Mis à jour le 24 août 2026 — conforme à la notice DGFiP n° 2048-IMM (05-2026), sources en fin d'article.

Plus-value LMNP : ce que la revente de votre meublé vous coûtera vraiment

Vous revendez le logement que vous louiez meublé. Votre plus-value, c'est votre gain : le prix de vente moins le prix d'achat. Elle n'est pas imposée comme un bénéfice d'entreprise, mais au régime des particuliers : 19 % d'impôt sur le revenu (art. 200 B du CGI) et 17,2 % de prélèvements sociaux — la CSG, la CRDS et le prélèvement de solidarité, qui s'ajoutent à l'impôt et financent la protection sociale. Soit 36,2 %, plus une surtaxe de 2 à 6 % au-delà de 50 000 €. Sur un gain net de 40 000 € : 7 600 € d'impôt et 6 880 € de prélèvements sociaux, soit 14 480 € retenus par le notaire sur le prix de vente. Vous ne touchez que le solde.

Depuis les ventes signées à compter du 15 février 2025, une règle change tout. Les amortissements — l'usure comptable du logement, retirée chaque année de vos loyers imposables sans que vous déboursiez un centime — abaissent le prix d'achat retenu dans le calcul (art. 150 VB III du CGI). Le prix d'achat rétrécit, le gain grossit, l'impôt suit. Pour situer la revente dans l'ensemble de votre imposition, commencez par notre guide de la fiscalité du LMNP de A à Z.

Deux taux circulent, sur deux assiettes différentes. Vos loyers meublés supportent 18,6 % de prélèvements sociaux depuis la LFSS 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, art. 12) : CSG 10,6 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 % (impots.gouv.fr, mise à jour du 17 juillet 2026). Votre plus-value de revente reste à 17,2 % : le IV de l'art. L. 136-8 du code de la sécurité sociale maintient la CSG à 9,2 % pour les plus-values du 2° du I de l'art. L. 136-7, c'est-à-dire celles des articles 150 U à 150 UC du CGI. Confondre les deux fausse tout calcul de sortie.

1. Votre calcul, ligne par ligne, dans l'ordre du formulaire 2048-IMM

Vous ne remplissez rien vous-même : le notaire établit la déclaration n° 2048-IMM-SD, calcule l'impôt et le prélève sur le prix. Sa notice 05-2026 fixe l'ordre des opérations, et cet ordre compte : les majorations du prix d'achat jouent avant la minoration par les amortissements.

1. Prix de cession (art. 150 VA) : le prix de l'acte, moins vos frais de vente — diagnostics, commission d'agence à votre charge, mainlevée d'hypothèque, les frais pour effacer la garantie prise par votre banque.
2. Prix d'acquisition majoré (art. 150 VB II) : votre prix d'achat, plus les frais d'acquisition — les « frais de notaire » de l'achat — sur justificatifs ou au forfait de 7,5 %, plus les travaux faits par une entreprise, au réel ou au forfait de 15 %, réservé aux ventes plus de cinq ans après l'achat.
3. Minoration par les amortissements (art. 150 VB III, ligne 25) : section 2.
4. Abattements de durée (art. 150 VC) : un abattement est la part du gain que le fisc efface avant de calculer l'impôt, et elle grandit avec les années de détention — section 4.
5. 19 % + 17,2 % sur ce qui reste, puis la surtaxe si la base dépasse 50 000 €.

Le 19 % est le même pour tout le monde : votre tranche marginale — le taux qui frappe la dernière tranche de vos revenus, 0, 11, 30, 41 ou 45 % — n'entre pas dans le calcul, votre lieu de résidence non plus. Les 17,2 % se décomposent en trois lignes : CSG 9,2 % (art. L. 136-8, IV, 2° du code de la sécurité sociale), CRDS 0,5 % (art. 19 de l'ordonnance n° 96-50 du 24 janvier 1996) et prélèvement de solidarité 7,5 % (art. 235 ter du CGI). La CSG des plus-values immobilières est restée à 9,2 % quand la LFSS 2026 a porté à 10,6 % le taux de principe des revenus du patrimoine. Rien n'en est déductible, contrairement à la CSG des loyers. Vendez à perte, et la moins-value ne s'impute sur aucun revenu et ne se reporte pas sur une vente future (art. 150 VD I).

