Mis à jour le 28 août 2026 — vérifié sur l’article 6 de la loi n° 89-462 dans sa version en vigueur.

Le DPE de votre location meublée : ce qui est exigé, quand, et ce que les travaux rapportent au réel

Le DPE — diagnostic de performance énergétique, l’étiquette de A à G qui note la consommation du logement — est obligatoire en meublé comme en location vide, annexé au bail et repris dans l’annonce. Depuis le 1er janvier 2025, un logement loué comme résidence principale — un locataire qui y vit au moins huit mois par an — doit être classé A à F au minimum. Ce plancher monte à A-E en 2028, puis A-D en 2034 (loi n° 89-462, article 6). Aucun report n’est voté au 28 août 2026.

Deux effets coûtent avant l’échéance : le loyer d’un F ou d’un G est gelé depuis le 24 août 2022, et le locataire peut faire ordonner des travaux avant la fin du bail.

Au régime réel — vos dépenses réelles au lieu d’un abattement forfaitaire — une rénovation ne se déduit pas d’un coup : elle s’amortit, se retire du loyer imposable par tranches annuelles sans rien débourser. Et l’aide encaissée ne réduit pas ce que vous amortissez. Le reste est dans le guide de la location meublée.

1. « Interdit à la location » : le niveau minimal exigé, date par date

L’article 6 ne parle pas de classe interdite : il fixe un plancher. En dessous, le logement est non décent — inlouable, et attaquable par le locataire en place.

Outre-mer, tout est décalé : A-F en 2028, A-E en 2031 (fiche F35978, situation outre-mer).

Ces échéances ne sont pas repoussées. Le projet de loi relance et décentralisation du logement, adopté par le Sénat en première lecture le 8 juillet 2026 et en examen en commission à l’Assemblée nationale depuis le 9 juillet (dossier législatif, texte n° 3058), laisse 2028 et 2034 intactes : il ajoute à l’article 6 une dérogation qui répute le niveau atteint lorsqu’un contrat de travaux est signé avant 2030 — trois ans de sursis si le propriétaire le signe seul, cinq ans si c’est le syndicat de copropriété. Une dérogation conditionnée, pas un report ; et tant que le texte n’est pas promulgué, l’article 6 en vigueur s’applique seul. Ne pariez pas un devis dessus.

2. Bail en cours, bail mobilité, Airbnb : qui est concerné

Le plancher vise les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits sur la résidence principale du locataire (article 2 de la loi de 1989) : bail meublé d’un an, bail étudiant de neuf mois, colocation, bail mobilité — ce bail de un à dix mois pour un locataire en études, en stage ou en mission.

Rien de tout cela n’est propre à la location vide : l’article 25-3 rend les articles 6 et 20-1 applicables au meublé, et l’article 25-9 y étend le gel de loyer du III de l’article 17-1.

Un bail en cours n’est pas anéanti le 1er janvier. Mais un bail meublé se reconduit tacitement : à sa date anniversaire il repart pour douze mois sans que personne signe — et le plancher s’applique ce jour-là.

Le meublé de tourisme relève d’un autre régime. Un logement loué à la nuitée ou à la semaine à une clientèle de passage, déjà en location, n’est soumis à aucune exigence de classe : le maire ne pourra lui réclamer un DPE valide qu’à compter de 2034 (code du tourisme, article L. 324-2-2). Seul un logement nouvellement proposé ainsi, dans une commune qui exige une autorisation pour la location courte durée, doit être classé A à E depuis le 21 novembre 2024 (loi n° 2024-1039, article 3), puis A à D en 2034 — sauf votre propre résidence principale.

3. Deux réformes de calcul ont pu reclasser votre logement sans travaux

Vérifiez votre étiquette avant tout devis : la méthode a changé deux fois.

L’arrêté du 25 mars 2024, appliqué depuis le 1er juillet 2024, a corrigé le calcul des logements de moins de 40 m², jusque-là pénalisés : environ 140 000 sont sortis des classes F et G (estimation du ministère de la Transition écologique ; le chiffre ne figure pas dans l’arrêté). L’arrêté du 13 août 2025 a ramené de 2,3 à 1,9 le coefficient qui convertit l’électricité en énergie dite primaire : la même consommation pèse moins lourd depuis le 1er janvier 2026.

