Prélèvement à la source et LMNP en 2026 : le guide complet
En LMNP, le prélèvement à la source prend la forme d'un acompte contemporain (pas de retenue à la source) prélevé sur votre compte bancaire le 15 de chaque mois ou trimestriellement (articles 204 A, 204 C et 204 G du CGI). La base est le bénéfice BIC N-2 de janvier à août, puis N-1 de septembre à décembre, multiplié par le taux PAS de votre foyer. La première année, aucun acompte n'est automatique — ce qui crée un piège de trésorerie : en septembre N+1, un rattrapage brutal peut dépasser 1 500 €. LMNP.AI calcule votre acompte et votre stratégie en 3 minutes.
Ce guide détaille tous les cas : primo-LMNP micro-BIC, bascule micro vers réel, LMP, non-résidents, SARL de famille, déficit reportable, modulation à la baisse (art. 204 J), sanctions (art. 1729 G et 1731). Avec 5 cas chiffrés, le calendrier complet 2026, les 5 erreurs coûteuses et 24 questions fréquentes. Sources officielles : Légifrance, BOFiP (BOI-IR-PAS-30), impots.gouv.fr et service-public.fr.
Sommaire
- La réponse en 1 minute (TL;DR)
- Principe : acompte contemporain, pas de retenue à la source
- Calendrier et base de calcul (N-2 → N-1)
- Comment calculer son acompte LMNP
- Première année : le piège du décalage 18 mois
- Versement spontané (art. 204 K CGI)
- Modulation à la baisse / hausse (art. 204 J)
- Changement de situation familiale (art. 204 I)
- Micro-BIC vs réel au PAS
- Bascule LMNP → LMP : impact PAS + SSI
- Non-résidents LMNP (art. 164 B, 197 A)
- SARL de famille et PAS
- 5 cas pratiques chiffrés
- Calendrier annuel type
- Les 5 erreurs coûteuses à éviter
- Sanctions et majorations (art. 1731, 1729 G)
- Stratégie de trésorerie
- Synthèse décisionnelle et checklist
Avant de commencer — le vocabulaire en 30 secondes
Acompte contemporain
Mensualité prélevée sur votre compte bancaire (pas sur votre salaire). C'est le mode PAS pour le LMNP.
N-2 / N-1
Si N = 2026, alors N-2 = 2024 et N-1 = 2025. Le fisc a toujours 1 à 2 ans de retard sur vos revenus.
Taux personnalisé
Taux moyen appliqué à vos revenus totaux. Différent du TMI (taux marginal, plus haut).
Modulation
Ajuster l'acompte à la hausse (libre) ou à la baisse (encadré, risque de majoration 10 %).
Versement spontané
Payer volontairement des acomptes dès l'année 1 pour éviter le rattrapage brutal de septembre N+1.
Majoration 10 %
Pénalité si vous baissez trop votre acompte (art. 1729 G). Règle d'or : ne jamais descendre sous 90 % du dû estimé.
La réponse en 1 minute (TL;DR chiffré)
En LMNP, le PAS est un acompte contemporain (pas une retenue à la source comme pour les salaires). Il est prélevé sur votre compte bancaire le 15 de chaque mois (par défaut) ou trimestriellement. L'assiette est le bénéfice BIC N-2 de janvier à août, puis N-1 de septembre à décembre. Le taux appliqué est le taux personnalisé du foyer (IR + PS 17,2 %).
| Question clé | Réponse 2026 |
|---|---|
| Mode de PAS pour LMNP | Acompte contemporain, pas de retenue à la source |
| Fréquence | Mensuel 15 du mois (défaut) ou trimestriel (15 févr., mai, août, nov.) |
| Base jan–août N | Bénéfice N-2 (déclaration mai N-1) |
| Base sept–déc N | Bénéfice N-1 (déclaration mai N) |
| Première année | Aucun acompte auto → verser spontanément (art. 204 K) |
| Modulation | Libre à la hausse, prudente à la baisse (éviter < 90 % du dû) |
| Sanctions | 5 % défaut paiement (art. 1731), 10 % modulation excessive (art. 1729 G) |
| SSI du LMP | Non intégrée au PAS — URSSAF en parallèle |
Le piège à anticiper absolument : un primo-LMNP qui démarre une location en juin 2026 ne paie aucun acompte pendant 15 mois, puis se voit prélevé brutalement en septembre 2027 de la totalité de l'impôt dû sur les revenus 2026 + démarrage de l'acompte sur base 2026. Sans provisionnement, le choc de trésorerie peut dépasser 2 000 €.
Principe : acompte contemporain, pas de retenue à la source
Le prélèvement à la source instauré par la loi de finances 2017 (entrée en vigueur 1er janvier 2019) prend deux formes selon la nature des revenus :
- Retenue à la source (art. 204 B CGI) : prélevée par un tiers (employeur, caisse de retraite, organisme versant) sur les salaires, pensions et certains revenus assimilés.
