Assurance PNO et GLI LMNP 2026 : guide complet
L'assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) est obligatoire en copropriété depuis la loi ALUR 2014 et protège votre bien locatif meublé contre les sinistres, la vacance et la responsabilité civile. La GLI (Garantie Loyers Impayés) couvre les impayés de loyer et les frais de contentieux. LMNP.AI détaille les deux assurances indispensables du bailleur LMNP : obligations légales, garanties, exclusions, prix réels, déductibilité fiscale, alternatives (Visale, caution) et stratégie optimale.
Mis à jour : mars 2026
Ce guide couvre la PNO, la GLI, l'assurance habitation du locataire, la protection juridique bailleur, la location saisonnière Airbnb, la colocation, les résidences de services, la procédure de sinistre, la jurisprudence et le budget assurance optimal pour chaque profil de bailleur LMNP.
1. Qu'est-ce que l'assurance PNO ?
L'assurance PNO, ou assurance Propriétaire Non Occupant, est un contrat d'assurance souscrit par le propriétaire d'un logement qu'il n'occupe pas lui-même — typiquement un bien mis en location meublée LMNP. Elle se situe dans un triangle de couverture avec l'assurance habitation du locataire et l'assurance de la copropriété.
| Assurance | Qui souscrit | Ce qu'elle couvre |
|---|---|---|
| PNO | Le propriétaire bailleur | RC propriétaire, sinistres pendant vacance, défaut d'assurance locataire, vice de construction |
| Assurance habitation | Le locataire | Biens personnels du locataire, RC locative (incendie, dégât des eaux) |
| MRI (copropriété) | Le syndic | Parties communes uniquement (halls, toiture, façades) |
La PNO comble un vide crucial : elle intervient quand ni l'assurance du locataire, ni celle de la copropriété ne prennent en charge le sinistre. C'est la ligne de défense ultime du patrimoine du bailleur LMNP.
2. L'assurance PNO est-elle obligatoire en LMNP ?
Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, l'assurance PNO est obligatoire pour tout copropriétaire, qu'il occupe ou non le logement (article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
| Situation | PNO obligatoire ? | Base légale |
|---|---|---|
| Appartement en copropriété | Oui — obligatoire | Loi ALUR, art. 9-1 |
| Maison individuelle en location | Vivement recommandée | Pas d'obligation légale |
| Immeuble entier détenu en propre | Recommandée | Pas de copropriété = pas d'obligation |
| Location saisonnière (Airbnb) | Indispensable | RC exploitation + voyageurs |
| Résidence de services (EHPAD, étudiante) | Oui si copropriété | Idem + bail commercial |
Sanction en copropriété : En l'absence de PNO, le syndic peut souscrire une assurance à votre place et vous facturer le coût majoré. Votre responsabilité civile peut être engagée en cas de sinistre non couvert.
3. Quelles garanties couvre l'assurance PNO ?
Responsabilité civile propriétaire
Dommages causés aux tiers (voisins, passants) du fait du bien : chute de tuile, vice de construction, défaut d entretien.
Incendie et explosion
Dommages causés par le feu, les explosions ou la fumée, même pendant la vacance locative.
Dégât des eaux
Fuites, débordements, infiltrations, y compris en période d inoccupation du logement.
Catastrophes naturelles
Tempête, grêle, neige, inondation. Couverture sur arrêté de catastrophe naturelle (loi 1982).
Vacance locative
Couverture maintenue entre deux locataires ou pendant des travaux (attention : limite de 60 à 90 jours).
Vandalisme et bris de glace
Dégradations volontaires, bris de vitres, effraction. Suspension possible au-delà de 90 jours de vacance.
Défaut d assurance locataire
Si votre locataire n est pas assuré ou si son assureur refuse l indemnisation, la PNO prend le relais.
Recours des voisins
Protège contre les recours des voisins victimes d un sinistre provenant de votre logement.
Garanties optionnelles (en supplément)
- Protection juridique bailleur : prise en charge des frais d'avocat et de procédure en cas de litige locatif (expulsion, recouvrement, trouble de voisinage). Coût : 30 à 80 €/an
- Garantie du mobilier meublé : indemnisation de la valeur du mobilier fourni (lit, table, électroménager). Indispensable en LMNP car le mobilier vaut 5 000 à 20 000 €
- Garantie perte de loyers : indemnisation des loyers perdus pendant la durée de remise en état après sinistre. Ne pas confondre avec la GLI
