Tableau complet des amortissements LMNP par composant 2026

Vous êtes au régime réel LMNP et vous butez sur la répartition par composants ? Ce guide donne le tableau complet des durées (gros œuvre 80 ans, toiture 35 ans, mobilier 5-10 ans), un exemple chiffré sur un bien à 200 000 € qui dégage 7 933 €/an d'amortissement déductible, et prouve pourquoi la méthode globale fait perdre jusqu'à 18 % de défiscalisation. Méthodologie LMNP.AI (179 €/an, 6 500 bailleurs actifs).

1. Pourquoi amortir par composants ?

L'amortissement, c'est la charge comptable qui représente l'usure et l'obsolescence de votre bien dans le temps. Au régime réel LMNP, il est votre arme fiscale la plus puissante : il permet de reduire votre bénéfice imposable a zero pendant 10 a 20 ans, sans decaisser un centime.

Mais attention, on n'amortit pas un immeuble comme une voiture. Depuis le Règlement ANC n° 2014-03 (article 214-13 du PCG, obligatoire depuis 2005), la méthode par composants s'impose : chaque élément du bien (gros oeuvre, toiture, reseaux, aménagements, mobilier) a une durée de vie propre, donc une durée d'amortissement propre. Un immeuble, un seul total a amortir sur 25-30 ans, n'existe plus juridiquement.

Bon a savoir : la méthode par composants est plus favorable qu'un amortissement global, car les composants a courte durée (aménagements 15 ans, reseaux 30 ans, mobilier 7 ans) s'amortissent plus vite qu'une moyenne. Resultat : un amortissement annuel plus élevé dans les 15 premières années, soit une défiscalisation plus forte quand vous remboursez votre crédit.

La méthode repose sur trois étapes : (1) isoler la valeur du terrain, qui ne s'amortit jamais, (2) repartir le reste entre les 5 composants bati selon des pourcentages standards, (3) amortir chaque composant sur sa durée propre avec eventuellement un coefficient d'etat pour les biens anciens.

2. Quel est le tableau complet de référence des amortissements LMNP ?

Voici les durées d'amortissement LMNP utilisées par LMNP.AI sur plus de 6 500 bailleurs actifs, coherentes avec la doctrine BOFiP et les pratiques fiscales validees (BOI-BIC-AMT-10-40). C'est le tableau qu'il vous faut.

Concrètement, la somme des 4 composants (gros oeuvre + reseaux + etancheite + aménagements) fait toujours 100 % de la base hors terrain et hors toiture. La toiture se calcule separement au forfait de 200 EUR/m2 habitable, divise par le nombre d'etages dans un immeuble en copropriété. Le mobilier s'amortit sur un inventaire séparé selon les factures réelles.

3. Comment calculer l'amortissement pas à pas sur un bien à 200 000 € ?

Voici le calcul concret pour un appartement de 70 m2 habitable dans un immeuble de 4 etages, acheté 200 000 EUR neuf, avec 15 % de terrain.

4. Comment isoler la valeur du terrain non amortissable ?

Avant toute chose, vous devez isoler la valeur du terrain dans le prix global d'acquisition. Le terrain ne se deprecie jamais — il ne peut donc pas être amorti. La DGFiP est attentive a cette repartition et peut redresser si la valeur terrain est sous-évaluée.

Concrètement, la valeur du terrain doit être documentable en cas de controle. Trois méthodes acceptables : avis d'un notaire sur la valeur foncier au m2, extraction des bases DVF (etalab.gouv.fr) pour des transactions similaires, ou application d'un pourcentage standard par zone. Ne jamais mettre 0 % de terrain sur un bien urbain — c'est un signal rouge pour l'administration fiscale.

5. Composant 1 — Gros oeuvre (80 ans)

Le gros oeuvre, c'est la structure même de votre bien : fondations, murs porteurs, dalles, structure beton ou pierre, charpente. C'est la partie qui dure le plus longtemps et qui représente la plus grosse part de la valeur du bati.

Durée d'amortissement : 80 ans pour un bien neuf (taux annuel 1,25 %). Cette durée varie selon l'age du bien au moment de l'acquisition :

Repartition : 35 % de la base amortissable pour un appartement, 45 % pour une maison (plus de fondations et de murs porteurs par m2 habitable). Pour aller plus loin, consultez notre guide détaillé amortissement gros oeuvre.

