Plus-value LMNP : calcul, réforme 2025 et simulation (guide complet)
La revente d'un bien en location meublée non professionnelle (LMNP) déclenche une plus-value immobilière imposée à36,2 % (19 % IR + 17,2 % PS). Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul, augmentant significativement l'impôt à la revente. Ce guide détaille le calcul complet, les abattements, la surtaxe, les exonérations et les stratégies d'optimisation avec des exemples chiffrés avant/après réforme.
Réforme majeure depuis le 15 février 2025
La loi de finances 2025 (article 84, loi n° 2025-127) impose la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value. Un bien vendu après 10 ans d'amortissement peut voir son impôt sur la PV multiplié par 2 à 5. Ce guide couvre l'ensemble du nouveau dispositif.
Sommaire
- Comment calculer la plus-value LMNP (pas à pas)
- Abattements pour durée de détention
- Taux d'imposition (IR + PS + surtaxe)
- Réforme LF 2025 : réintégration des amortissements
- Exemples de calcul avant/après réforme (3 scénarios)
- Simulation multi-durées (5 à 30 ans)
- LMNP vs LMP : quel régime de plus-value ?
- Cas d'exonération
- Cas particuliers (donation, succession, démembrement)
- Stratégies d'optimisation
- Déclaration et rôle du notaire
1. Comment calculer la plus-value LMNP (pas à pas)
La plus-value immobilière en LMNP relève du régime des plus-values des particuliers (article 150 U du Code Général des Impôts). Le calcul suit 4 étapes :
Étape 1 : déterminer le prix de cession
Le prix de cession correspond au prix de vente stipulé dans l'acte notarié. Il peut être réduit des frais supportés par le vendeur à l'occasion de la cession (article 150 VA du CGI) :
- Diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, etc.)
- Commission d'agence si elle est à la charge du vendeur
- Frais de mainlevée d'hypothèque
Étape 2 : déterminer le prix d'acquisition
Le prix d'acquisition (article 150 VB du CGI) est le prix payé lors de l'achat, majorable de deux façons :
| Majoration | Option 1 : forfait | Option 2 : réel |
|---|---|---|
| Frais d'acquisition | 7,5 % du prix d'achat | Frais de notaire + droits de mutation réels |
| Dépenses de travaux | 15 % du prix d'achat (si détention > 5 ans) | Montant réel des travaux (sur factures) |
Conseil : choisissez toujours l'option la plus avantageuse entre forfait et réel pour chaque majoration. Si vous avez réalisé des travaux importants (supérieur à 15 % du prix d'achat), le réel sera plus intéressant. Conservez toutes les factures.
Étape 3 : minorer des amortissements (depuis LF 2025)
Depuis le 15 février 2025, le prix d'acquisition majoré est minoré des amortissements déduits pendant la période de location (nouvel article 150 VB III du CGI). L'ordre de calcul est :
- Prix d'acquisition initial
- + majorations (frais 7,5 % + travaux 15 %)
- - amortissements cumulés déduits fiscalement
- = prix d'acquisition net retenu
Étape 4 : calculer la plus-value brute
Plus-value brute = prix de cession - prix d'acquisition net
Si le résultat est négatif, il n'y a pas de plus-value et pas d'impôt. Attention : les moins-values immobilières ne sont pas reportables sur d'autres revenus.
2. Abattements pour durée de détention
La plus-value brute bénéficie d'abattements progressifs selon la durée de détention du bien (article 150 VC du CGI). Les taux sont différents pour l'IR et les PS, ce qui crée deux échéances d'exonération distinctes.
| Durée de détention | Abattement IR (par an) | Abattement PS (par an) |
|---|---|---|
| jusqu'à la 5e année | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % / an | 1,65 % / an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| Après 22 ans | Exonéré (100 %) | 28 % cumulé |
| De la 23e à la 30e année | - | 9 % / an |
| Après 30 ans | Exonéré (100 %) | Exonéré (100 %) |
Abattements cumulés aux échéances clés
| Années de détention | Abattement IR cumulé | Abattement PS cumulé |
|---|---|---|
| 5 ans | 0 % | 0 % |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % |
| 15 ans | 60 % | 16,50 % |
| 20 ans | 90 % | 24,75 % |
| 22 ans | 100 % | 28 % |
| 25 ans | 100 % | 55 % |
| 30 ans | 100 % | 100 % |
22 ans = exonération IR
Après 22 ans de détention, vous ne payez plus les 19 % d'impôt sur le revenu. Seuls les prélèvements sociaux restent dus.