- Acompte contemporain (art. 204 C CGI) : prélevé directement sur le compte bancaire du contribuable, pour les revenus BIC, BNC, BA, revenus fonciers et rentes viagères à titre onéreux.
Les loyers LMNP, imposables en BIC (article 35, 5° bis CGI), relèvent du régime de l'acompte contemporain. L'article 204 G du CGI précise que l'acompte est calculé sur le bénéfice BIC de la dernière année connue, multiplié par le taux PAS du foyer fiscal.
Concrètement : comment ça se matérialise
Chaque mois (ou trimestre), l'administration fiscale prélève un montant fixe sur le compte bancaire que vous avez déclaré via impots.gouv.fr, rubrique « Gérer mon prélèvement à la source ». Ce prélèvement apparaît sous le libellé "DGFIP PRELEVEMENT A LA SOURCE" avec le montant exact. L'acompte est déductible de l'impôt final : si vous avez payé trop, l'administration vous rembourse en septembre N+1 ; si vous avez payé trop peu, un solde est appelé à la même date.
Textes applicables
- • Art. 204 A CGI — institution du PAS
- • Art. 204 C CGI — acompte contemporain pour BIC/BNC/BA
- • Art. 204 G CGI — modalités de calcul de l'acompte
- • Art. 204 H CGI — taux de prélèvement du foyer
- • BOI-IR-PAS-10-10-20 — champ d'application de l'acompte
- • BOI-IR-PAS-20-10-20-20 — assiette BIC/BA/BNC
- • BOI-IR-PAS-20-30-20-20 (MAJ 7 mai 2025) — mise en œuvre taux et acomptes
Calendrier et base de calcul : pourquoi N-2 puis N-1 ?
Le système du PAS repose sur une logique de décalage pour permettre à l'administration d'avoir connaissance de votre bénéfice déclaré. Voici comment se succèdent les bases de calcul.
Timeline visuelle — pourquoi 2 ans de décalage ?
Suivez le voyage d'un bénéfice LMNP 2024 jusqu'à son prélèvement sur votre compte en 2026. Chaque couleur correspond à une année de référence.
Mai 2025
Déclaration 2024
Vous déclarez votre bénéfice BIC 2024 sur la 2042 C PRO
Janv → août 2026
Acompte sur base 2024
Le fisc prélève chaque 15 du mois sur la base N-2 (= 2024)
Mai 2026
Déclaration 2025
Vous déclarez vos revenus 2025 — le fisc a une info plus récente
Sept 2026
Mise à jour auto
Nouvelle mensualité recalculée sur base N-1 (= 2025)
Sept 2026 → août 2027
Stabilité base 2025
Même mensualité jusqu'à la prochaine mise à jour de sept. 2027
Mai 2025 — Déclaration 2024
Vous envoyez votre bénéfice BIC 2024 au fisc.
Janv → août 2026 — Acompte base N-2
Mensualités calculées sur votre bénéfice 2024.
Mai 2026 — Déclaration 2025
Vous donnez au fisc votre bénéfice 2025.
Sept 2026 — Mise à jour
Nouvelle mensualité sur base 2025 (N-1).
Sept 2026 → août 2027
Mensualité stable pendant 12 mois.
Voici le détail tabulaire :
| Période | Base utilisée | Date de déclaration | Événement |
|---|---|---|---|
| Janvier → août N | Bénéfice N-2 | Mai N-1 | Acompte assis sur l'année connue depuis 18 mois |
| Mai N | Déclaration 2042 C PRO (revenus N-1) | — | Administration reçoit le bénéfice N-1 |
| Septembre N | Bénéfice N-1 | Mai N | Mise à jour automatique du taux et de l'assiette |
| Septembre N → août N+1 | Bénéfice N-1 | — | Continuité jusqu'à la prochaine mise à jour |
Exemple concret sur l'année 2026
- Janvier à août 2026 : acompte calculé sur le bénéfice BIC 2024 (déclaré en mai 2025).
- Mai 2026 : vous déposez la déclaration 2042 C PRO sur les revenus 2025.
- Septembre 2026 : l'administration met à jour votre acompte sur la base du bénéfice BIC 2025.
- Septembre 2026 à août 2027 : acompte stabilisé sur base 2025.
- Septembre 2027 : nouvelle mise à jour sur le bénéfice 2026 (déclaré en mai 2027).
Ce décalage de 18 à 24 mois entre la perception effective des loyers et le calcul de l'acompte explique pourquoi la première année est particulièrement piégeuse : le fisc n'a aucune information et ne prélève rien.
Comment calculer son acompte LMNP
La formule de calcul de l'acompte mensuel est simple, mais chaque paramètre mérite attention.