2. Ce que l'article 150 VB III reprend vraiment : les amortissements de l'article 39 C, et rien d'autre

Le texte, dans sa version en vigueur au 21 février 2026, tient en une phrase :

« Le prix d'acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction en application des i et j du 1° du I de l'article 31 ou de l'article 39 C […]. » — art. 150 VB du CGI, Légifrance

En clair : on retranche de votre prix d'achat tous les amortissements réellement déduits de vos loyers, sauf ceux qui portent sur des travaux déjà comptés ailleurs — l'exception de la première phrase du 4° du II du même article.

Ce III a été créé par la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84) et vise les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, lendemain de la promulgation. Ce n'est pas la loi Le Meur du 19 novembre 2024, dont l'article 7 ne touche que le micro-BIC. L'article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) y a ajouté les amortissements de la location nue. Le contexte complet : la réforme du LMNP 2025-2026.

La référence utile au meublé est l'article 39 C, celui qui règle l'amortissement des biens donnés en location. La notice 2048-IMM le reprend mot pour mot à sa ligne 25.

Le micro-BIC est hors champ, et ce n'est plus une interprétation

Au micro-BIC, le fisc retire de vos recettes un pourcentage forfaitaire et vous ne déduisez ni charges ni amortissement ; au régime réel, vous déduisez vos dépenses réelles et l'amortissement. Or la notice ne vise que le local « relevant des BIC selon le régime réel » : au micro, rien n'a été déduit, donc rien n'est repris. Seuils à dater : 77 700 € de recettes 2025 et 83 600 € de recettes 2026 (meublé de longue durée ou classé), 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé (art. 50-0 du CGI).

Le mobilier ne remonte pas, les travaux amortis amputent la majoration

Le mobilier n'est pas repris. Le III vise les amortissements du prix d'acquisition de l'immeuble : canapé, cuisine équipée et électroménager ne remontent pas ligne 25.

Travaux amortis : c'est la majoration qui est amputée. Si vous retenez vos travaux au réel, la notice impose de les diminuer « des amortissements correspondant à ces dépenses admis en déduction en application de l'article 39 C » ; en contrepartie, ces amortissements ne se portent pas ligne 25. Pas de double peine — mais des travaux amortis ne majorent plus rien, et le forfait de 15 % redevient souvent le meilleur choix : forfait travaux ou travaux réels.

3. Les trois familles de biens que le III ne touche pas — les résidences de tourisme n'en font pas partie

La liste des exclusions est limitative : ce qui n'y figure pas est réintégré. Les codes cités sont le CCH (construction et habitation), le CASF (action sociale et familles) et le CSP (santé publique).

Ce que cela vaut : sur un studio en résidence étudiante de l'art. L. 631-12, 30 000 € d'amortissements restent hors calcul — 8 724 € jamais dus à dix ans. Le même studio en résidence de tourisme les paie.

Le classement « meublé de tourisme » ne protège de rien : il ne figure nulle part dans le III. Et l'exclusion des résidences services seniors n'est pas automatique — elle suppose l'agrément ou l'autorisation du 2°, que la notice traduit par « sous conditions ». Demandez à l'exploitant, par écrit, le fondement exact de son autorisation. Enfin, donation et succession ne sont pas des exclusions du III : il n'y a pas de vente, donc rien à taxer (section 8).

4. Vos abattements : 22 ans pour l'impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux

La durée se compte de date à date, d'acte authentique à acte authentique : l'acte signé chez le notaire, pas la promesse ni la remise des clés. Elle ouvre deux abattements, à deux rythmes (art. 150 VC du CGI, barèmes repris par la notice 2048-IMM, lignes 42 et 92) :

• impôt sur le revenu : 6 % par année au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième, puis 4 % la vingt-deuxième — exonération à 22 ans ;
• prélèvements sociaux : 1,65 % par année au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième, 1,60 % la vingt-deuxième, puis 9 % par année — exonération à 30 ans.