Un T2 de 45 m² chauffé par convecteurs, mesuré à 460 kWh/m²/an sous l’ancien coefficient, tombe à 380 : de G à F sans un coup de marteau.

Le geste, gratuit. L’attestation de reclassement se télécharge sur l’observatoire DPE-Audit de l’ADEME avec le numéro de votre DPE : le ministère de la Transition écologique attend environ 850 000 logements hors des classes F et G par ce seul changement. Mais pour dégeler un loyer, seul un nouveau DPE fait foi. Son prix n’est pas réglementé et reste à votre charge (fiche F16096) : comptez 100 à 250 € en ordre de grandeur de marché, et faites jouer plusieurs devis. La dépense se déduit au réel.

4. Un F ou un G aujourd’hui : loyer gelé, travaux ordonnés

Le gel est plus large qu’on ne le dit. Il ne bloque pas que le loyer d’un nouveau locataire : il interdit d’abord la révision annuelle, cette hausse que le bail vous autorise chaque année en suivant l’indice de référence des loyers. Article 17-1, III : « la révision et la majoration de loyer […] ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G ». S’y ajoutent l’article 17-2 au renouvellement, l’exclusion de toute hausse à la relocation en zone tendue (décret n° 2022-1079 du 29 juillet 2022) et l’interdiction du complément de loyer, ce supplément permis en zone encadrée (article 140 de la loi ELAN n° 2018-1021, complété par la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022). Depuis le 24 août 2022, le 1er juillet 2024 outre-mer ; le meublé de tourisme n’est pas visé, et le gel tombe dès qu’un nouveau DPE donne un E.

Ce que ça coûte. Meublé loué 800 € par mois, classé G depuis août 2022 : quatre révisions interdites. À 2 % par an, le loyer serait à 866 €. Ces 66 € par mois, 792 € par an, ne se rattrapent jamais : la révision suivante repart du loyer réellement pratiqué. Cumul avec la zone tendue : l’encadrement des loyers en meublé.

Ce que le locataire peut faire. Mise en demeure, conciliation, puis juge des contentieux de la protection (article 20-1), le juge du bail : il fixe les travaux et leur délai, peut réduire ou suspendre le loyer ; la CAF peut garder l’allocation logement au lieu de vous la verser.

5. Au réel, la rénovation s’immobilise et l’aide est un produit

Réparer une chaudière est une charge : la somme quitte le résultat imposable en une fois, l’année du paiement. La remplacer par une pompe à chaleur, isoler, changer les menuiseries sont des immobilisations : la somme se déduit par tranches annuelles, sur la durée d’usage de l’équipement. La nature du chantier tranche, jamais son montant, et aucun seuil de facture n’y change rien (travaux en LMNP, composants de l’amortissement).

L’aide ne se retranche pas de la base amortissable : ce que vous amortissez reste le coût avant aide. MaPrimeRénov’ et la prime CEE sont des produits imposables, de l’argent qui s’ajoute à votre résultat comme un loyer. L’article 42 septies du CGI ouvre une option d’étalement : l’aide se réintègre au même rythme que l’amortissement du bien financé (BOI-BIC-PDSTK-10-30-10-20).

18 000 € de travaux, 6 000 € d’aides encaissées :

• base amortissable 18 000 €, et non 12 000 € ;
• sur 15 ans, durée retenue ici par hypothèse : 1 200 € par an retirés du résultat ;
• aide étalée au même rythme : 6 000 × (1 200 / 18 000) = 400 € par an ajoutés ;
• effet net : − 800 € par an pendant 15 ans ;
• à 30 % de tranche marginale — le taux sur votre dernier euro — plus 18,6 % de prélèvements sociaux sur le résultat meublé, soit 48,6 % en simplifié : environ 389 € d’impôt en moins par an.