4. Quelles sont les exclusions courantes de la PNO ?
Aucun concurrent ne détaille les exclusions. Pourtant, elles sont la première cause de refus d'indemnisation en PNO. Voici ce que votre contrat exclut probablement :
| Exclusion | Détail | Comment se protéger |
|---|---|---|
| Vacance > 60-90 jours | Vol et vandalisme suspendus après 60 à 90 jours d inoccupation consécutifs | Vérifier le délai exact de votre contrat et relancer la commercialisation |
| Usure normale | Vétusté des revêtements, peintures, moquettes ne sont pas des sinistres | Provisionner un budget entretien annuel (3-5 % du loyer) |
| Sinistres antérieurs | Dommages existant avant la souscription (fissures, humidité chronique) | Faire un état des lieux du bien avant la souscription |
| Dommages intentionnels | Sinistres provoqués volontairement par le propriétaire | Aucun recours possible |
| Biens non déclarés | Mobilier ou équipements non mentionnés au contrat | Déclarer la valeur exacte du mobilier meublé à l assureur |
| Défaut d entretien manifeste | Sinistre résultant d un défaut d entretien évident (toiture percée non réparée) | Conserver les factures d entretien et de réparation |
5. Quel est le prix de l'assurance PNO en LMNP ?
| Type de bien | Prix/mois | Prix/an | Facteurs de variation |
|---|---|---|---|
| Studio / T1 (< 30 m²) | 4 – 7 € | 48 – 84 € | Localisation, étage, garanties |
| T2 / T3 (30–70 m²) | 5 – 12 € | 60 – 144 € | Mobilier déclaré, ancienneté |
| Grand appartement (70–120 m²) | 8 – 18 € | 96 – 216 € | Zone inondable, type de chauffage |
| Maison individuelle | 10 – 25 € | 120 – 300 € | Surface terrain, piscine, annexes |
Déductibilité fiscale au régime réel LMNP
Au régime réel LMNP, la prime d'assurance PNO est une charge déductible à 100 % de vos recettes locatives BIC. Elle est enregistrée en compte 616 — Primes d'assurance dans votre comptabilité.
Situation : T2 de 45 m², prime PNO annuelle de 90 €, TMI à 30 %.
Économie : 90 € × 30 % = 27 € d'impôt économisé. Coût net réel de la PNO : 63 €/an, soit 5,25 €/mois.
Au micro-BIC, les charges sont comprises dans l'abattement forfaitaire de 50 % — pas de déduction individuelle.
6. Comment fonctionne la GLI (Garantie Loyers Impayés) ?
La GLI est une assurance souscrite par le bailleur qui l'indemnise en cas d'impayés de loyer. Elle couvre généralement trois postes :
| Couverture | Plafond habituel | Durée |
|---|---|---|
| Loyers impayés | 70 000 à 100 000 € (selon contrat) | Illimité ou 24-36 mois |
| Frais de contentieux et expulsion | Inclus (avocat, huissier, procédure) | Jusqu'à la libération des lieux |
| Dégradations locatives | 7 000 à 10 000 € (optionnel) | Au départ du locataire |
Coût de la GLI en 2026
Le coût de la GLI représente 2,5 à 5 % du loyer annuel charges comprises. Les tarifs ont augmenté de 15 à 20 % entre 2024 et 2025 en raison de l'allongement des procédures d'expulsion.
Situation : T2 loué 850 €/mois CC, GLI à 3 %.
Coût annuel GLI : 850 € × 12 × 3 % = 306 €/an soit 25,50 €/mois.
Déductibilité régime réel (TMI 30 %) : économie de 92 € → coût net : 214 €/an.
En cas d'impayé de 6 mois (5 100 €), la GLI se rentabilise en un seul sinistre sur 17 ans de cotisation.
Franchise et durée de carence
La franchise est de 0 à 3 mois selon les contrats : c'est la durée d'impayé que vous supportez avant la première indemnisation. La durée de carence est de 0 à 3 mois après la souscription : pendant cette période, les sinistres ne sont pas couverts. Certains assureurs suppriment la carence si le locataire est en place depuis plus de 6 mois sans incident.
7. Quelles conditions pour la GLI par profil de locataire ?
Le locataire doit remplir des conditions de solvabilité pour que la GLI soit acceptée. Le critère principal est un revenu net mensuel au moins égal à 2,7 à 3 fois le loyer charges comprises.