Les deux courbes divergent brutalement entre la 22^e et la 30^e année : c'est là que se joue la décision d'attendre. Exemple. Plus-value brute de 100 000 € sur un bien détenu 22 ans : impôt 0 €, mais prélèvements sociaux sur 72 000 € × 17,2 % = 12 384 €. Chaque année d'attente efface 9 points d'assiette, soit environ 1 550 € de moins à payer. Le geste : ressortez votre acte d'achat et notez le jour de la signature. Vendre trois semaines avant un anniversaire de détention coûte une tranche entière d'abattement.

5. La surtaxe de 2 à 6 % : la réintégration la déclenche bien plus souvent

Au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable — votre gain une fois tous les abattements retirés — s'ajoute une taxe : l'article 1609 nonies G du CGI. On la voit parfois citée sous l'article 150 VH bis, qui vise en réalité les actifs numériques : la notice 2048-IMM (05-2026) la rattache toujours au 1609 nonies G.

Trois règles. Le seuil s'apprécie après les abattements de durée et l'abattement exceptionnel de la section 7. La taxe se calcule dès le premier euro et sur le montant total, d'où les formules de lissage à l'entrée de chaque tranche. Et pour un couple marié, la notice admet d'apprécier le seuil comme en indivision — plusieurs propriétaires du même bien — sur la part de chacun.

Exemple. Une base de 46 000 € ne déclenche rien. Ajoutez 30 000 € d'amortissements réintégrés : elle passe à 76 000 €, tranche à 2 %, soit 1 520 € apparus d'un coup. Dans la tranche de lissage, une base de 55 000 € donne 1 100 − 250 = 850 €. Mais si l'abattement de 22 ans vous exonère d'impôt, la base est nulle et il n'y a pas de surtaxe, même sur une plus-value à six chiffres.

6. Trois reventes chiffrées : à 10 ans, à 22 ans, à 5 ans

Mêmes hypothèses : forfait de 7,5 % pour les frais, forfait de 15 % pour les travaux quand la durée le permet.

Cas A — dix ans. Notre fil rouge, plus-value brute 39 500 €. Impôt : 39 500 × 70 % × 19 % = 5 254 €. Prélèvements sociaux : 39 500 × 91,75 % × 17,2 % = 6 233 €. Sous 50 000 €, pas de surtaxe.

Cas B — vingt-deux ans. Même bien vendu 280 000 €, 85 000 € d'amortissements, prix retenu 135 500 € — plus-value brute 144 500 € (59 500 € avant la réforme). Impôt : abattement de 100 %, 0 €. Prélèvements sociaux : 144 500 × 72 % × 17,2 % = 17 895 €.

Cas C — cinq ans. Achat 200 000 €, revente 240 000 €, sans forfait travaux — il exige plus de cinq ans. Prix majoré 215 000 €, amortissements 22 000 €, prix retenu 193 000 € — plus-value brute 47 000 €, sans le moindre abattement : impôt 8 930 € + prélèvements sociaux 8 084 €.

La réforme frappe le plus fort les détentions courtes, sans abattement, et les très longues, dont l'abattement social plafonne à 28 % à 22 ans. Vos chiffres : simulateur de plus-value LMNP. Et pour la sortie complète — cessation d'activité, dernière liasse, radiation — voir revendre un bien en LMNP.

7. L'abattement exceptionnel de 60 à 85 % que presque personne ne réclame

C'est le seul levier encore actionnable pour un vendeur d'aujourd'hui. L'article 150 VE du CGI ouvre un abattement exceptionnel quand la vente, signée au plus tard le 31 décembre 2029, est précédée d'une promesse — l'avant-contrat signé plusieurs mois avant l'acte définitif — ayant acquis date certaine entre le 1^er janvier 2024 et le 31 décembre 2027 :

• 75 % pour un immeuble bâti situé, en tout ou partie, dans une opération de revitalisation du territoire (ORT), une grande opération d'urbanisme (GOU) ou une opération d'intérêt national (OIN) — des périmètres délimités par la commune ou l'État pour relancer la construction ;
• 60 % en zone tendue A, A bis ou B1 (art. D. 304-1 du CCH), là où la demande de logement dépasse l'offre : Île-de-France, grandes agglomérations, littoral azuréen, Genevois ;
• 85 % si l'acquéreur s'engage à réaliser des logements sociaux ou intermédiaires représentant au moins 50 % de la surface habitable du programme.

