Mis à jour le 26 août 2026 — LFSS 2026, LF 2025 art. 84, BOI-IS-CHAMP-10-30. Sources en fin d’article.

LMNP ou SCI : une SCI qui loue meublé bascule à l’IS de plein droit

La réponse courte. Si vous louez meublé, la SCI est presque toujours le mauvais véhicule : dès qu’elle loue meublé habituellement, elle doit l’impôt sur les sociétés — l’impôt payé par la société elle-même, avant tout versement aux associés — et elle le doit de plein droit, sans rien signer (article 206, 2 du Code général des impôts). Elle n’en ressort pas.

Si vous louez nu, sans meubles, elle redevient pertinente, surtout à plusieurs ou pour transmettre.

Cette page se place avant l’achat et ne tranche que la structure. Si vous découvrez le sujet, commencez par ce que recouvre le statut LMNP.

1. « LMNP ou SCI » compare un régime fiscal à une société

Le LMNP n’est pas une forme juridique, c’est un régime d’imposition : la case fiscale des loyers d’un particulier qui loue meublé, celle des bénéfices industriels et commerciaux — les « BIC », la catégorie des commerçants (article 35, I, 5° bis du CGI). On ne crée aucune société, on déclare une activité (le statut LMNP).

La SCI est une personne morale : un propriétaire distinct de vous (article 1832 du Code civil), qui par défaut ne paie aucun impôt — chaque associé déclare sa part du bénéfice (article 8 du CGI).

Rien n’interdit de détenir un studio en LMNP et un immeuble via une SCI. Ce qui s’oppose, c’est le mode de location. Le meublé ouvre droit à l’amortissement — l’usure comptable du logement, retirée du loyer imposable chaque année sans rien débourser : un studio payé 150 000 €, dont 120 000 € de bâti amorti sur 30 ans, en efface 4 000 € par an. Le nu relève des revenus fonciers, qui n’amortissent rien. La vraie question : meublé ou nu ? seul ou à plusieurs ? pour quoi faire ?

2. Une SCI qui loue meublé passe à l’IS de plein droit, et n’en revient pas

Votre SCI est déjà à l’IS ? La comparaison poste par poste est là : LMNP ou SCI à l’IS. Ici, on est en amont.

Ni option, ni case à cocher : la SCI est à l’IS.

Le déclencheur n’est pas la durée, c’est la répétition. Une SCI avait loué meublé quinze jours en juillet 2000, quinze jours en juillet 2001, puis le mois d’août 2002 : pour le Conseil d’État, « la durée de la location est sans incidence sur son caractère habituel, lequel résulte de ce que les locaux meublés ont été loués à plusieurs reprises » (CE, 28 décembre 2012, n° 347607). L’arrêt qui l’avait déchargée a été annulé.

Une soupape existe, souvent citée à moitié : la SCI reste à l’impôt sur le revenu tant que ses recettes commerciales hors taxes — les loyers meublés — restent sous 10 % de ses recettes totales (BOI-IS-CHAMP-10-30, § 320), soit 3 000 € pour 30 000 € de loyers nus. Un dépassement isolé est neutralisé si la moyenne de l’année en cause et des trois années antérieures reste sous 10 % (§ 330).

Ce que le web rate : c’est irréversible. On lit souvent qu’une société peut renoncer à l’IS jusqu’au cinquième exercice. Vrai, mais l’article 239, 1 du CGI réserve cette sortie aux sociétés « mentionnées au 3 de l’article 206 » : celles qui ont opté. Une SCI basculée par le 2 n’a jamais opté, elle n’a rien à renoncer. Et le basculement a un prix : l’article 202 ter du CGI le traite comme une cessation d’entreprise. Les bénéfices non encore taxés le deviennent aussitôt ; les plus-values latentes — le gain pris par le bien sans qu’il ait été vendu — n’y échappent que si aucune écriture comptable n’est modifiée et que leur taxation reste possible sous l’IS. Le bien reste inscrit à son prix d’origine : tout l’écart accumulé depuis l’achat sera taxé à la revente.