6. Comment amortir la toiture avec le forfait 200 €/m² ?

La toiture est le seul composant qui ne se calcule pas en pourcentage. LMNP.AI utilisé un forfait de 200 EUR/m2 habitable, divise par le nombre d'etages en copropriété (car la toiture est partagee entre tous les copropdietaires des derniers etages).

Durée d'amortissement : 35 ans (taux annuel 2,86 %). Exemples :

La toiture inclut : charpente couverture, tuiles/ardoises/zinc, zinguerie, gouttieres, lucarnes et velux, etancheite de toiture. Pour approfondir, voir notre guide complet amortissement toiture.

7. Composant 3 — Reseaux techniques (30 ans)

Les reseaux techniques regroupent tous les systèmes actifs du bien : électricité, plomberie, chauffage, gaz, VMC, climatisation, ascenseur. Ils s'amortissent sur 30 ans (taux annuel 3,33 %) et représentent 20 % de la base pour un appartement, 15 % pour une maison.

Elements inclus :

Les radiateurs mobiles sur prise ne sont pas dans les reseaux techniques : ils relevent du mobilier (durée 5-10 ans). Pour le détail des reseaux et travaux de rénovation, consultez notre guide reseaux techniques.

8. Composant 4 — Etancheite et facade (15 ans)

L'etancheite et la facade constituent l'enveloppe exterieure du bien, a l'exception de la toiture : menuiseries exterieures, enduits de facade, ravalement. Durée d'amortissement 15 ans (taux annuel 6,67 %), soit 10 % de la base amortissable pour appartement comme maison.

Elements inclus : fenetres, portes exterieures, volets battants ou roulants, enduits et crepis de facade, ravalement (travaux).

La courte durée de 15 ans s'explique par l'exposition aux intemperies et les travaux de rafraichissement plus fréquents. Le ravalement est amortissable sur la même durée. Pour plus de détails, voir notre guide etancheite et facade.

9. Composant 5 — Amenagements interieurs (15 ans)

C'est le composant le plus lourd après le gros oeuvre : 35 % de la base pour un appartement, 30 % pour une maison. Il amortit tout ce qui est interieur et non structurel : cloisons non porteuses, revetements de sol (parquet, carrelage), peinture, faience, cuisine equipee intégrée, salle de bain avec sanitaires fixes, placards integres.

Durée d'amortissement : 15 ans (taux annuel 6,67 %). Cette durée courte avec un gros poids donne un amortissement annuel très significatif : sur un bien a 200 000 EUR, c'est environ 3 900 EUR/an qui s'ajoutent aux autres composants.

Bon a savoir : les aménagements interieurs se renouvellent régulièrement (refection cuisine, salle de bain, parquet). Chaque travaux engendre une nouvelle ligne d'amortissement sur 15 ans, venant en remplacement ou en ajout. Garder toutes les factures au nom du LMNP pour la déductibilité. Voir notre guide aménagements interieurs.

10. Composant 6 — Mobilier (5-10 ans)

Le mobilier est amortissable separement du bati, sur inventaire. Durée d'amortissement de 5 a 10 ans selon la nature des biens. LMNP.AI utilisé par défaut 7 ans (taux annuel 14,3 %), coherent avec la durée de renouvellement usuelle du mobilier locatif.

Règle des 500 EUR HT (tolérance BOI-BIC-CHG-20-30-10) : tout meuble dont le prix d'achat unitaire dépasse 500 EUR HT doit être amorti sur sa durée de vie. En dessous, il est directement déductible en charges l'année d'achat. Un canapé à 450 EUR HT passe en charges, un canapé à 800 EUR HT est amorti sur 7 ans.

11. Comment appliquer les coefficients d'état (neuf, bon, moyen, mauvais) ?

Pour les biens anciens ou rehabilites, LMNP.AI appliqué quatre coefficients d'etat uniformes sur tous les composants. Ils permettent d'ajuster la durée d'amortissement a la realite du bien.

Concrètement, un appartement haussmannien en etat moyen aura un gros oeuvre amorti sur 40 ans (80 x 0,50), ce qui double le taux d'amortissement annuel par rapport au neuf. Les biens anciens rehabilites profitent donc d'un amortissement plus rapide et d'une défiscalisation plus forte a court terme. Pour optimiser ces durées, consultez notre guide d'optimisation des amortissements.

12. Quelles répartitions pour un appartement et une maison ?

La repartition des composants differe selon le type de bien. Ce n'est pas une option : c'est la realite physique du bati.

