Mis à jour le 21 août 2026 — sources en fin d'article.
Comment passer du micro-BIC au régime réel en LMNP : la procédure pas à pas
Passer au régime réel en LMNP (loueur en meublé non professionnel) ne demande aucun formulaire : une lettre sur papier libre, datée et signée à votre service des impôts des entreprises suffit. Le sens : l'option est prospective — envoyée au printemps 2026, elle vaut pour vos loyers 2026, pas 2025. La date : la loi dit 4 juin, la doctrine fiscale 5 mai. Envoyez avant le 5 mai de l'année visée, les deux sont satisfaites.
Rédigé par Quentin Hagnéré
Expert en gestion de patrimoine — Fondateur de LMNP.AI et Hagnéré Patrimoine. CIF, COA, COBSP. À lire avant la liasse fiscale 2031 et l'amortissement du bien.
À quelle porte entrez-vous ?
Si vous ne faites rien, vous restez au micro-BIC : vous n'êtes imposé que sur la moitié de vos loyers, vous ne déduisez rien d'autre. Le régime réel se demande : vous y déduisez vos charges réelles et l'usure du bien, contre une comptabilité. Cette demande s'appelle une option — le seul sujet de cette page.
- Vous louez déjà, au micro-BIC. La fenêtre 2026 est fermée : préparez dès maintenant la lettre de la suivante (section 4).
- Vous avez commencé à louer en 2026, ou vous commencez d'ici décembre. La porte reste ouverte jusqu'au printemps 2027, pour 2026 entier (section 6).
- Vous n'avez pas encore tranché. Le calcul est ailleurs : micro-BIC ou réel, quel régime choisir en LMNP. Le mécanisme aussi : le régime réel LMNP, fonctionnement, avantages et obligations.
- Vos recettes dépassent le seuil du micro-BIC : 15 000 € en tourisme non classé (courte durée, clientèle de passage), 83 600 € pour les recettes 2026. Le réel s'applique alors de plein droit : rien à envoyer, l'année de bascule est en section 1.
1. Deux vérifications : un SIRET actif, des recettes sous le seuil
Vérification 1 : vous êtes immatriculé. L'option se rattache à une activité déclarée : il vous faut un SIRET, le numéro qui identifie votre activité de loueur. Il s'obtient gratuitement sur formalites.entreprises.gouv.fr dans les 15 jours suivant la première mise en location (guide de l'immatriculation).
Vérification 2 : vous relevez bien du micro-BIC. Au-delà du seuil, vous êtes au réel de plein droit, sans rien envoyer : 15 000 € de recettes en meublé de tourisme non classé, 77 700 € pour les recettes 2025 et 83 600 € pour les recettes 2026 dans les autres cas (art. 50-0 du CGI). Le seuil se mesure sur le chiffre d'affaires hors taxes de l'année précédente ou de l'avant-dernière : vous ne basculez au réel que si le seuil est dépassé les deux années. 19 000 € encaissés en 2024 et en 2025 en tourisme non classé vous placent ainsi au réel en 2026 (le micro-BIC LMNP).
2. Une seule option pour toute votre activité, quel que soit le nombre de biens
L'option porte sur le résultat de l'activité — vos loyers moins vos charges —, pas sur un logement : impossible de déclarer un bien au micro-BIC et un autre au réel. Un couple déclarant en commun exerce une seule option ; la comptabilité reste détaillée bien par bien.
Indivision (un bien détenu à plusieurs, souvent après une succession). Elle a son propre SIRET et exerce une seule option. Le seuil du micro-BIC se mesure alors sur la totalité des recettes, jamais sur votre seule part, sans que l'indivision devienne une société de fait (Conseil d'État, 14 novembre 2025). Voir notre guide du LMNP en indivision.
SCI (société civile immobilière) à l'impôt sur le revenu. Louer en meublé à titre habituel la fait basculer à l'impôt sur les sociétés (art. 206, 2 du CGI) : l'option y est sans objet (LMNP en direct ou SCI).
3. Papier libre daté et signé, adressé à votre service des impôts des entreprises
L'option « n'est soumise à aucune forme particulière » : papier libre « daté et signé par l'exploitant » (BOI-BIC-DECLA-10-30, § 70). Le destinataire est le service des impôts des entreprises (SIE) qui gère votre dossier professionnel, en pratique celui du lieu du bien loué. Il figure sur votre avis de cotisation foncière des entreprises (CFE).
Deux voies. La messagerie sécurisée de votre espace professionnel impots.gouv.fr : gratuite, immédiate, horodatée. Ou la lettre recommandée avec accusé de réception : plus lente, preuve incontestable.
Gardez la preuve de la date d'envoi six ans : horodatage du message sécurisé, avis de réception postal. Un courriel vers une boîte générique ne vaut pas preuve.
4. Le modèle de lettre d'option à recopier
Une seule variable : l'année de première application — l'année en cours quand vous envoyez, pas celle que vous déclarez (section 6).
