5. Quel bail pour louer une chambre chez soi ?

Le choix du bail dépend de la situation du locataire et de la durée de la location. Quatre options s'offrent à vous. Pour plus de détails, consultez nos guides sur le bail meublé classique, le bail étudiant et le bail mobilité.

Le bail meublé classique : la norme

Si la chambre constitue la résidence principale du locataire, le bail meublé classique de 1 an (titre I bis de la loi du 6 juillet 1989) s'impose. Il est renouvelé tacitement et protège fortement le locataire : le bailleur ne peut donner congé qu'en fin de bail, avec un préavis de 3 mois, et uniquement pour vente, reprise personnelle ou motif légitime et sérieux.

C'est le cas le plus courant, mais l'exonération de l'article 35 bis ne dépend pas de la forme du bail : elle dépend de la situation réelle du locataire. Bail meublé d'un an, bail étudiant de neuf mois, ou contrat de courte durée conclu avec un salarié justifiant d'un contrat visé au 3° de l'article L. 1242-2 du code du travail, qui y établit sa résidence temporaire — les trois y ouvrent droit.

Bail mobilité : idéal pour les colocations temporaires

Le bail mobilité (loi ELAN 2018) est particulièrement adapté à la location d'une chambre chez l'habitant à un stagiaire, un étudiant en alternance, un travailleur en mission ou un apprenti. Sa durée de 1 à 10 mois n'est pas renouvelable, et il est interdit de demander un dépôt de garantie (mais une garantie Visale peut être obtenue gratuitement).

Assurance du locataire

En location longue durée, le locataire a l'obligation légale de s'assurer (article 7 g de la loi du 6 juillet 1989). Pour une chambre chez l'habitant, deux options : le locataire souscrit sa propre assurance habitation (multirisque locataire), ou il est couvert par une extension de votre propre assurance habitation (clause « occupant à titre gratuit ou onéreux »). Vérifiez votre contrat d'assurance PNO ou multirisque habitation.

Mentions obligatoires et état des lieux

Quel que soit le bail choisi, les documents suivants doivent être annexés. Pour les modèles de documents, consultez nos guides sur l'état des lieux en location meublée et les équipements obligatoires :

• État des lieux d'entrée (modèle conforme au décret du 30 mars 2016)
• Inventaire détaillé du mobilier et des équipements
• DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)
• Constat de risque d'exposition au plomb (si construction avant 1949)
• ERP (État des Risques et Pollutions)
• Diagnostics électricité et gaz (si installations de plus de 15 ans)

6. DPE et diagnostics obligatoires

Les obligations en matière de diagnostics varient selon le type de location et la configuration du logement.

Location longue durée (bail meublé, étudiant, mobilité)

Tous les diagnostics du dossier de diagnostic technique (DDT) sont obligatoires. Pour comprendre en détail les obligations en matière de DPE en location meublée et l'ensemble des diagnostics obligatoires, consultez nos guides dédiés :

• DPE : obligatoire, valable 10 ans. Quand la chambre fait partie intégrante du logement (pas de compteur séparé), le DPE du logement principal couvre la chambre.
• Plomb : obligatoire si le logement a été construit avant le 1er janvier 1949
• Électricité et gaz : obligatoires si les installations ont plus de 15 ans
• ERP : obligatoire dans toutes les zones
• Bruit : depuis le 1er juin 2020, information sur les nuisances sonores aériennes si le logement est dans une zone d'exposition au bruit des aérodromes

Location saisonnière (type Airbnb)

Deux calendriers coexistent, qu'il ne faut pas confondre : celui de la décence énergétique, qui vise le bail de longue durée, et celui de l'autorisation de changement d'usage, qui vise les meublés de tourisme :

• Location de longue durée : le calendrier de décence énergétique s'applique — classe G interdite depuis le 1er janvier 2025, F à compter du 1er janvier 2028, E à compter du 1er janvier 2034
• Meublé de tourisme : l'exigence d'un DPE de classe A à E — A à D à compter du 1er janvier 2034 — conditionne la seule délivrance de l'autorisation de changement d'usage (CCH, art. L631-10), dans les communes qui l'ont instaurée. La location de courte durée de votre résidence principale, dispensée de cette autorisation, n'y est pas soumise.
• Communes en zone tendue : possibilité d'appliquer des seuils plus stricts par délibération du conseil municipal

7. SIRET, immatriculation et démarches administratives

Quand le SIRET est-il obligatoire ?

