Mis à jour le 28 août 2026 — vérifié sur les articles 22-1 et 25-3 de la loi n° 89-462 dans leur version en vigueur.

Caution et garant en location meublée : quelle garantie choisir, et pourquoi une seule à la fois

En meublé, trois garanties protègent le loyer, et vous devez en choisir une seule. La caution n’est pas la somme versée à l’entrée : c’est la personne qui signe pour payer à la place du locataire — le garant. La GLI est l’assurance qui vous rembourse les loyers impayés, Visale la même promesse, gratuite, portée par un organisme public.

Un bailleur qui a souscrit une GLI ou Visale ne peut plus exiger de garant. L’acte signé par les parents est alors nul, sauf logement loué à un étudiant ou à un apprenti (article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, alinéa 1^er). Seul le dépôt de garantie échappe à l’interdiction. Le bail meublé et sa fiscalité : notre guide de la location meublée.

Deux points sont presque toujours écrits de travers : le chemin qui rend l’article 22-1 applicable au meublé, et la date à laquelle un garant est vraiment libéré.

1. Une seule garantie à la fois : l’article 22-1 et le meublé

Le texte, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1^er janvier 2022 : « Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. »

« À peine de nullité » : l’engagement du garant ne vaut rien, et le juge le confirmera le jour de l’impayé. « Toute autre forme de garantie » vise Visale autant qu’une GLI : le refus du cumul est dans la loi, pas seulement dans le contrat d’Action Logement. L’exception tient au statut du locataire, jamais au type de contrat : elle joue pour un étudiant comme pour un apprenti, en bail meublé d’un an comme en bail étudiant de neuf mois ; elle ne joue pas pour un jeune salarié.

Ce que coûte l’erreur. Une GLI à 380 € par an, plus un acte de caution parentale. Neuf mois d’impayés plus tard, l’assureur applique sa franchise — la part qui reste à votre charge — et les parents opposent la nullité : ils ont raison.

2. La caution personne physique : cinq formalités, et une sortie différée

Les cinq formalités, toutes prescrites à peine de nullité

Oubliez-en une et l’acte tombe en entier. Le dernier alinéa de l’article 22-1 en exige cinq ; les deux dernières sont presque toujours oubliées :

1. la caution — une personne physique, souvent un parent — signe l’acte ;
2. l’acte reprend le loyer et ses conditions de révision, tels qu’écrits au bail ;
3. il reproduit l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1, celui de la résiliation ;
4. la caution écrit elle-même la mention de l’article 2297 du code civil ;
5. vous lui remettez un exemplaire du bail.

Cette mention n’a plus à être manuscrite. L’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 a supprimé la formule à recopier mot à mot. La caution y porte le montant en principal et accessoires — loyer, charges, intérêts, frais — en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, la somme en lettres l’emporte.

Simple ou solidaire : cela se joue dans la mention. Une caution simple peut exiger que vous poursuiviez d’abord le locataire (bénéfice de discussion) et que la dette soit partagée entre plusieurs garants (bénéfice de division). Elle n’est solidaire, payable au premier appel pour le tout, que si elle reconnaît y renoncer dans sa mention ; sinon elle les garde.

Exemple. Loyer de 750 € charges comprises, engagement plafonné à 36 mensualités : la mention porte « vingt-sept mille euros (27 000 €) en principal et accessoires ». Pièces à demander au garant : dossier du locataire.

La durée : votre garant sort, mais pas quand il le croit

Si l’acte ne fixe aucune durée, ou la dit « indéterminée », le garant peut se retirer par lettre. Mais l’avant-dernier alinéa fixe la date d’effet : « La résiliation prend effet au terme du contrat de location […] au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. »

Exemple. Bail signé le 1^er septembre 2026, lettre reçue le 15 novembre 2026 : le garant reste tenu jusqu’au 31 août 2027, plus de neuf mois encore, mais ne garantit pas le bail reconduit. « Effet à la réception » : c’est faux.

Un engagement à durée déterminée ne se résilie pas avant son terme : écrivez toujours une durée, alignée sur le bail meublé ou le bail étudiant de neuf mois.

3. Visale : trois plafonds de loyer, 36 mois d’impayés, 2 mois de dégradations

Visale est la caution d’Action Logement : l’organisme se porte garant à la place d’un proche, sans rien facturer au bailleur ni au locataire. Le loyer charges comprises doit rester sous un plafond, et il existe trois zones, pas deux (barème applicable au 6 janvier 2026, Action Logement).

Les deux couvertures ne se confondent pas. Les loyers et charges impayés sont remboursés jusqu’à 36 mensualités, sur les trois premières années d’occupation (Action Logement, 6 janvier 2026). Les dégradations — le logement abîmé, constaté à la sortie — le sont à hauteur de 2 mois de loyer et charges. « Visale couvre 36 mois » laisse croire à 36 mois de dégradations : faux. Les cautionnements conclus avant le 6 janvier 2026 conservent leurs conditions d’origine.

