Mis à jour le 1^er septembre 2026 — sources en fin d’article.

Changement d’usage : quand la mairie doit autoriser votre meublé de tourisme

Louer un logement à des vacanciers, à la nuitée ou à la semaine — ce que la loi appelle un meublé de tourisme — suppose, dans les villes qui l’ont décidé, une autorisation de changement d’usage signée par le maire (art. L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation). Sans elle, l’amende civile atteint 100 000 € par logement.

Ne la confondez pas avec le changement de destination, qui relève de l’urbanisme et passe par une déclaration en mairie ou un permis. L’usage, c’est ce à quoi le local sert ; la destination, la case où le plan d’urbanisme l’a rangé.

La location meublée classique n’est concernée par aucune des deux. Le régime fiscal, lui, est dans notre guide de la location en meublé de tourisme en 2026.

1. Usage ou destination : deux codes que l’on confond

L’usage relève du code de la construction et de l’habitation : il ne se pose que dans les communes qui l’ont voté, et c’est le maire qui autorise.

La destination relève du code de l’urbanisme : elle range chaque local dans l’une des cinq catégories du plan local d’urbanisme, dont habitation (art. R. 151-27). On la change par une déclaration préalable (art. R*. 421-17), ou par un permis de construire si l’on touche aux murs porteurs ou à la façade (art. R*. 421-14).

Exemple. Un studio de 30 m² loué à la nuitée change d’usage, sans aucun acte d’urbanisme. Une boutique devenue logement fait l’inverse : une déclaration préalable de changement de destination (local commercial en LMNP). Le mauvais guichet ne régularise rien.

2. Votre commune est-elle concernée ? Ce n’est plus une question de population

Deux conditions, cumulatives.

Un. La commune figure sur la liste officielle des communes tendues. Attention au calendrier : en 2026, cette liste reste celle du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 modifié, pris pour l’article 232 du code général des impôts, encore en vigueur. Le renvoi ne bascule qu’au 1^er janvier 2027 : l’article 108 de la loi de finances pour 2026 remplace bien, à l’article L. 631-7, le renvoi à l’article 232 par celui au « B du I de l’article 1406 bis », mais son IX ne le fait jouer qu’« à compter des impositions établies au titre de l’année 2027 ». La liste qui prendra alors le relais est celle du décret n° 2026-831 du 25 août 2026, dont l’article 2 abroge le décret de 2013 à cette même date.

Deux. Les élus ont voté le régime : le changement d’usage « peut être soumis, sur décision de l’organe délibérant, à autorisation préalable » — conseil municipal, ou conseil de l’intercommunalité quand c’est elle qui décide de l’urbanisme.

Le seuil des 200 000 habitants que l’on lit encore en ligne a disparu du texte avec la loi Le Meur n° 2024-1039 du 19 novembre 2024. Une commune de 8 000 habitants peut donc l’imposer : l’article L. 631-9 l’y autorise par délibération motivée par le déséquilibre entre offre et demande de logements, et sur une partie seulement du territoire.

D’où la conséquence pratique : figurer sur la liste ne suffit pas, ne pas y figurer ne met pas à l’abri. Aucune liste nationale des villes ayant instauré l’autorisation n’existe. Seule la délibération de votre mairie répond ; elle est publique, demandez-la.

3. Louer meublé à l’année ne déclenche rien : seul le meublé de tourisme change l’usage

Le deuxième alinéa de l’article L. 631-7 range parmi les locaux à usage d’habitation les meublés loués à quelqu’un qui en fait sa résidence principale (art. L. 632-1) et ceux loués en bail mobilité, ce contrat d’un à dix mois réservé aux études et aux missions : rien à demander. Le déclencheur est au dernier alinéa : louer « en tant que meublé de tourisme […] constitue un changement d’usage ».

L’exception de la résidence principale. L’article L. 631-7-1 A écarte l’autorisation quand le loueur occupe lui-même le logement au moins huit mois par an (art. 2 de la loi du 6 juillet 1989). Le CCH ne fixe aucun plafond de jours : il vient d’un autre code. Le IV de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme limite cette location à 120 jours par an, que la commune peut abaisser « dans la limite de quatre-vingt-dix jours » sur délibération motivée. Paris l’a fait : 90 jours depuis le 1^er janvier 2025 (ville par ville).

Exemple. Un studio parisien loué 130 nuits à 120 € encaisse 15 600 € et dépasse le plafond parisien : jusqu’à 15 000 € d’amende (IV de l’art. L. 324-1-1), soit 600 € restants. Pire : au-delà de 120 nuits louées, le propriétaire n’occupe plus les huit mois requis et le logement cesse d’être une résidence principale — l’autorisation redevient exigible, avec les 100 000 € en face.

4. La compensation : ce que la mairie exige en échange, et pourquoi le titre suit le logement

L’autorisation est délivrée par le maire (art. L. 631-7-1), non par le préfet comme on le lit encore. Elle « peut être subordonnée à une compensation » : pour retirer un logement du marché locatif, vous devez en remettre un autre au même moment — le texte dit « concomitante » — en transformant en habitation un bureau, un commerce, une réserve.

