Mis à jour le 3 septembre 2026 — sources en fin d'article.

Encadrement des loyers en meublé : quel loyer maximum vous pouvez demander en 2026

Dans neuf territoires, le loyer d'un meublé loué en résidence principale — le logement où le locataire vit à l'année — ne peut pas dépasser un prix au mètre carré fixé par le préfet : le loyer de référence majoré. Ailleurs, dans vingt-huit agglomérations en zone tendue, là où la demande dépasse durablement l'offre, le plafond est une comparaison : le loyer du nouveau locataire ne peut pas dépasser celui du précédent. Là où les deux se superposent, la plus basse gagne.

Cette page traite du niveau du loyer : ce que vous avez le droit de demander à la signature. De combien vous pouvez l'augmenter ensuite relève de l'augmentation du loyer en location meublée ; le régime d'ensemble, des règles générales de la location meublée.

Le plafond porte sur le loyer hors charges — sans les provisions d'eau, de chauffage, d'entretien — et hors complément. La grille qui compte est celle en vigueur le jour de la signature (art. 140, III) ; le simulateur officiel dit si votre commune est concernée et renvoie vers la grille locale.

1. Deux plafonds portent le même nom, un seul se calcule au mètre carré

Le premier plafonne le prix au m². Article 140 de la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 : une expérimentation — une règle votée pour une durée limitée — de « huit ans à compter de la publication », soit jusqu'au 24 novembre 2026 (JO du 24 novembre 2018). L'arrêté du préfet y fixe un loyer de référence au m² ; le loyer demandé ne peut le dépasser de plus de 20 %.

Le second plafonne la hausse d'un locataire à l'autre. Article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, prorogé jusqu'au 31 juillet 2027 par le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, dans vingt-huit agglomérations. Le repère : le dernier loyer du locataire sortant.

Hors champ : le meublé de tourisme, loué à la nuit ou à la semaine — pas de résidence principale, pas d'encadrement : réglementation Airbnb.

2. Neuf territoires appliquent le plafond au m², sur un arrêté daté

Territoire par territoire :

Marseille et Strasbourg n'y sont pas : zone tendue, mais pas de prix au m². Outre-mer, la loi n° 2025-534 du 13 juin 2025 ouvre la même expérimentation pour cinq ans.

3. Le loyer maximal d'un studio meublé, calculé de bout en bout

L'arrêté publie trois prix au m² par catégorie — secteur, nombre de pièces, époque de construction, meublé ou nu (art. 140, II). Le loyer de référence est la médiane du secteur : la moitié des logements comparables se loue moins cher, l'autre plus cher. Le majoré, c'est + 20 % ; le minoré, − 30 %. Seul le majoré compte : c'est le plafond.

Le meublé a sa propre colonne : référence, majoré et minoré y sont « déterminés par l'application d'une majoration unitaire par mètre carré aux loyers de référence définis au II » (art. 140, IV, version en vigueur au 24 août 2022). L'ordre compte : la majoration s'ajoute au loyer de référence du nu, les + 20 % viennent ensuite. Paris, secteur 5, deux pièces de 1946-1970, millésime 2025 : 27,40 €/m² au nu, 31,20 €/m² au meublé, majoré à 37,40 €/m² — soit 31,20 × 1,20, et non 32,90 + 3,80. Cette colonne contient déjà la majoration — la rajouter fait dépasser le plafond de bonne foi.

L'article 3 du décret l'énonce : le loyer ne peut « excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire ». Sans révision depuis douze mois, on le remonte de l'indice de référence des loyers (IRL), publié chaque trimestre par l'INSEE. Quatre sorties (art. 2 et 4) : première location ; vacance de plus de dix-huit mois ; travaux d'au moins un an de loyer, hausse limitée à 15 % de leur coût TTC ; loyer manifestement sous-évalué, rattrapable de la moitié de l'écart. Aucune ne permet de franchir le prix au m².