Formule
Acompte mensuel = Bénéfice BIC de référence × Taux PAS du foyer ÷ 12
En trimestriel : diviser par 4 au lieu de 12.
Le taux PAS du foyer = impôt global théorique ÷ revenus imposables totaux.
Il inclut l'IR et les prélèvements sociaux 17,2 % sur les BIC non pro.
Étape 1 — Déterminer la base (bénéfice BIC)
Selon votre régime :
- Micro-BIC meublé classique : recettes × (1 − 50 %) = recettes × 50 %
- Micro-BIC meublé de tourisme non classé : recettes × (1 − 30 %) = recettes × 70 % (loi Le Meur 2024, plafond 15 000 €)
- Micro-BIC meublé de tourisme classé + chambre d'hôtes : recettes × (1 − 71 %) = recettes × 29 % (plafond 77 700 €, 188 700 € si engagement triennal)
- Régime réel : bénéfice net comptable = recettes − charges − amortissements (encadré art. 39 C CGI : amortissements ne créent pas de déficit)
Étape 2 — Connaître son taux PAS
Le taux PAS figure sur votre espace impots.gouv.fr, rubrique « Gérer mon prélèvement à la source ». Il est calculé automatiquement à partir de votre dernière déclaration d'impôt et englobe l'ensemble de vos revenus (salaires, BIC, revenus fonciers, etc.) pondérés par les tranches du barème IR.
Étape 3 — Appliquer la formule
Exemple : Marc, TMI 41 %, bénéfice BIC 2024 = 6 500 €.
Acompte mensuel = 6 500 × 41 % ÷ 12 = 222 €/mois
Ce montant sera prélevé sur son compte le 15 de chaque mois de janvier à août 2026. En septembre 2026, après déclaration des revenus 2025, l'acompte sera recalculé : si le bénéfice 2025 a baissé à 5 800 €, l'acompte passe à 5 800 × 41 % ÷ 12 = 198 €/mois.
Le taux affiché par l'administration n'est pas votre TMI. Imaginez vos revenus comme un gâteau coupé en tranches, chaque tranche taxée à un taux différent (0 %, 11 %, 30 %, 41 %, 45 %). Le TMI, c'est le prix de la dernière tranche. Le taux PAS, c'est le prix moyen sur tout le gâteau — forcément plus bas. Exemple concret : salaire 45 000 € + 7 000 € de BIC → TMI 30 %, mais taux PAS affiché plutôt autour de 14-16 %. C'est ce taux PAS qui s'applique à l'acompte LMNP.
Première année de location : le piège du décalage 18 mois
La première année de location meublée est structurellement problématique au regard du PAS. L'administration fiscale n'ayant aucun bénéfice BIC historique, elle ne prélève aucun acompte automatique. Le résultat : vos loyers de l'année 1 ne sont soumis à aucun prélèvement intermédiaire, et l'impôt total est exigible d'un seul coup en septembre N+1.
Chronologie d'un primo-LMNP qui démarre en juin 2026
| Date | Événement | Flux fiscal |
|---|---|---|
| Juin 2026 | Achat + mise en location | Aucun |
| Juillet–déc 2026 | Encaissement de 6 mois de loyers | Aucun acompte |
| Déc 2026 | Déclaration INPI obligatoire | — |
| Janv–avril 2027 | Activité continue | Toujours aucun acompte |
| Mai 2027 | Déclaration 2042 C PRO (revenus 2026) | — |
| Août 2027 | Avis d'imposition reçu | — |
| Sept 2027 | Solde IR 2026 à payer | Jusqu'à 1 500 €+ en une fois |
| Sept 2027 | Démarrage acompte automatique | Prélèvement mensuel sur base 2026 |
| Mai 2028 | Déclaration 2042 C PRO (revenus 2027) | — |
| Sept 2028 | Solde IR 2027 + mise à jour acompte | Double effet |
Le double choc de septembre N+1
En septembre N+1, le primo-LMNP encaisse deux effets simultanés :
- Le solde d'impôt de l'année N à payer d'un coup (généralement en plusieurs mensualités de sept. à déc. N+1).
- Le démarrage de l'acompte mensuel sur la base du bénéfice N, qui court de septembre N+1 jusqu'à août N+2.
Sur un studio meublé à 750 €/mois loué de juillet à décembre 2026 (4 500 € de recettes, 2 250 € de base imposable après abattement micro-BIC 50 %), un foyer TMI 30 % paiera 1 062 € de solde en septembre 2027 (2 250 × 30 % IR + 2 250 × 17,2 % PS), plus l'acompte mensuel qui démarre immédiatement. Sans provisionnement, c'est une surprise désagréable.
Versement spontané (art. 204 K CGI) : la parade anti-piège
L'article 204 K du CGI autorise le contribuable à verser spontanément un acompte dès la première année de perception des revenus BIC, avant même toute déclaration annuelle. Ce mécanisme peu connu est pourtant la meilleure stratégie pour éviter le rattrapage brutal de septembre N+1.
