Mis à jour le 28 août 2026 — décret n° 2015-981, article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989.
Inventaire du mobilier en location meublée : les onze catégories, le document, et le prix d’un oubli
L’inventaire du mobilier liste, meuble par meuble, ce que le bailleur remet au locataire d’un logement meublé. Il est imposé par l’article 25-5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Un document détaillé, signé des deux parties, joint au contrat de location. Et refait le jour où le locataire rend les clés. Il recense les onze catégories d’équipement fixées par le décret du 31 juillet 2015.
S’il en manque une, deux sanctions tombent, indépendantes l’une de l’autre. Le juge peut requalifier le bail, c’est-à-dire le relire comme un bail de logement vide et lui appliquer les règles de la location nue : trois ans au lieu d’un. Et le fisc peut taxer vos loyers comme ceux d’un logement vide : 3 018 € de plus par an dans l’exemple chiffré plus bas. Le cadre général est traité dans les règles de la location meublée.
Ici : les onze catégories une par une, ce que coûte un oubli, et un modèle d’inventaire à recopier.
Rédigé par Quentin Hagnéré
Expert en gestion de patrimoine — Fondateur de LMNP.AI et Hagnéré Patrimoine. CIF, COA, COBSP. Les onze catégories sont relevées une à une sur l’article 2 du décret n° 2015-981.
1. Onze catégories, pas onze meubles : la liste du décret de 2015
L’article 25-4 de la loi de 1989 définit le logement meublé et renvoie à un décret : le n° 2015-981 du 31 juillet 2015, entré en vigueur le 1er septembre 2015 (article 3 du décret), donc applicable aux baux conclus à compter de cette date. La liste est à son article 2.
| Décret de 2015, article 2 | Ce qui satisfait | Ce qui ne satisfait pas |
|---|---|---|
| 1° Literie comprenant couette ou couverture | Lit, matelas, couette ou couverture | Matelas au sol ; lit nu |
| 2° Dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres à coucher | Occultant dans chaque pièce servant de chambre | Voilage transparent ; rien en chambre |
| 3° Plaques de cuisson | Gaz, électrique ou induction | Micro-ondes seul ; réchaud |
| 4° Four ou four à micro-ondes | L’un ou l’autre | Aucun des deux |
| 5° Réfrigérateur et congélateur, ou réfrigérateur avec compartiment à ≤ − 6 °C | Combiné, ou compartiment ≤ − 6 °C | Réfrigérateur sans congélation |
| 6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas | Assiettes, verres, couverts pour chaque occupant | Un seul jeu pour deux locataires |
| 7° Ustensiles de cuisine | Casserole, poêle, saladier, couteaux | Aucun ustensile de cuisson |
| 8° Table et sièges | Une table, un siège par occupant | Table sans siège |
| 9° Étagères de rangement | Placard à tablettes, étagère | Une tringle, rien d’autre |
| 10° Luminaires | Un point lumineux équipé par pièce | Douilles nues |
| 11° Matériel d’entretien ménager adapté au logement | Balai, serpillière, seau ; aspirateur si moquette | Rien : l’oubli le plus fréquent |
Le décret nomme des catégories, pas des références produit : ni marque, ni neuf, ni quantité imposée — sauf au 11°, « adapté aux caractéristiques du logement ». Trois lignes seulement dépendent du nombre d’occupants : la vaisselle du 6°, les sièges du 8°, l’occultation du 2°, exigée dans chaque pièce qui sert de chambre. Un T2 pour deux : deux jeux de couverts, deux sièges.
Trois pièges font tous les litiges. Le 5° : un réfrigérateur simple ne suffit pas, il faut un congélateur ou un compartiment à − 6 °C. Le 2° : un voilage n’occulte rien. Le 11° : quelques dizaines d’euros de balai et de seau, et c’est la ligne la plus souvent absente. Équipement par équipement : les équipements obligatoires en meublé.
