Expert-comptable LMNP en Seine-Saint-Denis
Sur les 39 communes de Seine-Saint-Denis, toutes en zone tendue, 17 appliquent un encadrement du niveau des loyers : celles de Plaine Commune et d'Est Ensemble, dont Saint-Denis, Montreuil et Pantin.
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La location meublée en Seine-Saint-Denis en chiffres
Données publiques officielles, sources et dates en bas de page.
Communes en zone tendue
39 sur 39
100,0 % de la population du département
Prix médian des appartements
4 167 € / m²
55 129 ventes de 2021 à 2025
Prix médian des maisons
4 034 € / m²
20 971 ventes de 2021 à 2025
Plaine Commune et Est Ensemble : une grille de loyers pour les meublés
Les 39 communes du département, soit 1 704 316 habitants, figurent sur la liste « zone tendue ». Dix-sept d'entre elles appliquent en plus l'encadrement du niveau des loyers, dont les loyers de référence varient selon que la location est vide ou meublée. Sur le territoire de Plaine Commune, il vise les baux signés ou renouvelés depuis juin 2021 à Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse. Saint-Denis inclut depuis le 1er janvier 2025 l'ancienne commune de Pierrefitte-sur-Seine.
Sur celui d'Est Ensemble, l'encadrement court depuis décembre 2021 à Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville. Les deux expérimentations sont prévues jusqu'au 24 novembre 2026, sauf prorogation par le Parlement. À Aulnay-sous-Bois, Noisy-le-Grand ou Drancy, il n'y a pas de loyer de référence, mais le loyer d'un meublé reloué entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027 ne peut dépasser le dernier loyer appliqué, révisé selon l'IRL, sauf exceptions.
Location touristique à Est Ensemble et majorations votées par les communes
Est Ensemble fixe par règlement, en vigueur depuis le 8 juillet 2024, les conditions du changement d'usage dans ses neuf communes. Une résidence secondaire proposée à la location touristique exige une autorisation dès le premier jour de location. Hors Les Lilas, elle est accordée sans compensation, à titre personnel et pour trois ans ; aux Lilas, la compensation est exigée sur toute la commune. Pour Plaine Commune et les autres villes du département, renseignez-vous auprès de la mairie.
Seize communes majorent en 2026 la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, qui porte sur les logements meublés non affectés à l'habitation principale. Le taux atteint 60 % à Saint-Denis, par délibération du 25 septembre 2025, ainsi qu'à Montreuil, Pantin, Bobigny, Saint-Ouen-sur-Seine et Sevran ; il est de 50 % à Drancy et de 20 % à Aulnay-sous-Bois et Livry-Gargan.
Une médiane des maisons sous celle des appartements, des communes très écartées
Sur 2021-2025, la médiane départementale est de 4 167 €/m² pour les appartements et de 4 034 €/m² pour les maisons, sur 20 971 ventes de maisons. À Aulnay-sous-Bois, les maisons vendues (1 766) dépassent même les appartements (1 652). Les écarts entre communes sont nets : 6 383 €/m² à Montreuil et 6 192 €/m² à Pantin, contre 2 325 €/m² à Sevran.
L'indicateur de loyer d'annonce du 3e trimestre 2025 va de 18,2 €/m² à Sevran à 23,2 €/m² à Pantin, pour un appartement type de 52 m² loué vide, charges comprises. Ce n'est pas un loyer meublé et, dans les communes encadrées, il ne remplace pas la grille des loyers de référence.
Principales communes en Seine-Saint-Denis
Population, zonage, prix de vente et loyers de 20 communes du département, classées par population. Les communes en lien ont une page détaillée.