Comment verser un acompte spontané
- Se connecter à impots.gouv.fr, espace particulier.
- Rubrique « Gérer mon prélèvement à la source ».
- Cliquer sur « Actualiser suite à une hausse ou une baisse de vos revenus ».
- Ajouter une nouvelle ligne « Revenus BIC non professionnels » et saisir une estimation prudente des loyers annuels.
- Valider : l'administration calcule un acompte contemporain mensuel basé sur cette estimation, prélevé dès le mois suivant.
Cas concret : Julie, primo-LMNP, versement spontané
Julie démarre sa location en juillet 2026 avec 4 500 € de loyers prévisibles (6 mois). Elle estime sa base imposable à 2 250 € et son impôt à 1 062 €. Elle déclare cette estimation en juillet 2026 sur impots.gouv.fr. L'administration lui prélève 177 €/mois de juillet à décembre 2026 (1 062 ÷ 6). Elle évite ainsi le rattrapage de septembre 2027 et lisse sa trésorerie.
Astuce : mieux vaut sous-estimer légèrement que sur-estimer. En cas de sur-versement, l'excédent est remboursé automatiquement lors de l'avis d'imposition de septembre N+1. En cas de sous-versement, le solde restant dû est étalé sur les derniers mois de l'année et n'entraîne aucune pénalité tant que l'acompte spontané correspond à une estimation de bonne foi.
Modulation à la baisse / hausse (art. 204 J CGI)
L'article 204 J du CGI permet au contribuable de moduler son acompte PAS à tout moment, à la hausse ou à la baisse, via son espace particulier impots.gouv.fr. La modulation à la hausse est sans contrainte ; la modulation à la baisse est encadrée et peut entraîner des sanctions si elle est excessive.
Modulation à la hausse — aucun risque
Si vous anticipez un bénéfice supérieur à celui pris en compte pour le calcul de l'acompte (travaux générant des recettes, fin d'amortissement, passage micro-BIC après réel, etc.), vous pouvez demander une augmentation de votre acompte. L'administration applique la hausse dès le mois suivant.
Modulation à la baisse — deux seuils à ne pas confondre
La modulation à la baisse est utilisée en cas de déficit prévisible, de bascule au réel (amortissements qui effacent le bénéfice), de vente du bien, de travaux lourds, ou de changement de situation familiale défavorable. Attention aux deux seuils distincts qu'il faut bien distinguer :
| Seuil | Article | Effet |
|---|---|---|
| 5 % | 204 J CGI (LF 2023) | Droit à moduler à la baisse si écart > 5 % avec le PAS actuel |
| 10 % | 1729 G CGI | Pénalité si modulation excessive — PAS finalement dû supérieur de plus de 10 % au PAS modulé |
Autrement dit : vous avez le droit de moduler dès 5 % d'écart (loi n° 2022-1726 du 30 décembre 2022, art. 3, qui a abaissé ce seuil de 10 % à 5 % à compter du 1er janvier 2023, BOI-IR-PAS-20-30-20-10). Mais vous êtes sanctionné si votre estimation conduit à sous-payer de plus de 10 % par rapport au dû réel.
Sanction de la modulation excessive (art. 1729 G CGI)
Si à la régularisation de N+1, le PAS finalement dû excède de plus de 10 % le montant PAS modulé, une majoration égale à la différence relative s'applique. Cette majoration est plafonnée selon la règle légale.
| Cas | Impôt dû réel | PAS modulé | Sanction |
|---|---|---|---|
| Modulation prudente | 2 400 € | 2 200 € | Aucune (écart < 10 %) |
| Modulation limite | 2 400 € | 2 160 € | Aucune (90 % exact) |
| Modulation excessive | 2 400 € | 0 € | ~240 € de majoration |
La règle prudente : 90 % du dû estimé
Pour éviter toute majoration, ne jamais moduler en dessous de 90 % du montant d'impôt réel estimé. Si vous estimez votre impôt 2026 à 3 000 €, ne modulez pas l'acompte en dessous de 2 700 €. Cette règle s'applique même si votre estimation est de bonne foi : le contrôle porte sur le résultat final, pas sur l'intention.
Note jurisprudence
Aucune décision publiée du Conseil d'État ou de QPC spécifique à l'article 1729 G CGI n'a été recensée à la date de publication de ce guide (avril 2026). Le dispositif est donc encadré uniquement par la doctrine BOFiP (BOI-IR-PAS-20-30-20-10 et BOI-IR-PAS-20-30-20-20). L'appréciation de l'excès de modulation reste donc soumise à l'interprétation administrative au cas par cas.