À la revente. L’autorisation est « accordée à titre personnel » et s’éteint avec l’activité de son bénéficiaire. Mais si elle a exigé une compensation, « le titre est attaché au local et non à la personne » : elle est publiée au fichier immobilier, le registre que consulte le notaire, et se revend avec le bien. Sinon, elle meurt avec le vendeur.

Le barème est municipal : la délibération fixe les compensations « par quartier et, le cas échéant, par arrondissement » (art. L. 631-7-1), et aucun ratio national n’existe. Exemple. À Paris, le règlement mis en conformité avec la loi Le Meur — délibération 2025 DLH 44, Conseil de Paris des 11, 12 et 13 février 2025, publiée le 3 mars 2025 — réserve son article 3 au meublé de tourisme. Il exige une compensation dans le même quartier administratif, et non dans le même arrondissement, et retient trois ratios : surface triple dans les arrondissements comptant plus de 50 numéros d’enregistrement pour 1 000 résidences principales (carte en annexe 6 du règlement), surface double ailleurs en « secteur de compensation renforcée », surface équivalente hors de ce secteur. Pour un 45 m² : 45 m² à remettre sur le marché dans le cas le plus favorable, 90 m² en compensation renforcée, 135 m² dans les arrondissements les plus saturés. Pour un particulier, une impossibilité pratique.

La porte de sortie de la loi Le Meur : l’autorisation temporaire de l’article L. 631-7-1 A, dans sa rédaction issue de l’article 5 de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 et en vigueur depuis le 21 novembre 2024, que la commune crée par délibération. Toutes sont délivrées « pour une durée identique, inférieure à cinq ans », et le demandeur produit une déclaration sur l’honneur attestant que le règlement de copropriété ne l’interdit pas.

Le DPE — l’étiquette énergie, de A à G — vaut dans les deux cas ; l’article L. 631-10 qui l’exige ne joue qu’en France métropolitaine (DPE et location meublée).

5. Ce que coûte l’absence d’autorisation : 100 000 € par local

Depuis le 21 novembre 2024, l’article L. 651-2 du CCH punit le changement d’usage irrégulier d’une amende civile allant jusqu’à 100 000 € par logement, prononcée par le président du tribunal judiciaire. Le juge ordonne aussi le retour à l’usage d’habitation sous astreinte — une somme qui court chaque jour — jusqu’à 1 000 € par jour et par mètre carré utile : pour un 40 m², 40 000 € par jour. Les 50 000 € encore publiés sont périmés : la loi Le Meur a doublé le montant. L’article L. 651-2-1 vise au même plafond l’intermédiaire, agence ou conciergerie ; les plateformes en sont exclues.

Deux séries d’amendes. Celles du code du tourisme — 10 000 € pour un défaut de déclaration, 20 000 € pour une fausse déclaration — sont administratives : la mairie les prononce sans juge, et elles se cumulent avec l’amende civile du CCH. Le téléservice national n’étant toujours pas ouvert (la DGE l’annonce au quatrième trimestre 2026), la déclaration se fait en mairie, Cerfa n° 14004*04 (le numéro d’enregistrement).

Le temps ne régularise rien : l’usage « n’est en aucun cas affecté par la prescription trentenaire prévue par l’article 2227 du code civil » (art. L. 631-7-1) — trente ans de location touristique ne créent aucun droit acquis. À l’inverse, un local est réputé à usage d’habitation s’il l’était entre le 1^er janvier 1970 et le 31 décembre 1976, ou à n’importe quel moment au cours des trente dernières années, « la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite » — donc à la commune, pas à vous. Ne confondez pas non plus avec le permis de louer, qui vise l’habitat dégradé (art. L. 635-1 CCH).

6. Pour aller plus loin

Mise à jour : 1^er septembre 2026. Sources : code de la construction et de l’habitation, art. L. 631-7 et art. L. 651-2 (Légifrance) ; art. L. 631-7-1, art. L. 631-7-1 A, L. 631-9, L. 631-10, L. 635-1 et L. 651-2-1 du CCH ; code du tourisme, art. L. 324-1-1 ; code de l’urbanisme, art. R. 151-27, R*. 421-14 et R*. 421-17 ; loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 dite loi Le Meur, art. 5 ; loi de finances pour 2026 n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 108, II et IX (art. 1406 bis du CGI) ; décret n° 2026-831 du 25 août 2026 fixant la liste des communes applicable à compter du 1^er janvier 2027, et décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 modifié (liste applicable en 2026) ; ville de Paris, délibération 2024 DLH 398 (plafond de 90 jours, en vigueur le 1^er janvier 2025) et 2025 DLH 44 (règlement municipal du changement d’usage consolidé au 3 mars 2025, art. 2 et 3) ; service-public.gouv.fr, fiche F2043 et fiche F35336.

Guide informatif. Le régime du changement d’usage est communal : la délibération de votre mairie prime sur toute règle générale.