[Prénom Nom]
[Adresse]
SIRET : [votre numéro SIRET]
Service des impôts des entreprises de [ville]
Objet : option pour un régime réel d'imposition — bénéfices industriels et commerciaux — location meublée non professionnelle
Madame, Monsieur,
Je soussigné(e) [Prénom Nom], exerçant une activité de location meublée non professionnelle sous le numéro SIRET [numéro], vous informe opter pour un régime réel d'imposition de mes bénéfices industriels et commerciaux, en application du 4 de l'article 50-0 du code général des impôts, à compter de l'imposition des revenus de l'année [année].
Bien(s) concerné(s) :
- [Adresse du bien 1]
Régime actuel : micro-BIC.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.
Fait à [ville], le [date]
[Signature]
5. La date à retenir : le 5 mai 2026, pas le 4 juin
Le 4 de l'article 50-0 du CGI renvoie aux « délais applicables au dépôt de la déclaration prévue à l'article 170 » : votre déclaration de revenus. Vos dates limites sont celles de la campagne ; celles de 2026 sont échues, celles de 2027 ne sont pas publiées.
| Mode de dépôt de votre déclaration | Date limite d'envoi de l'option |
|---|---|
| Papier, résidents à l'étranger compris | Mardi 19 mai 2026 |
| En ligne — départements 01 à 19 et non-résidents | Jeudi 21 mai 2026 |
| En ligne — départements 20 à 54 | Jeudi 28 mai 2026 |
| En ligne — départements 55 à 974 et 976 | Jeudi 4 juin 2026 |
Le 1er février, encore cité en ligne, ne s'applique plus depuis la loi de finances pour 2022 (calendrier déclaratif LMNP 2026).
6. Envoyée au printemps 2026, votre option vaut pour vos loyers 2026
C'est le point sur lequel on se trompe le plus : l'option est prospective. Elle s'exerce dans les délais de la déclaration de l'année qui précède son effet : envoyée pendant que vous déclarez 2025, elle vaut pour 2026.
| Vous envoyez votre option… | …elle s'applique à | Première liasse à déposer |
|---|---|---|
| Au printemps 2026, avant l'échéance | vos revenus 2026 | printemps 2027 |
| Après l'échéance de 2026 | vos revenus 2027 au plus tôt | printemps 2028 |
| Création d'activité en 2026 | vos revenus 2026, année entière | printemps 2027 |
Votre comptabilité doit remonter au 1er janvier de l'année d'effet. Conservez dès cette date quittances, factures de travaux et de mobilier, tableaux d'emprunt, taxe foncière et appels de charges.
Première année d'activité : plus de douze mois, pas quinze jours. L'option s'exerce dans les délais de la déclaration « au titre de l'année de la première période d'activité » (art. 50-0, 4 du CGI) : commencer à louer en septembre 2026 laisse jusqu'au printemps 2027, pour une année 2026 entière. Avoir coché « micro-BIC » à l'immatriculation ne ferme pas cette porte.
7. Après l'option : six obligations, de la comptabilité à la première liasse
| Obligation | Quand | Si vous ne le faites pas |
|---|---|---|
| Comptabilité d'engagement — un loyer se rattache au mois qu'il couvre, une charge à sa facture, jamais au virement (comptabilité LMNP) | Dès le 1er janvier de l'année d'effet | Les charges du début d'année ne se reconstituent pas : perdues |
| Bilan d'ouverture — bien et mobilier inscrits à l'actif | À la date d'effet | Sans valeur d'entrée, aucun amortissement : l'option ne rapporte rien |
| Liasse 2031-SD et annexes 2033 — la déclaration de résultats de l'activité (la liasse 2031) | Au printemps qui suit l'année d'effet | Majoration de 10 %, portée à 40 % si la mise en demeure reste sans effet trente jours, plus 0,20 % d'intérêt mensuel |
| Télétransmission (EDI-TDFC) — le papier est irrecevable | Avec la liasse | 0,2 % des droits, minimum 60 € |
| Report sur la 2042-C-PRO : cases 5NA / 5OA / 5PA, déficit 5NY / 5OY / 5PY (millésime n° 11222*28) — remplir la 2042-C-PRO | Avec votre déclaration de revenus | Une case du micro-BIC annule l'option pour l'année — chiffré en section 8 |
| Moduler vos acomptes de prélèvement à la source | Dès que l'écart dépasse 5 % | Vous restez prélevé sur votre résultat micro-BIC : rien ne baisse tout seul |
Repère : un résultat meublé supporte 18,6 % de prélèvements sociaux, micro comme réel — 558 € sur 3 000 €, plus l'impôt sur le revenu. L'option change l'assiette, pas le taux.
Votre bilan d'ouverture, en chiffres
Le bilan d'ouverture fixe la valeur d'entrée du bien et du mobilier, dont découlent vos amortissements — la déduction annuelle d'une fraction du prix. Pour un bien inscrit à son prix de revient :
- Immeuble : 200 000 € de prix + 15 400 € de frais d'acquisition + 8 000 € d'honoraires d'agence = 223 400 €
- Terrain, non amortissable, estimé à 15 % : 223 400 × 15 % = 33 510 €, soit 189 890 € de bâti amortissable
- Mobilier sur factures : cuisine 6 800 € + électroménager 2 400 € + literie 1 300 € + salon 2 000 € = 12 500 €
- Total à l'actif d'ouverture : 223 400 + 12 500 = 235 900 € — la base de tous vos amortissements
Pour un bien déjà détenu — hérité ou reçu en donation compris —, la doctrine admet la valeur réelle au jour de l'entrée à l'actif (BOI-BIC-AMT-10-30-30-10, § 480). Composants et durées : notre guide de l'amortissement LMNP.