3. À la revente, l’IS calcule la plus-value sur la valeur nette comptable

En SCI à l’IS, la plus-value est professionnelle : elle se calcule sur la valeur nette comptable, le prix d’achat moins tous les amortissements déduits (article 39 duodecies du CGI). Chaque euro amorti revient dans la plus-value, sans abattement pour durée de détention — cette remise qui, chez les particuliers, finit par tout effacer. L’IS frappe le résultat à 15 % jusqu’à 42 500 €, 25 % au-delà — ce plafond de 42 500 € s’entend par période de douze mois (art. 219, I, b du CGI, version en vigueur au 21 février 2026 : chiffre d’affaires n’excédant pas 10 M€, capital entièrement libéré, détenu à 75 % au moins par des personnes physiques). Et l’argent reste dans la société : le sortir suppose un dividende, taxé au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % en 2026 (12,8 % d’impôt + 18,6 % de prélèvements sociaux). Deux impôts l’un après l’autre.

En LMNP, la plus-value est celle des particuliers : 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 %, avec des abattements pour durée de détention — plus d’impôt sur le revenu après 22 ans (article 150 VC du CGI), plus de prélèvements sociaux après 30 ans (VI, 2 de l’article L. 136-7 du code de la sécurité sociale, qui applique son propre barème : 1,65 % par an de la 6^e à la 21^e année, 1,60 % la 22^e, 9 % au-delà). Depuis la LF 2025 (loi n° 2025-127 du 14/02/2025, art. 84), le III de l’article 150 VB du CGI en retranche les amortissements pour les ventes à compter du 15 février 2025 (la plus-value LMNP).

Exemple : même opération, deux structures

Achat 300 000 €, revente 400 000 € après 12 ans, 100 000 € amortis : 200 000 € de plus-value brute des deux côtés. Hors majorations forfaitaires du prix d’acquisition ; en SCI, tout est distribué la même année.

Écart : environ 38 000 € — et il se creuse : à 22 ans, le LMNP est exonéré d’impôt sur le revenu, la SCI à l’IS jamais.

4. Chaque année : 18,6 % sur le meublé, 17,2 % sur le nu

Sur le résultat d’une location meublée, les prélèvements sociaux — CSG, CRDS et prélèvement de solidarité, qui s’ajoutent à l’impôt sur le revenu — sont de 18,6 %, micro comme réel, pour les revenus 2025 déclarés en 2026 (LFSS 2026, loi n° 2025-1403 du 30/12/2025, art. 12). L’administration l’écrit : « En location nue (vide) : 17,2 % (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 % et prélèvement de solidarité 7,5 %). En location meublé : 18,6 % (CSG 10,6 %, CRDS 0,5 % et prélèvement de solidarité 7,5 %) » (impots.gouv.fr, mise à jour du 17/07/2026). Tout l’écart tient à la CSG : 10,6 % sur le résultat meublé, 9,2 % sur le foncier. Les deux autres prélèvements ne bougent pas.

Une SCI qui loue nu paie 1,4 point de moins. Cet écart ne pèse rien face à l’écart d’assiette, le montant sur lequel le taux s’applique : le meublé au réel amortit le logement, les revenus fonciers non.

Exemple : 10 000 € de loyers, 3 000 € de charges, tranche à 30 %

La tranche à 30 % est le taux qui frappe votre dernier euro de revenu.

3 061 € d’écart par an. Ce n’est pas la SCI qui coûte cher, c’est la location nue : sans amortissement, presque tout le loyer est imposable.

• Le micro-BIC : sans comptabilité, 50 % des recettes sont retirés d’office en meublé de longue durée, jusqu’à 83 600 € de recettes 2026 (77 700 € sur les recettes 2025), article 50-0 du CGI — souvent moins avantageux que l’amortissement (micro-BIC, régime réel, simulateur).
• Les déficits, quand les charges dépassent les loyers : en LMNP ils ne s’imputent que sur des loyers meublés futurs, pendant dix ans (article 156, I, 1° ter) ; en SCI à l’IR qui loue nu, le déficit foncier s’impute sur tous vos revenus jusqu’à 10 700 € par an (article 156, I, 3°) — seul avantage annuel réel de la SCI (le déficit).

5. Louer meublé à plusieurs sans SCI : indivision, SARL de famille, SNC

« À plusieurs, il faut une SCI » est un raccourci : en meublé, trois solutions gardent l’impôt sur le revenu et l’amortissement.

L’indivision : on achète à plusieurs sans créer de société, chacun déclarant sa part du résultat au prorata de ce qu’il possède (le LMNP en indivision).

La SARL de famille : l’article 239 bis AA du CGI l’autorise à être imposée chez ses associés, à l’impôt sur le revenu, tout en amortissant — mais seulement entre parents et enfants, frères et sœurs, époux ou partenaires de PACS (la SARL de famille).

