Mis à jour le 1er septembre 2026 — sources en fin d'article.
Location meublée de longue durée : la résidence principale du locataire commande le bail et l'impôt
Un meublé loué en longue durée est un logement que le locataire habite au moins huit mois par an : c'est sa résidence principale (article 2 de la loi du 6 juillet 1989). Ce seul fait décide du reste : bail d'un an reconduit tout seul, neuf mois pour un étudiant, un mois de préavis côté locataire, trois mois et un motif côté bailleur, dépôt plafonné à deux mois de loyer.
Il décide aussi de votre impôt. Vos loyers ne sont pas des revenus fonciers mais des BIC — bénéfices industriels et commerciaux, la catégorie fiscale des commerçants : la moitié du loyer effacée d'office, la case 5NI, 18,6 % de prélèvements sociaux, en plus de l'impôt sur le revenu.
« Longue durée » ressemble à une durée écrite au contrat : ce n'en est pas une. Un bail étudiant de neuf mois en relève ; une chambre louée quatre mois à qui garde son domicile ailleurs, non. Le cadre d'ensemble est dans le pilier location meublée, le contrat dans le bail meublé, le comparatif chiffré dans saisonnier ou longue durée.
Rédigé par Quentin Hagnéré
Expert en gestion de patrimoine — Fondateur de LMNP.AI et Hagnéré Patrimoine. CIF, COA, COBSP. Chaque article cité est relu au texte en vigueur sur Légifrance.
1. « Longue durée » ne se lit pas dans le contrat, elle se lit dans l'usage du logement
L'article 25-3, alinéa 1er de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pose sa condition d'entrée : ses règles « sont d'ordre public » — aucun contrat n'y déroge, même signé des deux côtés — et s'appliquent dès que le logement est « la résidence principale du locataire au sens de l'article 2 », c'est-à-dire « occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure ».
Deux conséquences :
- La durée écrite au bail ne décide de rien : six mois signés à quelqu'un qui garde son foyer ailleurs, c'est hors du régime — bail mobilité si ses conditions sont réunies, sinon bail de code civil.
- Une absence professionnelle ne fait rien perdre : un locataire détaché sept mois par an garde sa résidence principale chez vous.
Ce que coûte la méprise. Studio à 720 € loué sous un « bail de code civil » alors que le locataire y habite à l'année : trois mois de dépôt encaissés, 2 160 €, quand l'article 25-6 plafonne à deux mois de loyer en principal. Les 720 € de trop sont à restituer. Et au départ du locataire, un dépôt rendu hors délai est majoré de 10 % du loyer mensuel par mois commencé — 72 € ici (article 22).
2. Un an reconduit tout seul, neuf mois pour un étudiant, un mois pour partir, trois mois pour reprendre
La durée (article 25-7). Bail écrit, conforme au modèle fixé par décret, un an au minimum. Sans congé donné dans les formes, il est reconduit tacitement à l'échéance : il repart pour un an sans que personne signe quoi que ce soit. Une seule variante, neuf mois pour un étudiant — et ce bail-là ne se reconduit pas, il s'éteint seul. Le contrat type meublé change au 1er octobre 2026 : le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 ne vaut que pour les baux conclus ou renouvelés à compter de cette date. Les baux en cours restent sur l'ancien modèle.
Le congé (article 25-8). Le locataire part quand il veut, sans se justifier, en prévenant un mois à l'avance. Vous, non : seulement au terme, avec trois mois de préavis et un motif — y habiter ou y installer un proche, vendre, ou un manquement du locataire (le « motif légitime et sérieux » de la loi) —, notifié par recommandé ou par commissaire de justice, l'ancien huissier. Un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes ne part pas sans qu'on lui propose un autre logement. Un congé donné sur un faux motif coûte 6 000 €, 30 000 € pour une société. Voir préavis et congé du bailleur.
Sur un calendrier. Bail signé le 1er septembre 2026 : terme le 31 août 2027, congé reçu — reçu, pas posté — au plus tard le 31 mai 2027. Un jour de retard, le bail repart jusqu'au 31 août 2028 : un an de perdu.
3. Le chaînon de l'article 25-3 : ce que la loi du bail vide ne vous impose pas
La loi du 6 juillet 1989 a deux étages : le titre Ier pour la location vide, le titre Ier bis pour le meublé. Le second ne recopie pas le premier : il énumère ceux de ses articles applicables au meublé, liste fermée.
« Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés. »
— Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-3, alinéa 2
Avant d'appliquer au meublé une règle lue sur une page de location vide, cherchez son numéro dans cette liste : absent, il ne vous concerne pas. Les deux manques les plus lourds :
| Article absent | En location vide | En meublé de longue durée |
|---|---|---|
| 14 et 14-1 — décès du locataire, abandon du domicile | Bail transféré à une liste fermée de proches ; à défaut, résilié de plein droit | Droit commun : le bail « n'est point résolu par la mort […] du preneur » (art. 1742 du code civil), il continue avec les héritiers |
| 15 — congé du bailleur | Six mois de préavis, et le congé pour vente vaut offre de vente au locataire — le droit de préemption, une priorité d'achat | Article 25-8 : trois mois, et aucune priorité d'achat : vous vendez à qui vous voulez |
Deux garde-fous : l'article 25-9, hors liste, étend malgré tout au meublé la révision annuelle du loyer et le gel des loyers classés F ou G au DPE ; et les articles 17, 18 et 8-1 figurent dans la liste — encadrement des loyers et colocation s'appliquent.
4. Deux mois de dépôt, des charges au forfait ou au réel, un inventaire annexé
Trois règles n'existent que dans le titre Ier bis.
Le dépôt de garantie : deux mois, pas trois. Article 25-6 : il « est limité à deux mois de loyer en principal » — le loyer seul, charges exclues. Pour 640 € de loyer et 60 € de charges : 1 280 €, pas 1 400 € (dépôt de garantie).
Les charges : au réel ou au forfait (article 25-10). Le meublé est le seul bail à offrir ce choix, figé à la signature : soit des provisions, avance mensuelle régularisée chaque année sur les dépenses réelles (article 23) ; soit un forfait versé avec le loyer, qui « ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure » ni « être manifestement disproportionné ».
Le forfait est un pari sans retour. 45 € par mois au bail, 62 € réellement récupérables : les 17 € d'écart restent à votre charge, 204 € par an, 612 € sur trois ans.
L'inventaire du mobilier (article 25-5). Inventaire et état détaillé du mobilier s'établissent « lors de la remise et de la restitution des clés », contradictoirement, signés des deux parties et annexés au bail. L'article n'y attache aucune sanction : ce qui fait le meublé, c'est le mobilier lui-même, « en nombre et en qualité suffisants » (article 25-4), selon les onze catégories du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, de la literie aux ustensiles de cuisine (équipements obligatoires, inventaire). Le risque est probatoire : c'est au bailleur de prouver que le logement était meublé, et sans inventaire il doit y arriver autrement, par constat de commissaire de justice, photos datées ou témoignages. S'il échoue, le juge rend au bail sa qualification réelle et bascule dans le titre Ier : trois ans pour un bailleur personne physique, six pour une personne morale (article 10), au lieu d'un. L'état des lieux de l'article 3-2 reste dû en plus.
5. Vos loyers sont des BIC : 50 % d'abattement, un seuil qui change d'année en année, case 5NI
Les loyers d'un meublé ne sont pas des revenus fonciers : ce sont des bénéfices industriels et commerciaux (article 35, I, 5° bis du CGI), même sans le moindre service. Le régime d'ensemble est dans la fiscalité LMNP.
L'abattement est de 50 %. Un abattement, c'est une part du loyer que le fisc efface d'office, sans facture ni justificatif : sur 10 000 € encaissés, vous n'en déclarez que 5 000. Minimum 305 € (article 50-0 du CGI). Ce régime, le micro-BIC, s'applique tout seul tant que vos recettes restent sous un plafond — lequel change selon l'année où vous encaissez.
| Recettes de l'année | Plafond du micro-BIC | Abattement |
|---|---|---|
| Recettes 2025, déclarées en 2026 | 77 700 € | 50 % |
| Recettes 2026, déclarées en 2027 | 83 600 € | 50 % |
Les deux chiffres semblent se contredire : chacun vaut pour son année. Encaissez 80 000 € et vous dépassez le plafond des recettes 2025, pas celui des recettes 2026. La bascule n'est pas immédiate pour autant : on quitte le micro-BIC quand le seuil a été franchi l'année civile précédente et l'avant-dernière (article 50-0, 1). Au-delà, c'est le régime réel : vous déduisez vos charges réelles et l'amortissement, l'usure comptable du logement retirée du loyer imposable sans rien débourser (passer au réel, amortissement LMNP).
La case est la 5NI de la 2042-C-PRO, « Autres locations meublées » : vous y portez le loyer encaissé, brut, l'abattement étant appliqué par l'administration. Au réel, bénéfice en 5NA, déficit en 5NY (micro-BIC, déclaration LMNP).