30 ans = exonération totale
Après 30 ans, la plus-value est totalement exonérée d'IR et de PS. Aucun impôt, quelle que soit la plus-value réalisée.
3. Taux d'imposition (IR + PS + surtaxe)
Impôt sur le revenu : 19 % forfaitaire
La plus-value nette (après abattement) est imposée au taux forfaitaire de 19 % (article 200 B du CGI). Ce taux est indépendant de votre tranche marginale d'imposition.
Prélèvements sociaux : 17,2 %
Les prélèvements sociaux s'appliquent sur la plus-value nette après abattement PS :
- CSG : 9,2 %
- CRDS : 0,5 %
- Prélèvement de solidarité : 7,5 %
17,2 % et non 18,6 % pour les plus-values
La hausse des PS à 18,6 % (LFSS 2026) concerne les revenus BIC locatifs (loyers) mais PAS les plus-values immobilières des particuliers. Les PS sur la PV restent à 17,2 %. Cette distinction est essentielle pour vos projections de revente.
Surtaxe sur les plus-values élevées (article 1609 nonies G du CGI)
Lorsque la plus-value nette imposable à l'IR dépasse 50 000 €, une surtaxe supplémentaire s'applique :
| PV nette imposable (IR) | Taux de surtaxe |
|---|---|
| Inférieur ou égal à 50 000 € | 0 % |
| De 50 001 € à 100 000 € | 2 % |
| De 100 001 € à 150 000 € | 3 % |
| De 150 001 € à 200 000 € | 4 % |
| De 200 001 € à 250 000 € | 5 % |
| Supérieur à 250 000 € | 6 % |
La surtaxe s'applique sur le montant total de la PV nette (et non uniquement sur la fraction excédant le seuil). Un mécanisme de lissage évite les effets de seuil aux transitions entre tranches. Référence : art. 1609 nonies G CGI, BOI-RFPI-TPVIE-30.
Taux global maximal
Pour une plus-value supérieure à 260 000 € sans abattement :
- IR : 19 %
- PS : 17,2 %
- Surtaxe : 6 %
- Total : 42,2 %
4. Réforme LF 2025 : réintégration des amortissements
La loi de finances 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84) a introduit un changement majeur dans le calcul de la plus-value LMNP : les amortissements déduits pendant la location sont désormais réintégrés dans la base de calcul de la plus-value.
Ce qui change concrètement
Avant le 15/02/2025
Les amortissements n'intervenaient pas dans le calcul de la plus-value immobilière.
PV = Prix cession - Prix acquisition majoré
Les amortissements étaient un avantage fiscal "gratuit" sans contrépartie à la revente.
Depuis le 15/02/2025
Les amortissements déduits minorent le prix d'acquisition (nouvel art. 150 VB III CGI).
PV = Prix cession - (Prix acquisition majoré - Amortissements)
Impact : la PV brute augmente du montant des amortissements cumulés.
Ordre de calcul précis
La notice 2048-IMM (mars 2025) précise l'ordre suivant :
- Prix d'acquisition initial (acte authentique)
- + majorations : frais d'acquisition (réels ou 7,5 %) et travaux (réels ou 15 %)
- - amortissements déduits cumulés sur toute la période de location
- = prix d'acquisition net retenu pour le calcul de la PV
Les majorations sont appliquées avant la déduction des amortissements, ce qui atténue partiellement l'impact de la réforme.
