Tableau complet des amortissements LMNP par composant 2026

Vous etes au régime réel LMNP et vous butez sur la question qui revient toujours : combien je peux amortir chaque année, et comment je repartis la valeur de mon bien entre les composants ? Les articles du web donnent 10 réponses differentes, les durées varient du simple au triple, et personne ne vous donne le tableau complet avec les chiffres exacts.

Ce guide rassemble pour la première fois l'intégralité des durées d'amortissement LMNP par composant, les repartitions appartement vs maison, les coefficients d'etat, la valeur terrain, les ARD, l'impact de la réforme LF 2025, et un exemple chiffre complet sur un bien a 200 000 EUR. Tableau de référence, sources officielles, coherent avec les méthodes LMNP.AI utilisées par plus de 6 500 bailleurs actifs. La référence unique.

1. Pourquoi amortir par composants ?

L'amortissement, c'est la charge comptable qui représente l'usure et l'obsolescence de votre bien dans le temps. Au régime réel LMNP, il est votre arme fiscale la plus puissante : il permet de reduire votre bénéfice imposable a zero pendant 10 a 20 ans, sans decaisser un centime.

Mais attention, on n'amortit pas un immeuble comme une voiture. Depuis le Plan Comptable Général article 311-2 (obligatoire depuis 2005), la méthode par composants s'impose : chaque élément du bien (gros oeuvre, toiture, reseaux, aménagements, mobilier) a une durée de vie propre, donc une durée d'amortissement propre. Un immeuble, un seul total a amortir sur 25-30 ans, n'existe plus juridiquement.

Bon a savoir : la méthode par composants est plus favorable qu'un amortissement global, car les composants a courte durée (aménagements 15 ans, reseaux 30 ans, mobilier 7 ans) s'amortissent plus vite qu'une moyenne. Resultat : un amortissement annuel plus élevé dans les 15 premières années, soit une défiscalisation plus forte quand vous remboursez votre crédit.

La méthode repose sur trois étapes : (1) isoler la valeur du terrain, qui ne s'amortit jamais, (2) repartir le reste entre les 5 composants bati selon des pourcentages standards, (3) amortir chaque composant sur sa durée propre avec eventuellement un coefficient d'etat pour les biens anciens.

2. Le tableau complet de référence

Voici les durées d'amortissement LMNP utilisées par LMNP.AI sur plus de 6 500 bailleurs actifs, coherentes avec la doctrine BOFiP et les pratiques fiscales validees (BOI-BIC-AMT-10-40). C'est le tableau qu'il vous faut.

Concrètement, la somme des 4 composants (gros oeuvre + reseaux + etancheite + aménagements) fait toujours 100 % de la base hors terrain et hors toiture. La toiture se calcule separement au forfait de 200 EUR/m2 habitable, divise par le nombre d'etages dans un immeuble en copropriété. Le mobilier s'amortit sur un inventaire séparé selon les factures réelles.

3. Calcul pas a pas sur un bien a 200 000 EUR

Voici le calcul concret pour un appartement de 70 m2 habitable dans un immeuble de 4 etages, acheté 200 000 EUR neuf, avec 15 % de terrain.

4. La valeur du terrain (non amortissable)

Avant toute chose, vous devez isoler la valeur du terrain dans le prix global d'acquisition. Le terrain ne se deprecie jamais — il ne peut donc pas être amorti. La DGFiP est attentive a cette repartition et peut redresser si la valeur terrain est sous-évaluée.

Concrètement, la valeur du terrain doit être documentable en cas de controle. Trois méthodes acceptables : avis d'un notaire sur la valeur foncier au m2, extraction des bases DVF (etalab.gouv.fr) pour des transactions similaires, ou application d'un pourcentage standard par zone. Ne jamais mettre 0 % de terrain sur un bien urbain — c'est un signal rouge pour l'administration fiscale.

5. Composant 1 — Gros oeuvre (80 ans)

Le gros oeuvre, c'est la structure même de votre bien : fondations, murs porteurs, dalles, structure beton ou pierre, charpente. C'est la partie qui dure le plus longtemps et qui représente la plus grosse part de la valeur du bati.