Encore faut-il que le locataire soit éligible : les cas sont listés dans la FAQ. Un lien de parenté en ligne directe — grand-parent, parent, enfant — entre bailleur et locataire exclut Visale (louer à un proche).

Exemple. T2 loué 1 400 € charges comprises à Lyon : sous le plafond de 1 575 €, éligible. Dans une commune hors agglomération de 100 000 habitants, le même loyer dépasse les 1 365 € : ce sera garant ou GLI. Le locataire demande son visa avant la signature : Visale en location meublée.

4. La GLI : un pourcentage du loyer quittancé, déductible, mais exclusive

La GLI, garantie des loyers impayés, est une assurance que vous payez, sur le loyer quittancé — le loyer plus les charges récupérables. Comptez 2,5 à 4,5 % : un ordre de grandeur de marché, pas un taux légal. Aucun texte ne fixe le prix d’une GLI, ni la franchise, ni la carence — le délai avant que la garantie démarre — ni le plafond : tout est au contrat. Le niveau de solvabilité exigé du locataire est celui de l’assureur, pas celui de la loi : le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixe la liste des pièces exigibles, jamais un ratio revenus sur loyer. Réclamer une pièce hors liste coûte jusqu’à 3 000 € d’amende, 15 000 € pour une personne morale (article 22-2 de la loi de 1989). Un locataire que l’assureur juge trop peu solvable, c’est zéro garantie.

Ce qu’elle coûte vraiment. Loyer quittancé de 900 € par mois, 10 800 € par an ; prime à 3,5 % : 378 €. Au régime réel — celui où vous déduisez vos charges réelles au lieu d’un forfait — elle se retranche du bénéfice imposable, le résultat BIC, au titre des frais généraux (article 39, 1 du CGI ; BOI-BIC-CHG-40-20-20). Avec 30 % d’impôt sur vos derniers euros de revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux, CSG comprise (LFSS 2026, loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, article 12 ; impots.gouv.fr), l’économie approche 184 € : coût net 194 €, 16 € par mois. Calcul simplifié, hors CSG déductible.

Au micro-BIC, la prime ne change rien : l’abattement couvre déjà les charges. C’est le régime par défaut, où le fisc retire d’office 50 % de vos loyers, jusqu’à 77 700 € de recettes 2025 et 83 600 € de recettes 2026 (article 50-0 du CGI). Tarifs : GLI en location meublée.

5. Le dépôt de garantie n’est pas une garantie de loyer

C’est la somme versée à l’entrée et rendue à la sortie. En meublé, elle est plafonnée à deux mois de loyer en principal, donc hors charges (article 25-6 de la loi de 1989) ; en bail mobilité, aucun dépôt ne peut être exigé (article 25-17). Elle solde ce qui est constaté à la fin : dégradations, dernier loyer impayé.

Exemple. Loyer de 750 € hors charges : dépôt maximal de 1 500 €. Huit mois d’impayés font 6 000 €, avant frais de procédure : le dépôt en couvre un quart. Un amortisseur, pas une garantie — mais elle se cumule avec tout, l’article 22-1 ne le vise pas. Retenues et restitution : dépôt de garantie ; locataire qui ne paie plus : impayés de loyer.

6. Comparer les trois garanties, et le piège de la colocation

Dans quel ordre décider. Testez d’abord Visale : c’est la seule garantie gratuite. Sinon, comparez un garant solide à une GLI — sur l’exemple ci-dessus, environ 200 € nets par an après déduction au réel. Jamais les deux, et tranchez avant la signature.

Exemple. Trois colocataires, congé du premier au 30 juin 2026, aucun remplaçant : sa solidarité et celle de ses parents cessent le 31 décembre 2026, bail en cours. Les clauses : bail de colocation meublée.

7. Pour aller plus loin

Mise à jour : 28 août 2026. Sources : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 8-1 VI, 22-1, 22-2, 25-3, 25-6, 25-12 et 25-17 (versions en vigueur) ; décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 ; code civil, articles 2297, 2300 et 2302 (versions en vigueur depuis le 1^er janvier 2022, ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021) ; Cass. civ. 1^re, 9 juillet 2009, n° 08-15.910 ; barème Visale du 6 janvier 2026, Action Logement, confirmé par service-public.gouv.fr, fiche F33453 vérifiée le 23 janvier 2026 ; articles 39, 1 et 50-0 du CGI ; BOI-BIC-CHG-40-20-20 ; loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, article 12.

Guide informatif. Le barème Visale et les tarifs de GLI évoluent : vérifiez-les avant de faire signer un acte.