Concrètement, une maison a un gros oeuvre qui pese 10 points de plus qu'un appartement (plus de fondations et de murs porteurs par m2), ce qui réduit la part des aménagements interieurs. Le total fait toujours 100 % de la base hors terrain et hors toiture.

13. Qu'est-ce qu'un ARD et comment fonctionne le plafonnement (art. 39 C CGI) ?

C'est le mécanisme central du régime réel LMNP — et c'est souvent le plus mal compris. En location meublée (LMNP comme LMP), les amortissements ne peuvent pas créer ou augmenter un déficit (art. 39 C du Code général des impôts, applicable aux deux statuts). Mais ils ne sont pas perdus pour autant.

Les amortissements qui depassent le bénéfice imposable sont stockes en ARD (Amortissements Reputes Differes), en report ILLIMITE dans le temps. Vous pouvez les utiliser sur les bénéfices des années suivantes, aussi longtemps que nécessaire.

Exemple concret : bénéfice avant amortissement 8 000 EUR, amortissement calcule 12 000 EUR. Amortissement utilisé cette année : 8 000 EUR (résultat ramene a 0). ARD reporte : 4 000 EUR. Si l'année suivante le bénéfice est 10 000 EUR avec 11 000 EUR d'amortissement, l'ARD peut combler le gap restant.

Distinction importante : le déficit BIC reportable (seulement 10 ans) ne concerne que les charges, pas les amortissements. Les amortissements en ARD sont reportables SANS LIMITE. C'est ce qui rend le régime réel LMNP si puissant pour neutraliser l'IR sur 15-20 ans.

14. Que change la réforme LF 2025 sur les amortissements LMNP ?

La loi de finances 2025 (art. 84, loi n° 2025-127 du 14 février 2025) ne modifie pas le calcul des amortissements pratiques pendant la détention. Elle modifie uniquement leur traitement lors de la revente du bien.

Alerte réforme : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la détention sont réintégrés dans le calcul de la plus-value LMNP (art. 150 VB III CGI, introduit par la loi n° 2025-127 du 14/02/2025 art. 84). Concrètement, le prix d'acquisition est minoré du montant des amortissements pratiques, ce qui augmente la plus-value imposable à la revente de 15 à 25 %.

Exception critique : les résidences services gérées (etudiantes, seniors, EHPAD, tourisme classe, affaires) restent exonerees de cette réintégration. C'est devenu un avantage fiscal decisif depuis 2025 — voir notre guide comparatif des 11 typologies LMNP 2026 pour les implications sur le choix du bien.

Pour les biens classiques (studio, T2, colocation, Airbnb), la stratégie a evoluer : conserver jusqu'a 22-30 ans pour bénéficier des abattements pour durée de détention, ou anticiper une cession avant que les amortissements cumules ne deviennent trop importants. Voir notre guide plus-value LMNP réforme 2025.

Avec une méthode aussi technique et une réforme qui rebat les cartes à la revente, les erreurs coûtent vite cher. Voici les dix pièges les plus fréquents dans les dossiers d'amortissement LMNP.

15. Quelles sont les 10 erreurs à éviter dans l'amortissement LMNP ?

16. Checklist du plan d'amortissement parfait

FAQ : amortissement LMNP par composant 2026

Quelle est la durée d'amortissement du gros œuvre en LMNP ?

Le gros œuvre (fondations, murs porteurs, dalles, structure, charpente) s'amortit sur 80 ans pour un bien neuf en LMNP, soit un taux annuel de 1,25 %. Cette durée varie selon l'âge du bien : 60-80 ans pour un bien post-2000, 40-60 ans pour un bien des années 1960-1990, 25-40 ans pour un bien des années 1930-1960, et 15-25 ans pour un bien pré-1930.

Sur combien d'années amortir la toiture d'un bien LMNP ?

La toiture s'amortit sur 35 ans en LMNP (taux annuel 2,86 %). Contrairement aux autres composants qui se calculent en pourcentage, la toiture est valorisée au forfait de 200 €/m² habitable, divisé par le nombre d'étages en copropriété. Pour une maison de 100 m² : 20 000 € à amortir, soit 571 €/an. Pour un appartement de 70 m² dans un immeuble de 4 étages : 3 500 € à amortir, soit 100 €/an.

Quelle durée d'amortissement pour les réseaux techniques en LMNP ?