Changement de situation familiale (art. 204 I CGI)
Tout changement familial affecte le taux PAS du foyer. L'article 204 I du CGI impose de déclarer ce changement dans les 60 jours via impots.gouv.fr, rubrique « Signaler un changement ». Les événements concernés :
- Mariage ou PACS : création d'un foyer commun, taux mutualisé (par défaut) ou taux individualisé sur option.
- Divorce ou rupture de PACS : retour à un taux individualisé pour chaque ex-conjoint.
- Naissance ou adoption : ajout d'une demi-part (ou une part pour le 3ᵉ enfant), diminution du taux PAS.
- Décès du conjoint : deux déclarations pour l'année du décès (conjugale avant, individuelle après), taux ajusté.
Conséquence d'un oubli : le taux PAS reste calculé sur l'ancienne situation jusqu'à la prochaine déclaration annuelle (mai N+1), ce qui peut entraîner une perte de trésorerie (taux trop élevé après naissance) ou un rattrapage brutal (taux trop bas après divorce). Aucune sanction directe, mais ajustement rétroactif lors de la régularisation.
Micro-BIC vs réel au PAS : quelles différences ?
Le régime fiscal (micro-BIC ou régime réel) impacte directement l'assiette de l'acompte PAS.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Assiette PAS | Recettes × (1 − abattement) | Bénéfice comptable net |
| Meublé classique | Abattement 50 % (plafond 77 700 €) | Amortissements pris en compte |
| Tourisme non classé | Abattement 30 % (plafond 15 000 €, loi Le Meur) | Amortissements pris en compte |
| Tourisme classé | Abattement 71 % (plafond 77 700 €, 188 700 € si engagement) | Amortissements pris en compte |
| Déficit | Impossible en micro | Reportable 10 ans (art. 156 I-1 ter CGI) |
| Acompte typique bien neuf | Significatif (base = 50 % loyers) | Souvent zéro (amortissements) |
Bascule micro → réel : le piège du décalage
Si vous optez pour le régime réel en janvier 2026 (option avant le 1er février 2026, irrévocable 1 an, tacitement reconduite), votre bénéfice 2026 va baisser drastiquement grâce aux amortissements. Mais votre acompte PAS de janvier à août 2026 reste calculé sur votre bénéfice 2024 en micro-BIC, souvent élevé. Vous payez donc un acompte surdimensionné pendant 8 mois.
La bonne stratégie : dès que l'option réel est activée, moduler à la baisse via 204 J en estimant votre bénéfice réel à 0 (ou proche). L'administration recalculera l'acompte et vous éviterez une trésorerie immobilisée de plusieurs centaines d'euros par mois.
Bascule LMNP → LMP : impact PAS + cotisations SSI
Le passage du LMNP au LMP (art. 155 IV CGI) intervient lorsque les deux conditions cumulatives sont remplies : recettes meublées > 23 000 € ET > autres revenus d'activité du foyer. Cette bascule modifie profondément le régime fiscal et social.
Impact sur le PAS
Les loyers LMP restent imposables en BIC (catégorie BIC professionnel au lieu de BIC non professionnel). L'acompte PAS continue d'être calculé sur le bénéfice BIC, avec la même formule (bénéfice × taux PAS ÷ 12). Le passage LMNP → LMP ne modifie pas le mécanisme PAS en tant que tel.
Mais : cotisations SSI en parallèle
La différence majeure : en LMP, les loyers sont soumis aux cotisations de la Sécurité sociale des indépendants (SSI) à environ 30 % du bénéfice, avec une cotisation minimale forfaitaire d'environ 1 249 € en 2026 (montant URSSAF à vérifier). Ces cotisations sont appelées directement par l'URSSAF, en dehors du PAS.
| Nature du prélèvement | Organisme | Dates |
|---|---|---|
| PAS IR + PS (LMNP et LMP) | DGFiP — impots.gouv.fr | 15 du mois (mensuel) |
| Cotisations SSI (LMP uniquement) | URSSAF | 15 février + 15 mai + régul |
Règle cruciale : un LMP paie deux flux parallèles. Ne pas confondre, ne pas provisionner ensemble. Les cotisations SSI couvrent retraite, maladie, allocations familiales — ce que le LMNP (17,2 % de PS) ne couvre pas (voir notre guide cotisations sociales LMNP vs LMP).
Non-résidents LMNP et PAS (art. 164 B, 197 A)
Les non-résidents fiscaux français qui perçoivent des loyers LMNP de source française restent imposables en France (article 164 B du CGI). Ils sont soumis au PAS sous forme d'acompte contemporain (art. 204 B), mais avec une particularité : le taux minimum de l'article 197 A du CGI.
Taux minimum non-résident
- 20 % jusqu'à 29 315 € de revenus imposables en France
- 30 % au-delà
Ce taux s'applique par défaut. Le contribuable non-résident peut toutefois demander l'application du taux moyen réellement applicable à son foyer mondial (art. 197 A, al. 2), s'il est plus favorable, en présentant ses revenus globaux à l'administration française. Cette demande se fait lors de la déclaration annuelle 2042 en mai N+1.