2. L’inventaire n’est pas l’état des lieux
Les fondre en un seul papier est l’erreur la plus coûteuse.
| État des lieux | Inventaire du mobilier | |
|---|---|---|
| Fondement | Article 3-2, applicable au meublé par l’article 25-3 | Article 25-5 |
| Objet | Murs, sols, menuiseries, équipements fixes | Meubles et équipements mobiles, un par un |
| Ce qu’il permet de retenir | Un trou dans une cloison, un parquet brûlé | Un canapé déchiré, une plaque fêlée, six verres devenus quatre |
| Quand | Remise et restitution des clés | Les mêmes jours, « dans les mêmes formes » |
Les quatre conditions de l’article 25-5 : détaillé — chaque meuble décrit, jamais « mobilier de séjour » ; contradictoire et amiable — rédigé ensemble, sur place ; signé des deux parties ou d’un tiers qu’elles mandatent ; joint au contrat — une pièce du bail, pas une annexe facultative.
Un canapé taché n’apparaît nulle part dans un état des lieux, qui décrit les murs et les sols. Sans ligne d’inventaire à l’entrée, rien à comparer à la sortie, donc rien à retenir : les 1 560 € de dépôt d’un studio loué 780 € repartent en entier.
Un oubli ne se rattrape pas tout seul. Le locataire peut demander que l’état des lieux d’entrée soit complété dans les dix jours de son établissement, et saisir la commission départementale de conciliation si le bailleur refuse (article 3-2, alinéa 4, applicable au meublé par l’article 25-3). Ce délai vise l’état des lieux, pas l’inventaire : l’article 25-5 ne renvoie pas à l’article 3-2 — son « dans les mêmes formes » désigne la symétrie entre remise et restitution des clés — et le décret du 30 mars 2016 ne parle pas de l’inventaire. Pour le mobilier, la seule voie sûre reste l’avenant signé des deux parties. Voir l’état des lieux en location meublée et le bail meublé.
3. Ce que coûte un meublé incomplet
Un juge d’un côté, le fisc de l’autre.
Le bail passe à trois ans
Service-public.gouv.fr l’écrit sans détour : « Le juge peut décider de requalifier le bail du logement meublé en bail de logement vide. » Pour un studio loué 780 € par mois : durée portée de 1 an à 3 ans (art. 25-7, puis art. 10), donc impossible de reprendre le logement avant ; dépôt de garantie ramené de 1 560 € à 780 € (art. 25-6, puis art. 22), la différence à rembourser.
C’est au bailleur de prouver que le logement était meublé. Une liste signée d’une seule main, ne visant « que des éléments accessoires, et non des éléments d’équipement essentiels, tels qu’un réfrigérateur, des plaques chauffantes ou une gazinière », a valu une requalification confirmée en cassation (Cass. 3e civ., 9 février 2005, n° 03-15.128, décision antérieure à la loi ALUR). Comparatif bail par bail : location nue ou meublée.
Les loyers repassent en revenus fonciers
Le fisc a sa propre définition, et elle mène au même endroit. Le régime meublé est réservé aux « locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire » (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 1, 15 avril 2026).
Le perdre fait sortir les loyers des BIC — les bénéfices industriels et commerciaux, la catégorie d’impôt dont relève la location meublée (art. 35, I, 5° bis du CGI) — pour les taxer en revenus fonciers, celle des logements vides (art. 14). Trois pertes sèches :
- l’amortissement disparaît : l’usure comptable du logement et des meubles, retirée du loyer imposable chaque année sans rien débourser, c’est elle qui met la plupart des loueurs meublés à zéro d’impôt ;
- l’abattement forfaitaire — la part des loyers que le fisc efface d’office, sans justificatif — tombe de 50 % (micro-BIC, recettes 2026 jusqu’à 83 600 €, art. 50-0) à 30 % (micro-foncier, plafond 15 000 €, art. 32) ;
- les prélèvements sociaux — CSG, CRDS et prélèvement de solidarité, dus en plus de l’impôt — passent de 18,6 % sur un résultat meublé à 17,2 % sur un revenu foncier. Seule ligne où le nu est moins cher, et elle ne compense rien.