| Profil locataire | Critère de revenus | Justificatifs requis |
|---|---|---|
| CDI (hors période d essai) | Revenus nets ≥ 2,7x le loyer CC | 3 derniers bulletins de salaire, avis d imposition |
| CDD / intérimaire | Revenus nets ≥ 3x le loyer CC | Contrat en cours, 3 derniers bulletins, avis d imposition |
| Fonctionnaire | Revenus nets ≥ 2,7x le loyer CC | Attestation employeur, 3 derniers bulletins |
| Indépendant / auto-entrepreneur | Revenus nets ≥ 3x le loyer CC | 2 derniers avis d imposition, bilan comptable |
| Étudiant | Garant avec revenus ≥ 3x le loyer | Carte étudiant, avis d imposition du garant, ou Visale |
| Retraité | Pension ≥ 2,7x le loyer CC | Dernière notification de pension, avis d imposition |
8. GLI vs Visale vs caution : quel choix pour le bailleur LMNP ?
| Critère | GLI | Visale | Caution solidaire |
|---|---|---|---|
| Coût | 2,5-5 % loyer CC/an | Gratuit | Gratuit |
| Plafond loyers | 70 000-100 000 € | 36 mois de loyer | Illimité (patrimoine du garant) |
| Dégradations | 7 000-10 000 € (option) | 2 mois de loyer max | Non couvertes |
| Profils éligibles | CDI, CDD, retraités, fonctionnaires | < 30 ans, mobilité pro, étudiants, bail mobilité | Tout profil |
| Frais contentieux | Inclus | Non inclus | Non inclus |
| Cumul avec garant | Interdit | Cumulable avec GLI | Interdit avec GLI |
| Déductibilité fiscale | Oui (régime réel) | Sans objet (gratuit) | Sans objet (gratuit) |
Règle fondamentale : La GLI est incompatible avec un garant personne physique (caution solidaire). Vous devez choisir l'un ou l'autre. Seule exception : la garantie Visale, qui est un dispositif public (Action Logement) et peut être cumulée avec la GLI selon certains assureurs.
— Locataire CDI stable : GLI (meilleure couverture globale)
— Étudiant / jeune < 30 ans : Visale (gratuit, bonne couverture)
— Bail mobilité : Visale uniquement (GLI impossible, pas de dépôt)
— Profil atypique refusé par GLI : Caution solidaire (parents) + dépôt 2 mois
9. L'assurance habitation du locataire est-elle obligatoire en meublé ?
Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, l'assurance habitation est obligatoire en location meublée (avant ALUR, seules les locations vides étaient concernées). Le locataire doit être couvert contre les risques locatifs : incendie, dégât des eaux, explosion.
Clause résolutoire du bail
Le bailleur peut insérer une clause résolutoire dans le bail : si le locataire ne fournit pas son attestation d'assurance dans le mois suivant une mise en demeure, le bail est résilié de plein droit (article 7 g de la loi n° 89-462).
Souscription par le bailleur pour le compte du locataire
L'article 7 de la loi n° 89-462 autorise le bailleur à souscrire une assurance habitation pour le compte du locataire défaillant. La prime est alors récupérable sur le locataire, majorée d'un montant plafonné. En pratique, cette option est rarement utilisée car elle alourdit la gestion. LMNP.AI recommande plutôt d'exiger l'attestation annuelle et d'activer la clause résolutoire en cas de défaut.
Gérez la comptabilité de votre LMNP et déduisez vos assurances au régime réel — simplement.
Essayer gratuitement10. Quelle assurance PNO pour la location saisonnière (Airbnb) ?
La location saisonnière (Airbnb, Booking, Abritel) présente des risques spécifiques non couverts par une PNO classique : rotation élevée de voyageurs, absence de bail, dégradations fréquentes. Il est essentiel de vérifier que votre contrat PNO inclut une clause location saisonnière.
Garantie hôte Airbnb (AirCover) vs PNO
| Critère | AirCover (Airbnb) | PNO saisonnière |
|---|---|---|
| Plafond | 3 millions € (dommages matériels) | Selon contrat (généralement 100 000-500 000 €) |
| Exclusions | Usure, objets de valeur, pertes indirectes, animaux | Couverture plus large (RC, catastrophes) |
| Délai indemnisation | Variable, processus interne Airbnb | 30 jours (délai légal assurance) |
| Réservations hors Airbnb | Non couvertes | Couvertes |
AirCover n'est pas une assurance au sens juridique. C'est un programme de protection interne à Airbnb, avec des exclusions importantes. La PNO reste indispensable en complément, en particulier pour les réservations faites sur d'autres plateformes ou en direct.
11. Comment fonctionnent les assurances en colocation meublée ?
La colocation meublée multiplie les intervenants et donc les risques. Voici comment s'organise la couverture :
PNO en colocation
La PNO du bailleur couvre le bien de la même manière qu'en location classique. Pas de spécificité liée au nombre de colocataires. Veillez à déclarer la valeur totale du mobilier (qui est plus élevée en colocation : mobilier par chambre + espaces communs).
GLI en colocation
| Type de bail | GLI | Condition |
|---|---|---|
| Bail unique + solidarité | 1 contrat GLI | Chaque colocataire vérifié individuellement |
| Baux individuels | 1 GLI par bail | Coût plus élevé mais couverture individuelle |
| Bail mobilité colocation | GLI impossible | Solidarité interdite → Visale uniquement |
Pour le détail complet de la colocation meublée : Guide bail colocation meublée 2026.