Convention fiscale internationale
Selon la convention fiscale entre la France et le pays de résidence du non-résident, les modalités d'imposition peuvent être modifiées. Les conventions suivent généralement le modèle OCDE : les revenus immobiliers sont imposables dans le pays où se trouve le bien (France), avec éventuellement un crédit d'impôt dans le pays de résidence pour éviter la double imposition.
Les retenues à la source des articles 182 A et 182 A bis du CGI (salaires, pensions) ne s'appliquent pas aux loyers BIC. Les non-résidents LMNP ne subissent donc pas de retenue à la source, uniquement l'acompte PAS.
Jurisprudence De Ruyter : l'exonération des prélèvements sociaux
La saga jurisprudentielle dite "De Ruyter" a considérablement réduit la charge sociale des non-résidents LMNP affiliés à un régime de sécurité sociale d'un autre État membre de l'UE, de l'EEE ou de la Suisse.
Jurisprudence
CJUE, 1re ch., 26 février 2015, C-623/13, de Ruyter — Les prélèvements sociaux français (CSG, CRDS, prélèvement social) affectés au financement de la sécurité sociale française entrent dans le champ du règlement CE n° 883/2004. Un contribuable affilié à un régime de sécurité sociale d'un autre État membre ne peut y être simultanément soumis en France sur ses revenus du patrimoine.
CE, 10e et 9e ss-sect. réunies, 27 juillet 2015, n° 334551 et 342944 — Le Conseil d'État transpose l'arrêt De Ruyter en droit interne : un non-résident affilié exclusivement à un régime légal UE/EEE/Suisse ne peut se voir appliquer CSG, CRDS et prélèvement social sur ses revenus du patrimoine de source française.
CE, 8e et 3e ch. réunies, 16 avril 2019, n° 423586 — Le Conseil d'État annule la doctrine administrative soumettant les plus-values immobilières des non-résidents UE/EEE/Suisse à l'ensemble des prélèvements sociaux. Seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % (loi de finances 2019) reste applicable.
Conséquence pratique pour le PAS LMNP non-résident UE/EEE/Suisse : le taux PAS du foyer non-résident doit être recalculé en ne retenant que le prélèvement de solidarité de 7,5 % au lieu des 17,2 % de PS usuels. L'écart se traduit par un acompte PAS mensuel significativement réduit. Un recours préalable auprès du SIP des non-résidents est possible si l'administration applique par défaut les 17,2 %.
Fondement constitutionnel du PAS
Cons. const., 29 décembre 2016, n° 2016-744 DC — Saisi de la loi de finances 2017 (art. 60) instituant le prélèvement à la source à compter des revenus 2018, le Conseil constitutionnel a validé le dispositif, notamment au regard du droit au respect de la vie privée (taux neutre) et du principe d'égalité devant les charges publiques (modulation art. 204 J, taux individualisé art. 204 M). C'est sur cette base constitutionnelle que repose l'acompte LMNP actuel.
Simulateur intégré
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LMNP.AI intègre le barème LF 2026, le mécanisme 204 J et les particularités non-résidents De Ruyter.
SARL de famille et PAS
La SARL de famille ayant opté pour l'IR sur le fondement de l'article 239 bis AA du CGI est translucide fiscalement. Les bénéfices BIC remontent directement chez chaque associé au prorata de sa participation, et chaque associé déclare sa quote-part sur sa propre 2042 C PRO.
Mécanique au niveau de l'associé
- L'acompte PAS est calculé et prélevé au niveau personnel de chaque associé, sur son compte bancaire.
- La base est la quote-part de bénéfice BIC N-2 (jan-août) puis N-1 (sept-déc).
- Le taux appliqué est le taux PAS personnel de l'associé (selon son foyer fiscal).
- La SARL ne supporte aucun acompte PAS sur ses loyers : seule son bilan comptable et sa liasse 2031 sont transmis à l'administration.
Cas d'une entrée ou sortie d'associé
En cas de cession de parts, donation, décès ou entrée d'un nouvel associé, le montant de la quote-part change. Il est alors impératif de moduler l'acompte PAS de l'associé concerné via 204 J dès la modification effective. À défaut, l'acompte reste calibré sur l'ancienne quote-part jusqu'à la prochaine mise à jour automatique de septembre.
5 cas pratiques chiffrés
Cas 1 — Julie, primo-LMNP micro-BIC (année 1)
Profil : TMI 30 %, salaire 45 000 €, 1 studio meublé loué à partir de juillet 2026.