Trois conditions. L'acquéreur s'engage dans l'acte à construire — après démolition ou réhabilitation complète le cas échéant — et à achever sous quatre ans des bâtiments d'habitation collectifs. Le volume construit doit atteindre 75 % du gabarit maximal autorisé par le plan local d'urbanisme. L'abattement ne joue pas en cas de vente au conjoint, partenaire de PACS, concubin, ascendant ou descendant, ni à une société dont l'un d'eux est ou devient associé, et l'abattement de 60 % en zone tendue ne joue plus en Corse depuis le 16 février 2025. Point décisif : il s'applique aussi aux prélèvements sociaux et à la surtaxe.

Exemple. Immeuble bâti en zone A, détenu 8 ans, plus-value brute de 120 000 €. Sans l'abattement : base imposable 98 400 € → 18 696 € d'impôt, base sociale 114 060 € → 19 618 €, plus 1 968 € de surtaxe, soit 40 282 €. Avec l'abattement de 60 % : bases ramenées à 39 360 € et 45 624 € → 7 478 € et 7 847 €, surtaxe nulle, soit 15 325 €. 24 957 € d'écart. Le geste : demandez à la mairie si le bien est dans un périmètre ORT, GOU ou OIN, puis faites écrire l'engagement de l'acquéreur dans l'acte. Rien ne se rattrape après la signature.

8. Les quatre parades qu'on vous vendra : deux fonctionnent, deux vous exposent

a) La donation ou la succession purge réellement. Pas de vente, donc pas de plus-value, et les amortissements ne suivent pas le bien : celui qui reçoit repart d'un prix d'acquisition égal à la valeur du bien au jour du transfert, diminuée s'il y a lieu de l'abattement de 20 % de l'art. 764 bis du CGI. Seule purge totale du dispositif : succession et donation en LMNP.

b) Le passage au LMP est un autre régime, pas une astuce. Le loueur en meublé professionnel relève des plus-values professionnelles (art. 39 duodecies du CGI) et peut être exonéré sous conditions de recettes et de durée d'activité — au prix de l'affiliation à la sécurité sociale des indépendants : plus-value en LMP, exonération de plus-value en LMP, et le comparatif LMP ou LMNP.

c) L'apport en SCI à l'impôt sur les sociétés (IS) est un piège. À l'IS, la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable : ce qu'il reste du prix d'achat dans les comptes une fois tous les amortissements retranchés (art. 39 duodecies du CGI). Ils sont repris intégralement, et aucun abattement de durée n'existe à l'IS.

d) Réoccuper le bien comme résidence principale avant de vendre : attention à la substance. L'exonération de la résidence principale est réelle, mais suppose une occupation effective et habituelle au jour de la vente. Une réinstallation de quelques semaines montée pour l'occasion tombe sous l'article L. 64 A du Livre des procédures fiscales : l'administration peut écarter un acte au but principalement fiscal, et redresser.

9. Vendre depuis l'étranger : 19 % partout, 7,5 % si vous cotisez ailleurs en Europe

Le 19 % s'applique quel que soit le lieu de résidence du vendeur, et le 150 VB III vise les non-résidents comme les résidents. La différence se joue sur les prélèvements sociaux.

Si vous n'êtes pas affilié au régime obligatoire français mais à celui d'un autre État de l'Union européenne, de l'Espace économique européen ou de la Suisse, vous êtes exonéré de CSG et de CRDS — arrêt CJUE, 26 février 2015, de Ruyter, C-623/13, transposé à l'article L. 136-7, I ter du code de la sécurité sociale et repris mot pour mot au renvoi 1 de la notice 2048-IMM (05-2026), page 11. Reste le seul prélèvement de solidarité de 7,5 % (art. 235 ter du CGI, même renvoi) : 19 + 7,5 = 26,5 % au lieu de 36,2 %, soit 10 600 € sur 40 000 € de plus-value nette au lieu de 14 480 € — 3 880 € gardés.

Même solution pour les affiliés à la sécurité sociale britannique, à trois conditions cumulatives :

• être affilié au Royaume-Uni ;
• être ressortissant ou résident légal de France, du Royaume-Uni ou d'un autre État de l'Union européenne ;
• ne pas être à la charge d'un régime obligatoire français.