Durée d'amortissement : 80 ans pour un bien neuf (taux annuel 1,25 %). Cette durée varie selon l'age du bien au moment de l'acquisition :

Repartition : 35 % de la base amortissable pour un appartement, 45 % pour une maison (plus de fondations et de murs porteurs par m2 habitable). Pour aller plus loin, consultez notre guide détaillé amortissement gros oeuvre.

6. Composant 2 — Toiture (35 ans, forfait 200 EUR/m2)

La toiture est le seul composant qui ne se calcule pas en pourcentage. LMNP.AI utilisé un forfait de 200 EUR/m2 habitable, divise par le nombre d'etages en copropriété (car la toiture est partagee entre tous les copropdietaires des derniers etages).

Durée d'amortissement : 35 ans (taux annuel 2,86 %). Exemples :

La toiture inclut : charpente couverture, tuiles/ardoises/zinc, zinguerie, gouttieres, lucarnes et velux, etancheite de toiture. Pour approfondir, voir notre guide complet amortissement toiture.

7. Composant 3 — Reseaux techniques (30 ans)

Les reseaux techniques regroupent tous les systèmes actifs du bien : électricité, plomberie, chauffage, gaz, VMC, climatisation, ascenseur. Ils s'amortissent sur 30 ans (taux annuel 3,33 %) et représentent 20 % de la base pour un appartement, 15 % pour une maison.

Elements inclus :

Les radiateurs mobiles sur prise ne sont pas dans les reseaux techniques : ils relevent du mobilier (durée 5-10 ans). Pour le détail des reseaux et travaux de rénovation, consultez notre guide reseaux techniques.

8. Composant 4 — Etancheite et facade (15 ans)

L'etancheite et la facade constituent l'enveloppe exterieure du bien, a l'exception de la toiture : menuiseries exterieures, enduits de facade, ravalement. Durée d'amortissement 15 ans (taux annuel 6,67 %), soit 10 % de la base amortissable pour appartement comme maison.

Elements inclus : fenetres, portes exterieures, volets battants ou roulants, enduits et crepis de facade, ravalement (travaux).

La courte durée de 15 ans s'explique par l'exposition aux intemperies et les travaux de rafraichissement plus fréquents. Le ravalement est amortissable sur la même durée. Pour plus de détails, voir notre guide etancheite et facade.

9. Composant 5 — Amenagements interieurs (15 ans)

C'est le composant le plus lourd après le gros oeuvre : 35 % de la base pour un appartement, 30 % pour une maison. Il amortit tout ce qui est interieur et non structurel : cloisons non porteuses, revetements de sol (parquet, carrelage), peinture, faience, cuisine equipee intégrée, salle de bain avec sanitaires fixes, placards integres.

Durée d'amortissement : 15 ans (taux annuel 6,67 %). Cette durée courte avec un gros poids donne un amortissement annuel très significatif : sur un bien a 200 000 EUR, c'est environ 3 900 EUR/an qui s'ajoutent aux autres composants.

Bon a savoir : les aménagements interieurs se renouvellent régulièrement (refection cuisine, salle de bain, parquet). Chaque travaux engendre une nouvelle ligne d'amortissement sur 15 ans, venant en remplacement ou en ajout. Garder toutes les factures au nom du LMNP pour la déductibilité. Voir notre guide aménagements interieurs.

10. Composant 6 — Mobilier (5-10 ans)

Le mobilier est amortissable separement du bati, sur inventaire. Durée d'amortissement de 5 a 10 ans selon la nature des biens. LMNP.AI utilisé par défaut 7 ans (taux annuel 14,3 %), coherent avec la durée de renouvellement usuelle du mobilier locatif.

Règle des 500 EUR HT (tolérance BOI-BIC-CHG-20-20-20) : tout meuble dont le prix d'achat unitaire dépasse 500 EUR HT doit être amorti sur sa durée de vie. En dessous, il est directement déductible en charges l'année d'achat. Un canapé à 450 EUR HT passe en charges, un canapé à 800 EUR HT est amorti sur 7 ans.

11. Les coefficients d'etat (neuf/bon/moyen/mauvais)

Pour les biens anciens ou rehabilites, LMNP.AI appliqué quatre coefficients d'etat uniformes sur tous les composants. Ils permettent d'ajuster la durée d'amortissement a la realite du bien.

