Mis à jour le 25 août 2026 — sources en fin d’article.
La règle des 120 jours Airbnb : 90 jours à Paris depuis 2025
Le plafond national est de 120 jours par année civile, du 1er janvier au 31 décembre (art. L. 324-1-1, IV du code du tourisme). Mais si vous cherchez « Airbnb 120 jours Paris », la réponse est ailleurs : à Paris, ce n’est plus 120, c’est 90, depuis le 1er janvier 2025. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, laisse chaque commune abaisser ce plafond par une délibération — un vote de son conseil municipal. Le texte borne la baisse : « dans la limite de quatre-vingt-dix jours ». Lyon, Bordeaux, Marseille et Nice ont fait de même.
Ce plafond ne vise que votre résidence principale, le logement où vous vivez au moins huit mois par an — pas n’importe quel bien : une résidence secondaire a zéro jour sans autorisation. Il s’agit ici de meublé de tourisme : un logement meublé loué à la nuit ou à la semaine à des gens de passage, qui n’y installent pas leur domicile. Pour le reste du régime, voyez le régime complet du meublé de tourisme en 2026.
Au 91e jour à Paris, vous ne recevez pas une contravention : vous changez de régime. Le logement cesse d’être votre résidence principale au sens de la loi, et le louer devient un changement d’usage, soumis à l’accord du maire (art. L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation). Les vraies sommes sont là : jusqu’à 100 000 € par local.
Rédigé par Quentin Hagnéré
Expert en gestion de patrimoine — Fondateur de LMNP.AI et Hagnéré Patrimoine. CIF, COA, COBSP. Chaque plafond et chaque amende cités sont relevés sur l’article L. 324-1-1 du code du tourisme en vigueur.
1. À Paris, ce n’est plus 120 jours mais 90 depuis le 1er janvier 2025
Le 120 reste le plafond national par défaut, et le texte borne l’abaissement : jusqu’à 90 jours, jamais moins, jamais plus de 120. La faculté n’est ouverte qu’aux communes ayant instauré l’enregistrement. Paris a voté la première, par la délibération 2024 DLH 398 du Conseil de Paris des 18-20 décembre 2024, avec effet au 1er janvier 2025 : 30 nuits de moins par an.
Retenez le mécanisme : un plafond se change par un simple vote du conseil municipal, sans loi nouvelle. Le chiffre qui vous engage est celui voté par votre commune, jamais le 120 national.
2. Ce que la limite compte : la résidence principale, sur l’année civile
Résidence principale a un sens précis : le logement que vous occupez au moins huit mois par an (art. 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Trois règles de décompte, souvent fausses en ligne :
- Année civile : le compteur repart à zéro le 1er janvier, pas à la date de votre annonce.
- Toutes plateformes confondues : 60 nuits ici et 40 là font 100 nuits.
- Trois exceptions, écrites dans le IV lui-même : obligation professionnelle, raison de santé, force majeure. Elles se prouvent — un justificatif, pas une explication.
La commune peut vous réclamer le décompte des jours loués jusqu’au 31 décembre de l’année suivant la mise en location, que le logement soit ou non votre résidence principale. Vous avez alors un mois pour transmettre le nombre de jours, l’adresse du meublé et son numéro de déclaration (art. L. 324-1-1, IV du code du tourisme).
Ne comptez pas sur le blocage automatique du calendrier : l’art. L. 324-2-1 oblige le site diffusant votre annonce à la retirer au-delà du plafond dès qu’il en a connaissance, sous peine de 50 000 € par annonce. Il intervient après, et ne voit que ses propres nuits. Le compteur, c’est vous qui le tenez.
3. Au 91e jour, vous ne payez pas une amende : vous changez de régime
Passé le plafond, l’administration ne traite plus le logement comme votre résidence principale. Le louer en meublé de tourisme devient alors un changement d’usage — l’affecter à autre chose qu’à l’habitation — et exige l’autorisation préalable du maire (art. L. 631-7 du CCH).
À Paris, cette autorisation n’est délivrée que contre une compensation : transformer en logements une surface de locaux affectés à autre chose, des bureaux le plus souvent. Le règlement municipal a été mis en conformité avec la loi Le Meur par la délibération 2025 DLH 44 (Conseil de Paris des 11-14 février 2025, règlement publié le 3 mars 2025). Pour une activité professionnelle ordinaire, la compensation est de surface équivalente, doublée dans le secteur de compensation renforcée, dont le périmètre est établi sur celui du secteur de développement de l’habitation du PLU bioclimatique (art. 2 et annexe 1 du règlement). Mais le meublé de tourisme relève d’un article à part, plus dur : l’art. 3 impose une compensation dans le même quartier administratif, et 3 m² pour 1 m² dans les arrondissements saturés de meublés — ceux où plus de 50 numéros d’enregistrement ont été délivrés pour 1 000 résidences principales (annexe 6 du règlement ; 1er au 11e et 18e, selon la synthèse de la Ville de Paris). Ailleurs : 2 pour 1 en secteur renforcé, 1 pour 1 hors de ce secteur.