Exceptions à la réintégration
| Situation | Réintégration ? | Raison |
|---|---|---|
| Micro-BIC | Non | Pas d'amortissements en micro-BIC (abattement forfaitaire) |
| Résidences étudiantes | Non | Résidence de services exclue (bail commercial) |
| EHPAD / seniors | Non | Résidence de services exclue (bail commercial) |
| Résidences pour personnes handicapées | Non | Établissement médico-social exclu |
| Donation / succession | Non | Transmission à titre gratuit : pas de fait générateur de PV |
| LMNP classique (régime réel) | Oui | Cas général : amortissements réintégrés dans le calcul PV |
Référence légale : loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84 ; notice 2048-IMM mise à jour mars 2025 ; nouvel article 150 VB III du CGI.
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5. Exemples de calcul avant/après réforme (3 scénarios)
Scénario 1 : appartement T2, revente après 10 ans
| Étape | Avant réforme | Après réforme |
|---|---|---|
| Prix acquisition | 180 000 € | 180 000 € |
| + Frais (forfait 7,5 %) | + 13 500 € | + 13 500 € |
| + Travaux (forfait 15 %) | + 27 000 € | + 27 000 € |
| - Amortissements déduits | - | - 40 000 € |
| = Prix acquisition retenu | 220 500 € | 180 500 € |
| PV brute | - 500 € | 39 500 € |
| Abattement IR (30 %) | - | PV nette IR : 27 650 € |
| IR (19 %) | 0 € | 5 254 € |
| Abattement PS (8,25 %) | - | PV nette PS : 36 241 € |
| PS (17,2 %) | 0 € | 6 233 € |
| Total impôt PV | 0 € | 11 487 € |
Impact : avant la réforme, la PV était négative (pas d'impôt). Après réforme, le même bien génère 11 487 € d'impôt. C'est le scénario le plus courant pour un LMNP revendu après 10 ans avec une appréciation modérée.
Scénario 2 : revente après 22 ans (exonération IR)
| Étape | Avant réforme | Après réforme |
|---|---|---|
| Prix acquisition majoré | 220 500 € | 220 500 € |
| - Amortissements | - | - 85 000 € |
| PV brute | 59 500 € | 144 500 € |
| IR (abattement 100 %) | Exonéré | Exonéré |
| PV nette PS (abatt. 28 %) | 42 840 € | 104 040 € |
| PS (17,2 %) | 7 368 € | 17 895 € |
| Total impôt PV | 7 368 € | 17 895 € |
Point clé : même après 22 ans (exonération IR), la réforme multiplie par 2,4 les PS à payer. L'exonération IR protège partiellement, mais les PS restent significatifs tant que la détention est inférieure à 30 ans.
Scénario 3 : revente rapide à 5 ans
| Calcul | Avant réforme | Après réforme |
|---|---|---|
| Prix acquisition retenu | 215 000 € | 193 000 € |
| PV brute | 25 000 € | 47 000 € |
| Abattements (5 ans) | 0 % | 0 % |
| IR (19 %) | 4 750 € | 8 930 € |
| PS (17,2 %) | 4 300 € | 8 084 € |
| Total impôt PV | 9 050 € | 17 014 € |
Pas de forfait travaux (détention inférieure à 5 ans), pas d'abattement pour durée. La revente rapide est le scénario le plus pénalisant : aucun abattement et amortissements cumulés réintégrés. L'impôt PV est quasiment double (+88 %).
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6. Simulation multi-durées (5 à 30 ans)
Simulation basée sur un bien acheté 200 000 € (frais 15 000 €), revendu 300 000 €, amortissement moyen de 5 000 €/an (plafonné à 100 000 € cumulés) :
| Durée | Amort. cumulé | Impôt avant | Impôt après | Surcoût |
|---|---|---|---|---|
| 5 ans | 25 000 € | 32 470 € | 43 120 € | + 10 650 € |
| 10 ans | 50 000 € | 15 995 € | 32 005 € | + 16 010 € |
| 15 ans | 75 000 € | 12 079 € | 29 191 € | + 17 112 € |
| 22 ans | 100 000 € | 6 811 € | 19 195 € | + 12 384 € |
| 30 ans | 100 000 € | 0 € | 0 € | 0 € |
Observation clé : le surcoût de la réforme culmine à 15 ans de détention (+17 112 €) puis diminue grâce aux abattements. À 30 ans, l'exonération totale efface complètement l'impact. La seule protection absolue contre la réforme reste la détention longue (≥ 30 ans) ou la transmission à titre gratuit.