Le déficit se reporte dix ans, la comptabilité peut être allégée
- Un déficit de première année — vos charges dépassent vos loyers — n'est pas perdu : il s'impute sur vos seuls bénéfices de location meublée non professionnelle des dix années suivantes, case 5NY puis 5GA à 5GJ.
- Une comptabilité allégée existe : en cours d'année vous suivez seulement vos encaissements et vos paiements, le rattachement à leur date se fait en fin d'exercice, sur une case à cocher chaque année en tête de la 2031-SD.
Ni expert-comptable ni organisme de gestion agréé ne sont obligatoires. Un logiciel suffit, et son coût se déduit (nos tarifs).
Votre option envoyée, LMNP.AI prend la suite
Bilan d'ouverture, comptabilité d'engagement, liasse 2031 et 2033 transmise par voie électronique : tout est automatisé, à partir de 179 €/an.
8. Les trois erreurs qui annulent votre option
1. L'envoyer hors délai
Elle ne prend effet que l'année suivante, et le retard ne se rattrape pas par une réclamation, la demande écrite qui conteste un impôt établi.
2. L'adresser au mauvais service
Elle va au SIE, jamais au service des impôts des particuliers : mal aiguillée, elle peut être traitée après l'échéance.
3. Se tromper de case sur la 2042-C-PRO
La plus coûteuse, et la plus tardive : un an après l'envoi.
Ce que coûte une case fausse. Vous encaissez 12 000 € de loyers en 2026, votre liasse fait ressortir 1 500 € de résultat. Vous reportez les 12 000 € en case 5NI, celle du micro-BIC, au lieu du résultat en 5NA : l'abattement de 50 % du micro-BIC s'applique et vous êtes imposé sur 6 000 € au lieu de 1 500 €. À 48,6 % (tranche à 30 % plus 18,6 % de prélèvements sociaux), ces 4 500 € en trop coûtent 2 187 € — votre tranche à vous figure sur votre dernier avis d'imposition. La liasse était juste ; une case l'a effacée.
9. Reconduction tacite : rien à refaire chaque année
L'option « est valable un an et reconduite tacitement chaque année civile pour un an » (art. 50-0, 4 du CGI). Aucune démarche annuelle, aucune durée d'engagement : la validité de deux ans a disparu en 2016.
10. Revenir au micro-BIC : même service, autre délai
La sortie se notifie au même service, dans la même forme. Le délai, lui, change : l'option suit votre déclaration de revenus, la renonciation la déclaration de résultats (art. 50-0, 4 du CGI). Étant déjà au réel, vous déposez une liasse : votre échéance est celle de la 2031-SD, le 5 mai 2026, portée au 20 mai par le délai de téléprocédure. Les conséquences de ce retour — amortissements, déficits en report, revente — sont traitées dans renoncer à l'option et revenir au micro-BIC.
11. Vos sept gestes, dans l'ordre
- Vérifiez votre SIRET, ou obtenez-le (section 1) : pas de numéro actif, pas d'option.
- Vérifiez que vous relevez du micro-BIC : au-dessus du seuil, le réel s'applique seul.
- Repérez votre SIE sur votre avis de cotisation foncière.
- Recopiez le modèle (section 4) et datez son année d'application.
- Envoyez-la avant le 5 mai de l'année d'effet — celle de 2026 est passée, visez 2027 — par messagerie sécurisée ou en recommandé.
- Archivez la preuve d'envoi six ans.
- Ouvrez votre comptabilité au 1er janvier de l'année d'effet.
12. Pour aller plus loin
- Régime réel LMNP
- Micro-BIC ou réel
- Déclaration LMNP
- Charges déductibles
- Statut LMNP
- Réformes LMNP 2025-2026
Mise à jour : 21 août 2026. Sources : Légifrance — art. 50-0, 156, 170, 204 J, 206, 302 septies A ter A, 1649 quater B quater, 1727, 1728 et 1738 CGI ; L. 102 B LPF ; L. 136-6 et L. 136-8 CSS ; lois n° 2021-1900 (art. 7), n° 2024-1039 (art. 7), n° 2025-127 (art. 11), n° 2025-1403 (art. 12) ; décret n° 2026-562. BOFiP — BOI-BIC-DECLA-10-30 (§ 10 à 130), BOI-BIC-AMT-10-30-30-10 (§ 480), ACTU-2022-00062. CE 26/11/2018 n° 417628 et 14/11/2025 n° 495516. impots.gouv.fr (23/04/2026 et 17/07/2026) ; service-public.gouv.fr (F32744, 15/04/2026).
Guide informatif. En cas de doute, consultez un expert-comptable spécialisé.