Les prélèvements sociaux sont à 18,6 %, et non 17,2 %, depuis les revenus 2025 : la LFSS 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, article 12) a porté la CSG du patrimoine de 9,2 à 10,6 %, et le résultat d'une location meublée (f du I de l'article L. 136-6 du code de la sécurité sociale) n'est pas dans la courte liste restée à 17,2 % : la location vide, les plus-values immobilières des particuliers et quelques produits d'épargne.
Un T2 loué 720 € par mois, soit 8 640 € de loyers 2026. Abattement de 50 % : vous êtes imposé sur 4 320 €. Tranche d'impôt à 30 % — le taux qui frappe vos derniers euros gagnés — : 1 296 € d'impôt, plus 4 320 × 18,6 % = 803,52 € de prélèvements sociaux. Sortie de caisse 2 099,52 €, soit 24,3 % du loyer encaissé. Un décalage joue ensuite en votre faveur : sur les 10,6 points de CSG, 6,8 points se déduisent du revenu imposable de l'année de leur paiement (article 154 quinquies, II du CGI, qui vise le f du I de l'article L. 136-6 du code de la sécurité sociale). Soit 4 320 × 6,8 % = 293,76 € retirés du revenu global, 88 € rendus à 30 %. Charge réelle 2 011 €, soit 23,3 % du loyer encaissé.
6. Ce que la longue durée vous épargne : ni mairie, ni taxe de séjour, ni cotisations d'indépendant
Trois obligations qui pèsent sur la courte durée ne vous concernent pas.
- Aucun enregistrement en mairie : l'article L. 324-1-1 du code du tourisme ne vise que le meublé de tourisme, loué « à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile ». Votre locataire, lui, y élit domicile.
- Aucune taxe de séjour, aucun changement d'usage à faire autoriser, aucun plafond de 120 jours.
- Aucune affiliation à la SSI, la sécurité sociale des indépendants, dont les cotisations s'ajouteraient aux prélèvements sociaux. Trois régimes sociaux, pas deux : la longue durée non professionnelle s'arrête à 18,6 % ; la courte durée bascule à la SSI dès 23 000 € de recettes, même sans être professionnel (article L. 611-1, 6° du code de la sécurité sociale) ; le professionnel, toujours (LMP ou LMNP, URSSAF en saisonnier).
Une formalité reste due, et elle est datée : déclarez votre activité au guichet des formalités des entreprises, le portail unique des déclarations d'activité, dans les 15 jours qui suivent le premier jour de location (article R. 123-239 du code de commerce). L'immatriculation se fait au registre national des entreprises, pas au registre du commerce : la location meublée reste une activité civile, vous n'êtes pas commerçant. En retour, un SIRET, le numéro de loueur que la déclaration de revenus vous demandera.
Les gestes, dans l'ordre
- Inventaire et état des lieux à la remise des clés.
- Dépôt limité à deux mois de loyer hors charges.
- Déclaration d'activité sous 15 jours à compter du premier jour de location, pour le SIRET.
- Case 5NI au printemps suivant.
- Congé motivé reçu trois mois avant le terme.
7. Pour aller plus loin
Mise à jour : 1er septembre 2026. Articles 2, 10, 22, 25-3 à 25-10 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 lus au texte sur Légifrance, version en vigueur au 1er septembre 2026 (article 25-3 dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er janvier 2023, loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, art. 236 ; article 25-8 depuis le 29 juillet 2023, loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, art. 8) ; article 15 de la même loi pour le congé pour vente valant offre de vente au locataire ; article 1742 du code civil ; décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier ; Cass. 3e civ., 16 mars 2017, n° 16-12.229, qui apprécie le caractère meublé au mobilier effectivement présent et non à l'inventaire ; décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifiant les annexes 1 et 2 du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 (contrats types), son article 1er entrant en vigueur le 1er octobre 2026 et s'appliquant aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date (art. 3) ; CGI, articles 35, I, 5° bis, 50-0 (seuils actualisés par le décret n° 2026-562 du 29 juin 2026) et 154 quinquies, II (CSG déductible à hauteur de 6,8 points) ; CSS, articles L. 136-6, L. 136-8 et L. 611-1, 6° ; LFSS 2026, loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, article 12 ; code du tourisme, article L. 324-1-1 ; code de commerce, articles L. 123-36 et R. 123-239 (décret n° 2022-1014 du 19 juillet 2022, en vigueur depuis le 1er janvier 2023). Fiche service-public.gouv.fr F32744 « Impôt sur le revenu — Revenus d'une location meublée » ; impots.gouv.fr — location meublée ; imprimé DGFiP 2042-C-PRO n° 11222*28 (revenus 2025).
Guide informatif. Les seuils et les cases valent pour l'année de recettes indiquée : ils changent d'une campagne à l'autre.
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