Loyers juil-déc 2026 : 6 × 750 = 4 500 €
Base imposable micro-BIC 50 % : 2 250 €
Impôt 2026 dû : 2 250 × (30 % + 17,2 %) ≈ 1 062 €
Sans versement spontané : 0 acompte en 2026, rattrapage 1 062 € en septembre 2027 + démarrage acompte 56 €/mois.
Avec versement spontané (204 K) : ~177 €/mois de juil à déc 2026 → lissage complet de la trésorerie.
Cas 2 — Marc, LMNP réel stable (année 3)
Profil : TMI 41 %, loyers 2024 = 18 000 €, bénéfice réel 2024 = 6 500 € (après amortissements).
Acompte jan-août 2026 : 6 500 × 41 % ÷ 12 = 222 €/mois
Bénéfice 2025 déclaré en mai 2026 : 5 800 €
Acompte sept 2026 → août 2027 : 5 800 × 41 % ÷ 12 = 198 €/mois
Baisse automatique de 11 % sans action de Marc.
Cas 3 — Sophie, bascule micro → réel en 2025
Profil : 2024 micro-BIC, 14 000 € de loyers, base imposable 7 000 €. 2025 option réel, bénéfice = 0 € (amortissements).
Acompte jan-août 2026 (base 2024 micro) : 7 000 × 30 % ÷ 12 = 175 €/mois → 1 400 € immobilisés inutilement sur 8 mois.
Sept 2026 (base 2025 réel = 0) : acompte à 0.
Optimisation : moduler à 0 dès janvier 2026 via 204 J (bénéfice estimé = 0) → économie immédiate de 1 400 €.
Cas 4 — Pierre, déficit travaux et modulation
Profil : bénéfice 2024 = 12 000 €, déficit 2025 = 15 000 € (travaux, reportable 10 ans art. 156 CGI).
Acompte jan-août 2026 : 12 000 × 30 % ÷ 12 = 300 €/mois
Modulation à 0 demandée en janvier 2026 (estimation bénéfice 2026 = 0).
Scénario A : bénéfice réel 2026 = 2 000 €, impôt = 600 €. Modulation non excessive (écart < 10 % du dû) → aucune majoration.
Scénario B : bénéfice réel 2026 = 8 000 €, impôt = 2 400 €. Modulé 0 < 90 % × 2 400 = 2 160 € → majoration ≈ 240 € (art. 1729 G).
Règle d'or : ne jamais descendre sous 90 % du dû estimé.
Cas 5 — Nathalie, bascule LMNP → LMP en 2025
Profil : 2024 LMNP, 18 000 € recettes, bénéfice 5 000 €. 2025 LMP, 28 000 € recettes, bénéfice 9 000 €.
Acompte PAS jan-août 2026 : 5 000 × 30 % ÷ 12 = 125 €/mois
Acompte PAS sept 2026 → août 2027 : 9 000 × 30 % ÷ 12 = 225 €/mois
Cotisations SSI 2026 : 9 000 × 30 % = 2 700 €/an (minimum ~1 249 €), appelées URSSAF aux 15 févr et 15 mai.
Total PAS 2026 : (8 mois × 125) + (4 mois × 225) = 1 900 €.
Total prélèvements 2026 : PAS 1 900 € + SSI 2 700 € = 4 600 €, à provisionner séparément.
Votre cas précis
Lequel des 5 profils vous correspond ?
Notre simulateur PAS LMNP reproduit ces cas avec vos chiffres et génère votre calendrier de prélèvement personnalisé.
Calendrier annuel type du PAS LMNP en 2026
| Mois | Événement | Action du contribuable |
|---|---|---|
| 15 janvier 2026 | Prélèvement acompte mensuel (base 2024) | Moduler si changement |
| 15 février 2026 | Prélèvement mensuel ou 1er trimestriel | — |
| 1er mars 2026 | Ouverture du service de déclaration en ligne | Préparer liasse 2031 / 2042 C PRO |
| Fin mai 2026 | Deadline déclaration 2042 C PRO (revenus 2025) | Déposer la déclaration |
| Juillet 2026 | Avis d'imposition reçu | Vérifier calcul |
| 15 août 2026 | Dernier prélèvement sur base 2024 | — |
| 15 septembre 2026 | Mise à jour acompte (base 2025) | Vérifier nouveau taux |
| Sept-déc 2026 | Éventuel solde 2025 à régler | Provisionner |
| 1er octobre 2026 | Deadline option trimestrielle pour 2027 | Choisir si pertinent |
| 15 novembre 2026 | Dernier prélèvement trimestriel 2026 | — |
| Déc 2026 | CFE à payer (15 déc) | Distinct du PAS |
Les 5 erreurs coûteuses à éviter
-
Ne pas verser d'acompte spontané la première année.
Conséquence : rattrapage brutal en septembre N+1 pouvant atteindre 18 mois d'impôt cumulés. Solution : utiliser le mécanisme 204 K dès le premier loyer perçu. -
Oublier de moduler après bascule micro → réel.