Comment obtenir un SIRET ?

L'immatriculation se fait en ligne sur le guichet unique de l'INPI (formalites.entreprises.gouv.fr). La procédure est gratuite et prend environ 15 minutes. Vous recevez votre numéro SIRET sous 1 à 3 semaines par courrier de l'INSEE. Pour un guide complet de la démarche, consultez notre article sur l'immatriculation SIRET pour LMNP.

Le code APE 6820A (Location de logements) est attribué par l'INSEE d'après l'activité déclarée. Vous devez indiquer :

• La date de début d'activité (date du premier bail)
• L'adresse du logement loué
• Le régime fiscal choisi (micro-BIC par défaut, option pour le réel)

8. CFE et cotisations sociales

Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)

La CFE est due par toute personne exerçant une activité de location meublée à titre habituel. Cependant, plusieurs exonérations existent pour la location d'une partie de la résidence principale. Pour tout comprendre sur la CFE en LMNP, consultez notre guide complet :

• Exonération de plein droit (art. 1459, 2° CGI) : si vous louez en meublé une partie de votre résidence principale à un locataire qui en fait sa résidence principale, à un prix raisonnable, vous êtes exonéré de CFE. Les conditions recoupent celles de l'article 35 bis : si vous êtes exonéré d'IR, vous êtes aussi exonéré de CFE.
• Exonération de droit sauf délibération contraire (art. 1459, 3° CGI) : les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une partie de leur habitation personnelle sont exonérées, sauf si la commune a pris une délibération contraire
• Cotisation minimale : si vous êtes effectivement assujetti à la CFE (aucune exonération applicable), la CFE se calcule alors en appliquant le taux voté par la commune à une base minimum comprise entre 250 et 597 EUR pour des recettes inférieures ou égales à 10 000 EUR (CGI, art. 1647 D). Les redevables dont les recettes n'excèdent pas 5 000 EUR sont exonérés de cette cotisation minimum, et l'année de création de l'activité est exonérée (CGI, art. 1478, II)

Cotisations sociales (CSG-CRDS / SSI)

Le régime social dépend du montant des recettes et du type de location. Pour un tour complet, consultez notre guide sur les cotisations sociales LMNP/LMP :

Pour une chambre louée dans sa résidence principale, le seuil de 23 000 EUR est quasiment inatteignable. Dans l'immense majorité des cas, les cotisations se limitent aux prélèvements sociaux de 18,6 % sur le bénéfice imposable.

9. Déclaration en mairie et loi Le Meur 2024

Location longue durée : pas de déclaration

Si vous louez une chambre à l'année (bail meublé classique, bail étudiant, bail mobilité), aucune déclaration en mairie n'est requise. Seule la formalité d'immatriculation sur le guichet unique de l'INPI est nécessaire, le SIRET étant attribué par l'INSEE, et encore, uniquement si vous n'êtes pas exonéré au titre de l'article 35 bis.

Location saisonnière : déclaration obligatoire

Si vous louez une chambre en courte durée (type Airbnb), un enregistrement auprès de la commune est obligatoire. Pour plus de détails sur la réglementation Airbnb, consultez nos guides sur l'enregistrement Airbnb et la fiscalité Airbnb 2026 :

• Régime en vigueur : depuis le 20 mai 2026, l'enregistrement des meublés de tourisme est obligatoire dans toutes les communes (code du tourisme, art. L324-1-1, III) ; l'ancien régime de simple déclaration en mairie est abrogé
• Téléservice national : le téléservice unique prévu par la loi Le Meur n'est pas encore ouvert. Dans l'intervalle, la déclaration se fait auprès de la commune, par le formulaire cerfa 14004*04 ou par le téléservice communal selon les communes
• Numéro d'enregistrement : délivré par la mairie, à afficher sur toutes les annonces en ligne