Le réfrigérateur oublié — un exemple chiffré
Studio meublé, 9 360 € de loyers par an, tranche d’imposition (TMI) de 30 % — le taux qui frappe le dernier euro de revenu du foyer. Les deux montants de charges qui suivent sont une hypothèse, pas un barème : il n’en existe aucun. Les deux régimes ne déduisent que du réel — les amortissements « réellement effectués » (art. 39, 1, 2° du CGI) d’un côté, les dépenses « effectivement supportées » de la liste limitative de l’article 31 de l’autre. Vos chiffres seront différents.
Meublé, au réel (le régime où l’on déduit ses charges et son amortissement au centime près) : supposons 9 200 € de charges et d’amortissement, il reste 160 € imposables → × 48,6 % (30 + 18,6) = 78 €.
Requalifié en nu : l’amortissement disparaît et les charges hors liste avec lui — il reste 2 800 € déductibles → revenu foncier 6 560 € → × 47,2 % (30 + 17,2) = 3 096 €.
Écart : 3 018 € par an. Le fisc peut remonter trois ans (art. L. 169 du LPF) = 9 054 €, plus une pénalité de 40 % si l’oubli est jugé volontaire (art. 1729 du CGI) → 12 676 €, hors intérêt de retard de 0,20 % par mois (art. 1727).
Hypothèse de charges, pas un barème : elle dépend du bien. Elle n’est pas forcée pour autant — à ce niveau de loyers, le micro-foncier (70 % imposables, plafond 15 000 €, art. 32) donnerait 3 093 €, à 3 € près le même résultat. Taux simplifiés : ils ignorent la CSG déductible, 6,8 points dans les deux cas (art. 154 quinquies, II du CGI) ; au calcul complet, l’écart annuel revient à environ 2 890 €.
Comment se déroule le contrôle, et comment se défendre : la fausse location meublée.
4. À la sortie : vétusté, dégradation, dépôt de garantie
L’article 25-5 impose l’inventaire « lors de la remise et de la restitution des clés ». La seconde moitié est celle qu’on oublie — et la seule qui permette de garder de l’argent.
Le locataire doit les dégradations — ce qu’il a cassé, taché ou perdu — et les réparations locatives du décret n° 87-712 du 26 août 1987. Il ne doit pas la vétusté, « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal » (décret n° 2016-382 du 30 mars 2016). La frontière se chiffre avec une grille de vétusté, qui n’est pas libre : elle doit être issue d’un accord collectif de location (art. 41 ter de la loi du 23 décembre 1986).
Le canapé
Inscrit à l’inventaire pour 600 €, durée d’usage 10 ans, locataire parti après 4 ans avec une déchirure. La vétusté a mangé 40 % de sa valeur : retenue maximale 600 × 60 % = 360 €. Sans ligne d’inventaire à l’entrée : 0 € — rien ne prouve que le canapé était intact, ni même qu’il existait.
Le dépôt de garantie d’un meublé vaut 2 mois de loyer hors charges (art. 25-6). Il se rend dans le mois suivant la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, dans les deux mois sinon, retenue par retenue, justificatifs joints. Chaque mois de retard au-delà coûte 10 % du loyer mensuel au bailleur (art. 22) : 78 € par mois pour notre studio. À creuser : la grille de vétusté, le dépôt de garantie, les réparations en cours de bail, les charges récupérables.
5. Les photos datées : ce qui leur donne une valeur
Ni l’article 25-5 ni le décret de 2015 n’imposent de photos. Elles ne valent que par le document auquel elles se rattachent — quatre conditions, dix minutes le jour de la remise des clés.
- Prises ce jour-là, devant le locataire. Prise seul après le départ des clés, une photo n’est qu’un début de preuve, à corroborer.
- Datées : gardez les fichiers d’origine — une recompression efface la date inscrite dedans.
- Décrites : une légende par cliché, renvoyant à une ligne du tableau — « photo 7 : canapé, accoudoir gauche ».
- Jointes au document signé, que l’inventaire vise et dénombre : « 24 clichés numérotés annexés ».