Conséquence : trésorerie bloquée 8 mois sur une base obsolète (bénéfice micro-BIC alors que le réel donne 0). Solution : moduler à la baisse via 204 J dès option du réel. -
Moduler excessivement à la baisse (< 90 % du dû).
Conséquence : majoration 10 % (art. 1729 G) + intérêts de retard 0,20 %/mois. Solution : ne jamais descendre sous 90 % du dû estimé, conserver une marge de sécurité. -
Ne pas déclarer un événement familial sous 60 jours.
Conséquence : taux PAS inadapté, régularisation lourde en N+1. Solution : utiliser immédiatement la rubrique « Signaler un changement » sur impots.gouv.fr. -
Confondre PAS IR et cotisations SSI en LMP.
Conséquence : double ponction non anticipée, rupture de trésorerie. Solution : provisionner séparément IR (~30 %) et SSI (~30 %) sur le bénéfice LMP.
Sanctions et majorations
| Article CGI | Fait générateur | Majoration |
|---|---|---|
| 1731 | Défaut ou retard de paiement d'un acompte PAS | 5 % |
| 1727 | Intérêts de retard | 0,20 %/mois (2,40 %/an) |
| 1729 G | Modulation à la baisse excessive (dû > 10 % modulé) | Proportionnelle à l'écart |
| 1728 | Défaut de déclaration annuelle | 10 % (40 % après mise en demeure) |
Cumul des sanctions : l'effet boule de neige
Un contribuable qui omet de déclarer ses loyers LMNP cumulera potentiellement plusieurs majorations : 10 % (art. 1728) pour défaut de déclaration, 5 % (art. 1731) pour défaut de paiement de l'acompte, et des intérêts de retard à 0,20 %/mois. Sur un impôt de 3 000 € non déclaré pendant 3 ans, le surcoût peut dépasser 1 000 € en majorations (voir notre guide retard de déclaration LMNP).
Stratégie de trésorerie recommandée
Face au mécanisme du PAS LMNP, une stratégie de trésorerie disciplinée évite la plupart des pièges. Voici les 5 règles à appliquer.
-
Ouvrir un compte bancaire dédié à l'activité LMNP.
Tous les loyers y sont versés. Toutes les charges et les acomptes PAS en sortent. Traçabilité comptable parfaite et preuves en cas de contrôle fiscal. -
Provisionner 30 à 40 % des loyers mensuels.
Cette provision couvre l'IR (15-30 %), les PS (17,2 %), la CFE, et d'éventuels travaux imprévus. Sur un loyer de 1 000 €, bloquer 300-400 € chaque mois. -
Anticiper le saut d'acompte de septembre N+1.
Avant ce palier, constituer une poche de sécurité équivalente à 12 mois d'acompte estimé + le solde d'impôt de l'année N. -
Utiliser le simulateur impots.gouv.fr à chaque événement.
Après acquisition, travaux > 5 000 €, changement de régime, événement familial : relancer le simulateur pour projeter le nouvel acompte et ajuster la provision. -
Privilégier le versement spontané année 1.
Le mécanisme 204 K est gratuit, sans pénalité en cas d'erreur d'estimation, et lisse totalement la trésorerie. C'est le meilleur arbitrage simplicité/sécurité.
Synthèse décisionnelle et checklist
Les 5 règles clés du PAS LMNP
- Le PAS LMNP est un acompte contemporain, pas une retenue à la source — prélevé sur le compte bancaire le 15 du mois ou trimestriellement.
- La base N-2 / N-1 crée un décalage de 18 mois pour les primo-investisseurs. Anticiper avec le versement spontané (204 K).
- Moduler via 204 J en cas de changement majeur (passage au réel, déficit, cessation), mais ne jamais descendre sous 90 % du dû estimé.
- Déclarer les événements familiaux sous 60 jours (art. 204 I) pour éviter les régularisations lourdes.
- En LMP, le PAS ne couvre pas les cotisations SSI — deux flux parallèles à provisionner séparément.
Checklist avant chaque événement
- ☐ Mise en location : verser un acompte spontané via 204 K dès le premier loyer.
- ☐ Option régime réel : moduler à la baisse dans le mois suivant l'option.
- ☐ Travaux > 5 000 € : anticiper l'impact sur le bénéfice N, moduler si nécessaire.
- ☐ Mariage, PACS, divorce, naissance : déclarer sous 60 jours sur impots.gouv.fr.
- ☐ Bascule LMP : ouvrir un suivi URSSAF en parallèle du PAS.
- ☐ Vente du bien : cesser l'activité INPI + moduler l'acompte à 0.
- ☐ Déclaration annuelle : ne jamais rater le 2 juin (dates variables selon département).
- ☐ Compte bancaire dédié : tous les flux LMNP transitent par un seul compte.
Aller plus loin
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