Louer sans cette autorisation coûte jusqu’à 100 000 € par local irrégulièrement transformé (art. L. 651-2 du CCH), prononcés par le président du tribunal judiciaire au profit de la commune — 50 000 € seulement avant le 21 novembre 2024 (loi Le Meur, art. 5, I, 4°, a). La Cour de cassation qualifie cette amende de sanction ayant le caractère d’une punition, ce qui interdit d’appliquer rétroactivement la loi plus sévère (avis de la Cour de cassation du 10 avril 2025, n° 25-70.002). Pas de faille européenne non plus : la Cour de justice de l’Union a validé le régime de compensation (22 septembre 2020, Cali Apartments, C-724/18 et C-727/18).
4. Le barème réel : qui prononce quelle amende
On lit souvent en ligne « 10 000 € pour dépassement, 50 000 € pour location sans autorisation ». Les deux montants existent, mais sanctionnent autre chose. Voici le barème de l’art. L. 324-1-1, V du code du tourisme, avec la colonne que presque personne ne publie : qui décide. Une amende administrative est prononcée par la mairie seule, sans juge — elle tombe d’abord, vous la contestez ensuite au tribunal administratif ; une amende civile suppose un procès.
| Manquement | Montant maximal | Nature | Prononcée par |
|---|---|---|---|
| Défaut de déclaration ou de numéro (III) | 10 000 € | administrative | la commune, sans juge |
| Fausse déclaration ou faux numéro (III) | 20 000 € | administrative | la commune, sans juge |
| Dépassement du plafond de jours (IV) | 15 000 € | civile | président du tribunal judiciaire |
| Local non résidentiel loué sans autorisation (IV bis) | 25 000 € | civile | président du tribunal judiciaire |
| Location malgré la suspension du numéro (III bis) | 50 000 € par meublé | civile | président du tribunal judiciaire |
| Changement d’usage sans autorisation (art. L. 651-2 du CCH) | 100 000 € par local | civile | président du tribunal judiciaire |
Deux mises en garde. Des fiches administratives en ligne affichent encore 5 000 € pour le défaut de déclaration : montant périmé, c’est 10 000 €. Et le barème alourdi du changement d’usage ne s’applique qu’à compter du 21 novembre 2024 : l’avis de la Cour de cassation du 10 avril 2025, n° 25-70.002, écarte la rétroactivité des nouveaux critères de définition du local d’habitation, sans trancher le montant de l’amende.
5. Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Nice : le tableau
Ces cinq villes dépassent 200 000 habitants : l’autorisation de changement d’usage y est exigée de plein droit, sans vote de la commune (art. L. 631-7 du CCH). Le plafond de jours, lui, dépend de chaque conseil municipal.
| Commune | Plafond résidence principale | Résidence secondaire | Déclaration |
|---|---|---|---|
| Paris | 90 j depuis le 01/01/2025 | Autorisation + compensation (meublé de tourisme : 3 pour 1 dans les 1er-11e et 18e, 2 pour 1 en secteur renforcé, 1 pour 1 ailleurs, dans le même quartier administratif) | Téléservice |
| Lyon | 90 j depuis le 01/01/2026 (délib. D_25_0548 du 26/06/2025) | Changement d’usage exigé | Téléservice |
| Bordeaux | 90 j depuis le 01/01/2026 (délib. n° 2025/179 du 08/07/2025) | Changement d’usage exigé | Téléservice |
| Marseille | 90 j depuis le 01/01/2026 (délib. 25/04/2025) | Changement d’usage exigé | Téléservice |
| Nice | 90 j depuis le 01/01/2026 | Autorisation contingentée : 671 par an sur 4 zones (règlement métropolitain du 05/12/2025), mais partiellement suspendu en référé — ordonnance du TA de Nice du 29/01/2026, n° 2600011, en tant que le règlement ne retient que les résidences principales pour calculer les quotas. Pourvoi de la Métropole devant le Conseil d’État. Dépôts en zone à quota suspendus du 01/02 au 31/08/2026 (Métropole Nice Côte d’Azur) | Téléservice métropolitain |
| Autres communes | 120 j, sauf délibération d’abaissement | Selon le régime instauré par la commune | Mairie, Cerfa 14004*04 |
Le cas niçois montre où va le mouvement : garder les 90 jours et rendre l’autorisation quasi inaccessible par un quota. Mais ce quota est fragile. Le 29 janvier 2026, le juge des référés du tribunal administratif de Nice a suspendu le règlement en partie (ordonnance n° 2600011) : la Métropole avait calculé ses contingents sur les seules résidences principales, alors que l’art. L. 631-7-1 A du CCH n’exclut pas les résidences secondaires. Le chiffre de 671 est donc provisoire — il peut être revu après la décision du Conseil d’État, saisi par la Métropole. Avant d’acheter pour louer à Nice, vérifiez le plafond, le régime d’autorisation et l’état du contentieux auprès de la Métropole.