Le geste qui règle tout : envoyer le jour même au locataire, par courriel, l’inventaire signé et les photos. Un envoi horodaté que personne ne conteste fait le contradictoire — dix minutes à l’entrée contre les 360 € perdus quatre ans plus tard.
6. Le modèle d’inventaire à recopier, pièce par pièce
Inventaire et état détaillé du mobilier
Article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989 — établi contradictoirement, joint au bail du __/__/____.
Logement : ______ · Bailleur : ______ · Locataire(s) : ______ · ☐ Entrée ☐ Sortie · Date : __/__/____
| Pièce | Élément (description précise) | Qté | État | Observations |
|---|---|---|---|---|
| Séjour | Canapé convertible 3 places, tissu gris, réf. ___ ; plafonnier | 1 ; 1 | Bon | Décoloration accoudoir |
| Chambre | Lit 140 × 190 ; couette 220 × 240 ; store occultant | 1 ; 1 ; 1 | Bon | — |
| Chambre | Armoire 2 portes, 3 étagères | 1 | Usagé | Rayure porte droite |
| Cuisine | Plaques induction ; four micro-ondes ; réfrigérateur (compartiment ≤ − 6 °C) | 1 ; 1 ; 1 | Bon | Réf. ___ |
| Cuisine | Assiettes, verres, couverts ; casserole, poêle ; table et chaises | 6/6/6 ; 2 ; 1+4 | Bon | 1 assiette ébréchée |
| Salle d’eau, entrée, entretien | Étagère, miroir, patères ; balai, serpillière, seau, aspirateur | 1/1/3 ; 1/1/1/1 | Bon | Sac neuf fourni |
Photos jointes : ____ clichés datés et numérotés. Signatures : bailleur, locataire(s). Autant d’exemplaires que de parties.
Une consigne par colonne. Élément : décrire, jamais nommer — « canapé convertible 3 places, tissu gris », pas « canapé ». Qté : compter, même la vaisselle — six verres à l’entrée, six verres à la sortie. État : quatre crans, neuf / bon / usagé / hors service. Observations : les défauts déjà présents — un défaut non noté à l’entrée n’est plus imputable au locataire à la sortie.
Au régime réel, ajoutez une colonne « valeur d’acquisition » et conservez les factures : l’inventaire chiffré et daté est la pièce qui justifie l’amortissement du mobilier, quelques centaines d’euros déduits chaque année. À garder six ans (art. L. 102 B du LPF).
Les gestes, dans l’ordre, le jour de la remise des clés :
- Imprimez un exemplaire par partie.
- Faites le tour pièce par pièce avec le locataire, en comptant.
- Photographiez chaque ligne autre que « neuf ».
- Signez, et remettez le sien au locataire.
- Envoyez le tout par courriel le jour même.
- Refaites le même document à la restitution des clés.
Trois erreurs le rendent attaquable : signé d’une seule main, fondu dans l’état des lieux, jamais refait à la sortie.
7. Pour aller plus loin
Mise à jour : 28 août 2026. Sources : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 3-2, 7-1, 10, 22, 25-3 à 25-8 et 25-12 à 25-17 (Légifrance), dont l’article 25-12 (version en vigueur depuis le 24 août 2022), qui rend les articles 3-2, 25-4 et 25-5 applicables au bail mobilité, et l’article 3-2 (version en vigueur depuis le 29 juillet 2023) ; article 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 ; décret n° 87-712 du 26 août 1987 ; décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 ; loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, article 41 ter ; service-public.gouv.fr, fiche F34769 et fiche F34759 (bail mobilité, mise à jour du 6 juin 2025), consultées le 28 août 2026 ; BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-10 du 15 avril 2026, §§ 1 et 10 ; code général des impôts, articles 14, 31, 32, 35, 39, 50-0, 154 quinquies, 1727 et 1729 ; impots.gouv.fr, taux des prélèvements sociaux sur les locations, mise à jour du 17 juillet 2026 ; livre des procédures fiscales, articles L. 102 B et L. 169 ; loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, article 12 ; Cass. 3e civ., 9 février 2005, n° 03-15.128.
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