Deux points de procédure. Un représentant fiscal accrédité — une société agréée par le fisc, qui se porte garante de votre impôt contre honoraires — est obligatoire dès que le prix dépasse 150 000 € et que le vendeur est établi hors de l'Espace économique européen — ou dans un État de l'EEE qui n'a pas conclu avec la France de convention d'assistance administrative et de recouvrement. Et l'exonération de l'art. 150 U II 2° couvre 150 000 € de plus-value nette, pour une seule résidence par contribuable, dans deux cas : vente au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant votre départ de France ; ou, sans condition de délai, libre disposition du bien depuis le 1^er janvier de l'année précédente — branche presque toujours oubliée. Voir LMNP et non-résident.

10. Le notaire, la 2048-IMM et la case 3VZ : qui fait quoi, dans quel délai

Le notaire calcule, prélève et déclare. Il dépose la 2048-IMM-SD, avec le paiement de l'impôt et des prélèvements sociaux, au service chargé de la publicité foncière, dans le mois qui suit l'acte. Vous ne payez rien ensuite : la somme est retenue sur le prix de vente. Le détail de sa facture : frais de notaire en LMNP.

Vous êtes dispensé de déclaration si la plus-value est nulle, exonérée par l'abattement de trente ans, si le prix n'excède pas 15 000 €, ou en cas d'exonération expresse totale.

Puis la case 3VZ. Le montant net imposable se reporte au printemps suivant la vente sur la déclaration complémentaire 2042-C, rubrique 3, ligne « Plus-values nettes de cession d'immeubles ou de biens meubles déjà imposées à 19 % » (formulaire 2042-C n° 11222*28, revenus 2025). Ce report ne crée aucune imposition supplémentaire : il fait entrer la plus-value dans votre revenu fiscal de référence, qui commande vos aides sociales, votre taux de prélèvement à la source et certains plafonds (impots.gouv.fr, fiche mise à jour le 13 juillet 2026). Juste en dessous, la case 3VW ne vise qu'un seul cas, souvent élargi à tort : la première cession d'un logement autre que la résidence principale, sous condition de remploi dans l'achat de votre résidence principale (art. 150 U, II-1° bis du CGI). Cette plus-value-là est exonérée et, à la différence de la 3VZ, n'entre pas dans le revenu fiscal de référence (BOI-RFPI-PVI-30-40, § 90).

La mécanique de l'amortissement, année par année : l'amortissement en LMNP.

11. Pour aller plus loin

Compléments : forfait travaux, succession et donation, LMP ou LMNP, réforme LMNP 2025-2026, LMNP et non-résident.

Mise à jour : 24 août 2026. Contenu conforme à la notice DGFiP n° 2048-IMM-NOT-SD (05-2026) et à l'article 150 VB du CGI dans sa version en vigueur depuis le 21 février 2026. Sources : art. 39 C, 39 duodecies, 50-0, 150 U, 150 VA, 150 VB, 150 VC, 150 VD, 150 VE, 200 B, 235 ter, 764 bis et 1609 nonies G du CGI ; art. L. 136-6, L. 136-7 et L. 136-8 du code de la sécurité sociale ; art. 19 de l'ordonnance n° 96-50 du 24 janvier 1996 ; art. L. 64 A du LPF ; art. L. 631-12 et L. 631-13 du CCH ; art. L. 312-1, L. 313-1 et L. 444-1 à L. 444-9 du CASF ; art. L. 6143-5 du CSP ; art. L. 7232-1 du code du travail ; loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (LF 2025), art. 84 ; loi n° 2026-103 du 19 février 2026 (LFI 2026), art. 47 ; loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 (LFSS 2026), art. 12 ; réponse à la question écrite AN n° 10097 du 24 mars 2026 ; CJUE, 26 février 2015, de Ruyter, C-623/13 ; Légifrance ; notice et formulaire 2048-IMM sur impots.gouv.fr ; formulaire 2042-C n° 11222*28 (revenus 2025), cases 3VZ et 3VW ; BOI-RFPI-PVI-30-40, § 90.

Guide informatif. Les taux et barèmes valent pour les cessions de 2026 : ils changent d'une loi de finances à l'autre.