Les réseaux techniques (électricité, plomberie, chauffage, gaz, VMC, climatisation, ascenseur) s'amortissent sur 30 ans en LMNP (taux annuel 3,33 %). Ils représentent environ 20 % de la base amortissable pour un appartement et 15 % pour une maison. Ces durées sont cohérentes avec la doctrine BOFiP BOI-BIC-AMT-10-40.

Sur combien d'années amortir les aménagements intérieurs en LMNP ?

Les aménagements intérieurs (cloisons non porteuses, revêtements de sols, peinture, carrelage, cuisine équipée, salle de bain, placards intégrés) s'amortissent sur 15 ans en LMNP (taux annuel 6,67 %). Ils représentent 35 % de la base amortissable pour un appartement et 30 % pour une maison — c'est le poste le plus important après le gros œuvre.

Quelle est la durée d'amortissement du mobilier en LMNP ?

Le mobilier s'amortit sur une durée de 5 à 10 ans en LMNP selon la nature des biens. LMNP.AI utilise par défaut 7 ans (taux annuel 14,3 %), qui correspond à la durée usuelle de renouvellement du mobilier locatif. Au-delà de 500 € HT unitaire (tolérance BOI-BIC-CHG-20-30-10), le meuble est amortissable ; en dessous, il est déductible en charges l'année d'achat.

Pourquoi le terrain n'est-il pas amortissable en LMNP ?

Le terrain n'est pas amortissable car il ne se déprécie pas dans le temps (contrairement au bâti qui subit une usure physique et une obsolescence technique). Il faut donc isoler la valeur du terrain dans le prix global d'acquisition. La valeur par défaut LMNP.AI est 15 %, mais elle varie : 3-5 % en zone rurale, 10-20 % en ville moyenne, 30-40 % en grande ville, 50 % et plus à Paris (jurisprudence CE 15/02/2016 n° 367467, BOI-BIC-AMT-10-20).

Quelle est la répartition des amortissements pour un appartement LMNP ?

Pour un appartement en copropriété, la répartition standard LMNP.AI est : gros œuvre 35 %, aménagements intérieurs 35 %, réseaux techniques 20 %, étanchéité/façade 10 %. La toiture est calculée à part au forfait 200 €/m² divisé par le nombre d'étages. Cette répartition s'applique sur la base hors terrain et hors toiture, et la somme des composants doit faire 100 %.

Quelle est la répartition des amortissements pour une maison LMNP ?

Pour une maison individuelle, la répartition standard LMNP.AI est : gros œuvre 45 %, aménagements intérieurs 30 %, réseaux techniques 15 %, étanchéité/façade 10 %. La toiture est calculée à part au forfait 200 €/m² (sans division puisqu'il n'y a qu'un seul étage en pleine propriété). Le gros œuvre pèse plus lourd qu'en appartement car la maison dispose de plus de fondations et de murs porteurs par m² habitable.

Comment calculer l'amortissement d'un bien LMNP de 200 000 € ?

Sur un bien à 200 000 € neuf avec 15 % de terrain : (1) terrain 30 000 € (non amortissable), (2) base brute 170 000 €, (3) déduire la toiture au forfait (ex : 3 500 € pour un appart 70 m² / 4 étages), (4) appliquer les pourcentages sur 166 500 € : gros œuvre 35 % = 58 275 € / 80 ans = 728 €/an, aménagements 35 % = 58 275 € / 15 ans = 3 885 €/an, réseaux 20 % = 33 300 € / 30 ans = 1 110 €/an, étanchéité 10 % = 16 650 € / 15 ans = 1 110 €/an, toiture 3 500 € / 35 ans = 100 €/an, mobilier 7 000 € / 7 ans = 1 000 €/an. Total amortissement annuel ~7 933 €/an.

Qu'est-ce qu'un ARD (amortissement réputé différé) en LMNP ?

Les ARD (amortissements réputés différés) sont les amortissements que vous n'avez pas pu déduire une année donnée parce qu'ils auraient créé ou augmenté un déficit. En LMNP, seules les charges peuvent créer un déficit, pas les amortissements (règle art. 39 C CGI applicable également au LMP). Les ARD sont alors stockés en report illimité dans le temps et peuvent être utilisés sur les bénéfices des années suivantes. C'est un mécanisme très puissant qui permet d'effacer l'impôt pendant 10 à 20 ans.

Les coefficients d'état modifient-ils la durée d'amortissement LMNP ?