6. Le numéro est obligatoire partout, le guichet national n’est pas ouvert
Depuis le 20 mai 2026, tout meublé de tourisme doit être déclaré à sa commune et recevoir un numéro de déclaration — dans toutes les communes de France (art. L. 324-1-1, III), à faire figurer sur chacune de vos annonces.
Une idée fausse très répandue : le guichet national n’est pas ouvert. Ce qui court depuis le 20 mai 2026, c’est l’obligation, pas le site pour la remplir — le téléservice national de la DGE, dit « API Meublés », est annoncé pour le 4e trimestre 2026. Le décret n° 2026-196 du 19 mars 2026 ne le crée pas : il désigne la Direction générale des entreprises comme organisme public unique et organise la remontée des données aux communes.
Les quatre gestes, dans l’ordre
- Vérifiez le plafond de votre commune sur son site, avant chaque saison. Dix minutes, zéro euro.
- Déclarez en mairie avant la première nuit louée : téléservice communal, sinon Cerfa 14004*04. Gratuit ; l’oubli coûte jusqu’à 10 000 €, que la mairie prononce seule.
- Reportez le numéro sur chaque annonce. Un numéro faux : jusqu’à 20 000 €.
- Tenez votre compteur de nuits, tous sites confondus, du 1er janvier au 31 décembre.
Le détail : la démarche de déclaration pas à pas.
7. Vos 275 autres jours : les trois baux hors meublé de tourisme
« Comment dépasser les 90 jours ? » est la question qui suit. La réponse honnête : on ne les dépasse pas, on change de bail. Aucun des trois contrats ci-dessous n’est un meublé de tourisme, puisque le locataire y installe son domicile : ni plafond, ni changement d’usage, ni numéro. Tous relèvent de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
- Bail mobilité (art. 25-12 et suivants) — 1 à 10 mois, non renouvelable, sans dépôt de garantie, pour un locataire en formation, stage, mutation ou mission temporaire.
- Bail meublé étudiant (art. 25-7) — 9 mois, qui s’arrête sans que vous ayez à donner congé.
- Bail meublé classique — 1 an, renouvelable.
Le schéma qui fonctionne à Paris : 90 nuits en haute saison, puis un bail mobilité de huit mois.
Ce que rapportent 90 nuits, impôt compris. 90 nuits × 150 € = 13 500 € de recettes, ce que vous encaissez avant charges. En meublé non classé, le micro-BIC s’applique jusqu’à 15 000 € de recettes (2025 comme 2026). Le fisc retire un abattement forfaitaire de 30 % — une remise censée couvrir vos charges — et n’impose que le reste (art. 50-0 du CGI, art. 7 de la loi n° 2024-1039). Reste 9 450 € imposables.
Impôt sur le revenu, si votre dernier euro gagné est taxé à 30 % : 2 835 €. Prélèvements sociaux — la CSG et la CRDS, prélevées en plus de l’impôt — à 18,6 % depuis la LFSS 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, art. 12) : 1 758 €. Total ≈ 4 593 €, soit 34 % des recettes. Calcul simplifié, hors CSG déductible (6,8 points, art. 154 quinquies, II du CGI).
Faire classer le meublé — obtenir des étoiles après la visite d’un organisme agréé — porte l’abattement à 50 % et le plafond du micro-BIC à 83 600 € de recettes 2026 : souvent le premier arbitrage à poser. Détail dans comment sont imposés les revenus d’une location Airbnb.
8. Pour aller plus loin
Mise à jour : 25 août 2026. Sources : art. L. 324-1-1 du code du tourisme · art. L. 631-7 du CCH · art. L. 651-2 du CCH · déclarer en mairie un meublé de tourisme, service-public.fr · Cerfa 14004*04 · location meublée, impots.gouv.fr · loi n° 2024-1039 du 19/11/2024 · décret n° 2026-196 du 19/03/2026 · LFSS 2026, loi n° 2025-1403 du 30/12/2025 · délibérations 2024 DLH 398 et 2025 DLH 44 du Conseil de Paris · règlement municipal du changement d’usage de Paris, version consolidée du 3 mars 2025 · délib. n° 2025/179 du Conseil municipal de Bordeaux du 08/07/2025 · délib. n° D_25_0548 du Conseil municipal de Lyon du 26/06/2025 · TA de Nice, ordonnance de référé du 29/01/2026, n° 2600011 · Cass. 3e civ., avis du 10/04/2025, n° 25-70.002 · art. L. 324-2-1 du code du tourisme · CGI art. 50-0 et 154 quinquies · loi n° 89-462 du 06/07/1989.
Guide informatif. Les plafonds communaux se modifient par délibération : vérifiez celui de votre commune avant chaque saison.
Vous louez en meublé de tourisme et vous hésitez sur le régime fiscal ?
LMNP.AI calcule votre imposition au micro-BIC et au réel, produit votre liasse et vos amortissements, et vous dit lequel des deux vous coûte le moins cher.