Ces 15 ans sont une hypothèse, pas une règle. Aucun texte ne fixe la durée d’amortissement d’une rénovation énergétique : elle suit la durée réelle d’utilisation de l’équipement, dans la limite des usages de la profession (article 39, 1, 2° du CGI). Pour les agencements et installations d’une construction, l’usage admis va de 10 à 20 ans, et un écart de moins de 20 % n’est pas remis en cause (BOI-BIC-AMT-10-40-30). Pompe à chaleur, isolation et menuiseries ne s’amortissent donc pas au même rythme : chaque poste prend la durée de son propre usage.

Sans cet étalement, les 6 000 € seraient taxés d’un coup. Au micro-BIC, où un abattement de 50 % remplace toutes vos charges, rien de tout cela ne se déduit (recettes 2026 jusqu’à 83 600 €). À la revente, les amortissements déduits sont retranchés du prix d’acquisition (article 150 VB III du CGI) et gonflent la plus-value, taxée à 36,2 % (revente d’un bien LMNP).

Financer les travaux, et où lire le barème du jour

MaPrimeRénov’ est ouverte aux bailleurs : le logement doit être loué en résidence principale six ans au minimum (article 1er, II du décret n° 2020-26 du 14 janvier 2020). Le parcours « rénovation d’ampleur » ne vise plus que les logements E, F ou G avant travaux, avec un gain d’au moins deux classes (recentrage opéré par le décret n° 2025-956 du 8 septembre 2025), et la demande doit être précédée d’un contact avec un guichet France Rénov’ attesté au dossier, pour toute demande déposée depuis le 1er janvier 2026 (arrêté du 20 février 2026).

S’y ajoutent les certificats d’économie d’énergie, primes des fournisseurs d’énergie sans condition de revenus, la TVA à 5,5 % (article 278-0 bis A du CGI) et l’éco-prêt à taux zéro. Attention au plafond de ce dernier : 30 000 € sur 15 ans en droit commun, 50 000 € sur 20 ans pour la seule rénovation globale ou le reste à charge de travaux déjà aidés par l’Anah ou MaPrimeRénov’ (article 244 quater U, I-4 et I-9 du CGI) ; les offres de prêt sont émises jusqu’au 31 décembre 2027. Le logement doit être loué en résidence principale dans les six mois suivant la fin du chantier : un meublé de tourisme est hors dispositif. Les barèmes bougent vite — le parcours par geste a encore été resserré au 1er septembre 2026 : chiffrez sur mesaides.france-renov.gouv.fr, et le détail côté bailleur dans MaPrimeRénov’ pour un bailleur en LMNP.

6. Pour aller plus loin

Mise à jour : 28 août 2026. Sources : articles 2, 6, 17-1, 17-2, 20-1, 25-3 et 25-9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (version en vigueur, Légifrance) ; articles L. 126-29 et L. 126-33 du code de la construction et de l’habitation ; décret n° 2022-1079 du 29 juillet 2022 ; article 140 de la loi n° 2018-1021 (ELAN), complété par la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 ; arrêtés du 25 mars 2024 (JORF du 20 avril 2024) et du 13 août 2025 ; loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, article 3 ; articles L. 324-2-2 du code du tourisme et L. 631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation ; BOI-BIC-PDSTK-10-30-10-20 ; articles 42 septies, 150 VB III et 278-0 bis A du CGI ; loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, article 12 ; article 39, 1, 2° du CGI et BOI-BIC-AMT-10-40-30 ; décret n° 2020-26 du 14 janvier 2020, décret n° 2025-956 du 8 septembre 2025, arrêté du 20 février 2026 et décret n° 2026-822 du 25 août 2026 (MaPrimeRénov’) ; article 244 quater U du CGI et article 71 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 (éco-PTZ) ; projet de loi relance et décentralisation du logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, non promulgué ; ministère de la Transition écologique, page DPE et réforme du coefficient de conversion au 1er janvier 2026 ; service-public.gouv.fr, fiches F35978 et F16096.

Guide informatif. Les dates valent pour la version de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur au 28 août 2026.