Plus-value LMNP : le guide complet pour comprendre et anticiper la fiscalité à la revente
La revente d'un bien en location meublée non professionnelle (LMNP) est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers. Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont désormais reintegres dans le calcul, modifiant significativement la fiscalité. Ce guide détaillé le mécanisme complet, du calcul de la plus-value brute à l'imposition finale.
Mis à jour : février 2026 — Applicable aux cessions realisees à partir du 1er janvier 2025.
Sommaire
1. Quel régime fiscal pour la plus-value LMNP ?
En tant que loueur meublé non professionnel, la revente de votre bien releve du régime des plus-values immobilières des particuliers (articles 150 U a 150 VH du Code général des impôts). C'est le même régime que pour la vente d'une résidence secondaire ou d'un investissement locatif nu.
Ce régime présente deux caracteristiques majeures :
- Un taux forfaitaire fixe de 19% d'IR + 17,2% de prélèvements sociaux (pas de barème progressif)
- Des abattements pour durée de détention qui conduisent à une exonération totale après 22 ans (IR) et 30 ans (PS)
2. Calcul de la plus-value brute
La plus-value brute est la différence entre le prix de cession net et le prix d'acquisition corrige.
Prix de cession net
C'est le prix de vente diminue des frais à la charge du vendeur : diagnostics obligatoires, honoraires d'agence (si à votre charge), frais de mainlevee d'hypotheque, etc.
Prix d'acquisition corrige
Le prix d'achat est majore de plusieurs éléments :
- Frais d'acquisition : soit un forfait de 7,5% du prix d'achat, soit les frais réels (frais de notaire + droits d'enregistrement + commissions)
- Travaux : soit un forfait de 15% du prix d'achat (après 5 ans de détention), soit le montant réel des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration (non déduits en charges)
3. Réforme LF 2025 : réintégration des amortissements
C'est la grande nouveaute de la loi de finances 2025 (article 24, codifie à l'article 150 VB III du CGI). Désormais, les amortissements déduits pendant la période de location meublée au régime réel viennent en diminution du prix d'acquisition corrige.
Concretement, si vous avez achete un bien 200 000 EUR et déduit 50 000 EUR d'amortissements au fil des années, votre prix d'acquisition corrige sera calcule sur la base de 200 000 - 50 000 = 150 000 EUR (hors frais et travaux). La plus-value taxable est donc mecaniquement plus élevée.
Les amortissements déduits n'avaient aucun impact sur le calcul de la plus-value. Le prix d'acquisition restait le prix d'achat initial.
Les amortissements sont reintegres, reduisant le prix d'acquisition et augmentant la plus-value taxable.
Exceptions à la réintégration
Deux catégories de biens sont exclues de cette réintégration :
- Certaines résidences de services : EHPAD, résidences etudiantes, résidences seniors (plus de 65 ans), établissements pour personnes handicapees et soins de longue durée (art. L. 631-12 et L. 631-13 du CCH). Attention : les résidences de tourisme ne sont pas exclues et sont soumises à la réintégration.
- Régime micro-BIC : par définition, il n'y a pas d'amortissements déduits en micro-BIC, donc rien a réintégrer
4. Abattements pour durée de détention
L'article 150 VC du CGI prévoit des abattements progressifs selon la durée de détention du bien. Les grilles sont différentes pour l'IR et les prélèvements sociaux :
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement PS |
|---|---|---|
| 0 a 5 ans | 0% | 0% |
| 6e a 21e année | 6% par an | 1,65% par an |
| 22e année | 4% | 1,60% |
| Au-dela de 22 ans | Exonération totale | 9% par an |
| Au-dela de 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Point cle
Après 22 ans de détention, vous ne payez plus d'IR sur la plus-value. Après 30 ans, l'exonération est totale (IR + PS). C'est pourquoi la durée de détention est le levier fiscal le plus puissant pour optimiser la revente d'un bien LMNP.
5. IR, prélèvements sociaux et surtaxe
La plus-value nette (après abattements) est soumise à trois prélèvements :
Impôt sur le revenu : taux fixe de 19%
Contrairement aux revenus locatifs soumis au barème progressif, la plus-value immobilière est imposée à un taux forfaitaire de 19%, quel que soit votre TMI. C'est un impôt proportionnel, pas progressif.
Prélèvements sociaux : 17,2%
Les prélèvements sociaux s'appliquent sur la plus-value nette PS (après abattement PS). Le taux est de 17,2% (CSG 9,2% + CRDS 0,5% + prélèvement de solidarite 7,5%).
Surtaxe sur les plus-values élevées
L'article 1609 nonies G du CGI prévoit une surtaxe progressive lorsque la plus-value nette IR dépassé 50 000 EUR. Le taux varie de 2% a 6% avec des mécanismes de lissage :
| PV nette IR | Taux de surtaxe |
|---|---|
| jusqu'à 50 000 EUR | 0% |
| De 50 001 a 100 000 EUR | 2% (avec lissage) |
| De 100 001 a 150 000 EUR | 3% (avec lissage) |
| De 150 001 a 200 000 EUR | 4% (avec lissage) |
| De 200 001 a 250 000 EUR | 5% (avec lissage) |
| Au-dela de 260 000 EUR | 6% |
6. Cas d'exonération
Certaines situations permettent une exonération totale de la plus-value :
- Détention supérieure a 30 ans : exonération totale IR + PS
- Détention supérieure a 22 ans : exonération IR uniquement (PS toujours dus)
- Première cession d'un logement autre que la résidence principale (art. 150 U II 1 bis CGI) : exonération sous conditions — le cedant ne doit pas avoir ete propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 dernières années, et le produit de la vente doit être remploye dans l'acquisition d'une résidence principale dans les 24 mois
- Cession à un prix inférieur a 15 000 EUR (art. 150 U II 6 CGI)
- Expropriation sous conditions de remploi (art. 150 U II 4 CGI)
7. Exemple chiffre complet
Prenons un bien achete 200 000 EUR en 2010, revendu 280 000 EUR en 2026, avec 60 000 EUR d'amortissements cumules déduits au régime réel.
| Étape | Montant |
|---|---|
| Prix d'achat | 200 000 EUR |
| + Frais d'acquisition (forfait 7,5%) | 15 000 EUR |
| + Travaux (forfait 15%, détention > 5 ans) | 30 000 EUR |
| - Amortissements reintegres (LF 2025) | -60 000 EUR |
| = Prix d'acquisition corrige | 185 000 EUR |
| Prix de cession net | 280 000 EUR |
| = Plus-value brute | 95 000 EUR |
| Abattement IR (16 ans → 66%) | PV nette IR : 32 300 EUR |
| Abattement PS (16 ans → 18,15%) | PV nette PS : 77 758 EUR |
| IR (19% x 32 300) | 6 137 EUR |
| PS (17,2% x 77 758) | 13 374 EUR |
| Surtaxe (PV nette IR < 50 000 EUR) | 0 EUR |
| Total imposition | 19 511 EUR |
| Produit net de cession | 260 489 EUR |
Sans la réforme LF 2025, les 60 000 EUR d'amortissements n'auraient pas ete reintegres. Le prix d'acquisition corrige aurait ete de 245 000 EUR, la plus-value brute de 35 000 EUR, et l'imposition totale nettement inférieure. La réintégration des amortissements a donc un impact considerable sur la fiscalité de cession.