La SNC : à l’impôt sur le revenu de plein droit (article 8 du CGI), sans condition de lien familial. Contrepartie lourde : les associés répondent des dettes indéfiniment et solidairement — si la société doit 200 000 € et que votre associé ne peut pas payer, la banque peut vous réclamer la totalité (la SNC en location meublée).

Deux sociétés, donc micro-BIC fermé (article 50-0, 2, c du CGI) : régime réel dès le premier euro.

6. Ce que la SCI apporte vraiment : la transmission par parts, et trois limites

L’avantage décisif de la SCI n’est pas fiscal, il est juridique : un appartement ne se donne pas par tranches, des parts sociales si. On transmet 10 % cette année, 15 % dans cinq ans, sans lâcher la gérance ni les loyers. L’abattement — la part de la donation exonérée de droits — atteint 100 000 € par parent et par enfant (article 779, I du CGI) et se reconstitue tous les 15 ans (article 784). Le démembrement allège encore : vous donnez la nue-propriété et gardez l’usufruit, donc les loyers. Barème de l’article 669 : à 55 ans, la nue-propriété vaut 50 %.

Trois limites avant de signer les statuts.

1. Le pacte Dutreil ne joue pas : il exonère 75 % de la valeur transmise dans une entreprise familiale, mais l’article 787 B du CGI écarte expressément la SCI patrimoniale — « n’est pas considérée comme une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale l’exercice par une société d’une activité de gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier ». Phrase insérée par la LF 2024 (art. 23), applicable aux transmissions intervenues depuis le 17 octobre 2023, et laissée intacte par la LF 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 8), qui a par ailleurs durci le régime pour les sociétés éligibles : engagement individuel de conservation porté de 4 à 6 ans et exclusion de l’assiette des 75 % des actifs non exclusivement affectés à l’activité depuis au moins trois ans.
2. Un couple marié n’en a pas besoin : le régime matrimonial ou l’indivision suffisent.
3. La SCI ne protège pas votre patrimoine personnel : les associés « répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social » (article 1857 du Code civil). Avec 40 % des parts, vous devez 40 % de ce que la société ne rembourse pas. Seule une SARL limite l’engagement aux apports.

7. Le tableau de décision : quatre objectifs, quatre réponses

Aucun tableau ne remplace un conseil : tout dépend d’hypothèses à poser d’abord — durée de détention, mode de location, nombre d’acquéreurs, sortie ou non de l’argent. Ici : 10 à 20 ans de détention, loyers récupérés chaque année.

Les gestes, dans l’ordre

1. Trancher meublé ou nu avant le compromis.
2. En LMNP, déclarer l’activité sur le guichet unique des formalités des entreprises dans les 15 jours qui suivent le début de la location (article R. 123-239 du code de commerce) : sans le SIRET obtenu, pas de régime réel possible (créer son activité).
3. Opter pour le réel au plus tard à la date de dépôt de la déclaration de résultats de l’année précédente — en pratique, celle de votre déclaration de revenus.

Le coût de l’oubli. Sans déclaration, l’activité est occulte : le fisc peut remonter dix ans au lieu de trois (article L. 169 du LPF). Corriger la structure ensuite suppose de vendre le bien à la société, avec les droits de mutation. Voir aussi la fiscalité du LMNP.

8. Pour aller plus loin

Mise à jour : 26 août 2026. Sources : CGI art. 8, 35 I-5° bis, 39 duodecies, 50-0, 150 VB III, 150 VC, 156 I-1° ter et 3°, 202 ter, 206-2, 219 I-b, 239, 239 bis AA, 669, 779 I, 784, 787 B, 1609 nonies G (Légifrance) ; Code civil art. 1832 et 1857 ; CSS art. L. 136-7, VI, 2 ; C. com. art. L. 123-36 et R. 123-239 ; LPF art. L. 169 ; BOFiP BOI-IS-CHAMP-10-30 §§ 320 et 330 et BOI-RFPI-PVI-20-20 ; CE, 3^e-8^e SSR, 28 décembre 2012, n° 347607 ; impots.gouv.fr, prélèvements sociaux sur les revenus locatifs, mise à jour du 17/07/2026 ; LFSS 2026 (loi n° 2025-1403 du 30/12/2025, art. 12) ; LF 2025 (loi n° 2025-127 du 14/02/2025, art. 84) ; LF 2024 (loi n° 2023-1322 du 29/12/2023, art. 23) ; LF 2026 (loi n° 2026-103 du 19/02/2026, art. 8 et 15).

Guide informatif. Le choix d’une structure engage la revente et la transmission : faites-le valider avant de signer.