Concrètement, un appartement haussmannien en etat moyen aura un gros oeuvre amorti sur 40 ans (80 x 0,50), ce qui double le taux d'amortissement annuel par rapport au neuf. Les biens anciens rehabilites profitent donc d'un amortissement plus rapide et d'une défiscalisation plus forte a court terme. Pour optimiser ces durées, consultez notre guide d'optimisation des amortissements.

12. Appartement vs maison : repartitions differentes

La repartition des composants differe selon le type de bien. Ce n'est pas une option : c'est la realite physique du bati.

Concrètement, une maison a un gros oeuvre qui pese 10 points de plus qu'un appartement (plus de fondations et de murs porteurs par m2), ce qui réduit la part des aménagements interieurs. Le total fait toujours 100 % de la base hors terrain et hors toiture.

13. ARD : la règle spécifique LMNP (art. 39 C CGI)

C'est le mecanisme central du régime réel LMNP — et c'est souvent le plus mal compris. En LMNP, les amortissements ne peuvent pas créer ou augmenter un déficit (art. 39 C du Code général des impôts). Mais ils ne sont pas perdus pour autant.

Les amortissements qui depassent le bénéfice imposable sont stockes en ARD (Amortissements Reputes Differes), en report ILLIMITE dans le temps. Vous pouvez les utiliser sur les bénéfices des années suivantes, aussi longtemps que nécessaire.

Exemple concret : bénéfice avant amortissement 8 000 EUR, amortissement calcule 12 000 EUR. Amortissement utilisé cette année : 8 000 EUR (résultat ramene a 0). ARD reporte : 4 000 EUR. Si l'année suivante le bénéfice est 10 000 EUR avec 11 000 EUR d'amortissement, l'ARD peut combler le gap restant.

Distinction importante : le déficit BIC reportable (seulement 10 ans) ne concerne que les charges, pas les amortissements. Les amortissements en ARD sont reportables SANS LIMITE. C'est ce qui rend le régime réel LMNP si puissant pour neutraliser l'IR sur 15-20 ans.

14. Impact réforme LF 2025 sur amortissements

La loi de finances 2025 (art. 84, loi n° 2025-127 du 14 février 2025) ne modifie pas le calcul des amortissements pratiques pendant la détention. Elle modifie uniquement leur traitement lors de la revente du bien.

Alerte réforme : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la détention sont réintégrés dans le calcul de la plus-value LMNP (nouvel art. 150 VB bis du CGI). Concrètement, le prix d'acquisition est minore du montant des amortissements pratiques, ce qui augmente la plus-value imposable a la revente de 15 a 25 %.

Exception critique : les résidences services gérées (etudiantes, seniors, EHPAD, tourisme classe, affaires) restent exonerees de cette réintégration. C'est devenu un avantage fiscal decisif depuis 2025 — voir notre guide comparatif des 11 typologies LMNP 2026 pour les implications sur le choix du bien.

Pour les biens classiques (studio, T2, colocation, Airbnb), la stratégie a evoluer : conserver jusqu'a 22-30 ans pour bénéficier des abattements pour durée de détention, ou anticiper une cession avant que les amortissements cumules ne deviennent trop importants. Voir notre guide plus-value LMNP réforme 2025.

15. Les 10 erreurs a éviter dans l'amortissement LMNP

16. Checklist du plan d'amortissement parfait

Mise a jour : avril 2026. Sources : Code général des impôts (art. 39-1-2°, 39 C, 150 VB bis, 155 IV, 22 annexe II), Plan Comptable Général (art. 311-2), BOFiP (BOI-BIC-AMT-10-20 valeur terrain, BOI-BIC-AMT-10-40 durées d'usage), Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (loi de finances 2025, art. 84 réintégration amortissements plus-value LMNP), Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur), Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, normes techniques NF C 15-100 (électricité) et DTU 60.1 (plomberie), bases DVF (etalab.gouv.fr), Legifrance, impots.gouv.fr, méthode LMNP.AI appliquée sur plus de 6 500 bailleurs actifs.

Ce guide est fourni a titre informatif. Les durées et repartitions indiquees sont des références pratiques coherentes avec la doctrine fiscale BOFiP, mais chaque situation patrimoniale etant spécifique, consultez un expert-comptable specialise LMNP ou utilisez un logiciel valide comme LMNP.AI pour la génération automatisee du plan d'amortissement.