Dernier verrou, partout en France : un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (l'étiquette A à G de l'annonce) ne peut pas être reloué plus cher qu'au locataire précédent — art. 17, II, applicable au meublé par l'art. 25-3, voir le DPE en location meublée.

Avant de signer : la grille de l'arrêté (colonne meublé), le dernier loyer du sortant, le plus bas des deux ; les deux loyers de référence au bail, l'arrêté du jour en copie.

4. Le complément de loyer : neuf défauts l'interdisent

Le complément de loyer est le seul moyen légal de dépasser le loyer de référence majoré. Deux conditions. Des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes, que la grille ignore (art. 140, III). Et — celle qu'on oublie — le loyer de base est déjà au majoré : sur notre studio, 700 € plus 60 € de complément est irrégulier, le complément ne s'ouvrant qu'à 739 €.

Neuf caractéristiques l'interdisent (art. 140, III, loi n° 2022-1158 du 16 août 2022) : sanitaires sur le palier ; signes d'humidité sur certains murs ; DPE F ou G ; fenêtres laissant anormalement passer l'air hors grille de ventilation ; vis-à-vis à moins de dix mètres ; infiltrations ou inondations venant de l'extérieur ; problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois ; installation électrique dégradée ; mauvaise exposition de la pièce principale. Une seule suffit.

Aucun texte ne fixe de seuil ni de montant : les critères chiffrés qu'on lit en ligne ne figurent dans aucune loi, le juge tranche au cas par cas. Décrivez la caractéristique dans le bail, montant à l'appui.

Le locataire a trois mois à compter de la signature du bail pour contester le complément devant la commission départementale de conciliation — « sauf lorsqu'il s'agit d'un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi » (art. 140, III, B) : le bail mobilité est encadré comme les autres, sans ce recours. Devant elle, « il appartient au bailleur de démontrer » que le logement le justifie.

5. Ce que coûte le dépassement : deux mois pour rectifier, 5 000 € ensuite

Le bail doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré (art. 140, V). À défaut, le locataire a un mois pour vous mettre en demeure — le courrier officiel qui somme de régulariser — puis trois mois pour saisir le juge. Dès que le loyer dépasse le majoré, il peut en demander la diminution au juge (art. 140, III, A).

La sanction administrative a son siège au VII de l'article 140 et vise le loyer de base au-dessus du majoré, le A du III. Le préfet met le bailleur en demeure, sous deux mois, de mettre le contrat en conformité et de restituer les trop-perçus ; le bailleur a un mois pour présenter ses observations. Sans effet, l'amende « ne peut excéder 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale » et « ne fait pas obstacle » à l'action en diminution du locataire.

Un loyer restitué n'est pas une recette imposable : il vient en diminution de vos revenus de location meublée, au micro-BIC comme au régime réel — celui où l'on déduit ses charges réelles au lieu d'un forfait.

6. Pour aller plus loin

Mise à jour : 3 septembre 2026. Sources : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 7-1, 17, 18, 25-3 et 25-6 (Légifrance, versions en vigueur) ; loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN), art. 140, I à VII, dans sa rédaction issue de la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 (Légifrance) ; loi n° 2022-217 du 21 février 2022 (3DS) ; loi n° 2025-534 du 13 juin 2025 ; décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, art. 2 à 4, prorogé par le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 ; arrêté préfectoral n° IDF-2026-06-12-00003 du 12 juin 2026, art. 1er à 4, publié au recueil des actes administratifs spécial n° IDF-039-2026-06 du 15 juin 2026 ; grille de l'encadrement des loyers de Paris, millésime 2025 (données ouvertes de la Ville de Paris) ; dossier législatif du Sénat ppl25-168, mis à jour le 3 juin 2026 ; fiche service-public.gouv.fr F1314, mise à jour le 1er août 2026, et fiches F34408, F36218, F36437 et F36487 pour les dates d'entrée en vigueur par territoire ; INSEE, Informations rapides n° 167 du 10 juillet 2026.

Cet article est rédigé par Quentin Hagnéré et mis à jour à chaque évolution des textes.