7. LMNP vs LMP : quel régime de plus-value ?
Le traitement de la plus-value diffère radicalement selon que vous êtes en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur Meublé Professionnel).
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Régime applicable | PV des particuliers (art. 150 U CGI) | PV professionnelles (art. 39 duodecies CGI) |
| Taux IR | 19 % forfaitaire | Barème progressif (0-45 %) sur PVCT, 12,8 % sur PVLT |
| PS | 17,2 % | 17,2 % sur PVLT |
| Amortissements | Reintegres depuis LF 2025 | Toujours réintégrés (PVCT) |
| Abattement durée | Oui (exon. IR 22 ans, PS 30 ans) | Non |
| Exonération art. 151 septies | Non applicable | Totale si recettes < 90 000 € après 5 ans |
| Surtaxe > 50 000 € | Oui (2-6 %) | Non |
En LMP, la plus-value est scindée en deux parts :
- PV à court terme (PVCT) = montant des amortissements déduits → imposée au barème progressif de l'IR (potentiellement 30-45 %)
- PV à long terme (PVLT) = plus-value au-delà des amortissements → imposée à 12,8 % IR + 17,2 % PS = 30 %
Le LMP offre cependant une exonération puissante via l'article 151 septies du CGI : exonération totale si vos recettes locatives sont inférieures à 90 000 € HT et que vous exercez depuis plus de 5 ans. C'est un avantage majeur que le LMNP ne peut pas offrir.
Conseil : si vous approchez du seuil LMP (recettes > 23 000 € et > revenus du foyer) et que vous envisagez une revente, faites simuler les deux scénarii. Le LMP avec exonération art. 151 septies peut être nettement plus avantageux que le LMNP après réforme, surtout pour des détentions de 5-20 ans.
8. Cas d'exonération
Plusieurs situations permettent d'être totalement exonéré de plus-value immobilière (article 150 U II du CGI) :
| Cas d'exonération | Conditions | Référence |
|---|---|---|
| Résidence principale | Le bien est votre résidence principale au jour de la cession | Art. 150 U II 1° |
| Détention ≥ 22 ans (IR) | Abattement IR = 100 % après 22 ans de détention | Art. 150 VC |
| Détention ≥ 30 ans (totale) | Exonération totale IR + PS après 30 ans | Art. 150 VC |
| Cession ≤ 15 000 € | Le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 € | Art. 150 U II 6° |
| Première cession (non RP) | Première cession d'un bien autre que la RP, remploi dans les 24 mois pour l'achat de la RP | Art. 150 U II 1° bis |
| Retraite / invalidité | Titulaire d'une pension de vieillesse ou carte d'invalidité, sous conditions de revenus | Art. 150 U II 1° ter |
| Expropriation | Remploi de l'indemnité dans les 12 mois | Art. 150 U II 4° |
| Cession à un organisme HLM | Cession directe ou indirecte à un bailleur social | Art. 150 U II 7° et 8° |
Attention LMNP : l'exonération "résidence principale" ne s'applique pas à un bien en location meublée (sauf si vous cessez la location et reoccupez le bien avant la vente). Un LMNP est un bien locatif, pas votre résidence principale.
9. Cas particuliers (donation, succession, démembrement)
Donation et succession : purge de la plus-value
Les transmissions à titre gratuit (donation, succession) ne déclenchent pas l'imposition de la plus-value. De plus, elles "purgent" la plus-value latente :
- Le bénéficiaire (donataire, héritier) repart avec la valeur vénale au jour de la transmission comme nouveau prix d'acquisition
- Les amortissements antérieurs ne sont pas réintégrés (exception expresse de la loi de finances 2025)
- S'il revend ensuite, seule la plus-value depuis la transmission est imposable
Stratégie : la donation est un outil puissant d'optimisation de la plus-value LMNP. Transmettre le bien plutôt que le vendre permet d'éviter totalement l'impôt sur la PV. À combiner avec les abattements donation (100 000 € par enfant tous les 15 ans).