Taxe de séjour

Si vous louez en saisonnier, la taxe de séjour est due par le locataire et doit être collectée par le bailleur. Les plateformes comme Airbnb et Booking la collectent et la reversent automatiquement dans la plupart des communes. Si vous louez en direct (sans plateforme), c'est à vous de la collecter et de la reverser à la commune. Pour un meublé non classé — le cas d'une chambre chez l'habitant — le tarif est proportionnel : de 1 % à 5 % du coût de la nuitée par personne, dans la limite du tarif le plus élevé adopté par la collectivité (CGCT, art. L2333-30). Le barème forfaitaire par catégorie ne concerne que les hébergements classés, et ses limites sont revalorisées chaque 1er janvier.

Limite des 120 jours pour la résidence principale

Si vous louez une chambre de votre résidence principale en location saisonnière, vous êtes soumis à la règle des 120 jours par an (article L324-1-1 du code du tourisme). Le décompte de ces 120 jours vous incombe. Les plateformes doivent cesser d'offrir à la location un meublé déclaré comme résidence principale dès qu'elles savent qu'il a été loué par leur intermédiaire plus de 120 jours (code du tourisme, art. L324-2-1) : le blocage d'un calendrier ne couvre donc que les réservations passées sur cette plateforme, et ne vous protège pas si vous louez aussi en direct ou sur un autre site.

Certaines communes ont fixé un seuil inférieur grâce à la loi Le Meur :

• Paris : 90 jours depuis le 1er janvier 2025 (délibération des 18-20 décembre 2024)
• Lyon, Bordeaux, Nice : 120 jours (application stricte, possibilité d'abaissement à 90 jours par délibération)
• Autres communes touristiques : 90 jours possibles par délibération du conseil municipal

Changement d'usage : quand est-il obligatoire ?

L'autorisation de changement d'usage (article L631-7 du CCH) n'est pas requise quand vous louez une chambre de votre résidence principale en courte durée, dans la limite des 120 jours. Si le logement n'est plus votre résidence principale, le changement d'usage peut être soumis à autorisation préalable, sur délibération de la commune ou de l'EPCI, dans les communes figurant sur la liste fixée par décret (CCH, art. L631-7, rédaction en vigueur au 21 février 2026) : le critère des communes de plus de 200 000 habitants a disparu du texte, et l'autorisation n'est plus automatique — il faut donc vérifier commune par commune. Le plafond de 120 jours, lui, relève du IV de l'article L324-1-1 du code du tourisme et conserve sa sanction propre.

10. Impact sur les APL et la taxe d'habitation

Allocations logement (APL/ALS)

L'impact dépend de votre statut. Pour approfondir ce sujet, consultez notre guide sur les APL et aides au logement en location meublée :

• Propriétaire occupant : les APL accession sont devenues très rares (supprimées pour les nouveaux prêts depuis 2020). Si vous en bénéficiez encore, les revenus locatifs sont déclarés à la CAF et peuvent impacter le calcul. En pratique, le cas est marginal.
• Locataire bénéficiant d'APL : sous-louer une partie de votre logement avec l'accord du bailleur est possible, mais les revenus de sous-location sont pris en compte dans le calcul des ressources par la CAF. Un revenu supplémentaire peut réduire voire supprimer vos APL. De plus, la sous-location est interdite dans les logements sociaux (HLM).

Taxe d'habitation

Depuis 2023, la taxe d'habitation sur la résidence principale a été supprimée pour tous les contribuables. La location d'une chambre dans votre résidence principale n'a donc aucun impact sur la taxe d'habitation.

En revanche, si la chambre louée était considérée comme un logement indépendant (dépendance avec entrée séparée, compteurs distincts), elle pourrait être assujettie à la THRS (taxe d'habitation sur les résidences secondaires). C'est une raison de plus pour bien qualifier la nature du logement loué.