| Commune | Population | Zonage | Appartement (€/m²) | Maison (€/m²) | Loyer d'annonce (€/m²) |
|---|---|---|---|---|---|
| Saint-Denis | 149 077 | Zone tendue | 4 155 € | 3 957 € | 21,0 |
| Montreuil | 111 934 | Zone tendue | 6 383 € | 6 667 € | 22,9 |
| Aubervilliers | 88 365 | Zone tendue | 4 312 € | 4 601 € | 19,8 |
| Aulnay-sous-Bois | 87 599 | Zone tendue | 3 590 € | 3 816 € | 19,5 |
| Noisy-le-Grand | 72 978 | Zone tendue | 4 465 € | 4 700 € | 19,9 |
| Drancy | 72 390 | Zone tendue | 3 511 € | 4 044 € | 18,8 |
| Le Blanc-Mesnil | 62 376 | Zone tendue | 4 032 € | 4 016 € | 18,5 |
| Pantin | 61 929 | Zone tendue | 6 192 € | 7 482 € | 23,2 |
| Bobigny | 56 927 | Zone tendue | 4 121 € | 3 842 € | 19,8 |
| Épinay-sur-Seine | 52 833 | Zone tendue | 2 756 € | 3 664 € | 19,5 |
| Sevran | 52 535 | Zone tendue | 2 325 € | 3 373 € | 18,2 |
| Bondy | 50 595 | Zone tendue | 3 256 € | 3 698 € | 19,5 |
| Livry-Gargan | 47 228 | Zone tendue | 3 137 € | 3 750 € | 18,5 |
| Rosny-sous-Bois | 47 180 | Zone tendue | 3 900 € | 5 000 € | 20,6 |
| La Courneuve | 47 167 | Zone tendue | 3 030 € | 3 958 € | 19,0 |
| Noisy-le-Sec | 45 510 | Zone tendue | 3 726 € | 4 659 € | 19,0 |
| Bagnolet | 43 086 | Zone tendue | 5 594 € | 6 667 € | 22,6 |
| Gagny | 42 313 | Zone tendue | 3 469 € | 3 939 € | 18,6 |
| Villepinte | 41 470 | Zone tendue | 3 308 € | 3 205 € | 18,8 |
| Stains | 41 388 | Zone tendue | 2 946 € | 3 455 € | 19,0 |
Prix : médiane des ventes de 2021 à 2025 (données DVF), affichée à partir de 20 ventes. Loyer : indicateur de loyer d'annonce au 3e trimestre 2025 pour un appartement type de 52 m² loué vide, charges comprises, et non un loyer meublé ; * estimation calculée à l'échelle de l'intercommunalité ou d'un groupe de communes voisines, faute d'au moins 100 annonces dans la commune. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
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Questions fréquentes en Seine-Saint-Denis
Oui. Saint-Ouen-sur-Seine appartient à Plaine Commune, où l'encadrement du niveau des loyers s'applique sur tout le territoire aux baux signés ou renouvelés depuis juin 2021. Les loyers de référence y varient selon que la location est vide ou meublée, le nombre de pièces et l'époque de construction. À Plaine Commune, cette expérimentation est prévue jusqu'au 24 novembre 2026, sauf prorogation par le Parlement.
De Saint-Denis. Un arrêté du préfet de la Seine-Saint-Denis du 13 juin 2024 a créé la commune nouvelle de Saint-Denis en lieu et place de Saint-Denis et de Pierrefitte-sur-Seine, à compter du 1er janvier 2025. Le logement reste couvert par l'encadrement du niveau des loyers, mis en place sur l'intégralité du territoire de Plaine Commune : service-public.fr cite toujours Pierrefitte-sur-Seine parmi les communes concernées.
Oui, si ce n'est pas votre résidence principale. Le règlement d'Est Ensemble subordonne à compensation, sur l'ensemble de la commune des Lilas, l'autorisation de changement d'usage pour la location meublée de courte durée : il faut transformer en habitation un local d'un autre usage, de surface au moins équivalente, dans la même commune. Dans les huit autres communes d'Est Ensemble, l'autorisation de trois ans est délivrée sans compensation.
Sources
- INSEE, populations municipales 2023 en vigueur au 1er janvier 2026 (via geo.api.gouv.fr, COG 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Ministère de la Transition écologique, liste des communes selon le zonage TLV, après le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, consulté le 15 septembre 2026.
- Etalab, Statistiques DVF : prix médian au m² des ventes de 2021 à 2025 (10 semestres, mise à jour du 17 juillet 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Carte des loyers 2025 : estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (appartement type non meublé, charges comprises), consulté le 15 septembre 2026.
- Service-public.fr, fiche F1314 « Encadrement des loyers en zone tendue » (vérifiée le 1er août 2026), consulté le 15 septembre 2026.
- Décret n° 2020-1619 du 17 décembre 2020 fixant le périmètre du territoire de l'EPT Plaine Commune sur lequel est mis en place le dispositif d'encadrement des loyers, consulté le 15 septembre 2026.
- Décret n° 2021-688 du 28 mai 2021 fixant le périmètre du territoire de l'EPT Est Ensemble sur lequel est mis en place le dispositif d'encadrement des loyers, consulté le 15 septembre 2026.
- Arrêté du 13 juin 2024 portant création de la commune nouvelle de Saint-Denis (JORF du 1er janvier 2025), consulté le 15 septembre 2026.
- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, article 140 (version en vigueur depuis le 24 août 2022), consulté le 15 septembre 2026.
- Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l'évolution de certains loyers, modifié par le décret n° 2026-644, consulté le 15 septembre 2026.
- Est Ensemble, page « Meublé de tourisme », consulté le 15 septembre 2026.
- Est Ensemble, règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d'usage de locaux d'habitation (en vigueur le 8 juillet 2024), consulté le 15 septembre 2026.
- DGFiP, Délibérations de fiscalité directe locale des communes 2026 (hors taux), variable THSURTAXRSTAU (art. 1407 ter du CGI), consulté le 15 septembre 2026.
- DGFiP, note « Majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires 2026 » (juillet 2026), consulté le 15 septembre 2026.
Page mise à jour le 15 septembre 2026.
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