Démembrement de propriété
En cas de vente d'un bien démembré (nue-propriété + usufruit), la plus-value est répartie entre l'usufruitier et le nu-propriétaire selon le barème fiscal de l'article 669 du CGI (cle de répartition basée sur l'age de l'usufruitier). Chaque partie est imposée sur sa quote-part de plus-value.
Indivision
En cas de cession d'un bien en indivision, chaque indivisaire est imposé individuellement sur sa quote-part de plus-value. Les abattements pour durée de détention s'appliquent à chaque indivisaire selon sa propre date d'acquisition.
SCI à l'IR
Si le bien LMNP est détenu via une SCI à l'IR, le régime des plus-values immobilières des particuliers s'applique également. La réforme LF 2025 sur la réintégration des amortissements s'applique dans les mêmes conditions.
10. Stratégies d'optimisation
Depuis la réforme LF 2025, l'optimisation de la plus-value LMNP est devenue un enjeu central de la stratégie patrimoniale. Voici les principaux leviers :
1. Privilégier la détention longue
Les abattements pour durée sont votre meilleur allié. À 22 ans, l'IR est exonéré. À 30 ans, exonération totale. Le surcoût de la réforme culmine à 15 ans puis diminue progressivement.
2. Conserver toutes les factures de travaux
Le forfait travaux de 15 % est un filet de sécurité, mais si vous avez réalisé plus de 15 % du prix d'achat en travaux (rénovation, mise aux normes), la déduction au réel est plus avantageuse. Conservez toutes les factures pendant au moins 6 ans après la vente.
3. Envisager la donation avant la vente
Transmettre le bien par donation purge la plus-value latente. Le donataire repart avec la valeur vénale actuelle. Les amortissements antérieurs ne sont pas réintégrés. Abattement de 100 000 € par enfant tous les 15 ans en ligne directe.
4. Évaluer le passage en LMP
Si vos recettes locatives sont inférieures à 90 000 € et que vous exercez depuis plus de 5 ans, le statut LMP permet une exonération totale de la plus-value via l'article 151 septies du CGI. Attention : le LMP implique d'autres conséquences (cotisations sociales, IFI).
5. Optimiser le timing de la vente
Chaque année supplémentaire de détention réduit l'impôt. Si vous êtes à 20 ans de détention, attendre 2 ans supplémentaires (22 ans) exonère totalement l'IR. Le gain peut être de plusieurs milliers d'euros.
11. Déclaration et rôle du notaire
Bonne nouvelle : la déclaration de la plus-value immobilière est entièrement gérée par le notaire. Voici le processus :
Formulaire 2048-IMM
Le notaire remplit le formulaire 2048-IMM (déclaration de plus-value immobilière) le jour de la signature de l'acte de vente. Ce formulaire détaille :
- Le prix de cession et le prix d'acquisition
- Les majorations (frais, travaux)
- Les amortissements à réintégrer (depuis LF 2025)
- Les abattements pour durée de détention
- Le calcul de l'IR, des PS et de la surtaxe éventuelle
Paiement de l'impôt
L'impôt sur la plus-value est prélevé directement par le notaire sur le prix de vente le jour de la signature. Il est reversé au Trésor public dans les 30 jours. Vous n'avez aucune démarche à faire.
Report sur la déclaration de revenus
Le montant de la plus-value nette imposable doit être reporté sur votre déclaration 2042 C, case 3VZ, pour le calcul du revenu fiscal de référence (RFR). Cela n'entraine pas de double imposition, c'est uniquement pour le calcul du RFR.
Références légales
- Article 150 U du CGI : régime des plus-values immobilières des particuliers
- Article 150 VA du CGI : détermination du prix de cession
- Article 150 VB du CGI : détermination du prix d'acquisition (nouveau III : amortissements)
- Article 150 VC du CGI : abattements pour durée de détention
- Article 200 B du CGI : taux forfaitaire IR de 19 %
- Article 1609 nonies G du CGI : surtaxe sur PV élevées
- Loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84 : réintégration des amortissements
- Notice 2048-IMM (mise à jour mars 2025) : formulaire de déclaration PV
- Article 39 duodecies du CGI : PV professionnelles (LMP)
- Article 151 septies du CGI : exonération PV professionnelles (LMP)
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