11. Peut-on louer une chambre chez soi en copropriété ?

Location longue durée : aucun obstacle

La location meublée d'une chambre à usage d'habitation principale du locataire est toujours autorisée, même dans une copropriété avec clause d'habitation bourgeoise. La jurisprudence constante distingue la location meublée à usage d'habitation (compatible avec la destination bourgeoise) de la location de courte durée à caractère commercial (que la Cour de cassation a jugée contraire à cette destination — Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n° 14-15.864). Louer une chambre à un locataire qui en fait sa résidence principale relève de la première catégorie.

Le syndic ne peut pas s'y opposer, et l'assemblée générale n'a pas à voter sur le sujet.

Location saisonnière : possible mais risquée

La situation est différente en location saisonnière (type Airbnb). Le règlement de copropriété peut interdire les locations de courte durée si elles sont contraires à la destination de l'immeuble ou si elles engendrent des nuisances (va-et-vient de touristes, bruit, dégradation des parties communes).

La jurisprudence est nuancée :

• Clause d'habitation bourgeoise stricte : la location saisonnière peut être interdite (CA Paris, 11 septembre 2019)
• Clause d'habitation bourgeoise simple : la location saisonnière est généralement autorisée, sauf preuve de nuisances spécifiques
• Pas de clause : la location est libre, sous réserve de l'ordre public

12. Louer une dépendance : studio, garage aménagé, maison d'amis

Si vous disposez d'un logement autonome attenant à votre résidence principale (studio au-dessus du garage, maison d'amis dans le jardin, grenier aménagé avec entrée indépendante), le traitement fiscal est différent de la chambre chez l'habitant.

Pourquoi la dépendance n'est pas exonérée (art. 35 bis)

L'exonération de l'article 35 bis du CGI ne s'applique qu'aux pièces faisant partie intégrante de la résidence principale. Une dépendance autonome, avec entrée indépendante et/ou compteurs séparés, constitue un logement distinct au sens fiscal. Elle relève donc du régime LMNP classique, sans possibilité d'exonération.

Régime applicable : LMNP classique

La location d'une dépendance autonome est traitée exactement comme n'importe quelle location meublée :

• SIRET obligatoire (immatriculation INPI)
• Déclaration en BIC (micro-BIC ou régime réel)
• CFE à payer (sauf cotisation minimale en dessous de certains seuils)
• DPE propre à la dépendance (distinct de celui de la résidence principale)
• Amortissement possible en régime réel (sur la valeur de la dépendance seule)

Travaux et autorisations d'urbanisme

Si la dépendance nécessite des travaux pour être habitable :

• Surface inférieure à 20 m2 : déclaration préalable de travaux en mairie
• Surface supérieure à 20 m2 : permis de construire. Pour des travaux sur une construction existante (garage, grenier aménagé), ce seuil est porté à 40 m2 en zone urbaine d'un plan local d'urbanisme, sauf si l'opération porte la surface totale au-delà des seuils de l'article R. 431-2 (code de l'urbanisme, art. R*421-14). Pour une construction nouvelle détachée — maison d'amis, studio de jardin — le seuil de 20 m2 reste applicable
• Changement de destination (garage en logement, atelier en studio) : autorisation d'urbanisme obligatoire

Pensez également à vérifier les règles du PLU (Plan Local d'Urbanisme) de votre commune, qui peuvent limiter les surfaces constructibles ou imposer des normes spécifiques (places de parking, emprise au sol).

13. Cas pratiques chiffrés

Quatre scénarios concrets pour comprendre la fiscalité selon votre situation.

Cas 1 : chambre louée 180 EUR/mois à Nantes (exonérée)

Cas 2 : chambre louée 250 EUR/mois à Paris (exonérée)

Cas 3 : chambre d'hôtes à la campagne (exonérée)

Cas 4 : chambre Airbnb à Marseille (imposable)

14. Les 8 erreurs fréquentes à éviter

15. FAQ : 16 questions sur la location de sa résidence principale