Oui. LMNP.AI applique quatre coefficients d'état uniformes sur tous les composants : neuf × 1,00, bon état × 0,80, état moyen × 0,50, mauvais état × 0,20. Exemple sur le gros œuvre : 80 ans neuf, 64 ans en bon état, 40 ans en état moyen, 16 ans en mauvais état. Ces coefficients accélèrent l'amortissement pour les biens anciens réhabilités (méthode praticien LMNP.AI, cohérente avec l'obligation de refléter la durée réelle d'utilisation imposée par l'art. 39-1-2° CGI).

La réforme LF 2025 change-t-elle le calcul de l'amortissement LMNP ?

Non, la réforme de la loi de finances 2025 (loi n° 2025-127 du 14/02/2025, art. 84) ne modifie pas le calcul des amortissements pratiqués pendant la détention. Elle modifie uniquement leur traitement à la revente : les amortissements pratiqués sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value (art. 150 VB III CGI), ce qui augmente la plus-value imposable. Exception : les résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD, tourisme classé) restent exonérées de cette réintégration.

Peut-on amortir les travaux de rénovation en LMNP ?

Oui. Les travaux sont amortis sur la durée de vie du composant qu'ils rénovent : rénovation toiture = amortissement sur 35 ans, remplacement chaudière = sur 30 ans, réfection salle de bain = sur 15 ans. Pour les petites dépenses inférieures à 500 € HT unitaire (tolérance BOI-BIC-CHG-20-30-10), elles sont déductibles en charges l'année d'achat. Toutes les factures doivent être établies au nom exact du LMNP avec SIRET pour être déductibles.

Faut-il un expert-comptable pour gérer les amortissements LMNP ?

Non, ce n'est pas obligatoire. Les amortissements par composants requièrent une bonne méthode mais peuvent être gérés seul avec un logiciel spécialisé comme LMNP.AI (179 €/an) qui génère automatiquement le plan d'amortissement, applique les coefficients d'état, et produit la liasse fiscale 2031. Un expert-comptable coûte 600 à 1 200 €/an pour le même travail. L'essentiel est de respecter la méthode par composants (Règlement ANC 2014-03 art. 214-13, obligatoire depuis 2005).

Les amortissements LMNP sont-ils plafonnés ?

Oui, les amortissements LMNP sont plafonnés à hauteur du résultat imposable (art. 39 C CGI). Ils ne peuvent pas créer ou augmenter un déficit, contrairement aux charges classiques. Les amortissements qui dépassent le bénéfice sont stockés en ARD en report illimité. Exemple : bénéfice avant amortissement = 8 000 €, amortissement calculé = 12 000 €. Amortissement utilisé = 8 000 € (résultat = 0), ARD reporté = 4 000 €.

Mise à jour : 23 avril 2026. Sources : Code général des impôts (art. 39-1-2°, art. 39 C, art. 150 VB III modifié par LF 2025, art. 155 IV), Règlement ANC n° 2014-03 relatif au Plan Comptable Général (art. 214-9 et 214-13, méthode par composants obligatoire depuis 2005), BOFiP (BOI-BIC-AMT-10-20 valeur terrain non amortissable, MAJ 08/06/2022 ; BOI-BIC-AMT-10-40 durées d'usage, MAJ 04/01/2017 ; BOI-BIC-CHG-20-30-10 seuil 500 EUR HT mobilier, MAJ 01/03/2017), Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (loi de finances 2025, art. 84 réintégration amortissements plus-value LMNP), jurisprudence CE 15/02/2016 n° 367467 sur la valorisation du terrain, bases DVF (etalab.gouv.fr), Legifrance, impots.gouv.fr. Les durées par composant (80/35/30/15 ans), les pourcentages de répartition (35/35/20/10 appartement, 45/30/15/10 maison), le forfait toiture 200 EUR/m² et les coefficients d'état (1,00/0,80/0,50/0,20) sont une méthode LMNP.AI calibrée sur plus de 6 500 bailleurs actifs et cohérente avec la doctrine BOFiP BOI-BIC-AMT-10-40 et les pratiques des CGA — ils ne constituent pas une doctrine administrative opposable et peuvent être ajustés au cas par cas.

Ce guide est fourni a titre informatif. Les durées et repartitions indiquees sont des références pratiques coherentes avec la doctrine fiscale BOFiP, mais chaque situation patrimoniale etant spécifique, consultez un expert-comptable specialise LMNP ou utilisez un logiciel valide comme LMNP.AI pour la génération automatisee du plan d'amortissement.