12. Quelle assurance pour une résidence de services LMNP ?
En résidence de services (EHPAD, résidence étudiante, résidence tourisme ou affaires), le bail commercial avec le gestionnaire change fondamentalement la donne :
- Le gestionnaire souscrit sa propre assurance d'exploitation (RC professionnelle, multirisques exploitation)
- Le propriétaire LMNP doit souscrire une PNO pour couvrir les murs, sa RC propriétaire et les périodes de vacance (carence gestionnaire, défaillance)
- La GLI est généralement inutile : le risque d'impayé est porté par le gestionnaire (pas par un locataire personne physique)
Pour aller plus loin : Guide LMNP résidences de services.
13. Comment déclarer un sinistre PNO ou GLI ?
Procédure sinistre PNO
| Étape | Délai | Action |
|---|---|---|
| 1. Constatation | Immédiat | Prendre des photos, sécuriser les lieux, prévenir le locataire |
| 2. Déclaration | 5 jours ouvrés (2 jours vol) | LRAR ou déclaration en ligne auprès de l'assureur |
| 3. Expertise | 7-15 jours | L'expert de l'assureur évalue les dommages |
| 4. Indemnisation | 30 jours après accord | Virement selon la proposition d'indemnisation |
Procédure sinistre GLI (impayé de loyer)
- Dès le premier impayé : Envoyer une mise en demeure au locataire par LRAR (obligatoire avant toute déclaration)
- Déclaration à l'assureur : Dans le délai prévu au contrat (généralement 30 jours après le premier impayé)
- Constitution du dossier : Bail, avis d'échéance impayé, mise en demeure, justificatifs d'identité du locataire
- Prise en charge : L'assureur engage les procédures contentieuses (commandement de payer, assignation, expulsion)
- Indemnisation : Versement mensuel des loyers impayés (moins la franchise éventuelle)
Prescription : L'article L.114-1 du Code des assurances fixe le délai de prescription à 2 ans à compter du sinistre. Au-delà, le droit à indemnisation est perdu.
14. Quel budget assurance total pour un bailleur LMNP ?
Situation : T2 de 45 m² en copropriété, loué 850 €/mois CC en bail classique, TMI 30 %.
LMNP.AI intègre automatiquement ces charges dans votre déclaration au régime réel.
Stratégie par profil de bailleur
| Profil | Assurances recommandées | Budget annuel estimé |
|---|---|---|
| Prudent (1er investissement) | PNO + GLI + protection juridique | 400-550 €/an |
| Optimisateur (multi-biens) | PNO + Visale (si éligible) + dépôt 2 mois | 90-150 €/an par bien |
| Saisonnier (Airbnb) | PNO saisonnière + RC exploitation | 200-400 €/an |
| Résidence gérée | PNO uniquement (pas de GLI) | 60-120 €/an |
15. Les 10 erreurs assurance à éviter en LMNP
| Erreur | Risque | Solution |
|---|---|---|
| Pas de PNO en copropriété | Sanction syndic + RC personnelle | Souscrire immédiatement (obligation légale) |
| Sous-déclarer le mobilier | Indemnisation insuffisante en cas de sinistre | Déclarer la valeur réelle (5 000-20 000 € en meublé) |
| Ignorer les exclusions de vacance | Vol/vandalisme non couverts après 60-90 jours | Vérifier le délai exact et relancer la mise en location |
| Cumuler GLI + garant physique | Contrat GLI nul ou refus d indemnisation | Choisir GLI ou garant, jamais les deux |
| Souscrire GLI après le premier impayé | Sinistre non couvert (carence + antériorité) | Souscrire dès la signature du bail |
| PNO classique en location saisonnière | Sinistres voyageurs non couverts | Vérifier la clause location saisonnière ou souscrire un avenant |
| Ne pas vérifier l assurance du locataire | Double sinistre : dommages au bien + pas de recours | Exiger l attestation annuelle (clause résolutoire) |
| Oublier de déduire les primes au régime réel | Surpaiement d impôt | PNO et GLI sont des charges déductibles à 100 % |
| Déclarer le sinistre hors délai | Perte du droit à indemnisation | Déclarer dans les 5 jours (2 jours vol) |
| Ne pas souscrire de protection juridique | Frais d avocat non couverts en cas de litige | Ajouter l option PJ (30-80 euros par an) |
Sources : loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (ALUR), art. 9-1 loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 7 et 25-5 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. L.114-1 Code des assurances, art. 39 CGI (charges déductibles BIC), garantie Visale — Action Logement.